裁判字號：臺灣新竹地方法院105年重訴字第18號民事判決
裁判日期：民國105年06月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新竹地方法院民事判決105年度重訴字第18號原告祭祀公業法人新竹市 鄭宇 法定代理人 鄭苗生 訴訟代理人 翁瑞麟 律師被告 郭元眉 即 郭東隆 之繼承人
郭建宏 即郭東隆之繼承人 郭吳世璋 即郭東隆之繼承人 郭美真 即郭東隆之繼承人兼上四人訴訟代理人郭 柯文芬 即郭東隆之繼承人被告 陳繼光 上開當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年6月7日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3、7款、第2項分別定有明文。第按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。查本件原告起訴時，原係以承租人郭東隆及次承租人為原告，並聲明請求「（一）被告郭東隆應將坐落於新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地上門牌號碼新竹市○○街○○巷○○弄○○號房屋拆除後，將土地返還予原告（實際占用面積待測量後補正）。（二）被告○○○應自第一項房屋遷出。（三）訴訟費用由被告等人連帶負擔。」； 嗣因 發現郭東隆早於訴訟繫屬前之民國104年12月3日即已死亡， 郭柯文芬 、郭元眉、郭建宏、郭吳世璋、郭美真等人為其法定繼承人；且渠等建物之門牌號碼為新竹市○○街○○號，除占用新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地外，尚占用同段2324、2324-10、2324-15地號土地；另次承租人姓名為陳繼光。
故經本院囑請新竹市地政事務所人員現場實施測量後，原告乃依測量結果及上揭事項，補正其聲明為：（一）被告郭柯文芬、郭元眉、郭建宏、郭吳世璋、郭美真應將坐落於新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地如附件複丈成果圖所示，占用A、B、C、D、E部分土地上之建物及雨遮拆除，並將占用之新竹市○○段○○○○○○○號（占用面積：73平方公尺）、2324-14地號（占用面積：15平方公尺）、2324地號（占用面積：4平方公尺）、2324-10地號（占用面積：1平方公尺）、2324-15地號（占用面積：1平方公尺）之土地返還予原告。（二）被告陳繼光應自前項之建物遷出。（三）願供擔保，請准宣告假執行。（四）訴訟費用由被告連帶負擔。
核屬因測量而確定地上物之位置及使用土地面積後，所為之補充及更正事實上陳述，或屬單純擴張應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定核無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告於69年前尚未報備成立祭祀公業管理組織，在此之前為無人管理狀態，嗣為領取土地徵收補償費，方於69年間完成管理組織報備，並於斯時發現名下坐落新竹市○○段0000地號土地（嗣分割增加2324-9、2324-10、2324-14、2324-15等地號）遭被告郭柯文芬、郭元眉、郭建宏、郭吳世璋、郭美真（下稱被告郭柯文芬等5人）之祖先 郭玉燦 無權占用，並於其上興建門牌號碼新竹市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）。而由原告曾於當時起訴請求郭玉燦等無權占用人調整租金乙情，顯見伊等先前並未訂定租賃契約，即屬無權占有甚明。
二、原告雖曾於69年間與訴外人郭玉燦簽訂協議書（下稱系爭協議書），惟其上僅約定「甲乙雙方之關係，仍維持往昔七、八十年之關係，以未定期間默契認同」等語，除無「基地租賃」字樣外，且因原告係迨至69年始向新竹縣政府報備成立管理組織，於此之前均無人管理系爭土地，已如前述；加以被告郭柯文芬係自承：祖先未提及土地使用約定問題，69年開闢經國路時，徵收土地補償金給原告，拆除房屋補償金給伊等祖先，到這一代才知土地係原告所有等語，足認原告並未同意由訴外人郭玉燦租賃土地建築房屋，係因所有土地遭其占用始向郭玉燦收取租金。因之，原告與被告郭柯文芬等5人就系爭土地應係單純成立一般土地租賃關係，而非基地租賃契約，故不適用土地法第103條或民法第440條規定。又依民法第450條第3項及實務、學說見解，租金支付逾一個月以上者，應以一個月前通知即可，爰以民事變更被告暨起訴聲明狀繕本之送達作為終止契約之通知，故被告郭柯文芬等5人應按同法第455條前段之規定，將系爭房屋即如附件複丈成果圖所示標示A、B、C、D、E之建物及雨遮拆除，並將占用之土地返還予原告。
三、退步言之，縱認原告與被告柯文芬等5人間之租賃關係屬基地租賃契約，惟因原告未提供訴外人郭玉燦不定期無權占用系爭土地之默契，亦即系爭協議書並未約定租賃期限，而依司法院67年1月1日座談會決議，未明定租賃期限之基地租賃，仍應受民法第449條第1項規定之限制，而本件基地租賃契約訂立至今已逾20年，故兩造間之租賃關係亦歸於消滅。
四、此外，被告柯文芬等5人未經原告同意，將系爭土地之部分面積轉租予被告陳繼光，以作為販賣燒烤玉米之營業用途，違反民法第443條第1項本文、土地法第103條第3款規定，是以原告亦得終止本件租賃關係。另被告陳繼光就其占用土地部分，對原告而言係屬無權占有，基於「債之相對性」原則，被告間之轉租契約不得對抗原告，故依民法第767條第1項前段規定，請求被告陳繼光自系爭房屋遷出。
五、為此爰依民法第455條前段及第767條第1項前、中段之規定，提起本件訴訟，並聲明：（一）被告郭柯文芬等5人應將坐落於新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地如附件複丈成果圖所示，占用A、B、C、D、E部分土地上之建物及雨遮拆除，並將占用之新竹市○○段○○○○○○○號（占用面積：73平方公尺）、2324-14地號（占用面積：15平方公尺）、2324地號（占用面積：4平方公尺）、2324-10地號（占用面積：1平方公尺）、2324-15地號（占用面積：1平方公尺）之土地返還予原告。（二）被告陳繼光應自前項之建物遷出。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。（四）訴訟費用由被告連帶負擔。
貳、被告則以：
一、被告郭柯文芬等5人部分：
（一）原告就系爭土地係與被告郭柯文芬等5人之祖先成立租賃契約，而被告郭柯文芬等5人之祖先於土地上建築系爭房屋居住，已達百年之久，原告尚曾於69年間提起請求調整租金之訴，嗣因簽訂系爭協議書而撤回該訴。由系爭協議書同時載明土地租金計算方式外，並於第5條特別約明「甲乙双方之關係，仍維持往昔七、八十年之關係，以未定期間默契認同」等語，可知兩造係成立不定期租賃契約關係，自無民法第449條第1項規定之適用。
（二）再者，被告郭柯文芬等5人及伊等祖先已使用系爭土地長達百年期間，迄至104年10月間仍持續繳納租金，則兩造就租賃契約並未訂有字據，且被告郭柯文芬等5人及伊等祖先持續就租賃物為使用收益，原告從未為反對意思，依據民法第422條、第451條規定，應視為不定期限租賃契約。又系爭房屋目前仍為經營鐵工廠使用，被告郭柯文芬等5人仍於104年間繳納房屋稅，足證系爭房屋未達不堪使用之程度，系爭租賃契約關係尚未消滅，被告郭柯文芬等5人毋需拆屋還地。
（三）至原告雖主張系爭房屋坐落同段2324地號面積4平方公尺、2324-10地號面積1平方公尺、2324-15地號面積1平方公尺部分，亦屬無權占有云云，惟被告郭柯文芬等5人予以否認。蓋系爭協議書簽訂之時，係以現有房屋測量，契約當事人乃同意以80平方公尺計算租金，與本件測量標的相同。而複丈結果雖有不同，惟此或係測量誤差所致，至多亦為租金重新計算問題。
（四）又被告郭柯文芬等5人並未將系爭土地之一部轉租予他人，僅係將系爭房屋之部分面積出借予被告陳繼光擺攤，並無違反民法第443條第1項、土地法第103條第3項規定情事，且原告亦未就其主張之此部分利己事實舉證以實其說，自難採信。
（五）綜上，原告起訴請求均無理由，應予駁回，並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告陳繼光部分：伊乾媽即被告郭柯文芬係無條件提供系爭房屋前面部分予伊經營烤玉米攤販使用，伊無遷出打算。為此聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由：
一、查原告主張其名下之新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地前遭被告郭柯文芬等5人之祖先郭玉燦無權占用，並於其上建築系爭房屋，嗣於69年簽訂系爭協議書，就該等土地成立一般土地租賃關係，惟因租賃契約之期限已逾20年，且被告郭柯文芬等5人違法轉租部分土地予被告陳繼光，業經原告通知終止租約，故被告郭柯文芬等5人應將系爭房屋拆除，並返還占用之土地，被告陳繼光則應自系爭房屋遷出等情，業據其提出地籍圖謄本、土地登記謄本等件為證，惟為被告等所否認，並以兩造就系爭土地係成立不定期租地建屋契約關係，且被告郭柯文芬等5人並未違法轉租等語置辯。是本件所應審究者厥為：原告與被告郭柯文芬等5人間就系爭土地有無租賃關係存在？被告郭柯文芬等5人有無違法轉租之事實？原告請求被告郭柯文芬等5人拆屋還地，並訴請被告陳繼光遷出系爭房屋，有無理由？茲論述如下。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又原告於其所主張之起訴原因不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求（最高法院20年上字第2466號判例意旨供參）。職是，倘原告就其所主張之起訴原因已先不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實則能提供相當之反證，即應駁回原告之請求，此為舉證責任分配之當然結果。
三、次按，土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法449條第1項之限制而已，最高法院30年渝上字第311號著有判例。依上開判例意旨，訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止，但應受民法第449條第1項租賃期限不得逾二十年之限制。二十年期滿，若有民法第451條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅，自不待言（最高法院85年度台上字第2108號裁判要旨酌參）。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形（最高法院92年度台上字第1052號、95年度台上字第388號判決意旨參照）。
四、經查，本件原告主張被告郭柯文芬等5人之祖先係於69年以前無權占用系爭土地興建系爭房屋，迨至69年始成立一般土地租賃關係等節，既為被告所否認，則揆諸上開說明，原告自應就此部分利己事實，負舉證說明之責。然查：
（一）原告就其上開主張之無權占用事實，非但未能提出諸如法院裁判書、證人證詞等件為證，徒空言主張，已難信實外；且觀諸被告郭柯文芬等5人所提出、由原告與包括被告郭柯文芬等5人祖先郭玉燦在內，於69年12月3日簽訂之系爭協議書，其內文開宗明義記載「立協議書人…茲為調整租金事件，協議如左…」等語，第5條則約定：「甲（即出租人）乙（即承租人一方）双方之關係，仍維持往昔七、八十年之關係，以未定期間默契認同。」、第6條：「甲方向新竹地方法院請求調整租金訴案（69年訴字第二○六五號），同意撤回…。」等語（見卷第47-50頁），適足證明契約當事人於系爭協議書簽訂之前，就系爭土地即已有租賃關係之存在，否則倘若被告郭柯文芬等5人之祖先確係無權占用土地，則系爭協議書之前言應無使用「調整租金」字樣之可能，且原告亦應係於斯時向法院提起拆屋還地等抑或係請求給付租金訴訟，而非向法院訴請調整租金，由此足認原告主張被告郭柯文芬等5人之祖先於69年以前無權占用系爭土地興建系爭房屋云云，並不足採。
（二）次查，依據系爭協議書第4條之約定內容：「乙方如能按規定繳納租金時，甲方應同意乙方按現有房屋結構修繕。」等語（見卷第48頁），可知原告於簽訂系爭協議書之時，非但知悉被告郭柯文芬等5人之祖先有於租賃土地上興建系爭房屋之事實，而其不但未為反對表示，尚同意在承租人有依約繳付租金之情形下，承租人可按房屋現有結構進行修繕，足認契約雙方有租用基地建築房屋合致之意思實現，亦即系爭土地之租賃係以承租人自行建築房屋而使用為其目的，則兩造就系爭土地之租賃性質，係屬租地建屋關係，而非原告主張之一般土地租賃，至為明確。
（三）第查，細繹系爭協議書第5條之記載：「甲乙双方之關係，仍維持往昔七、八十年之關係，以未定期間默契認同。」等語（見卷第48頁），可知契約當事人就系爭土地之租賃固未明定租賃期限，惟因本件係屬租地建屋契約性質，已如前述，且承租人自系爭協議書69年簽訂時起算，於民法第449條第1項所訂之租期上限20年期滿後，仍繼續使用系爭土地，並按協議書約定續繳租金，經原告收受無訛，有被告提出之104年4月5日、同年10月12日收據（見卷第
51、165頁）在卷可稽，則揆諸前揭說明，本件應視為不定期限繼續契約，承租人仍可使用租賃土地至系爭房屋不堪使用為止。而經本院履勘現場之結果，系爭房屋為一樓平房，房屋結構為木石磚造（磚石造），屋頂則為新設之鐵皮，履勘當日有下雨，惟屋內並未發現漏水情形；另房屋前半段係供擺設玉米攤使用，後半段則經營鐵工廠，屋內有電視、冰箱等物品；建物前後均設有雨遮，雨遮下方皆鋪設水泥地面；建物後方之廁所雖老舊，惟馬桶功能正常等情，有勘驗筆錄及被告郭柯文芬等5人提出之現場照片、房屋稅籍證明書等件（見卷第134-139頁、158-164頁、116頁）附卷存查，足證系爭房屋本身之材質與結構雖屬老舊，惟仍堪為通常之使用。是以，系爭房屋既尚堪使用，則兩造間之租地建屋租賃契約即仍存在，原告主張系爭租賃關係已歸消滅，故請求被告郭柯文芬等5人拆屋還地、訴請被告陳繼光自系爭房屋遷出云云，即屬無理，不應准許。
（四）另查，原告就其主張被告郭柯文芬等5人違法將系爭土地之一部轉租予被告陳繼光乙節，並未提出任何證明文件，亦難信實外；且觀被告陳繼光之配偶即證人 鍾若薇 於勘驗現場所為之陳述：系爭房屋前半段係被告陳繼光之乾媽即被告郭柯文芬約於2年前借與使用，以經營燒烤玉米生意，並非租賃等語（見卷第135-136頁），亦難認被告郭柯文芬等5人確有違法轉租之事實。退步言之，縱認被告間就該玉米攤之使用確屬有償之租賃關係，惟因被告郭柯文芬等5人係將系爭房屋之一部交予被告陳繼光使用，是被告陳繼光所使用者乃被告郭柯文芬等5人所有之系爭房屋，而非直接使用基地，不能因被告陳繼光使用被告郭柯文芬等5人所有之系爭房屋，即認被告郭柯文芬等5人有違約轉租系爭土地之情事（臺灣高等法院臺中分院（69）廳民一字第0264號研究意見參照）。是以，原告以此為由終止與被告郭柯文芬等5人間之租賃契約，於法亦屬無據而不應准許。
（五）末查，原告雖持系爭協議書附件實測圖所載資料，主張被告郭柯文芬等5人之祖先郭玉燦僅承租系爭土地內24.2坪（即80平方公尺）之面積，惟系爭房屋共占用土地面積88平方公尺，是被告郭柯文芬等5人就多出之8平方公尺部分，構成無權占用云云，然為被告郭柯文芬等5人所否認。而查，原告與訴外人郭玉燦於簽訂系爭協議書斯時，新竹市○○段○○○○○號尚未分割增加2324-9、2324-10、2324-14、2324-15等地號，此觀該等地號之土地登記謄本記載即明（見卷第19-20頁、175-177頁），故系爭協議書之簽約當事人就各承租人所承租之土地位置，僅能於實測圖上以「新竹市○○段○○○○號內、二三三0號內」標示（見卷第49頁），並以各筆建物坐落土地位置繪製附圖（見卷第50頁），是由系爭協議書訂立之時，系爭房屋即已存在，且協議書附圖即為原告當時提起請求調整租金訴訟中所測量之房屋範圍，加以系爭建物所坐落同段2324-9、2324-10、2324-14、2324-15地號土地，均係分割自2324地號土地，併斟酌系爭協議書係屬租地建屋性質等情，應認契約雙方係以建物所在位置為承租範圍，即以系爭房屋之坐落土地為租賃標的，則如附件複丈成果圖所示標示A、B、C、D、E之主建物（含廁所圍牆）、雨遮、水泥地，均應屬系爭租賃契約承租範圍之事實，堪予認定。至本件經新竹市地政事務所複丈之結果，系爭房屋占用土地面積88平方公尺，固與69年測量之80平方公尺有所出入，惟此或因測量儀器、方法、技術等不同而產生差異所致，此觀系爭協議書附件實測圖下方係載明「比例尺：三百分之一」（見卷第49頁），與本件使用比例尺比例500分之1（見卷第169頁）迥異乙情即明，故超出之8平方公尺面積部分，應非無權占用。原告此部分主張洵非有理，難以採信。
五、綜上，原告與被告郭柯文芬等5人就系爭土地應為未明定租賃期限之租地建屋租賃關係，且因原告於租期上限20年屆滿後，仍持續向被告郭柯文芬等5人收取租金，應視為不定期限繼續契約，租賃期間應至房屋不堪使用時為止；而系爭房屋現仍得為通常使用，且原告亦未舉證證明被告郭柯文芬等5人有違法轉租土地之事實，是原告提起本訴，主張系爭租賃關係已經消滅，被告郭柯文芬等5人應將坐落於新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地如附件複丈成果圖所示，占用A、B、C、D、E部分土地上之建物及雨遮拆除，並將占用之新竹市○○段○○○○○○○號（占用面積：73平方公尺）、2324-14地號（占用面積：15平方公尺）、2324地號（占用面積：4平方公尺）、2324-10地號（占用面積：1平方公尺）、2324-15地號（占用面積：1平方公尺）之土地返還予原告；併請求被告陳繼光自系爭房屋遷出，均屬無理，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經審酌認與判決結果不生影響，爰不再予論述，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年6月30日
民事第二庭法官林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月4日
書記官謝淑敏