裁判字號：臺灣高等法院92年重上字第632號民事判決
裁判日期：民國93年06月29日
裁判案由：返還保證金等
臺灣高等法院民事判決九十二年度重上字第六三二號
上訴人冠德建設股份有限公司法定代理人 馬玉山 訴訟代理人 梁穗昌 律師被上訴人 張楊翡玉 訴訟代理人 張嘉鴻
吳發隆 律師右當事人間，因返還保證金等事件，上訴人對於中華民國九十二年十月三十日臺灣臺北地方法院九十一年度重訴字第二二三八號第一審判決，提起上訴，經本院於九十三年六月十五日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸仟叁佰萬元，並自民國八十三年七月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新台幣貳仟壹佰萬元為被上訴人供擔保後得為假執行；被上訴人以所命給付之金額為上訴人預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於八十三年六月二十八日將其所有坐落臺北市○○區○○段○○段00000000000000地號之土地(以下稱系爭土地)，提供予上訴人，與同小段六○○、六六八、六六九、六七一、六七二、六七三、六
九四、六九五、六一九－一一、－一二、－一三、六六六、六六七等十三筆地號土地，合併規劃興建高級集合住宅或別墅社區房屋，與上訴人簽訂合建房屋契約書(以下稱系爭契約)，約定上訴人應提供予被上訴人之合建保證金新臺幣(以下同)六千三百萬元，被上訴人如有違約，除應退還上訴人所付之保證金外，並應給付上訴人與保證金相同金額做為違約賠償，上訴人並得解除契約，雙方均無異議。被上訴人並聲明擔保其三筆系爭土地係空地且產權清楚，自簽約之日起無第三人佔用、承租、設定抵押權或存有他項權利之情事，亦無債權人實施查封之事實或存有任何債務糾葛，倘有上述情事發生者，被上訴人應於事情發生後十五日內理清，如被上訴人無法於上述期限內理清者，每逾一日應支付五萬元之懲罰性違約金予上訴人，並應賠償上訴人所受之損失。上訴人已於八十三年七月十三日依約支付予被上訴人六千三百萬元之合建保證金，並為建造執照之申請；詎上訴人於申請建造執照過程中，竟有第三人幸林建設股份有限公司(以下稱幸林公司
)、 林換練 、 林燈燦 、 李和雲 、 林富惠 、 蘇室定 等人，出而主張被上訴人所提供之系爭土地上之擋土牆、排水溝、道路、車庫為其等所有，禁止上訴人通行、使用，依約自應由被上訴人予以釐清，惟被上訴人經上訴人之通知未獲置理，上訴人已以存證信函通知被上訴人，為解除系爭契約之意思表示，被上訴人自應依系爭契約之約定，將所收受之合建保證金六千三百萬元返還上訴人；為此，基於回復原狀返還請求權之法律關係，求為命被上訴人返還六千三百萬元本息之判決。並聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人六千三百萬元並自民國八十三年七月十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。(四)上訴人願供擔保請求宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人於八十三年六月二十八日與被上訴人約定由被上訴人提供系爭土地，與其所有同小段六○○等地號土地合併興建房屋，而與被上訴人簽訂系爭契約；上訴人對於被上訴人所提供系爭土地之產權、現況、週遭環境均經其實地調查、審慎評估，確認產權別無爭議及問題後，始同意簽訂系爭契約，被上訴人所提供系爭土地並無權利瑕疵之情事，上訴人之指摘與事實不符，且所簽訂之系爭契約為定型制式化之範本，其中第十條之約定非當事人之真意，不得任由上訴人引以為本件訴訟之依據，上訴人解除系爭契約不合法；矧上訴人於八十六年七月十七日領得建造執照，未依約於六個內開工，無視於被上訴人一再之催告，亦拒不依約繳納系爭合建土地之地價稅等違約之事實，致被上訴人之財產受有重大之損害，上訴人請求返還合建保證金六千三百萬元本息，尚非有據等語，資為抗辯；並聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人主張被上訴人於八十三年六月二十八日將其所有系爭土地，提供予上訴人，與同小段六○○等十三筆地號土地，合併規劃興建高級集合住宅或別墅社區房屋，與上訴人簽訂系爭契約，約定上訴人應提供予被上訴人之合建保證金六千三百萬元，被上訴人如有違約，除應退還上訴人所付之保證金外，並應給付上訴人與保證金相同金額做為違約賠償，上訴人並得解除契約，雙方均無異議。被上訴人並聲明擔保其三筆系爭土地係空地且產權清楚，自簽約之日起無第三人佔用、承租、設定抵押權或存有他項權利之情事，亦無債權人實施查封之事實或存有任何債務糾葛，倘有上述情事發生者，被上訴人應於事情發生後十五日內理清，如被上訴人無法於上述期限內理清者，每逾一日應支付五萬元之懲罰性違約金予上訴人，並應賠償上訴人所受之損失。上訴人已於八十三年七月十三日依約支付予被上訴人六千三百萬元之合建保證金，並為建造執照之申請；上訴人於申請建造執照過程中，有第三人幸林公司、林換練、林燈燦、李和雲、林富惠、蘇室定等人，出而主張被上訴人所提供之系爭土地上之擋土牆、排水溝、道路、車庫為其等所有，禁止上訴人通行、使用，上訴人之通知被上訴人應予釐清，並以存證信函通知被上訴人，為解除系爭契約之意思表示等事實，為被上訴人所不爭執，且有系爭契約、上訴人簽發面額六千三百萬元、指名被上訴人之支票(原審卷第一○至第十九頁)、幸林公司致上訴人公司函(原審卷第二○八至第二○九頁)、存證信函(原審卷第二○、二一頁)、上訴人致被上訴人之存證信函(原審卷第二六頁至第二九頁、第二二、二三頁)等影本在卷足憑，並經原法院履勘現場確有擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物屬實，亦有勘驗筆錄(原審卷第二三四、二三五頁)足稽；上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。
四、被上訴人以上訴人於簽訂系爭契約時，即已知悉被上訴人所提供之系爭土地上有擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物，且被上訴人於簽約時亦同意由上訴人自行處理，上訴人又係與被上訴人所提供系爭土地合併開發之同小段六○○、六一九－一一、－一二、－一三、六七三、六九四、六九五等筆土地所有權人，對於合併開發之土地地形、地貌、地質及週邊交通狀況、經濟發展等事項，應有詳細之評估等事實為抗辯，並經證人 張李洵英 、 張松年 、 張鄭名麗 於原法院到場證述屬實。經查：
(一)被上訴人對於其所提供系爭土地上之擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物之所有權人，依被上訴人於其致上訴人之存證信函(原審卷第二四至第二五頁)略以：
「．．．(一)查本人所提供合建土地上之擋土牆等建物，其起造人均為本人，上開建物之所有權人為本人所有，並無產權不清之問題，本人與幸林建設股份有限公司從未有任何契約關係，該公司主張上開建物之所有權為其所有顯與事實不符，且無任何法律依據。．．．」等語，核與其於原法院所為「．．．該等地上物確為全體參與合建之各土地所有權人所共同起造，自屬全體起造人即各土地所有權人所共有，事證至明，．．．」等與之抗辯，一則單獨所有，一則與他人共有，顯有不符，有被上訴人致上訴人之前揭存證信函、及被上訴人於原法院所提出民事準備書(三)狀(原審卷第二八四、二八五頁)在卷足稽。
(二)上訴人主張被上訴人所提供系爭土地上之擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物，係第三人幸林公司主張其向臺北市政府申請雜項執照所建造之地上物之事實，亦經被上訴人於原法院九十二年七月七日之言詞辯論期日所不爭執，且經第三人幸林公司委託律師致函上訴人主張被上訴人所提供系爭土地上之擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物為其所有，並禁止上訴人開工施工予以毀損，否則依法訴追民刑事責任等事實，亦有被上訴人不爭執真正之律師函在卷(原審卷第二○八、二○九頁)足憑。
(三)被上訴人又以上訴人於簽訂系爭契約時，已知悉被上訴人所提供系爭土地上有擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物之事實，應由上訴人自行負責處理等語為抗辯；惟查：所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第七百六十五條定有明文。又：所有物之處分，為所有權效用之一，所有人當然有此權能。凡物權之移轉設定，非有完全處分權之人為法律上有效之意思表示，不生物權法上之效力。無所有權人私擅將他人不動產出賣者，無論買主是否知情，均不能發生物權移轉之效力。最高法院十八年度上字第八一○號、第一四二○號及十九年度上字第二四四八號亦分別著有判例，可資參照。本件被上訴人所提供系爭土地上之擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物，以被上訴人前揭致上訴人之存證信函略以：「．．．(一)查本人所提供合建土地上之擋土牆等建物，其起造人均為本人，上開建物之所有權人為本人所有，並無產權不清之問題，本人與幸林建設股份有限公司從未有任何契約關係，該公司主張上開建物之所有權為其所有顯與事實不符，且無任何法律依據。．．．」等語，依前揭法條規定、判例意旨，於簽訂系爭契約時，自得授權上訴人予以處分，惟於上訴人為履行系爭契約而整地施工，第三人幸林公司出而主張為其所有，並禁止上訴人施工，被上訴人對於其所提供系爭土地上之擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物，有無所有物之處分權能，非無疑義；無論上訴人於簽約時是否知悉被上訴人所提供系爭土地上已有擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物之事實，均不影響應由被上訴人依系爭契約第十條之約定，與第三人幸林公司予以釐清、理直，以履行其所提供之系爭土地為產權清楚之義務。
(四)被上訴人又以上訴人亦與被上訴人同為所提供系爭土地合併開發之同小段六○○、六一九－一一、－一二、－一三、六七三、六九四、六九五等筆土地之所有權人，對於合建土地之地上物，知之甚稔等語為抗辯；惟查上訴人係與被上訴人簽訂系爭契約後，為履行系爭契約第一條、第六條第二款所約定之義務，向地主承購同小段六○○(以被上訴人名義承購後再移轉)、六一九－一一、－一二、－一
三、六七三、六九四、六九五等筆土地，以資合併開發等事實，為被上訴人所不爭執，且有系爭契約、被上訴人提出之保證書(原審卷第七一頁)、土地登記謄本(原審卷第一六四至第一八三頁)在卷足憑。同理，無論上訴人於買受合併開發之前揭土地，是否已知悉被上訴人所提供系爭土地上已有擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物之事實，均不影響應由被上訴人依系爭契約第十條之約定，與第三人幸林公司應就被上訴人所提供土地上擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物之所有權予以釐清、理直，以履行其所提供之系爭土地為產權清楚之義務。至於其他合併開發之他人所有土地上之擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物之所有權，要與本件兩造間系爭契約無涉，非被上訴人所能置喙，併此敘明。
(五)綜上所述，被上訴人所提供系爭土地上之擋土牆、排水溝、道路、車庫等地上物之所有權，已有爭議，於被上訴人出而與有爭執之第三人幸林公司解決之前，尚難謂被上訴人所提供者為之產權清楚之系爭土地，被上訴人抗辯其所提供之系爭土地為無權利瑕疵之情事，自無可採。從而，上訴人分別以臺北安和郵局六八六號(見上訴人臺北郵局八四五六存證信函、原審卷第二四頁)、第二四四號存證信函(原審卷第二六頁至第二九頁)通知，迄未據被上訴人予以釐清，九十一年九月十日上訴人即以臺北安和郵局第六九三號存證信函，為解除系爭契約之意思表示，被上訴人已於翌日收受上訴人為解除系爭契約意思表示之存證信函等事實，亦為被上訴人所不爭執，且有存證信函、回執等影本在卷足稽。上訴人主張被上訴人與其所簽訂之系爭契約，已經其解除且生解除之效力，非無可採。
五、被上訴人又以兩造所簽訂之系爭契約，為定型制式化之範本，其中第十條之約定非當事人之真意，不得任由上訴人引以為本件訴訟之依據等語為抗辯；按：解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院十七年度上字第一一一八號著有判例，可資參照。經查本件被上訴人與上訴人所簽訂系爭契約，業於第十條明文約定：「甲方(指被上訴人)聲明並擔保三筆土地係空地且產權清楚，自簽訂本契約之日起並無第三人佔用、承租、設定抵押權或存有他項權利之情事，亦無債權人實施查封之事實或存有任何債務糾葛，倘有上述情事發生者，甲方應於事情發生後十五日內理清，如甲方無法於上述期限內理清者，每逾一日應支付新臺幣五萬元之懲罰性違約金予乙方(指上訴人)，並應賠償乙方所受之損失。」，依前揭最高法院判例意旨，非得反捨上開契約之文義，而更為曲解被上訴人不受該契約文義之拘束；且被上訴人於與上訴人簽訂系爭契約時，尚就契約其他內容、文字有所增、刪之更正、或修改，如：第六條之更改、第八條之刪減、第十二條之增列、第十三條第五款之更改等，被上訴人所為上開之抗辯，亦非可採。
六、被上訴人又以上訴人於八十六年七月十七日領得建造執照，未依約於六個內開工，無視於被上訴人一再之催告，亦拒不依約繳納系爭合建土地之地價稅等違約之事實，致被上訴人之財產受有重大之損害等語為抗辯；經查上訴人依約於被上訴人所提供系爭土地為整地、開工時，即受第三人幸林公司出而主張被上訴人所提供系爭土地上之前揭地上物為其所有，非經其同意不得予以毀損，被上訴人經上訴人之通知又拒不釐清，已如前述，上訴人未能依約履行，係可歸責於被上訴人未克釐清其所提供系爭土地地上物之所有權所致，而非可歸責於上訴人之事由，被上訴人以此抗辯，自無可採。
七、按：契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之。民法第二百五十九條第二款定有明文。從而，上訴人請求被上訴人應返還所受領之合建保證金六千三百萬元，並請求其自受領合建保證金之翌日即八十三年七月十四日起，依民法第二百零三條所規定之週年利率百分之五計算之法定利息，於法尚無不合，應予准許。原法院以上訴人未能舉證明被上訴人所提供系爭土地有權利瑕疵，而為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，容有未恰；上訴意旨指摘原法院之判決不當，求予廢棄，非無理由，應由本院予以廢棄，更為判決如主文第二項所示。
八、兩造均陳明願供擔保，以代釋明之不足，請求准、免宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定如主文第四項所示金額，分別准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法、及提出未援用之證據，經斟酌後，認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。
中華民國九十三年六月二十九日
民事第六庭
審判長法官林丁寶
法官林恩山法官陳博享正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年六月三十日
書記官鄭靜如附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。