台灣台中地方法院民事判決 96年度中簡字第2843號
原 告 丙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求減少租金事件，本院於民國96年12月24日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣肆拾參萬貳仟元，及自民國九十六年十二
月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
兩造於民國九十四年六月二十一日簽訂之租賃契約，原告自民國
九十六年六月一日起迄民國一百年七月三十一日止，在被告將本
件系爭房屋之漏水修繕完竣前，原告得按每月應給付被告租金數
額之百分之三十二之比率（即每月租金數額×32/100），減免其
租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明請求「一、被
告應給付原告新台幣（下同）0000000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、
原告與被告於民國94年6月21日簽訂之租賃契約每月租金135
000元，原告應自96年4月l日起按月減少租金74250元，給付
被告60750元至100年7月31日止。」，嗣於本院96年12月3日
言詞辯論期日，原告因租金已給付到96年5月份，故上開訴
之聲明第1項請求之金額應計算至96年5月底，乃擴張為0000
000元，而訴之聲明第2項請求減少租金之起算日亦應隨之減
縮為自96年6月1日起，是當庭變更其聲明求為「一、被告應
給付原告0000000元，及自擴張聲明翌日即96年12月4日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、原告與被告於9
4年6月21日簽訂之租賃契約每月租金135000元，原告應自96
年6月l日起按月減少租金74250元，給付被告60750元至100
年7月31日止。」（見當日言詞辯論筆錄第2頁第8行至第12
行），核為擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於上開條文
之規定，自為法之所許。
二、原告主張其於94年6月21日，向被告承租其所有門牌號碼台
中市○區○○路○○○號及同路168號房屋2棟（下稱系爭房屋
），每月租金135000元，租賃期限自94年8月l日起至100年7
月31日止。詎系爭房屋於出租前手時即有漏水之情形，被告
竟隱匿不告知，待原告進駐裝潢並開始經營撞球場後，因下
雨始發現有嚴重漏水情形，嚴重影響營業，致原告損失甚鉅
，原告乃多次口頭告知被告，被告雖曾僱工修繕，惟均未做
妥善處理，漏水依舊，原告遂先後於95年8月4日、95年10月
4日發函，催告被告盡其出租人之修繕義務，詎被告竟分別
於95年8月3日、95年10月2日，發函催告原告給付租金，欲
推託其修繕責任。又被告所交付之系爭房屋，因漏水嚴重，
致部分建物無法為通常之使用，顯已失去租賃物之應有價值
，而有不完全給付之情形，而系爭房屋1、2樓之坪數共計約
400坪左右，每月租金為135000元，1樓面積約佔60%，約240
坪，租金價值為81000元（000000元×60%＝81000元），1樓
漏水之面積約佔25%，損害建物之使用價值為20250元（8100
0元×25%＝20250元）；而2樓面積佔40%，約160坪，因漏水
嚴重，全部均無法做營業使用，損害建物之使用價值為5400
0元（000000元×40%＝54000元），合計系爭房屋每月因漏
水無法使用，致原告受有74250元之損害（20250元＋54000
元＝74250元），因原告租金已給付至96年5月份，是自94年
8月l日起至96年5月31日止，共計22個月期間，原告計受有0
000000元之損害（74250元×22＝0000000元），爰主張依不
完全給付債務不履行之法律關係，請求被告如數賠償。再者
，系爭房屋一部分喪失其通常效用，致部分建物不堪利用，
每月系爭房屋無法使用面積之價值為74250元已如前述，爰
依民法第435條規定，請求自96年6月l日起至100年7月31日
止，原告每月應減少租金74250元，僅須給付租金60750元予
被告（000000元－74250元＝60750元）等語，並聲明：（一
）被告應給付原告0000000元，及自擴張聲明翌日即96年12
月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）原
告與被告於94年6月21日簽訂之租賃契約每月租金135000元
，原告應自96年6月l日起按月減少租金74250元，給付被告
60750元至100年7月31日止。且 陳明 願供擔保，請准宣告假
執行。對被告之抗辯略稱：本件原告要求被告修繕系爭房屋
漏水之處，並非被告所稱該協議書上所載之頂樓空調漏水問
題，該協議有關漏水處理之內容，與本件無涉。又被告自承
有多次僱工修繕，可徵原告有配合其修繕，另原告有跟承包
商聯繫，惟承包商表示原告非房東，乃不與原告談，基此，
顯非原告不配合被告修繕系爭房屋之漏水等語。
三、被告則略以：兩造於訂定租賃契約同時，曾協議不涉及結構
之漏水由承租人即原告負責處理並負擔費用，而系爭房屋之
漏水問題既不涉及結構安全，原告自不得再請求被告修繕。
又被告將系爭房屋交予原告使用前，即曾僱工修繕，於94年
8月16日初步完工，是系爭房屋當時應無漏水問題，且原告
承租系爭房屋後，多次颱風下雨，未曾通知被告系爭房屋何
處漏水，遲至95年7、8月間被告收第2年租金票據時，原告
始推稱有漏水，是系爭房屋縱有漏水情形，亦應係自斯時才
發生。而被告於知悉後，委由承包商即訴外人崑達工程有限
公司，於屋頂重新施作防水工程（非漏水修繕工程），最後
僅剩一處需遷移管線，需原告配合，惟原告多次拒絕，故未
能完成施作，況原告曾擅自拆除系爭房屋大廳之主要支柱，
變更房屋結構，致房屋龜裂，亦可能造成漏水，則相關漏水
造成之損失，應由原告自行承擔，原告請求損害賠償，即屬
無據。再者，依民法第435條之規定，須租賃物之一部滅失
，始得請求減少租金，惟系爭房屋僅係一部漏水，並非滅失
，是原告請求減少租金，顯無理由等語，資為抗辯，並聲明
：原告之訴駁回。
四、原告主張其於94年6月21日，向被告承租系爭房屋，一開始
每月租金為135000元（第3年應予調高百分之5），租賃期限
自94年8月l日起至100年7月31止，系爭租賃房屋之範圍約為
400坪左右。而於租賃期間，系爭房屋確有漏水情形，被告
曾委由訴外人崑達工程有限公司施作屋頂防水工程。另原告
租金已給付至96年5月份止等情，為被告所不爭執，且有系
爭房屋租賃契約書、崑達工程有限公司證明書各1份可證，
則此部分堪信為真實。
五、又系爭房屋，經本院於96年8月15日會同兩造及台灣省土木
技師公會派員至現場履勘鑑定，其鑑測結果為「⒈由於屋頂
排水管不當設計與使用，致使雨水沿著柱與排水管接合處大
量滲流而下，上開建物確有漏水情形。依據現場勘驗（照片
詳附件五），照片編號9（A柱）、照片編號13、17（B柱）
、及照片編號14（C柱）`照片編號21（D柱）、及照片編號
16（E柱），照片顯示柱與排水管接合處長期漏水漫流，以
致柱頭與浪型鋼板接合處嚴重鏽蝕。（柱位置編號請參閱2
樓平面圖）⒉2樓地坪由於上述原因，以致2樓室內天花隔音
板明顯水漬痕跡及木構造隔間牆嚴重腐爛。請參照片編號12
、21。⒊1樓地坪由於上述l、2原因，以致1樓室內天花隔音
板及地坪有明顯水漬痕跡。請參照片編號22、23、24、25及
27。上開漏水情形，修繕費用金額為219166元。又該漏水情
形，對上開建物無立即性主體結構安全問題。」等情，並經
本院製有勘驗筆錄，及台灣省土木技師公會96年10月15日（
96）省土技字第6452號函文與鑑定報告書在卷可憑，亦堪認
上開系爭房屋，因屋頂排水管不當設計與使用，致使雨水沿
著柱與排水管接合處大量滲流而下，確有漏水情形，是原告
主張系爭房屋屋頂有漏水乙事，亦堪信為真實。
六、茲應審究者，乃兩造於94年6月21日協議「一些房屋小問題
不涉及結構之漏水由承租方負責處理並負擔費用」，其真意
為何？如認系爭房屋之漏水問題應由被告負責修繕，被告有
無善盡修繕義務？經查：
（一）被告雖稱：依上開協議書所載，只要係不涉及結構之漏水
均由原告負責處理，並負擔費用，則系爭房屋之漏水問題
，依鑑定結果既不涉及結構安全，原告自不得再請求被告
修繕云云，然此為原告所堅決否認，而經傳訊證人乙○○
到庭證稱：是被告委託我們公司處理系爭房屋出租˙˙而
由我幫他們處理系爭房屋租賃的事情。（問）當時系爭租
賃契約書內容及公證內容是否都是你幫他們辦理？（答）
是的。（問）提示卷附租賃協議書（94年6月21日所簽立
）有何意見？（答）有，當時是跟系爭租賃契約書同時簽
定。（問）為什麼要另外定這份租賃協議書？（答）因當
時承租時，有把房屋的升降梯拆掉，有空隙，下雨時會滲
水進來，因原告承租系爭房屋後要做裝潢，所以這部分就
同意由原告自己修繕負責。（問）租賃協議書第2點所載
內容是在解決什麼問題？（答）原來的房子是在經營餐廳
，有排煙管，但是排煙管沒有蓋住，如果下雨的話，雨水
會透過排煙管滲到房子裡面來，當時在租賃協議書第1點
出租人即被告有同意要補助原告一些東西，所以第2點部
分才約定原告自己處理。（問）協議書第2點所謂的一些
房屋小問題不涉及房屋的漏水，由承租人負責處理，是指
承租以後的漏水都由原告自己負責修繕？（答）不是，那
是專門指上開有關升降梯拆除以後，牆壁如果有漏水的時
候，才由原告即承租人負責修繕等語（見96年7月9日言詞
辯論筆錄），而觀諸上開協議書所載之內容，亦未明確載
明承租後系爭房屋之相關漏水問題，均需由承租人即原告
負責修繕之費用，又參諸上開協議書第1點所載內容，被
告僅補貼原告後門1扇及10KW變壓器1個之費用，其金額非
多，衡情原告應不致愚至同意承租後系爭房屋可能發生漏
水所需之修繕費用，全部均由其自行負擔，而自陷於己不
利之情狀，是上開證人所為證詞，堪足採信。基此，被告
上開所稱，自不足採認。
（二）被告又辯稱：其於知悉系爭房屋漏水後，乃委由訴外人崑
達工程有限公司，於屋頂重新施作防水工程，最後僅剩一
處需遷移管線，需原告配合，惟原告多次拒絕，故未能完
成施作，況原告曾擅自拆除系爭房屋大廳之主要支柱，變
更房屋結構，致房屋龜裂，亦可能造成漏水，則漏水之損
失，應由原告自行承擔云云，惟系爭房屋經鑑定結果，目
前仍有上開漏水之原因，已如上述，原告亦堅決否認有何
被告指稱之上開情事，而觀原告每月以上開金額非少之租
金，向被告長期租用系爭房屋使用（目前係經營撞球場）
，上開漏水之情形，對原告就系爭房屋之整體利用，顯有
重大之不便及損失，衡情其應無藉故拒絕被告僱工儘早修
繕完竣上開系爭房屋漏水之必要；參諸被告亦自承其有多
次僱工前往系爭房屋修繕，益徵原告應無不配合其修繕之
行徑。又觀系爭房屋主要漏水之原因，係屋頂排水管不當
設計與使用，致使雨水沿著柱與排水管接合處大量滲流而
下，該漏水情形，對系爭房屋無立即性主體結構安全問題
，亦如前述，依此，系爭房屋之漏水原因，顯與房屋之支
柱結構及牆壁是否發生龜裂之情事無涉。此外，被告復無
法提出積極確切事證足以證明上開系爭房屋之漏水，確係
可歸責於原告之事由所致，則被告前揭所辯，亦不足為憑
。
（三）次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承
租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益
之狀態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時
，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為
租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程
度免其支付租金之義務。又此項出租人之租賃物保持義務
與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未
於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承
租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承
租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請
求損害賠償。復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物
、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利
，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修
繕義務時，自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、
租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行
之損害賠償請求權（參最高法院92年台上字第2640號、86
年台上字第1675號判決意旨）。查本件系爭房屋之上開漏
水，被告既無法舉證證明係可歸責於原告之原因所致，則
被告依法自負有修繕之義務，而觀前開漏水之情形，經原
告要求被告予以修繕，然被告迄今仍未修繕完竣，自難認
被告已善盡其修繕之義務至明。則揆諸上開規定及判決意
旨之說明，原告就上開系爭房屋之漏水，所造成其不得使
用、收益系爭房屋之程度及損失，依法自得請求被告免其
支付租金之義務及賠償其損害。故被告另所辯：系爭房屋
之漏水，僅係一部漏水，並非滅失，是原告應不得請求減
少租金云云，亦不足採認。
（四）又系爭房屋究係自何時開始有上開漏水之情形？原告雖陳
稱：系爭房屋自租期開始，即有漏水問題云云，然此為被
告所否認，並陳稱：系爭房屋之漏水情形，應係於95年7
、8月間始發生等語，而觀上開證人乙○○雖另證稱：大
概94年7月初時，原告有打電話通知我說系爭房屋有漏水
的情形，請我轉告被告派員修繕，˙˙後來又過了2個月
，原告打電話給我，說屋頂下雨的時候還是有漏水情形，
請我到現場觀看，我去現場確實有看到漏水的情形等語，
然該證人就當時系爭房屋屋頂漏水之原因及位置，並未明
確加以說明，參諸其復非處理系爭房屋漏水之專業人員，
則其所證當時屋頂漏水之情形，是否即為本件上開系爭房
屋經鑑定漏水之處所，顯有相當疑義？自尚難逕信，而得
遽採為有利於原告上開所稱之佐證。參諸原告亦自承：其
係分別於95年8月4日、10月4日始寄發存證信函催告被告
處理漏水之問題等語，且有該存證信函可憑，則倘系爭房
屋之前開漏水，確如原告所稱係自租期開始即已存在，則
其為何未立即發函催告被告儘速處理修繕，卻遲至約1年
後始為上開發函催告，此亦顯與常情相違。是原告上開所
稱，應不足取。而參酌原告係於95年8月4日，始發函催告
被告修繕系爭房屋漏水之問題，被告亦陳稱：系爭房屋之
漏水情形，應係自95年7、8月間始發生等情以觀，堪認系
爭房屋上開漏水之情形，應係自95年7、8月間始存在。
（五）另系爭房屋漏水情形，主要根源來自屋頂，所以評估漏水
情形影響建物使用範圍（面積）之主要依據，為找出造成
屋頂漏水之主要排水管，經評估主要造成屋頂漏水，同時
影響至室內之排水管為附件五照片28-33之柱排水管，據
此推估l樓及2樓之滲水影響平面如附件六之l樓及2樓之滲
水影響平面圖，估算2樓之滲水影響面積為194.63平方公
尺（約58.676坪），l樓之滲水影響面積為225.09平方公
尺（約67.859坪）等情，此亦有上開台灣省土木技師公會
之上開鑑定報告書可憑，堪認系爭房屋上開漏水之情形，
所影響原告就系爭房屋使用範圍之部分面積，應為126點
535坪（2樓為58.676坪＋1樓為67.859坪=126.535坪）。
而全部系爭房屋之面積，約為400坪左右，此為兩造所不
爭執，則前開漏水原因所影響原告就系爭房屋使用之面積
與系爭房屋全部面積之比例，應為32/100（126.535÷400
=0.32，小數點第2位以下四捨五入）。又原告自承租系爭
房屋後，迄96年5月份止，每月給付被告租金135000元，
此為兩造所不爭執，則系爭房屋自95年7、8月間起至96年
5月份止，原告每月因受上開漏水影響，而不能使用系爭
房屋面積之損失，應為相當於每月租金135000元×32/100
之金額即43200元，而其期間應自95年8月起（因無法明確
認定係自95年7月間起，乃為有利於被告之認定，自95年8
月起算）至96年5月份止，共計10個月，合計損失金額為
432000元（43200元×10=432000元）。因之，原告主張依
債務不履行之法律關係，所得請求被告賠償損失之金額，
應為432000元。再原告自96年6月1日起迄100年7月31日止
，就尚未給付之租金，依上開說明，在被告將上開系爭房
屋之漏水修繕完竣前，原告依法亦得按上開不能使用、收
益之程度即32/100之範圍，按月減免其租金支付之義務至
明。
七、綜上所述，被告就上開系爭房屋之漏水，既負有修繕之義務
，惟迄今仍未修繕完竣，自有違前開民法第423條之規定及
債務不履行之情事。從而，原告主張依債務不履行及減免給
付租金之法律關係，聲明判決（一）被告應給付原告000000
0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息。（二）原告與被告於94年6月21日簽訂之租
賃契約每月租金135000元，原告應自96年6月l日起至100年7
月31日止，按月減少租金74250元，就第（一）項之聲明，
應在432000元，及自擴張聲明翌日即96年12月4日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息之範圍內；另就第（二）
項之聲明，在兩造於94年6月21日簽訂之租賃契約，原告自
96年6月1日起迄100年7月31日止，在被告將上開系爭房屋之
漏水修繕完竣前，原告得按每月應給付被告租金數額之32/1
00之比率（因依兩造所簽立之租賃契約第9條特約事項：租
金自第3年起每年調高百分之5，但實際調整幅度須視當時市
況由雙方再行協商決定調高金額，可見自第3年起之租金，
應予調高，是其每月租金並非固定，故僅諭知原告每月得請
求減免租金之比率，以為計算之標準，而原告每月可減少之
租金，即每月租金數額×32/100），減免其租金之範圍內，
均核屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，即均無理由，應
予駁回。
八、本件係本於建築物定期租賃關係而涉訟所為之判決，爰就主
文第1項所為被告敗訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第3
款規定，併依職權宣告假執行。至原告雖陳明願供擔保，請
准宣告假執行，僅係促請本院注意依職權宣告假執行，是就
其上開假執行之聲請，自無庸為准駁與否之判決。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌
核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴，為一部分有理由，一部分無理由
，並依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第
3款判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 14 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 黃文進
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 1 月 14 日
書記官