裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第1211號民事判決
裁判日期：民國106年11月30日
裁判案由：返還土地
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第1211號原告兼反訴被告 中山 一路發（33）廠廠辦大廈管理委員會法定代理人陳籐原告兼反訴被告 曹錦銘
陳李素蘭 共同訴訟代理人 江皇樺 律師被告兼反訴原告 耿阿水 訴訟代理人 洪維廷 律師上列當事人間請求返還土地事件，於中華民國106年11月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
確認反訴原告對坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號「卸２」、「卸３」、「卸４」、「卸５」裝卸位之總面積四十一點六平方公尺之土地有使用權。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告兼反訴被告方面：聲明：
㈠本訴之聲明：被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號
上，如附圖所示裝卸位編號2、3、4、5，總面積為41.6平方公尺內之土地騰空返還予全體共有人，並不得妨害全體共有人使用。並 陳明 如受有利判決，願供擔保請准假執行。
㈡反訴之聲明：反訴原告之訴駁回。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）事實說明：
1、按 中山一路 發(33)廠廠辦大廈（下稱中山一路發大廈）係於民國85年建造完成，並依法設立中山一路發(33)廠廠辦大廈管理委員會（即原告）。因中山一路發大廈為工廠建築，依建築技術規則建築設計施工篇第十四章工廠類建築物第278條規定：「作業廠房樓地板面積一千五百平方公尺以上者，應設一處裝卸位；面積超過一千五百平方公尺部分，每增加四千平方公尺，應增設一處。前項裝卸位長度不得小於十三公尺，寬度不得小於四公尺，淨高不得低於四點二公尺。」是中山一路發大廈於建物一樓設有裝卸位一處，總面積為4公尺*13公尺=52平方公尺（參原證1），並劃分為編號1至編號5五個裝卸位。
2、然上開裝卸位編號2至編號5長年來均為中山一路發大廈D棟一樓之所有人即被告耿阿水占用，且從未給付原告及全體共有人任何租金。經查被告耿阿水購買中山一路發大廈D棟一樓之房屋及土地買賣合約書（參原證2），其中第八條：建物頂樓平台、地面層空地、地下層、裝卸位之權利：「...裝卸位甲方並未分擔持分，同意由乙方或其指定人規劃使用，甲方不得以任何理由提出異議。」可見甲方實際購買之D棟一樓建物並未包含裝卸位之持分；況契約中附件七停車位空間、屋頂平台及地面空地使用同意書：「三、裝卸位由呈峰建設開發股份有限公司或其指定人持分管理使用。」亦未明白指定由被告使用。更有甚者，附件七甚至跳過區分所有權人會議決議，逕稱該同意書效力視同區分所有權人會議決議，然實際上根本未經區分所有權人會議決議通過。
3、早於104年9月11日時，中山一路發大廈召開第二屆區分所有權人會議，討論系爭裝卸位之所有權歸屬一事，並就是否同意被告使用系爭裝卸位進行連署，被告耿阿水亦自認在提出地政主管機關及主管機關合法證明文件前不應使用系爭裝卸位（蓋被告亦簽署於「不同意」之表單內，參原證3），更足證明被告亦自認對於系爭裝卸位並無使用權源。基此，爰依民法第767條第一項及第821條第一項規定，請求被告返還系爭裝卸位所有權，並依第767條第二項規定，請求被告不得妨害系爭土地全體共有人使用系爭裝卸位。
（二）本件並無一事不再理適用：
1、按民事訴訟法上「同一事件」，係指訴之三要素─當事人、訴訟標的及訴之聲明相同而言，若其中有一要素與前訴不同，即非屬同一事件，自不受前訴既判力之拘束，合先敘明。
2、原告管委會固曾於105年就被告應返還系爭裝卸位一事於鈞院提起民事訴訟，經鈞院105年度訴字第1856號判決駁回（即被證1）。然前案駁回理由係認原告僅為管委會，非系爭土地所有人或共有人之一，以「當事人不適格」逕與駁回；並認原告就兩造存在民法上使用借貸關係並終止而舉證，駁回原告之訴。
3、然原告於前案及本案中一再提出最高法院判決意旨，主張原告管委會雖非系爭土地所有人或共有人，然就公寓大廈相關訴訟應有「訴訟實施權」，惜前案鈞院未置可否，未為任何實體上判斷即逕行駁回原告管委會之訴。是本件為免仍有上開情事，方由系爭大廈區分所有權人同時為系爭土地共有人之一之原告陳李素蘭及曹錦銘等一同提起本件訴訟。因原告已非同一，自與前開同一案件之認定有所不同，而非同一案件。
4、次以，本件原告請求被告返還系爭裝卸位，訴之聲明雖與前案相同，然請求權基礎非以前案所認定「使用借貸」做為主張，而係以原告不應受被告於公寓大廈管理條例施行前之分管契約所拘束，基於「所有權返還請求權」而為主張，訴訟標的已有不同，非同一事件而不應受「一事不再理」所拘束。
（三）原告管委會已經決議授權，自有本件訴訟實施權：
1、按原告提出公寓大廈管理條例第31條規定，主張本件原告並未經過全體區分所有權人三分之二以上出席，四分之三以上決議云云。然系爭大廈規約第3條第9項規定：「區分所有權人會議討論事項，除本條例第三十條及第三十一條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」又觀公寓大廈管理條例第31條：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」邏輯上而言應以規約有規定者為優先適用，而規約又以公寓大廈管理條例第31條以外之事項為適用規約，則實際上除公寓大廈管理條例有強制規定應以三分之二以上出席之決議事項外，均應以規約第3條第9項規定，即「過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席……」為決議。本件原告係經105年4月15日區分所有權人會議決議授權提起本件訴訟，全體33戶有17戶出席，並經出席之區分所有權人一致通過，應認已符合規約約定。
2、次以，被告主張105年4月15日之授權僅得授權一次即前次訴訟。然觀原證4之會議記錄記載「出席住戶17戶全數同意，全權交由委員會依法律程序，委任律師，收回有關合法權利」，授權範圍並未如被告所稱僅授權原告管委會提起「一次」訴訟，應認管委會仍已經授權提起本件訴訟，並無原告所稱未經授權之情事。
（四）原告陳李素蘭及曹錦銘具當事人適格：
1、按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」為民法第821條規定。本條賦予共有人之一人得以己之名義為原告，請求返還共有物與全體共有人，合先敘明。
2、原告陳李素蘭與曹錦銘均為中山一路發大廈區分所有權人之一，是原告同為系爭土地共有人之一。依據民法第821條規定自得以己名義訴請被告返還系爭土地與「全體共有人」。是原告應有當事人適格，得提起本件訴訟。
（五）本件系爭土地係屬「裝卸位」，與被告及規約所稱「停車空間」非屬同一，非屬規約第二條第四項適用範圍：
1、按「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」為公寓大廈管理條例第23條第一項及第二項第2款所明文規定。而規約第二條第四項規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二。」是系爭大廈各區分所有權人（包含被告）與建商間買賣契約既早於系爭大廈規約制定日期，即應於規約中載明始生「分管契約」之效力，合先敘明。
2、被告固提出上開規約約定，主張被告就系爭裝卸位已經被告與建商於買賣契約中約定由被告使用，並主張已記明於規約中，認此「分管契約」依據規約規定應拘束全體區分所有權人云云。然，系爭大廈建造當初即已就「停車空間」及「裝卸位」區分，二者為不同項目及構造，規約第2條第四項僅就「停車空間」做為規範內容，非屬「停車空間」之「裝卸位」自無規約第2條第二項適用。被告主張本件應適用規約第2條第四項，容有誤會。
3、況系爭公寓大廈為「廠房」，依據建築技術規則建築設計施工篇第十四章工廠類建築物第278條規定即應設置「裝卸位」。被告雖主張上開規定係訂定於92年且性質上非經立法院三讀通過之法律而僅屬行政院內政部頒布之行政命令，執此主張系爭裝卸位非屬「法定空地」云云。然「建築技術規則建築設計施工篇第278條」於制訂頒布前，「工廠類建築物基本設施及設備標準」第12條即已明白規定：「作業廠房樓地板面積一千五百平方公尺以上者，應設一處裝卸位；面積超過一千五百平方公尺部分，每增加四千平方公尺，應增設一處。前項裝卸位長度不得小於十三公尺，寬度不得小於四公尺，淨高不得低於四點二公尺。」且「工廠類建築物基本設施及設備標準」係內政部於82年4月12日訂定發布，於92年3月20日廢止，則系爭大廈起造完成時間為85年，即應適用上開規定。自得證明與一般之「停車空間」有所不同。
（六）「裝卸位」既非屬規約第2條第4項經區分所有權人定明於規約中，又非屬公寓大廈管理條例施行前即已簽訂之分管契約，則被告主張買賣契約中就系爭「裝卸位」之分管約定即無從拘束全體區分所有權人：
1、按最高法院99年度台上字第1191號民事判決明白表示：「按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」是依照最高法院見解，在公寓大廈管理條例施行前，建商與各住戶間簽訂分管之約定，仍應認大樓各共有人間默示成立分管契約，而「反面解釋」即認在公寓大廈管理條例施行後，建商與各住戶間簽訂分管之約定，未經訂入住戶規約內，即不得拘束住戶亦不得認為大樓各共有人間默示成立分管契約，合先敘明。
2、被告與建商簽訂買賣契約之時間為85年6月，當時公寓大廈管理條例已施行，則依上開公寓大廈管理條例第23條規定即應於規約中記明。然系爭大廈規約中就分管契約為約定者僅係「停車空間」而未包含「裝卸位」，則被告就系爭裝卸位即未經全體住戶於規約中記明且約定，對區分所有權人自不生效力。是被告占有使用系爭裝卸位並無合法權源，並侵害其他共有人之權利。
3、至被告主張原告於被證4住戶名冊中自認被告就系爭「裝卸位」有合法使用權源，實則被證4僅係當時就全體區分所有權人所實際使用之空間範圍為一記錄，記錄當時系爭裝卸位係由被告使用，然住戶名冊之法律效力本無從超越規約，仍應回歸規約為適用。況被告亦同意應提出合法之占有管理權源（參原證3），自此亦得認定被告自知對系爭「裝卸位」並無合法適用權源甚明。
（六）爭裝卸位屬法定空地，為公用部分，應屬中山一路發大廈全體用戶共有。然被告於買賣契約中約定被告對於系爭裝卸位並無持分，系爭土地非屬被告「共用部分」，是無論係「分管契約」抑或「約定專用」於被告而言均不適用，原告自得依民法第821條第1項所有權返還請求權請求被告返還系爭土地，並依民法第767條第2項規定請求被告不得妨害共有人利用：被告耿阿水雖購買中山一路發大廈D棟1樓，然於買賣契約中明文約定被告對於系爭裝卸位並無持分，則就系爭裝卸位而言被告並無所有權，亦非屬共有人，然卻無權占用系爭土地至今，則原告自得基於民法第821條第1項請求被告返還系爭裝卸位土地面積共計41.6平方公尺；並依民法第767條第1項中段規定請求被告移除系爭裝卸位上雜物並不得妨害原告及全體共有人使用。
（七）反訴部分：反訴原告就反訴確認之訴並無確認利益存在，不應准予提起本件反訴。
1、按「確認之訴受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明，而有不安之狀態存在，且此種狀態能以確認判決將之除去者而言」為民法第247條明文規定，是提起確認之訴，應以存在受確認判決之法律上利益，即「訴之利益」而言，而該訴之利益，係指法律關係存否不明，得以藉由確認判決除去該不明狀態而言，合先敘明。
2、本件反訴原告提起反訴，無非係為確認反訴原告對於系爭土地具備合法之使用權限而言，然於本訴兩造已就反訴原告所欲依據之合法使用權源即「買賣契約」提出並做為攻防方法，且本訴為給付之訴，反訴原告所欲確認之法律關係，於本訴給訴之訴判決時即得確認之，是反訴原告復提起本件反訴請求就系爭土地合法使用權源為確認，應認已包含於本訴給付之訴中一併認定，反訴原告提起本件反訴欲確認之法律關係並無不明狀態之存在，無訴之利益而言，應予程序上駁回之。
（八）綜上所述，系爭裝卸位遭被告無權占用多年，其依據僅係與建商間買賣契約。然本件締約當時公寓大廈管理條例早已通過施行，分管協議自應由區分所有權人會議決議通過並載明規約方有適用；況被告就系爭土地並無持分，無從依據與建商間買賣契約即得使用系爭土地，且有違反公寓大廈管理條例之規定。
（九）證據：提出平面圖、買賣合約書、104年9月11日第二屆區分所有權人第一次臨時會簽到表、連署書、105年4月15日管理委員會會議記錄等影本為證據。
二、被告兼反訴原告方面：聲明：
㈠本訴部分：請求駁回原告之訴。並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
㈡反訴部分：反訴原告對於坐落新北市○○區○○段○○○○號
土地上如附圖所示裝卸位編號2、3、4、5總面積為41.6平方公尺之土地具有使用權。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）本件前已經中山一路發(33)廠廠辦大廈管理委員會於105年5月23日於鈞院提起幾乎相同內容之訴訟，並遭鈞院以105年訴字第1856號判決駁回【被證1】，並業已確定在案，基於一事不再理原則，自無許再為重新提訟之理，請鈞院駁回其訴，以維法制。
（二）另管委會並未經合法授權提起本訴：
1、按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」公寓大廈管理條例第31條定有明文。
2、然依據原告起訴狀【原證4】所載，原告管委會所稱經委員會授權提起本訴之依據為105年4月15日之區分所有權會議（按：該文書載為「中山一路發33廠辦大廈管理委員會會議」），惟依開會議紀錄可知，該次會議僅勉強過半出席（應到33戶；實到17戶），完全未達上開公寓大廈管理條例第31條所定之3分之2法定開會出席門檻，依法自無權提起本訴，先予敘明。更何況，縱承認該決議之效力（假設語，被告否認之），該授權亦早已於前訟（即鈞院105年訴字第1856號案件）實現，欲再另提本訟，亦未見有新經授權。職是之故，原告管委會是否有提起本訟之權能，要非無疑。
（三）另原告以系爭空間為公用部分，應屬系爭大廈全體用戶共有，而於系爭契約中被告對於系爭裝卸位又無持分，是原告自得依據民法第767條第1項、第821條第1項規定請求返還系爭空間予全體用戶云云，然：
1、依照原告所附呈峰公司與系爭大廈各住戶所簽訂之定型化契約附件7已就停車位空間、屋頂平台及地面空地等使用規定：「三、裝卸位由呈峰建設開發股份有限公司或其指定人持分管理使用。」【原證2最後1頁】，對照系爭契約第26頁之左方「附件：停車」之附圖【被證2】，亦可知該圖左下方套色之區域（即系爭空間，原告所稱「裝卸位」所在之位置）已經呈峰公司指定由被告管理使用，此並呈峰公司明確用印確認甚明【被證2】，復對照系爭大廈規約【被證3】第2條第4項前段更明載：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。」，系爭空間顯然係由被告約定專用無疑！詎料原告明明有此份契約書之影本，手中亦握有系爭大廈之規約，但為求其訴訟上有利之認定，於起訴所附證物竟故意忽視規約所載，除未將此經呈峰公司用印於系爭契約第26頁騎縫處之附圖，一併繕附於訴狀，亦未將規約附上供鈞院參酌，反妄稱被告未得同意使用系爭空間云云，意圖蒙蔽鈞院，更證其心虛而無理由，尚祈明鑑。
2、原告應受分管契約之拘束：
(1)最高法院99年度台上字第2278號民事判決謂「又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」（同院96年度台上字第2025號判決、98年度台上字第1087號判決同旨）、臺灣高等法院99年度上字第1302號民事判決更云：「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，其發生在98年6月23日民法物權編修正施行前，依修正施行前民法第820條第1項規定（民法物權編施行法就民法第820條規定並未規定得溯及適用，依該施行法第1條後段之規定，自應適用修正前之規定），應由共有人全體共同協議訂定之；其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約」各著有明文。
(2)是承上開實務見解，就公寓大廈之買賣，實係是承購戶藉由建商為媒介與其他區分所有權人所簽訂的契約。因而建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，自應認共有人間已合意成立分管契約，縱再經區分所有權人會議另有決議，除「經共有人全體同意，終止或變更該分管契約」外，該分管契約對原承購戶、知悉有該分管契約或有可得知情形之受讓人，仍有其拘束力。因而本件就系爭空間既然已經呈峰公司與所有承購戶包括被告約定，且經明載於規約之中【被證3】，更還經管委會自己明確印製於「中山一路發社區住戶名冊」第11頁【被證4】，載明「卸2、3、4、5」（即系爭空間）為被告自主獨立使用之空間，顯然早已於訴訟外自認系爭空間係供被告約定專用使用，原告自應受上開分管契約之拘束，自無由於簽立契約之後，出爾反爾又提出本訴要求被告返還系爭空間，要屬當然！
3、「分管契約」與「約定專用」於法律上係屬不同概念，原告就此似有誤會：
(1)按所謂「分管契約」，乃由共有人間所訂立之契約。換言之，分管契約在法律上屬於一種契約，是由共有人互相簽訂的契約，各共有人得以契約約定由其中一人管理共有物，或約定各共有人分別管理共有物的特定部分，或約定其他的管理方式，此即所謂分管契約。至於「約定專用」，則是指公寓大廈管理條例第3條第5款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」另外同條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」換言之，約定專用部分，除了經區分所有權人會議決議外，還必須載明於規約上才會有效力。因為「約定專用」必須在規約中載明，因此約定專用毋寧就是一種規約。
(2)綜上可知，分管契約是一種契約，約定專用是一種規約，前者是契約行為，後者則為共同行為，要屬相異概念，然互不衝突！因此原告以最高法院99年度台上字第1191號判決為佐，主張建商與各住戶間簽訂分管之約定得認為係大樓各共有人間默示成立分管契約係於公寓大廈管理條例施行「前」方有適用，故於公寓大廈管理條例施行之後，應回歸公寓大廈管理條例第23條規定，以區分所有權人會議決議通過並訂明於規約方有適用云云顯係似疑將上開二概念混為一談，顯非無誤！
(3)再者，細譯前開原告所主張最高法院99年度台上字第1191號判決，其僅提及公寓大廈管理條例施行前，大樓建商與各承購戶就例如「地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍」之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約。惟該判決徹頭徹尾未提及公寓大廈管理條例施行之「後」即無上開法理之適用，原告就此尚非無引喻失義之違誤！況，規約之修訂，依公寓大廈管理條例第31條之規定，並不需要全體同意，僅需要經應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意後即可修正。然本件就系爭空間既然已經呈峰公司與全部承購戶約定由被告使用，其同意人數、比例反而大過於規約，殊有捨多從少，強以上開約定非規約，即遽謂不生效力之理，殊非無疑！甚者，建商與各承購戶分別約定縱非規約，然既經建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，自應認共有人間已合意成立分管之草約，其性質與規約類似，故而公寓大廈管理條例第56條明確規定，規約之草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，於區分所有權人會議訂定規約前，仍視為規約，故更無所謂「原告建設公司與各承租戶所簽約之內容不拘束各承租戶」之結論，祈請鈞院參酌！
（四）綜上所述，被告對於系爭空間之使用權能，明載於被告與建商之契約與系爭大樓規約之中，原告卻仍堅提起此顯無理由之訴訟，祈請鈞院速駁回原告之本訴，並賜如反訴聲明之判決。
（五）證據：提出平面圖、新北市中和區公所106年1月16日新北中工字第1062042439號函、公寓大廈規約、中山一路發社區住戶名冊等影本為證據。
貳、本院依職權調取105年度訴字第1856號民事卷宗。
參、得心證之理由：
一、原告主張原告中山一路發(33)廠廠辦大廈管理委員會（以下簡稱中山一路發(33)廠辦管委會）係坐落於新北市○○區○○段○○○號土地上之集合式建物區分所有權人所成立之管理委員會，原告曹錦銘、陳李素蘭等二人則為該土地之共有人及地上建物之區分所有權人；另被告為系爭178地號土地共有人（應有部分369/10000），並為地上建築物中門牌號碼新北市○○區○○街○○號1樓建物（即D棟1樓）之所有人等節，為被告所不爭執，則原告此部分主張自堪信為真實。
二、又本件原告中山一路發(33)廠辦管委會前曾於105年5月26日起訴請求本件被告「應將坐落於新北市○○區○○段000地號上如附圖所示裝卸位編號2、3、4、5總面積為41.6平方公尺之土地騰空返還予全體共有人，並不得妨害全體共有人使用。」，經本院於105年9月29日105年度訴字第1856號民事判決駁回本件原告33廠辦管委會之訴，確定在案，此經本院依職權調取本院105年度訴字第1856號民事卷宗核閱屬實。
前揭確定判決之理由略為：「四、關於原告本於民法第767條、第821條規定請求被告將系爭土地上附圖所示系爭編號2至5號裝卸位騰空返還全體共有人，並不得妨害全體共有人使用部分：㈠按民法第767條係規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。故非所有人或得準用之所有權以外之物權權利人，即無此項物上請求權（最高法院100年度台上字第1722號裁判意旨參照）。查原告為系爭大廈依法成立之管委會，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，管委員會雖具有訴訟當事人之能力，但因管委員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，僅具非法人團體之性質，不具自然人與法人在實體法上之權利能力，故原告實際上並非系爭土地或其上系爭區分所有建物所有權人或具可成為其共用部分（即系爭裝卸位；按稱法定空地者，指依建築法令規定依法不得建築預留設之空地。顧名思義即應保持「空地」，其上下不得有建物狀態，否則即不符空地名稱。系爭裝卸位既設於系爭區分所有建物1樓（依原告提出照片其正上方有建物），按諸前開說明，應認係如樓梯間、門廳等為系爭區分所有建物之共用部分（屬建物共用部分），非屬原告主張之法定空地，併此敘明。）之權利能力一節，既為兩造所未爭執，而可認真正。則原告依民法第767條、第821條規定對被告提起本訴行使所有人（或共有人）方得行使之所有物返還請求權及妨止妨害請求權，按諸前開裁判意旨，自有未合，應予駁回。㈡申言之，按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；根據公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會係由多數人所組成之團體，有一定之職務，並設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈或社區之公共基金，屬非法人團體，以往實務上就管理委員會是否具備當事人能力，固有不同見解，惟公寓大廈管理條例第38條第1項已明文規定管委會有當事人能力，顯見立法者肯認管委會之當事人能力。故而，原告管委會自得為訴訟當事人，並非不得依全體區分所有權人之會議決議，起訴請求被告自無權占用系爭編號2至5號裝卸位遷讓返還全體共有人，及不得妨害全體共有人使用。然此與原告管委會得否逕本於所有權人地位依民法第767條、第821條規定對被告為請求，則屬二事（此部分已據本院於105年8月11日言詞辯論期日就原告此部分請求權基礎之適法性行使闡明權，原告於同年9月12日言詞辯論期日則僅增列民法第821條為請求權，並未再補充其餘適法請求權。），附此敘明。五、關於原告本於民法第470條第2項規定請求被告將系爭編號2至5號裝卸位返還部分：㈠原告主張：退步言之，倘認被告有權占有使用系爭也土地如附圖所示系爭編號2至5號裝卸位，既係無償，應為基於民法第464條使用借貸契約關係使用。又被告占用系爭裝卸位並非供裝卸之用，而係用以堆放雜物及停放車輛，除與借貸目的不合外，亦無法定使用期限，則依民法第470條第2項規定，原告亦得請求被告將系爭編號2至5號裝卸位返還等情。既為被告所否認，本應由原告就兩造間成立使用借貸契約關係之利己事實，負舉證之責。關此部分，既未據原告提出任何證據以供本院審酌，單執被告於成為系爭區分所有建物（D棟1樓）所有人後，即無償占有使用系爭編號2至5號裝卸位之客觀事實（此部分為被告所未爭執），復無足推斷被告即係基於與原告間使用借貸關係而為占有使用。經本院調查結果，原告前開主張，自難認為真正。故而，原告本於民法第470條第2項規定提起本訴，請求被告將系爭編號2至5號裝卸位返還共有人，亦難謂有據，並無可採。㈡遑論，按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號裁判意旨參照）。查本件被告抗辯：其係本於分管契約關係占有使用系爭編號2至5號裝卸位一節，業據提出其與呈峰公司簽署系爭房屋買賣契約為佐。觀諸被告提出系爭房屋買賣契約附件七（即停車位空間、屋頂平台及地面空地使用同意書）附圖除明確標示系爭編號2至5號裝卸位之位置，且於其上（含騎縫處）蓋有與系爭房屋買賣契約其餘增刪處及騎縫處形式相同之被告及呈峰公司簽約代理人 吳吉田 之印文，經本院審酌之結果，足認被告提出系爭房屋買賣契約書為真正。併系爭房屋買賣契約書既為定型化契約，就屬公共部分之系爭裝卸位之管理使用，復約定同意由呈峰公司或其指定之人使用，按諸前開裁判意旨，應認系爭大廈建商（即呈峰公司）與各承購戶，就屬公共部分之系爭裝卸位之管理範圍，訂有分管之約定，此應解系爭大廈共有人已默示同意成立分管契約，並為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。而本件被告於成為系爭大廈D棟1樓建物（即門牌號碼新北市○○區○○街○○號1樓建物）所有權人後，既即占有使用系爭編號2至5號裝卸位迄今（此為原告所未爭執）；併參諸原告自己印製之住戶名冊，亦載明系爭編號2至5號裝卸位為被告獨立使用空間（詳被證2），均足認系爭大廈區分所有權人應明知或可得而知該分管契約之存在，是均應受其拘束。末按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約（最高法院89年度台上字第585號裁判意旨參照）。綜上，本件依被告提出書證，反足推斷被告係本於分管契約關係占有使用系爭編號2至5號裝卸位，要與使用借貸無涉，並非經共有人全體同意，不得終止分管契約。再者，系爭裝卸位承前述，固屬系爭大廈共用部分，依公寓大廈管理條例第58條第2項規定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，『讓售』於特定人」，惟被告既為系爭大廈區分所有權人之一（即D棟1樓建物所有人），則系爭大廈起造人（呈峰公司）將系爭編號2至5號裝卸位為被告設定專用使用權，自難謂已該當同法條後段（即或為區分所有權人『以外』之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。）構成要件，是原告主張，系爭裝卸位依法不得約定由具區分所有權人身分之被告專用云云，應有誤解，併此敘明。六、綜上所述，原告並非系爭裝卸位及其坐落系爭土地之所有權人或共有權人之一；亦未舉證證明其與被告間就系爭土地上如附圖所示系爭編號2至5號裝卸位存有未定期限使用借貸契約。從而，原告本於民法第767條、第821條、第470條規定提起本訴，請求被告將坐落系爭土地上，如附圖所示系爭編號2至5號裝卸位騰空返還全體共有人，並不得妨害全體共有人使用，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。」等情，該案之訴訟標的依該案原告中山一路發(33)廠辦管委會之主張包含基於所有權之所有物返還請求權及使用借貸之法律關係，而於本件原告中山一路發(33)廠辦管委會另主張兩造間無分管契約事實之存在，其訴訟標的與前案尚有不同，並無違反民事訴訟法第249條第1項第7款規定之情形存在，合先敘明。
三、原告又主張被告長期占用如附圖所示編號2至編號5裝卸位，因而請求被告應將該4個裝卸位返還與全體共有人等語；但為被告所否認，並抗辯依照全體共有人分管契約約定，該4個裝卸位係由被告專用等語。經查：
（一）被告抗辯原告中山一路發(33)廠辦管委會並未經區分所有權人授權提起本件訴訟，但為原告所否認。經查，按依公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，則於規約另有規定時，即依照規約之規定行之。又依據兩造不爭執其真正之規約第3條第9項規定：「區分所有權人會議討論事項，除本條例第三十條及第三十一條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，規約所規定之文義甚屬矛盾，依照公寓大廈管理條例第31條規定，原則上，所有區分所有權人會議之決議均以法條規定之出席及表決比例行之，但得以規約另為表決額數之規定，然原告所提出之社區規約卻規定除去公寓大廈管理條例第30條及第31條規定之情形外，始適用規約所規定之過半數同意之決議方法，故仍應回歸法條規定之表決額數（規約僅有21條條文，故上開規約規定之所謂「本條例」即應指公寓大廈管理條例而言）。而依原告所提出之105年4月15日「中山一路發33廠辦大廈管理委員會會議」會議紀錄（見本院105年度板司調字第552號卷第37至38頁），該管理委員會並非區分所有權人會議，其決議是否合於前揭法條或規約規定，並無贅論必要，其中縱有授權管委會提起訴訟之決議，亦無從取代區分所有權人會議之決議；而原告中山一路發(33)廠辦管委會提出之104年9月11日第二屆區分所有權人第一次臨時會議程、簽到表、連署聲明書等影本所載（見本院前揭調解卷第28至36頁），並未有授權原告中山一路發(33)廠辦管委會對被告提起訴訟之決議，則被告抗辯原告中山一路發(33)廠辦管委會並無提起本件訴訟之權限一節，當堪以採取。則原告中山一路發(33)廠辦管委會部分之訴，自應予以駁回。
（二）原告另主張系爭裝卸位為公用部分，應屬大廈全體用戶共有，依民法第767條第1項、第821條第1項規定，請求將系爭裝卸位返還與全體用戶等語；但為被告所否認，並抗辯系爭裝卸位乃被告基於分管契約而得專用部分等語。查：
1、依照訴外人即興建系爭集合式大廈之呈峰建設開發股份有限公司（以下稱呈峰建設公司）與系爭大廈各住戶所簽訂之定型化契約附件七「停車位空間、屋頂平台及地面空地使用同意書」第3點約定：「三、裝卸位由呈峰建設開發股份有限公司或其指定人持分管理使用。」（見本院調解卷第27頁），於如附圖所示「卸2」「卸3」「卸4」「卸5」位置則於呈峰建設公司與被告簽訂之買賣契約書上約定指定由被告使用，則被告抗辯該部分空間乃基於建商與各承購系爭大廈之買受人分別訂定之買賣契約中，關於個別買受人就專用部分之約定，而在全體買受人間就各專用部分成立分管契約關係一節，即堪以採取。原告主張被告專用系爭4個裝卸位未經區分所有權人會議決議或於規約中定明，並不妨害被告基於分管契約所取得專用該部分空間之權利，原告此部分主張尚非可採。
2、按「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」（最高法院91年度台上字第2477號判決要旨參照）。故系爭大廈之承購戶既然因與建商呈峰建設公司所分別訂定之買賣契約已經就專用部分為約定，而該分管契約既然未經全體區分所有權人及土地共有人同意終止或變更，則系爭大廈之全體承購戶及其繼受人，自應受分管契約之拘束。且參照公寓大廈管理條例第33條各款規定之意旨，非經原專用權利人之同意，亦不得以區分所有權人會議決議方式，剝奪或變更該專用部分權利人之權利，是以，於分管契約經全體共有人同意變更，或經區分所有權人會議決議並經專用部分權利人同意之外，其餘共有人尚無請求依分管契約使用特定部分或專用權利人使用專用部分之人，將其分管所使用之部分或專用部分交與其餘共有人之權利。故原告此部分主張，乃非可採。至於被告抗辯分管契約與約定專用部分並非相同一節，固非無見，惟於本件中，乃指向事實上同一使用權利，故不分別論述，附此敘明。
（三）綜上，原告主張被告就如附圖所示編號2、3、4、5等4個裝卸位無專用權利，因而請求被告應將該部分總面積為41.6平方公尺之土地騰空並返還與全體共有人，並不得妨害全體共有人使用等節，並無理由，應予駁回。又原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
四、反訴部分：反訴原告主張反訴原告對於坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖所示裝卸位編號2、3、4、5總面積為41.6平方公尺之土地具有使用權，因而提起反訴，請求確認其上開權利存在等語。但為原告所否認，並抗辯反訴原告並無確認利益存在，且反訴原告對該部分土地無占用權利等語。經查，反訴原告就系爭178地號土地上如附圖所示裝卸位編號2、
3、4、5總面積為41.6平方公尺之土地，依據分管契約約定，具有使用權存在一節，已如前述，而反訴被告等則否認其此一權利存在，則反訴原告提起反訴，請求確認其此權利存在一節，即堪認為有理由，應予准許。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，反訴原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國106年11月30日
民事第三庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月30日
書記官郭祐均