裁判字號：臺灣苗栗地方法院107年重訴字第116號民事判決
裁判日期：民國109年03月30日
裁判案由：清償債務
臺灣苗栗地方法院民事判決107年度重訴字第116號原告 莊璨華 訴訟代理人 周進文 律師被告真程建設有限公司清算人即法定代理人 蕭旭村 被告 蕭明宗 訴訟代理人 紀冠羽 律師上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國109年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面被告真程建設有限公司（下稱真程公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告於民國103年3月18日與真程公司簽立房屋預定買賣
契約書（下稱系爭房屋契約），由原告向真程公司買受案名「真程典藏」編號A7、坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號之建物（下稱系爭房屋），房屋買賣價金為新台幣（下同）5,600,000元；原告復於同日與被告蕭明宗簽立土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約，並與系爭房屋契約合稱系爭契約），由原告向蕭明宗買受坐落同段832-6地號土地（所有權全部）及同段832地號土地應有部分（下合稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭房地），土地買賣價金為8,400,000元。
(二)系爭房地之買賣價金總計為14,000,000元（計算式：5,60
0,000+8,400,000=14,000,000），原告分別於下列時間給付：⒈103年3月18日給付200,000元；⒉103年3月19日給付1,200,000元；⒊103年7月25日給付1,400,000元；⒋103年10月21日給付700,000元；⒌104年9月16日給付1,800,000元；⒍104年9月25日給付8,000,000元；⒎104年11月4日給付500,000元；⒏105年6月8日給付200,000元。
（三）真程公司及蕭明宗於104年9月23日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於105年6月8日交付系爭房屋予原告。
（四）詎料，原告嗣接獲苗栗縣政府107年8月28日府商使字第1070169250號函，始發覺系爭房屋內安裝之電梯設備（下稱系爭電梯）未申請建造執照及使用執照，屬違章建築，依法應行拆除。然真程公司銷售系爭房屋時宣稱房屋有配置電梯，系爭房屋契約附件一房屋平面圖亦標示房屋有電梯設備，顯見兩造約定系爭電梯為系爭房屋之主要建材設備無誤，惟因真程公司未取得使用許可證，依建築物昇降設備設置及檢查管理辦法第3條第1項規定不得使用，顯然違反內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹「預售屋買賣定型化契約應記載事項」（下稱應記載事項）第24條第1項「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定；且系爭電梯未取得使用許可證而屬違章建築需拆除，亦有違原告就系爭建物使用之期待，大幅降低兩造依契約所預定之效用，屬重大之買賣瑕疵，原告自得依應記載事項第24條第1項及民法第359條規定，以民事起訴狀繕本之送達、107年11月21日民事補充起訴理由一狀之送達，作為向被告解除契約之意思表示，另依照系爭房屋契約第19條第1款、系爭土地契約第13條規定，系爭房屋契約與系爭土地契約互為連帶履行責任，依民法第259條第1、2款規定規定先位請求真程公司、蕭明宗自原告給付價金之日起，連帶返還原告已交付之買賣價金及利息，另依應記載事項第24條第3項連帶賠償按系爭契約總價金15%計算之違約金2,100,000元；退步言之，若認原告不得主張解除契約，則備位主張依民法第359條規定請求減少價金14,000,000元。
（五）為此，爰依系爭契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告真程公司、蕭明宗應連帶給付原告16,100,000元及其中200,000元自103年3月18日起、其中1,200,
000元自103年3月19日起、其中1,400,000元自103年
7月25日起、其中700,000元自103年10月21日起、其中1,800,000元自104年9月16日起、其中8,000,000元自
104年9月25日起、其中500,000元自104年11月4日起、其中200,000元自105年6月8日起；其餘2,100,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
(一)真程公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
(二)蕭明宗則以：⒈系爭土地契約係由真程公司代理蕭明宗與原告所訂立，惟
依蕭明宗與真程公司間所簽合建契約書之內容，蕭明宗從未授權真程公司代理簽署系爭土地契約，更未授權真程公司約定系爭土地契約第13條所載「互為連帶履約責任」之約款，系爭土地契約所蓋之印章非蕭明宗簽約所用之印章，且出賣人之地址記載亦有誤，顯見真程公司乃無權代理，蕭明宗否認其所為約定之效力。又系爭土地契約上並未載有委託或代理權授予之相關內容，蕭明宗亦從未參與系爭土地契約之磋商，且未出面簽約，與一般房地分售之契約有異，更與常情有違，原告明知上情卻仍與真程公司簽署系爭土地契約，顯非民法第107條之善意第三人。⒉依系爭房屋契約第7條及附件（五）建材設備表之內容，
均未載明有關電梯廠牌、規格等約定；系爭建物建造執照之內容，亦未記載電梯之設置，足見系爭房屋契約出賣之標的，自始均不包含裝設電梯在內，真程公司於說明建物配置之廣告平面圖上所示意之電梯位置，僅係示意預留之電梯空間而已，並非系爭房屋契約之買賣標的物。
⒊系爭電梯係原告與真程公司於系爭房屋契約成立後，所為
之二次施工約定，故未列入苗栗縣政府工務局核准之工程圖樣與說明書。原告明知其二次施工之系爭電梯不合於建築管理法令而屬違建，自不得主張瑕疵擔保責任；縱認原告於訂約時並不知此瑕疵之存在，然私設電梯之相關糾紛，媒體亦時有報導，原告不知系爭電梯之二次施工為違法，亦顯有重大過失，系爭房屋契約又未有出賣人保證系爭電梯絕無瑕疵之記載，依民法第355條第2項規定，原告仍無從主張瑕疵擔保責任並解除契約。
⒋依建築物昇降設備設置及檢查管理辦法第3條第1項、第
3項規定，昇降設備安裝完成後，經竣工檢查合格取得使用許可證後，應張貼使用許可證於出入口處前上方顯眼處所。原告於104年11月4日受領系爭建物，則其於受領系爭建物時，必知系爭建物所裝設之電梯設備無法取得使用許可證之情事，其嗣後長期未對真程公司通知系爭電梯設備有無法取得使用許可證之瑕疵，依民法第356條第1項、第2項規定，應認原告承認其所受領之系爭建物；縱認原告並未承認其所受領之系爭建物，亦應認原告之解除權或請求權已逾越除斥期間而消滅。
⒌依系爭土地契約第13條「土地、房屋契約併存關係」約定
：「本土地買賣契約書與房屋買賣契約書，互為連帶履約責任，倘若房屋買賣契約終止或解除時，本約視同終止或解除」，可知系爭土地契約與系爭房屋契約為聯立契約，其目的僅在使聯立之各契約效力同時發生及消滅，便於讓買受人可同時取得系爭房地，並非在使系爭房地出賣人共負連帶責任。上開約款載明「互為連帶履約責任」等文字，其約定之真意實係「互負配合履約責任」之意；本件既未明示約定蕭明宗應連帶負擔系爭房屋契約解除之返還買賣價金、瑕疵擔保、違約金等責任，復無法律規定土地出賣人與房屋出賣人應負連帶債務，原告主張蕭明宗就此部分主張應與真程公司負連帶責任，尚有未合。
⒍系爭房屋契約之買賣標的物不含電梯設備，裝設系爭電梯
屬於二次施工範圍，而二次施工係由營造廠商為之，非由建設公司為之，並非蕭明宗所應負責之部分。退步言之，縱認真程公司於系爭房屋契約之外，與原告另立二次施工契約，該二次施工契約亦非系爭土地契約第13條所稱之房屋買賣契約書，原告應依其裝設系爭電梯之二次施工契約行使權利，而不得依系爭土地契約第13條請求與裝設系爭電梯無關之蕭明宗負擔契約責任。
⒎再退步言之，縱認系爭電梯為系爭房屋契約之給付內容，
系爭電梯雖屬違建而應拆除，惟就系爭房屋契約之建材設備表觀之，其並未特別將電梯納入作為契約重要內容，自亦難認原告購買系爭房地，係著重於系爭電梯設備；顯見系爭房屋契約主要目的在於房屋居住使用，而非在提供電梯之使用便利，是縱使真程公司設置系爭電梯有瑕疵，然該等瑕疵將不致使兩造契約主要目的之達成無法成就，此觀蕭明宗所有之編號A1、A2、A3、A5建物皆無電梯，全家均仍得妥適居住足資證明。況電梯之瑕疵並不及於土地，不致影響土地之價值，從而，原告遽以物之瑕疵擔保主張解除系爭契約顯失公平，原告至多僅得主張減少系爭房屋部分之買賣價金。
⒏原告主張系爭電梯未取得使用許可證，而非電梯之「廠牌
、規格及建材」違反約定，與應記載事項第24條第1項解除契約之要件不符；又關於應記載事項同條項「開工及取得使用執照期限」之規定，係專指系爭房屋取得使用執照之期限，而與系爭電梯之使用許可證無涉，本件系爭房屋已如期取得使用執照，自無原告所指違反「開工及取得使用執照期限」之情形。另原告請求依應記載事項第24條第
3項請求賠償違約金，但該違約金之性質應屬賠償性違約金，而非懲罰性違約金，則原告尚不得更請求遲延利息及賠償其他之損害。且原告並未提出任何受損害之具體事證，依一般客觀事實、社會經濟狀況、原告所受利益衡量，原告請求之違約金過高，請求依職權酌減違約金。
⒐再退萬步言，縱認本件原告解除契約之主張為有理由，被
告亦得主張同時履行抗辯，即原告應於將系爭房地所有權移轉登記於被告之同時，被告始有返還系爭契約買賣價金之義務等語，資為抗辯。
⒑並聲明：(1)原告之訴駁回；(2)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於103年3月18日與真程公司簽立系爭房屋契約，由原告向真程公司買受系爭房屋，房屋買賣價金為5,600,
000元；原告復於同日與蕭明宗簽立系爭土地契約，由原告向蕭明宗買受系爭土地，土地買賣價金為8,400,000元，系爭房地之買賣價金總計為14,000,000元，真程公司及蕭明宗於104年9月23日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於
105年6月8日交付系爭房屋予原告，原告嗣接獲苗栗縣政府107年8月28日府商使字第1070169250號函，該函表示系爭電梯未申請建造執照及使用執照，屬違章建築等節，業據原告提出系爭房屋契約、系爭房屋登記簿謄本、系爭土地契約、系爭土地登記簿、付款證明、苗栗縣政府前開函影本在卷可考（見本院卷一第23-95頁）
四、原告另先位主張解除房地契約，被告應連帶返還價金及備位主張減少價金乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
是本件爭點厥為：（一）原告得否主張真程公司違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定而解除契約？（二）原告得否依瑕疵擔保之規定，向真程公司主張解除系爭房屋契約或請求減少價金？（三）原告先位主張解除系爭土地契約，備位對蕭明宗主張減少價金，有無理由？
（一）原告得否主張真程公司違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定而解除契約？
1.按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第17條第1、4、5項分別定有明文。次按內政部於99年8月16日修正公布應記載事項第24點第1款規定：賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。
2.系爭房屋契約第1條第2款前段約定：「本預售屋所記載之建材設備表、房屋平面圖視同為契約之一部分」、第7條就建築主要結構、主要建材及其廠牌、規格，於第4款約定：「本房屋施工標準悉依苗栗縣政府工務局核准之工程圖樣與說明書及本契約附件（五）之「建材設備表」施工，賣方並出具廠商提供之無海砂及無輻射鋼筋證明」（見本院卷一第24、26頁）。又觀系爭房屋契約附件一之系爭房屋建造執照及房屋平面圖，並未記載「電梯」字樣之空間設計（見本院卷第35-40頁14、15頁）。再參系爭房屋契約之附件（一）建照執照及建造執照中之建造圖均未記載任何有關電梯之資訊等節（見本院卷一第34、339頁）。佐以臺中市大臺中建築師公會（下稱系爭公會）標示系爭電梯位置於系爭房屋1-4樓平面圖之「空地」部分，可知苗栗縣政府工務局核准之工程圖樣中亦無系爭電梯等節（見系爭公會108年12月26日中市大臺中建師鑑字第
584號鑑定報告書第15頁）。足見系爭電梯並非系爭房屋應施作及交付之設備，易言之，系爭房屋契約之內容中，自始不包含裝設系爭電梯在內。系爭電梯既非系爭房屋契約之買賣標的，自無庸記載其「主要建材及其廠牌、規格」，則原告主張真程公司違反「主要建材及其廠牌、規格」而解除系爭房屋契約，即屬無據。又原告與真程公司縱於系爭房屋契約外，另約定系爭電梯之安裝，然此亦屬個別磋商之結果，而非屬定型化契約條款，並無前開消費者保護法及應記載事項之適用。是系爭電梯既非定型化契約條款之一部分，自難依消費者保護法或其細則而成為契約內容之一部分，原告自不得依照消費者保護法及應記載事項主張解除契約。況縱認真程公司應將系爭電梯之「主要建材及其廠牌、規格」記載於系爭房屋契約中，然原告主張係針對系爭電梯未取得使用許可證，而非電梯之「廠牌、規格及建材」違反約定，原告既對系爭電梯實際施作完成「廠牌、規格及建材」並無爭執，真程公司即未違反此應記載事項，原告自不得以此主張解除房屋契約。
3.應記載事項同條項「開工及取得使用執照期限」之規定，係指系爭房屋契約中之標的物，而系爭電梯既非在系爭房屋契約之標的物，則不論其何時開工及有無取得使用執照，均不影響系爭房屋契約之效力。況由該條項文義所載「使用執照」，顯與「使用許可證」不同，可推知該條項係專指系爭房屋取得「使用執照」之期限，係針對「房屋」之使用「執照」部分，與系爭電梯之使用「許可證」無涉。是本件系爭房屋已如期取得使用執照，為兩造所未爭執，原告依前條項指稱真程公司違反「開工及取得使用執照期限」，即難認有據。原告另提出本院106年度訴字第21
0號判決（下稱系爭判決），認為此事件之基礎事實亦係預售屋之電梯違建問題，與本件相似得比附援引，而該判決認預售屋買受人得解除契約云云。然觀臺灣高等法院臺中分院107年度上字第226號判決（見本院卷一第417-434頁），已將系爭判決廢棄，採取完全相反之結論，而認為預售屋買受人不得以電梯違建而解除房屋契約，則原告援引系爭判決作為論據，尚難認有理由。
（二）原告得否依瑕疵擔保之規定，向真程公司主張解除系爭房屋契約或請求減少價金？
1.物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條及第355條第1項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第359條本文、第365條第1項、第356條第1項、第2項定有明文。準此，減少價金雖法文以請求權撰之，實為形成權，則前開6個月期間並非請求權消滅時效，而係除斥期間，並無消滅時效中斷之相關規定適用。
2.經查，真程公司於105年6月8日即交付系爭房屋予原告，依前開規定，原告本即依通常程序從速檢查其所受領之物，並即通知真程公司，然原告怠於為前項通知，迄至原告107年10月2日提起本件訴訟，已占有使用系爭房屋超過2年，顯難認符合前開法文「從速檢查」，應視為承認受領系爭房屋，不得另主張系爭房屋之瑕疵擔保。況參以系爭房屋契約於簽訂前，系爭房屋附件一之建造執照，已由原告攜回審閱5日以上，此為兩造不爭執之事實。則原告已可得知系爭房屋契約之使用執照上，並無任何系爭電梯或電梯設備之記載，則原告至遲於105年6月8日受領系爭房屋時，即知系爭房屋設有前開使用執照上所無之系爭電梯，而知悉系爭電梯無使用執照，則其直至107年間方主張系爭房屋契約之瑕疵擔保，顯已逾6個月時間，而逾除斥期間，自不得行使瑕疵擔保減少價金及解除契約之形成權。再者，衡諸一般經驗法則，系爭房屋契約及使用執照中並無任何電梯之記載，真程公司並無平白無故與其他營造廠商，為原告施設系爭電梯之可能，可推知原告另有與真程公司或其他營造廠商訂有系爭電梯之約定，堪認原告亦知悉系爭電梯屬二次施工，而係違章建築。原告既知悉系爭電梯屬違建，自難以系爭電梯未取得使用許可證而主張瑕疵。至原告雖主張前開平面圖上所載「X」為電梯云云，然閱系爭房地契約中，並未明確約定「X」符號可代表系爭電梯，難認原告此部分主張有理由，則縱使真程公司申請使用執照之圖樣上並無系爭電梯，亦難以此推論真程公司故意隱瞞瑕疵，原告主張真程公司故意未告知瑕疵，不受前開6個月之限制云云，亦難認有據。
（三）原告先位主張解除系爭土地契約，備位對蕭明宗主張減少價金，有無理由？觀系爭土地契約第13條「土地、房屋契約併存關係」約定：「本土地買賣契約書與房屋買賣契約書，互為連帶履約責任，倘若房屋買賣契約終止或解除時，本約視同終止或解除」。揆諸前揭說明，原告不得主張解除系爭房屋契約，自無系爭土地契約第13條之適用，原告既不得對蕭明宗主張解除系爭土地契約，其向蕭明宗請求返還價金亦屬無據。又原告已不得對真程公司主張減少價金，則縱認蕭明宗需依系爭土地契約第13條負連帶責任，原告亦不得對蕭明宗主張減少價金。是原告先位主張解除系爭土地契約，備位對蕭明宗主張減少價金，均屬無理由。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，基於系爭契約之法律關係，先位訴請解除契約返還價金，備位請求減少價金，均屬無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年3月30日
民事第一庭法官何星磊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李宜娟中華民國109年3月31日