裁判字號：臺灣高雄地方法院89年訴字第1186號民事判決
裁判日期：民國89年10月11日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年訴字第一一八六號
原告乙○○訴訟代理人 黃榮作 律師複代理人 林鴻駿 律師被告丙○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將建號高雄市○鎮區○○段○○○○號即門牌高雄市○鎮區○○○路一五六之一號房屋遷讓交還原告，並應給付原告自民國八十八年十二月十六日起至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣陸萬伍仟元計算之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元供擔保後得假執行；但被告如於假執行之程序實施前，以新臺幣伍拾肆萬壹仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示及願供擔保請求宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告與被告於民國八十七年六月十六日簽訂買賣契約，將原告所有坐落高雄市○鎮區○○○路一五六之一號房屋及基地之應有部分以新臺幣（下同）六百八十萬元賣予被告，兩造並約定契約成立同時，由買方即被告丙○○交付金額五萬元之支票作為定金，賣方原向銀行貸款本金六百六十六萬八千元由買方負責償還，如有不足金額部分，由買方補足餘額部分予出賣人，賣方銀行貸款利息由賣方負責至八十七年七月十七日止，爾後由買方負責銀行貸款部分之利息；買方即被告丙○○違反本契約各條之一者，賣方即原告得沒收乙方既付之全部金額，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議，不動產買賣契約書第二條第一項及同條第二款、第十三條後段分別定有明文。添
（二）詎被告丙○○根本無購屋之誠意，用以支付定金之支票，經原告提示竟未兌現，現已成為拒絕往來戶，且自八十八年十一月十六日起，被告即不依約繳銀行貸款利息，自訂立買賣契約迄今已二年二個月，仍無法辦理過戶手續，依約原告可不經催告解除契約。又原告僅係將上開房屋供被告裝潢使用，其竟自行營業，並以每月八萬元將之出租予訴外人 韓雲祥 一個半月牟利，損害原告之權益至鉅。
（三）被告丙○○已違約有如前述，從而原告可不經催告解除本契約，茲原告於八十九年一月二十七日以存證信函，作為解除本契約之意思表示，再雙方契約既經解除，被告丙○○即成無權占有，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權及民法第二百五十九條第一款規定請求返還。添
（四）又契約解除後，被告丙○○使用系爭物顯無法律上之原因，其受有利益致原告受損害之不當得利，爰依不當得利請求被告丙○○自該日起每月給付相當於租金六萬五千元之損害予原告至遷讓房屋之日止，再被告丙○○已將房屋改裝，此並不合於原告使用，其支出裝潢費若干，應由其自行負責。按被告丙○○自簽約後不久即以裝潢為由占有系爭房屋，並於裝潢後營業，故其雖有支付銀行利息至八十八年十一月十六日，然原告此期間則受有每月六萬五千元之損害，此部分被告亦有不當得利，爰主張抵銷之。添
三、證據：提出不動產買賣契約書、存證信函、系爭房屋、土地所有權狀、系爭房屋內部平面圖各一件及系爭房屋照片十五幀為證，並聲請本院勘驗系爭房屋。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決願供擔保聲請免為假執行。
二、陳述：
（一）這間房子為斷頭戶，我本要接手，我也曾代原告向銀行繳利息約七、八十萬元，不過因為經濟不景氣，所以我無法一次清償原告向銀行所借款項及利息，我曾花二百多萬元裝潢，原告如欲要回房屋，要賠償二百萬元。
（二）我曾出租給他人一月約六萬元，但租不到一個月就沒有租了。甲○○只是我的朋友，我不在時他代理我簽租約，應與本件無關。目前房子已經關起來二個多月，沒有人用，鑰匙在我這裡。
（三）系爭房屋出租予韓雲祥，約定租金八萬中是包含出租的牌照費用一萬五千元，出租房屋租金是六萬五千元。我實際收受韓先生的租金是十二萬元，韓雲祥只有租一個半月，租金已經透過甲○○轉交給原告。
三、證據：提出房屋租賃契約一件、支票二紙、世華商業銀行放款利息收據十九張為證，並聲請訊問證人甲○○。
理由
一、原告主張：兩造於八十七年六月十六日簽訂買賣契約，將原告所有坐落高雄市○鎮區○○○路一五六之一號房屋及土地以六百八十萬元之價金賣予被告，兩造並約定契約成立同時，由買方即被告丙○○交付金額五萬元之支票作為定金，賣方即原告原向銀行貸款本金六百六十六萬八千元由買方負責償還，如有不足金額部分，由買方補足餘額部分予出賣人，賣方銀行貸款利息由賣方負責至八十七年七月十七日止，爾後由買方負責銀行貸款部分之利息，如被告違反本契約各條之一者，甲方即賣方原告得沒收被告既付之全部金額，並不經催告解除本契約，詎被告根本無購屋之誠意，用以支付定金五萬元之支票，經原告提示竟未兌現，現已成為拒絕往來戶，且自八十八年十一月十六日即不依約繳銀行貸款利息，自訂立買賣契約迄今已二年二個月，仍無法辦理過戶手續，依約原告可不經催告解除契約。又原告僅係將上開房屋供被告裝潢使用，其竟自行營業，並以每月八萬元將之出租予訴外人韓雲祥一個半月牟利，損害原告之權益至鉅。被告行為已構成違約，原告嗣於八十九年一月二十七日以存證信函，作為解除契約之意思表示。又被告自八十八年十二月十六日後使用系爭物，顯無法律上之原因而受利益，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第七百六十七條、第二百五十九條第一款及第一百七十九條規定，請求被告遷讓系爭房屋，並給付原告相當於租金之損害，提起本件訴訟等語。
二、被告則以：這間房子為斷頭戶，我本要接手，我也曾代原告向銀行繳利息約七、八十萬元，不過因為經濟不景氣，所以我無法一次清償原告向銀行所借款項及利息，我曾花二百多萬元裝潢。我曾出租給他人一月約六萬元，但租不到一個月就沒有租了。系爭房屋出租予韓雲祥，約定租金八萬中是包含出租的牌照費用一萬五千元，出租房屋租金是六萬五千元。我實際收受韓先生的租金是十二萬元，韓雲祥只有租一個半月，租金已經透過甲○○轉交給原告，原告如欲要回房子要賠償二百萬元等語資為抗辯。
三、原告主張之前揭事實，業據其提出不動產買賣契約書、存證信函、系爭房屋、土地所有權狀、系爭房屋內部平面圖各一件及系爭房屋照片十五幀為證，查核屬實，復經本院勘驗系爭房屋，並有勘驗筆錄一件在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。民法第二百五十九條第五款固定有明文。被告雖以其裝潢系爭房屋花費二百萬元為由，抗辯原告如欲請求返還系爭房屋必須賠償其二百萬元裝潢費用云云。惟查，被告既未說明該裝潢費用係有益或必要費用，亦未主張該裝潢對原告受領系爭房屋之有何所得利益，復未舉證證明此一抗辯主張之事實，是被告此一抗辯並無理由，不足採信。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第七百六十七條、第二百五十九條第一款及第一百七十九條亦定有明文。另按另按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之觀念，最高法院著有六十一年臺上字第一六九五號判例可稽。兩造就系爭房屋所訂立之買賣契約，經原告於八十九年一月二十七日以存證信函向被告表示解除，是兩造就系爭房屋所訂立之買賣契約效力，因原告解除而溯及消滅，原告現仍為系爭房屋之所有權人，被告占有系爭房屋並無正當權源，是被告除應將所受領之系爭房屋返還原告，另被告就系爭房屋占有使用所受有相當於租金之利益，使原告受有損害，依前開法律規定及判例意旨，原告得依不當得利返還請求權之規定，請求被告返還。查被告曾於八十八年十月二十三日時曾將系爭房屋以每月六萬五千元之租金出租予訴外人韓雲祥之事實，業據被告自認，且經其提出房屋租賃契約一件為證，堪信為真實。本院斟酌被告以六百八十萬元買受系爭房屋、且其可供住宅及商業使用，生活機能完整，交通便利，附近並有百貨公司頻繁之商業活動，並參酌被告使用情形，及被告以每月六萬五千元之租金價額出租等情狀，認被告占有使用系爭房屋，應受有相當於租金之利益為每月六萬五千元。綜上所述，原告依民法第七百六十七條、第二百五十九條第一款及第一百七十九條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還，並給付自八十八年十二月十六日起至交還前開房屋之日止，按月以六萬五千元計算之損害金，為有理由，應予准許。
六、兩造 陳明 願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十月十一日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B法官陳業鑫右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年十月十一日~B法院書記官陳素徵