裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第714號民事判決
裁判日期：民國99年12月10日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第714號原告 陳天厚 訴訟代理人 王東山 律師複代理人 李美寬 律師
許富雄 律師被告 褚盛芳
林靜瑩 褚哲宇 褚哲威 共同訴訟代理人 葉海萍 律師上列當事人請求遷讓房屋事件，本院於民國99年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠訴外人 廖洋 鋐於民國98年10月15日將坐落臺北市○○區○○
段2小段323地號土地（權利範圍8分之1）及其上建物即門牌號碼臺北市○○街○○○巷○○號房屋（下稱系爭房地）出售予原告，並於同年月27日辦妥所有權移轉登記，惟被告等人卻無權占用系爭房地，爰依民法第767條請求被告返還等情。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈由民法第87條第1項之規定、最高法院51年台上字第215號判
例及96年台上字第201號判決意旨可知，所謂「通謀虛偽意思表示」，必須以表意人與相對人相互明知為非真意之表示為前提，至於買賣價金支付之方式，與買賣是否出於通謀虛偽意思表示間，並無必然之關係。查安泰商業銀行消金管理部99年10月14日（99）安消管發字第0990000956號函固載：
「本行景美分行授信戶 褚盛基 （帳號000000000000-000）於98年11月26日、98年12月25日、99年1月25日、99年3月4日、99年4月26日之放款本息皆由 何碧華 開立於本行南門分行00000000000000帳戶繳納」，惟查，該函文所載繳款日期，或因原告當時不在台北，或因原告無暇前往繳款，乃商請訴外人 廖洋鋐 代為繳納，豈料廖洋鋐竟委請訴外人何碧華代為繳款，此乃原告始料未及。惟該數次繳款金額總計不過新臺幣（下同）8、9萬元，且原告嗣後業已返還予訴外人廖洋鋐，而系爭房地其餘貸款2,368,531元及買賣價金450萬元，計6,868,531元，均係由原告所繳納，皆與訴外人廖洋鋐、褚盛基及何碧華無關，苟原告非基於購買系爭房地之真意，何以原告願支付前開高達600餘萬元之款項？由是足徵原告確係基於買受系爭房地之真意而與廖洋鋐間成立買賣關係，自不得僅憑前開數次貸款繳納情形，遽認原告與訴外人廖洋鋐間係基於通謀虛偽而成立買賣關係。
⒉次查，與原告訂立系爭房地買賣契約者乃訴外人廖洋鋐，苟
被告欲主張原告係基於通謀虛偽意思而與廖洋鋐訂立系爭房地之不動產買賣契約者，被告自應負舉證之責。惟被告迄今並未就此節舉證證明之，僅一再質疑原告與訴外人廖洋鋐、褚盛基間之資金流向，然褚盛基並非與原告成立買賣契約之當事人，亦非原告為買賣之意思表示之相對人，無論褚盛基與原告間之關係為何，均與民法第87條第1項所規定成立通謀虛偽意思表示之要件不符。被告以系爭房地貸款繳納情形，主張原告與廖洋鋐間之買賣關係無效云云，於法無據。
⒊另被告辯稱被告林靜瑩、褚哲宇、褚哲威為被告褚盛芳之占
有輔助人云云，惟被告褚哲宇、褚哲威均已成年，且戶籍並未與褚盛芳同設一戶，至於被告林靜瑩雖與被告褚盛芳為夫妻，惟其戶籍亦未與褚盛芳同設一戶，故實難遽憑渠等分別為夫妻、父子關係，即認林靜瑩、褚哲宇、褚哲威係受褚盛芳指示使用系爭房地。被告辯稱林靜瑩、褚哲宇、褚哲威為褚盛芳之占有輔助人云云，實屬無據。
㈢並聲明：⒈被告應將門牌號碼台北市○○街○○○巷○○號房屋騰空遷讓返還予原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠系爭房地係被告褚盛芳、褚盛基之父即訴外人 褚石麟 於67年
間與人合建，並信託登記在訴外人褚盛基名下，被告褚盛芳於81年間受訴外人褚石麟指示而舉家遷入系爭房屋。然因訴外人褚石麟於93年7月21日死亡，系爭房屋遂成為遺產。詎訴外人褚盛基於94年間逕以系爭房屋所有權人地位訴請被告褚盛芳及林靜瑩返還系爭房屋，案經臺灣高等法院以95年度上字第1022號判決褚盛基敗訴確定。惟被告另向地政機關申請系爭房屋異動索引後，發覺訴外人褚盛基業於96年6月27日以買賣為原因將系爭房地移轉登記予訴外人廖洋鋐，廖洋鋐又於98年10月27日以買賣為原因將系爭房地移轉登記予原告，然廖洋鋐及原告從未查看系爭房屋，廖洋鋐亦未曾向被告主張任何權利；尚且，訴外人褚盛基曾於83年間以系爭房地設定抵押權向臺北市第七信用合作社（現為安泰商業銀行股份有限公司，下稱安泰銀行）借款，惟歷經上開買賣，並未塗銷上開抵押權，且借款利息竟仍由訴外人褚盛基之妻即訴外人何碧華繳納，又上開抵押貸款迄99年3月份止，其貸款利息每月均係由訴外人何碧華繳納，而何碧華乃係訴外人褚盛基之配偶，何女繳息之事苟屬真正，系爭二次買賣俱屬虛偽，洵無疑義，尤為虛偽者係原告所涉買賣，蓋原告99年3月4日陳報狀所附買賣契約第3條第3項明載「賣方就買賣標的物設定2順位之抵押權，經精算尚有餘額250萬元，上開餘額由買方承擔之，以尾款250萬元抵付之。」，蓋該不動產早在98年10月15日即已過戶予原告，理應登記完竣後即由承擔該債務之原告自行繳付利息，豈有到5個月以後之99年3月，仍由第一任賣主之配偶繳付貸款利息之理，實與常情有違，故系爭房屋之買賣應屬通謀虛偽意思表示而無效。
㈡再被告林靜瑩係褚盛芳之配偶，褚哲宇、褚哲威係褚盛芳之
子，俱為褚盛芳之占有輔助人，原告起訴其等應無權利保護必要等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願以現金或土地銀行景美分行可轉讓定期存單供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告現登記為系爭房地之所有權人，此有建物所有權狀及土地所有權狀在卷可參（見卷第3頁至第4頁）。
㈡被告褚盛芳、林靜瑩、褚哲宇及褚哲威現占有使用系爭房屋。
㈢系爭房地設定有第1順位最高限額抵押權180萬元、第2順位
最高限額抵押權144萬元，權利人均為安泰銀行，債務人均為褚盛基，日由安泰銀行於99年5月28出具抵押權塗銷同意書辦理塗銷，有土地建物登記謄本、抵押權塗銷同意書可稽(見卷第65-68頁、127-128頁)。
四、得心證之理由：㈠原告向訴外人廖洋鋐購買系爭房地是否屬通謀虛偽之假買賣
？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項前段定有明文。又按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號判例可參）。
⒉原告主張與外人廖洋鋐間買賣屬真正，提出不動產買賣契約
書(下稱系爭98年10月15日買賣契約)、支付價金支票2紙(見卷第23-26頁)為憑，查原告當庭證稱：「（問：抵押權如何處理？）抵押權不用移轉，因為我有錢就代償。」、「（問：買房子後是否有付本息？）有。付到99年5月25日。當天我就把他清償了。」、「（問：何時開始付本息？）承接債務就開始了。過完戶以後就開始付。」、「（問：過完戶後是否有請廖洋鋐幫你付本息？）其中好像有一次或兩次，因為我不在台灣。」、「（問：有無請過別人幫你付？）沒有。」、「（問：是否有請褚盛基夫婦幫你付？）沒有。」、「（問：為何褚盛基的配偶何碧華，到今年三月還在替你付利息？《提示安泰銀行回函》）我沒有請前手夫婦幫我付利息。我從來沒有委託他們夫婦幫我付。我不知道他為何幫我付。我支付利息都是以現金在安泰銀行和平分行存入，寫存款單，戶名是褚盛基，原來貸款債務人是褚盛基。」、「（問：為何不轉回你的名字？）因為我有還款的計畫，因為換名字是新的貸款案，必須要做信用調查各方面手續。」、「（問：你存利息確定是在和平分行？）對。」等語(見卷第98頁反面、99頁)；廖洋鋐證稱：「(問：系爭房子賣給原告時，貸款還欠多少本金？我陸陸續續有還，但是實際金額原告還沒有跟我算，本金大概還有200萬左右。（問：當時是否有跟銀行確認過？)沒有。(問：那為何知道欠多少？)大概這個數目，一開始我記得只繳利息，後來有繳。(問：買賣已經完成，是否有精算過？)沒有，原告說等銀行錢還完後，在一起清。」(見卷第97頁反面、98頁)等語。惟查系爭98年10月15日買賣契約第3條第3項係約定「賣方(指廖洋鋐)就買賣標的物設定2順位之抵押權，經精算尚有餘額250萬元，上開餘額由買方(指原告)承擔之，以尾款250萬元抵付之。」，與原告、廖洋鋐證述買賣前後未向銀行查證確認貸款餘額乙詞，即有不符。按買賣房地有抵押貸款時，買方為保障自身權益，避免日後承受銀行追償風險，均會主動向貸款銀行查詢實際貸款本息餘額，並約定以實際抵押債務金額於買賣價金中扣除，但上開交易竟於買賣雙方未確定貸款債務餘額情況下，即約定以250萬元抵付債金，實與不動產交易常情有違。次查，上開買賣契約係於98年10月15日簽訂，於
98年10月27日辦妥所有權移轉登記，迄99年5月28日辦理塗銷抵押權登記時止，債務人均為褚盛基，查褚盛基當庭自承不認識原告，則於廖洋鋐將系爭房地轉售原告時，褚盛基就系爭房地貸款本息本無支付義務，更無仍為抵押債務人而有日後承受貸款銀行追償債務風險之必要，何以褚盛基未主動要求原告辦理抵押債務人名義變更，自甘繼續承擔法律風險？此舉顯違常情。再查，安泰商業銀行消金管理部99年10月14日（99）安消管發字第0990000956號函記載：「本行景美分行授信戶褚盛基（帳號000000000000-000）於98年11月26日、98年12月25日、99年1月25日、99年3月4日、99年4月26日之放款本息皆由何碧華開立於本行南門分行00000000000000帳戶繳納」(見卷第182頁)，證人何碧華證稱：「這幾筆金錢都是廖洋鋐叫我轉帳」（見卷第206頁反面）等語，就貸款本息繳納情形，原告當庭先則陳稱：「(問：過完戶後是否有請廖洋鋐幫你付本息？)其中好像有一次或兩次，因為我不在台灣。(問：有無請過別人幫你付？)沒有。(問：
是否有請褚盛基夫婦幫你付？)沒有。．．我支付利息都是以現金在安泰銀行和平分行存入，寫存款單，戶名是褚盛基」，99年6月14日原告準備書狀稱「原告取得系爭房地所有權後，除99年3月份之貸款非原告繳納外，其餘均係原告以現金至安泰銀行繳納。」(見卷第123頁)，嗣原告於民事準備二狀中則改稱「該函文所載繳款日期，或因原告當時不在台北，或因原告無暇前往繳款，遂商請廖洋鋐代為繳納，豈料廖洋鋐竟委請何碧華代為繳款，此乃原告始料未及。」(見卷第209頁)云云，先後陳述已有不同，原告自99年10月27日登記為系爭房地所有權人，依理當以自有資金繳納銀行貸款本息，且原告以何方式繳納貸款，本人當知之甚詳，豈有先後陳述不一及竟由褚盛基配偶何碧華代為繳納之情形，足認原告所述貸款本息均由其繳納乙詞，並非真實。
⒊基上，原告與廖洋鋐簽訂系爭98年10月15日買賣契約前，未
至系爭房地現場查看屋況及使用現狀，簽約後未依正常交易慣例將前手褚盛基抵押債務登記塗銷，轉由原告名義辦理貸款，貸款本息並非全數由原告繳納，褚盛基配偶何碧華並有高達5次代為繳納之情形，所為均與正常不動產買賣交易實情不符，足認此部分買賣行為應屬雙方通謀虛偽意思表示。
被告抗辯原告與廖洋鋐間買賣係屬虛偽乙詞，堪可取信。
㈡訴外人廖洋鋐向訴外人褚盛基購買系爭房地是否屬通謀虛偽
之假買賣？⒈查證人廖洋鋐證稱：「（問：系爭房屋是否有持有過？）有
。大概是96年4、5月開始。」、「（問：何原因持有？）因為褚盛基跟我是朋友，需要資金週轉，所以要賣給我，後來我780萬買的，當時支付部分現金，有庭呈房地產買賣契約書為證。那時候有貸款，他的貸款移轉給我，是同一家銀行，貸款利息由我付，我要買這房子是為了要幫助朋友，褚盛基跟我說兩三年後房子要再買回去。這個事情沒有寫在契約上。因為他說兩三年後房子要買回去，所以我資金等於借他週轉，房子就擺在那裡，沒有點交，當時是說日後買回價格依照原價，我說這段期間的貸款本息先由我代墊，日後買回時要跟我結清，結清就是要把我代墊的貸款本息還我，支付利息的方式由安泰銀行開戶的專用存摺支付。後來房子沒有買回去，97年底金融風暴，我98年初跟褚盛基說我股票虧損需要資金週轉，我要他趕快買回去，他說他可能沒辦法，我說這樣影響我資金的調度，我尊重你，如果你不買回去，我就要賣掉了，後來因為原告也是認識十幾年的朋友，我跟他講這件事，他說他有興趣要買，後來就700萬賣給原告，貸款就移轉給原告，我不曉得他有沒有找新的銀行，700萬他付現金票子給我，我跟原告有簽約，我跟原告報告為何原因買房子，有帶他去看一下，這樣就好了。我買房子沒有住過，我買房子的時候褚盛基有跟我說房子是他弟弟住，因為他兩三年後要買回去，所以沒有趕他走，因為這麼多年朋友不容易。」、「（問：你賣房子虧80萬，是否有約定要找補？）憑他良心，我們沒有約定，但是有談過這件事，結論等他以後有錢再還給我。」、「（問：為何抵押權從來沒有移轉登記過？）契約裡面有張銀行協議書『委託轉帳貸繳借款本息約定書』。因為債務人本來是褚盛基，現在我是債務人。因為他兩三年後要買回去，所以沒有辦抵押權移轉登記。當時要賣房子時，他就說兩三年後要買回去。契約第二條第三項會記載要設定移轉是代書說要這樣寫。契約不是我的筆跡。」(見卷第96頁反面、97頁)；褚盛基證稱「（問：廖洋鋐跟你買房子是透過哪家仲介？）沒有。」、「（問：你跟他認識多少？）超過40年。」、「（問：多少錢賣？）好像是780萬。」、「（問：系爭房子有兩間銀行貸款，當時有約定如何處理？）賣給他時，銀行部分由他處理。當時要轉他的名字，但是銀行股東轉換，業務停擺，所以就仍然用我的名字。」、「（問：為何兩年四個月後還不辦？）臨時想不起來。」、「（問：你房子賣給他是賣斷，還是有計畫以後買回？）那時候是說以後有機會兩三年買回來。」、「（問：後來他賣出去是否知道？）我不知道他賣多少。」、「（問：他賠本賣是否知道？）感覺上好像是賠本賣。」、「（問：是否需要還他？）應該有談過要還他。」、「（問：他幫你付利息是否知道？）我想不起來。」、「（問：利息是否需要還他？）如果有錢我會補貼他。談多少有在談，不是很正式在談。」、「（問：過戶給他後利息改為誰付？）廖洋鋐。」(見卷第99頁反面、100頁)等詞，廖洋鋐並約定以個人在安泰銀行景美分行綜合存款第000000-0-00號帳戶存款轉帳代繳褚盛基名義貸款本息，有委託轉帳代繳借款本息約定書(見卷第113頁)可稽，於此固可認定廖洋鋐係自為繳納貸款本息。
⒉惟查廖洋鋐與褚盛基於96年7月7日所簽定之協議書第3條約
定「買方（指廖洋鋐）同意承接賣方（指褚盛基）原貸款，惟因貸款人名義仍為賣方，為恐賣方權益受損，買方同意至遲應於本協議書簽訂後兩年內變更貸款人名義，且於兩年內若因買方之故而造成賣方受損害時，買方應對賣方負一切損害賠償及法律責任。」（見卷第110頁），可知依協議書約廖洋鋐於96年7月7日起2年內有變更系爭房地貸款債務人名義之義務，惟系爭房地貸款迄至全部清償時止，抵押債務人名義仍為褚盛基，褚盛基既未於上開協議書第3條所訂期間內對廖洋鋐催辦承接貸款並辦理債務人名義變更手續，就社會通念而言，既已將不動產轉讓他人，並無由不動產之前手所有人名義上持續承擔該不動產之貸款債務之理，就此褚盛基避而不談並以「臨時想不起來」乙語帶過，難謂無避重就輕之情。再查，廖洋鋐買受前未至系爭房地現場瞭解屋況，既以780萬元格買受系爭房地後，卻未要求現占有人遷離或支付占有期間租金，復未追究賣方褚盛基契約責任，嗣以700萬元格轉售原告後，產生80萬元虧損，亦未積極向褚盛基索討債務，均與一般社會常情有違。原告與廖洋鋐簽訂系爭98年10月15日買賣契約既經認定為虛偽不實，已如前述，而廖洋鋐與褚盛基間就系爭房地所為買賣亦有前揭所述諸多不符常情之處，應可認廖洋鋐與褚盛基間系爭房地買賣亦屬通謀虛偽之假買賣。
㈢原告得否依民法第767條規定請求被告等人遷讓交還系爭房
地？⒈按「表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表
示無效，為民法第八十七條前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使民法第七百六十七條之物上請求權。」最高法院94年度台上字第1640號著有判決。
⒉依前所述，廖洋鋐自承當初承買系爭房地係為協助褚盛基資
金週轉之用，卻又因其需資金乃以低於原本780萬元之買價700萬元將系爭房地轉賣予原告，卻未積極向褚盛基請求補償80萬元虧損，又買賣過程中，原告並未詳看系爭房地即應諾承買，與一般人買賣不動產之常情不符，再原告就其貸款本息之繳納情形，前後陳述不一，其證詞顯不可採，堪認原告向廖洋鋐購買系爭房地係屬通謀虛偽之假買賣。被告抗辯廖洋鋐與原告間就系爭房地所為買賣契約係屬通謀虛偽意思表示而無效，應屬有據。則依前開判決意旨，原告移轉登記為系爭房地所有人之物權行為因屬通謀虛偽意思表示而無效，縱原告已完成所有權移轉登記，仍不能取得所有權，原告即不得本於系爭房地所有人之地位，行使民法第767條之物上請求權請求被告遷讓交屋。
㈣綜上所述，原告與訴外人廖洋鋐間就系爭房地所為買賣行為
因屬通謀虛偽意思表示而無效，無法有效取得系爭房地所有權。從而原告本於民法第767條法律關係，請求被告應自系爭房屋騰空遷出返還原告，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文中華民國99年12月10日
民事第一庭法官熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月10日
書記官謝盈敏