裁判字號：臺灣高雄地方法院110年訴字第519號民事判決
裁判日期：民國112年09月27日
裁判案由：分割共有物
臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第519號原告 郭育婷 (即 林麗櫻 之承受訴訟人)訴訟代理人 郭富斌 被告 蔡賽瑛
蔡賽貞
孫性蓮 （即 蔡登順 之承受訴訟人)
蔡品毅 （即蔡登順之承受訴訟人)
蔡品昀 （即蔡登順之承受訴訟人)
蔡品雯 （即蔡登順之承受訴訟人)上四人訴訟代理人 張宗隆 律師被告 蔡長恭
蔡雨璇 蔡林清香 蔡玉冠 蔡价容
蔡昆河 林淑嬌 訴訟代理人 林芊慧
陳俊男 陳芯儀 被告 郭展志 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告孫性蓮、蔡品毅、蔡品昀、蔡品雯應就被繼承人蔡登順所遺坐落高雄市○○區○○段000000地號土地、應有部分42分之7辦理繼承登記。
二、兩造共有高雄市○○區○○段000000地號土地應予變價分割，所得價金由兩造依附表所示之「應有部分比例欄」分配。
三、訴訟費用由兩造依附表所示「訴訟費用負擔比例欄」所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件原起訴原告林麗櫻於民國111年12月13日死亡，經其繼承人郭育婷聲請承受訴訟（本院卷二第331頁至第335頁），郭育婷已就高雄市○○區○○段000000地號土地（面積：238平方公尺，下稱系爭土地）繼承登記完畢，有戶籍資料查詢結果、繼承系統表、戶籍謄本、遺產分割協議書、系爭土地查詢結果在卷可查（本院卷二第155頁、第261頁至第268頁、第372頁），核無不合，應予准許。
二、被告蔡登順於112年7月7日死亡，其繼承人為孫性蓮、蔡品毅、蔡品昀、蔡品雯（下稱孫性蓮等4人），均未拋棄繼承，有個人資料、戶役政資訊網站、家事公告查詢結果可證（本院卷二第435頁至第439頁），孫性蓮等4人聲明由其承受訴訟，亦應准許。
三、次按因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，依民事訴訟法第255條第1項第4款規定，原告毋庸得被告同意，即得為訴之變更或追加。查蔡登順原為系爭土地共有人，惟於本院審理期間死亡，業如上述，其繼承人孫性蓮等4人於言詞辯論終結前，尚未就蔡登順所遺系爭土地應有部分（權利範圍7/42，下稱甲應有部分）辦理繼承登記，有土地建物查詢資料結果在卷可查（本院卷第二第443頁至第447頁），依法不得處分其權利，則原告追加請求 命性蓮 等4人就甲應有部分辦理繼承登記（本院卷二第475頁至第477頁），合於規定，應予准許。
四、被告蔡賽瑛、蔡賽貞、蔡長恭、蔡雨璇、蔡林清香、蔡玉冠、蔡价容、蔡昆河、郭展志經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造共有系爭土地，因該地於兩造間並無不得分割之協議，亦無依其使用目的不能分割之情形，惟兩造不能協議分割。又蔡登順於起訴後之112年7月7日死亡，其繼承人為孫性蓮等4人，未就蔡登順所遺甲應有部分辦理繼承登記，故請求孫性蓮等4人就甲應有部分辦理繼承登記，併依民法第823、824條求為變價分割系爭土地之判決，並聲明：
如主文第1、2項所示。
二、被告答辯：㈠孫性蓮等4人：
⒈系爭土地原登記為蔡登順之母親 蔡莊綠 所有，蔡莊綠於67年8
月20日與訴外人 郭瑞峯 （原名： 郭良義 ）、 洪炎山 （下合稱郭瑞峯2人）簽立合建契約（下稱系爭契約），約定由蔡莊綠提供系爭土地予郭瑞峯2人興建5層樓高房屋共10間，建築完成後由蔡莊綠、郭瑞峯2人各分得5間房屋，嗣蔡莊綠將系爭土地應有部分各1/4分別移轉登記至郭瑞峯2人名下。⒉系爭契約既屬有效而未履行完畢，原告、被告郭展志係經拍
賣繼受取得原屬郭瑞峯之持分，被告林淑嬌則為洪炎山之信託管理人，其餘被告則係輾轉繼承蔡莊綠就系爭土地之應有部分，兩造均應受系爭契約拘束，堪認系爭土地具不能分割之情形存在。伊不提出也不同意任何分割方案。㈡蔡賽貞：
系爭土地屬 蔡氏 家族之共有人，均不同意分割與拍賣，非蔡氏家族之共有人，就系爭土地所具應有部分未超過2/3，人數未超過1/2，依土地法第34條之1規定，也不得分割及拍賣，況系爭土地另設定有抵押權人為蔡莊綠、擔保債權為新臺幣（下同）400萬元之抵押權，其上另有高雄市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路00號，下稱系爭房屋），自不得予以分割。
㈢蔡賽瑛部分：
伊雙親於67年間因家中經濟一時周轉不靈，始與郭瑞峯2人簽立系爭契約，該契約未載明合約截止日，僅自對方拿取40萬元，該地一半產權竟以買賣為原因，移轉登記至郭瑞峯2人名下，事後始知被騙，伊不同意分割系爭土地。
㈣林淑嬌、郭展志部分：
同意系爭土地以變價方式分割。
㈤蔡長恭、蔡雨璇、蔡林清香、蔡玉冠、蔡价容、蔡昆河經合
法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告得否請求分割系爭土地？⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。該規定旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益，故除具限制分割請求權之情事，各共有人當得隨時請求分割。
⒉蔡賽貞雖辯稱：請求分割之共有人之應有部分未超過2/3，持
有人數未超過1/2，依土地法第34條之1規定，不應准許分割云云。然土地法第34條之1執行要點第3點前段已規定該法條所定「處分」，以有償讓與為限，不包括共有物分割，顯見土地法第34條之1並非限制分割之法令，蔡賽貞所稱，並不可採。
⒊又所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之
用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分等是（最高法院109年度台上字第1403號判決意旨參照）。亦即共有物因本身之分割，將造成他物之利用或使用目的不能完成而言。部分被告雖辯稱：因蔡莊綠與郭瑞峯2人締結之系爭契約既屬有效且拘束現共有人，故系爭土地具因物之使用目的不能分割情形云云，經查：
⑴、系爭土地原登記為蔡莊綠所有，蔡莊綠於67年8月20日與郭
瑞峯2人為於系爭土地進行合建，曾締結系爭契約，具系爭土地異動索引、供地出資合作興建房屋契約等在卷可證（司調卷第123頁至第139頁、本院卷一第165頁至第171頁）。又蔡莊綠曾以郭瑞峯2人經其定期催告，未提出建築師之設計圖樣、拆除房屋之相當擔保，故於72年2月16日以存證信函向郭瑞峯2人、為解除系爭契約之意思表示，另起訴請求郭瑞峯2人將渠等就系爭土地之應有部分，回復登記予蔡莊綠名下，經本院以76年度訴字第860號（下稱前案）受理，惟認定郭瑞峯2人並無給付遲延情事，系爭契約乃因蔡莊綠未提出土地使用書同意書，未能申請建築執照，蔡莊綠之解約不合法，因而駁回蔡莊綠之請求等節，亦有前案判決影本於卷可證（本院卷一第239頁至第257頁）。兩造既未提出其他系爭契約業遭解消之證明，堪認系爭契約仍屬有效。
⑵、惟按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形
外（例如具債權物權化效力之契約），僅對當事人發生效力。共有人與其他共有人訂立債權契約後，其應有部分讓與第三人時，受讓人不當然繼受前手與他共有人間之債權契約。況債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用債權契約原先欲達成之目的、法律秩序之安定、社會經濟及公共利益之實現、受讓人是否明知或可得而知該債權契約之存在、不動產之占有實況、是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，藉以判定受讓人是否需受原債權契約拘束，始得兼顧原債權人與受讓人之權益。
⑶、經查，蔡莊綠將系爭土地應有部分1/4（下稱乙應有部分）
移轉予系爭契約之他造郭瑞峯後，乙應有部分由原告及郭展志經本院以108年度 司執 字第74330號清償債務執行程序（下稱系爭執行程序）拍賣取得，有異動索引在卷可查（司調卷第129頁至第139頁），孫性蓮等4人雖辯稱：部分共有人於系爭執行程序，已以聲明異議狀敘明系爭契約存在，嗣亦有108年度司執字第74330號裁定（下稱系爭裁定，司執影卷第493頁至第494頁）駁回聲明異議，原告與郭展志就系爭契約具可得而知之情形，依債權物權化法理，應受系爭契約拘束云云。
⑷、惟以系爭土地為坐落基地之系爭房屋，係於系爭契約成立
前之54年7月8日就已建築完成，並於54年11月8日為第一次登記，有土地建物查詢資料在卷可查（本院卷二第380頁至第382頁）。而系爭土地面積為238平方公尺，經本院111年7月至現場勘驗，附圖一編號E所示40平方公尺，用以作為系爭房屋之坐落基地，編號A至C所示各0.1平方公尺處，則有建物所遺柱子、編號D所示3平方公尺，則為緊鄰系爭房屋之鐵皮建物，其餘均為空地，有土地建物查詢資料、複丈成果圖、勘驗筆錄、現場照片在卷可查（本院卷二第369頁、本院卷一第365頁、第317頁、第335頁至第345頁），孫性蓮等4人亦稱：系爭土地原有二棟合法木造半樓房屋（門牌號碼編為民生二路46、48號），然因遭颱風吹壞、破損拆除等語（本院卷二第427頁至第429頁），可認系爭契約於67年8月20日成立後，遲至本院勘驗之111年7月19日，已逾40餘年，仍未拆除契約成立前、就已存在之系爭房屋，更未依系爭契約，建築任何合建建物於系爭土地之上，堪認目前並無合建建物占用系爭土地之實況存在。
⑸、又系爭執行事件之拍賣公告，僅於使用情形記載「系爭土
地現為空地，四周以鐵皮圍住，其上懸掛一郵箱，地址為民生二路46、48號，部分土地上坐落一廢棄建物，據債權人之代理人主張由共有人使用中；惟實際使用情形，投標人應自行查明。」，備註記載「七、本件僅拍賣土地，其上之建物不在拍賣範圍…」、「八、請應買人注意拍賣不動產之規約、分管情形…」（司執影卷第153頁至第187頁、第215頁至第219頁、第253頁至第286頁、第289頁至第316頁、第319頁至第361頁），單依上開公告及系爭土地實況，不足使投標人知悉系爭契約存在。又部分共有人雖曾於異議理由狀提及系爭契約相關糾紛（司執影卷第195頁至第201頁、第205頁至第213頁、第237頁至第243頁、第465頁至第479頁），然原告與郭展志係於109年6月18日就已投標（司執影卷第373頁至第379頁），駁回聲明異議之系爭裁定，則係於109年7月24日作成（司執影卷第493頁至第494頁），是原告與郭展志無從以前開公告、系爭裁定，於投標時知悉系爭契約存在。
⑹、是依上述，系爭契約並未存在合建建物占有系爭土地之公
示性，而原告與郭展志於投標前，未能依拍賣公告或系爭裁定知悉具系爭契約存在，無從依債權物權化之法理，使受讓乙應有部分之原告與郭展志，受系爭契約之拘束。
⑺、況系爭房屋與系爭土地，僅部分共有人相同，有土地建物
查詢資料在卷可查（本院卷二第380頁至第382頁、第443頁至第447頁），且系爭土地共238平方公尺，其中僅40平方公尺為系爭房屋之坐落基地，所佔比例約為17％【計算式：40÷238＝17％，小數點第三位以下四捨五入】，系爭房屋既非基於系爭契約所興建之區分所有建物，且系爭契約成立迄今，已逾40年仍未興建合建建物，該契約未能拘束全體共有人，又查法定分割方法，亦可以原物分配以外其他方式分配，另依民法第824條之1第2項規定，共有人之應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響，難認系爭土地已因系爭契約或設有抵押權，而具物之使用目的不能分割情形。
⒋從而，系爭土地並無依其使用目的或法令不能分割情事，兩
造就系爭土地得否分割主張已有爭議，復查原告主張系爭土地應採變價分割，部分被告表示其不同意分割，故不贊成也不提出任何分割方案，可認雙方不能協議決定分割方式，則原告依民法第823條、第824條第2項訴請裁判分割系爭土地，符合法律規定，自應准許。㈡系爭土地應如何分割始為允當？⒈次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1項至第3項分別亦有明定。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素，而本其自由裁量權為公平合理之分配，不受當事人聲明、主張、使用現狀、或分管約定之拘束。
⒉經查，系爭土地南面高雄市○○區○○○路○○○○○○路00巷○於○○○地
○○○○○○○號E、40平方公尺為二層磚造之系爭房屋坐落基地，緊鄰系爭房屋如附圖一編號D、3平方公尺處，則具作為浴室使用之鐵皮建物，部分土地以鐵皮柵欄相圍，於鐵皮柵欄外鄰近民生二路處，另於附圖一編號A至C處，另有3根各占0.3平方公尺之水泥柱，目前為蔡莊綠之繼承人使用，有附圖一、系爭土地地籍圖、勘驗筆錄、google地圖街景現況，現場照片在卷可查（審訴卷第165頁、本院卷一第317頁至第319頁、第323頁至第345頁）。考量系爭土地僅238平方公尺，然共有人之人數已逾10位（本院卷二第443頁至第447頁），若以原物分割予兩造，將使土地過度細分，不易發揮經濟上效用，顯非適宜。
⒊又若將系爭土地原物分配予部分共有人，則受分配之共有人
，依民法第824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。然就將系爭土地全數分配予部分共有人再予補償，或將系爭土地拆分為如附圖二「鄰近系爭土地坐落基地、面積為102平方公尺之編號a地」與「前開範圍以外、面積為136平方公尺之編號b地」後再予分配、補償等分割方案，部分被告已明確表示不同意任何分割方案與補償（本院卷一第418頁、卷二第118頁、第429頁），可認各共有人對於可否金錢補償及其標準均有不同，難認共有人具有受補償之意願或資力，則「兼採原物分配及金錢補償之分割方式」亦非妥適。
⒋考量本件原物分割顯有困難，而依系爭土地現狀、原物分割
之經濟效用減損情形、共有人之利益一切情事，參以變價分割方式，兩造就系爭土地如具有特殊感情或其他保有該不動產之迫切需要，仍得依民法第824條第7項行使優先購買權，認本件應採變價分割之方式，並將價金按各共有人如附表「應有部分比例欄」所示之比例，分配予兩造，實屬適當。
四、綜上所述，原告請求孫性蓮等4人就甲應有部分辦理繼承登記，並依民法第823條、第824條，訴請准予將系爭土地以變價方式分割，所得價金則按兩造附表所示之「應有部分比例欄」所示比例分配，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，不逐一論述，併此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形式上形成之訴，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造以附表「訴訟費用負擔比例」欄分擔，始為公平，併為說明。
中華民國112年9月27日
民事第九庭法官葉晨暘以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年9月27日
書記官吳良美【附表】編號共有人姓名應有部分比例訴訟費用負擔比例1蔡賽瑛1/141/142蔡賽貞1/141/143孫性蓮、蔡品毅、蔡品昀、蔡品雯（原登記於蔡登順名下）公同共有7/42連帶負擔7/424蔡長恭1/421/425蔡雨璇1/421/426蔡林清香1/561/567蔡玉冠1/561/568蔡价容1/561/569蔡昆河1/561/5610林淑嬌9/289/2811郭展志1/81/812郭育婷（即林麗櫻之承受訴訟人）1/81/8