裁判字號：臺灣臺中地方法院112年訴字第434號民事判決
裁判日期：民國112年05月08日
裁判案由：給付服務費
臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第434號原告 杜子瑜 被告 簡名宏
曾雅琦 上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國112年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張
一、被告簡名宏在民國103年10月11日透過原告（原告當時任職於惠双房屋麒麟加盟店仲介人員），以新臺幣（下同）1,676萬元購入臺中市○區○道路000號房屋（下稱系爭甲屋）及坐落土地，其後房屋改造成9間收租套房，每月收取租金84,000元左右，被告簡名宏及其配偶 曾瓊嫺 委由原告代為管理，内容含整棟環境定時打掃、與新任房客代為簽約、租客遷出後房間清潔、月初結算房客租金電費總和且列印單據夾在9間套房門口。原告基於買賣時原告所受雇公司收取服務費之情份，向被告簡名宏每月收取實收租金10%報酬。而被告曾雅琦為曾瓊嫺之胞妹，透過原告在104年4月3日以305萬元購入臺中市○區○○街000號4樓之2房屋（下稱系爭乙屋）及坐落土地，其後房屋修改成4間套房，每月收取租金27,500元，被告曾雅琦亦以實收租金10%作為原告代為管理出租房屋之報酬。
二、基於原告多年來經常超出服務範圍，處理被告出租房屋事務， 曾瓊嫻 遂承諾將來系爭甲屋會給原告專責出售。111年初原告至臺中市○○區○○路○段000號群義房屋任職，同年8月份原告同事之客戶願以2,050萬元提出斡旋金，曾瓊嫻表示整理系爭甲屋耗費不貲，需實拿2,200萬元始願斡旋，此事不了了之。其後被告簡名宏將系爭甲屋房地以2,080萬元出售；被告曾雅琦亦將系爭乙屋房地以500萬元出售；其二人均未委由原告仲介出售。原告於112年1月10日下午3點許，前往被告簡名宏工作處，請其轉達曾瓊嫻應支付系爭甲屋、乙屋各1.5%計算之服務費，希望被告等人於112年2月9日前回應，又於112年2月9日傳簡訊給被告簡名宏、傳Line給被告曾雅琦，然均未獲置理。爰起訴請求被告簡名宏應支付系爭甲屋售價2,080萬元之4%服務費計832,000元，被告曾雅琦應支付系爭乙屋售價500萬元之4%服務費計20萬元，合計1,032,000元服務費給原告。
三、並聲明：被告簡名宏、曾雅琦依序應分別給付原告832,000元、20萬元。
貳、被告抗辯
一、系爭甲屋及其坐落土地前為被告簡名宏所有，原告僅為該屋之出租事務代管人，雖然被告簡名宏與原告曾於105年8月15日至106年8月16日簽專任委託銷售契約書，但系爭甲屋並未賣出。嗣臺灣房屋向被告簡名宏表示有客戶想購買，被告與臺灣房屋第一次簽售屋契約，期間為110年8月2日至8月16日，暫未賣出，第二次則為111年7月18日至7月25日，系爭甲屋於臺灣房屋仲介下，111年7月24日成功簽約出售，然均與原告無關。
二、系爭乙屋及其坐落土地前為被告曾雅琦所有，原告同樣僅為該屋之出租事務代管人，嗣後系爭乙屋於臺灣房屋仲介下，110年8月25日成功簽約出售，與原告亦無關係。
三、並聲明：原告之訴均駁回。且陳明：如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張：被告簡名宏於103年10月11日透過原告，以1,676萬元購入系爭甲屋及其坐落之土地，而被告曾雅琦透過原告在104年4月3日以305萬元購入系爭乙屋及其坐落之土地，被告簡名宏、被告曾雅琦將系爭甲、乙兩屋交由原告代為出租管理，並承諾將來系爭甲、乙兩屋由原告代為仲介出售，惟被告事後未經由原告仲介即以2,080萬元、500萬元出售系爭
甲、乙兩屋及坐落土地，爰請求被告簡名宏給付服務費832,000元（即甲屋出售價2,080萬元之4%）予原告，被告曾雅琦應支付系爭服務費20萬元（即乙屋售價500萬元之4%）予原告云云，惟原告之主張業為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險。此有別於一般雙務契約，合先敘明。
㈡按系爭甲、乙兩屋及其坐土地業經被告簡名宏、曾雅琦分別
以2,080萬元、500萬元出售之事實，為兩造所未爭執，惟被告抗辯：系爭甲屋及其坐落之土地係被告簡名宏於110年7月18日，委託臺灣房屋特許加盟店凱韻不動產有限公司為仲介而出售；系爭乙屋及其坐落之土地係被告曾雅琦委託臺灣房屋為仲介，而於110年8月25日以500萬元價金出售予訴外人 楊家惠 等情，有被告提出之系爭乙屋不動產買賣契約書（見本院卷第57-67頁）、系爭甲屋110年8月2日委任臺灣房屋買賣契約書、現況標的說明書、111年7月18日至25日契約變更附表（見本院卷第81-87頁）、及原告提出系爭甲屋、乙屋之土地、建物異動索引（見本院卷第101-107頁、111-113頁）在卷可憑，堪信為真實。
㈢原告提出系爭甲屋105年8月15日至105年12月31日專任委託銷
售契約書、契約內容變更同意書（見本院卷第25-27頁）、系爭甲屋106年1月1日至106年12月31日專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書（見本院卷第29-31頁）及管理出租房屋帳單（外放）等，該等書證雖可證明被告二人曾委任原告出租管理系爭甲、乙兩屋，及被告簡名宏曾於105年8月15日至106年12月31日期間，曾委由原告仲介出售系爭甲屋之事實存在，然管理房屋出租與仲介房屋出賣實屬二事，不可混為一談；且前述被告簡名宏委託原告仲介期間，原告並未在該期間完成仲介系爭甲屋出售事宜，依法原告對被告簡名宏即無居間報酬給付請求權存在。至於原告主張其後被告二人有口頭同意由原告仲介出售系爭甲、乙兩屋之房地云云，惟為被告所否認，原告復未能提出其他證據以資證明，其主張自難遽採。況系爭甲、乙兩屋之房地確由被告另行委託他人仲介而交易成功，已如前述，系爭甲、乙兩屋之房地既非原告為被告二人完成仲介而出售，原告對被告簡名宏、曾雅琦即無居間報酬給付請求權存在，應可認定。
二、綜上所述，被告既未委託原告仲介出售系爭甲、乙兩屋之房地，系爭甲、乙兩屋之房地確由被告另行委託他人仲介而交易成功，原告對被告簡名宏、曾雅琦即無居間報酬給付請求權存在，從而，原告居間報酬給付請求權之法律關係，請求被告簡名宏、曾雅琦應依序分別給付原告832,000元、20萬元，均無理由，應予駁回。
三、本件事實已臻明，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後，核與結論無涉，爰不一一贅述。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年5月8日
民事第三庭法官王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年5月8日
書記官林奕珍