裁判字號：臺灣基隆地方法院107年基小字第1338號民事判決
裁判日期：民國107年09月20日
裁判案由：給付管理費
臺灣基隆地方法院小額民事判決
107年度基小字第1338號原告太平洋建設股份有限公司法定代理人 柳逸義 訴訟代理人 張學凱 被告 蔡義雄 訴訟代理人 蔡黃月鳳 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國107年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟肆佰玖拾陸元，及自民國一百零七年五月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣捌佰玖拾伍元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳萬肆仟肆佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國83年9月27日與原告簽訂太平洋翡翠灣摘星樓D區
（下稱系爭大樓）房地預定買賣契約書，購入坐落新北市○○區○里段○○○號土地及其上同段687建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○○號B06室13樓房屋（下稱系爭房屋），並簽署「太平洋翡翠灣摘星樓（D區）旅館住戶管理委託書」（下稱管理委託書）「太平洋翡翠灣摘星樓（D區）旅館住戶委託管理切結書」（下稱管理切結書），委由原告管理其承購之分管及共同使用部分（含管理費用之收取）。嗣原告於86年6月12日起委託太福育樂股份有限公司（下稱太福公司）統籌辦理太平洋翡翠灣摘星樓大樓管理事宜，太福公司乃於86年10月1日制定公告「太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」（下稱自律公約）及「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」（下稱管理辦法），其原訂管理費收取標準為按月以每坪新臺幣（下同）105元計算，被告自買受取得系爭房屋後，均按時繳交管理費而無異議，足認被告同意前開委託管理之約定，應受該契約內容之拘束。嗣經翡翠灣摘星樓住戶代表會議決議調降管理費，並於90年4月12日公告管理費自90年4月1日起調降為每坪97元，被告每月應繳納1,303元，卻積欠自105年7月1日起至107年3月31日止之管理費共計27,363元（計算式：1,303元×21月＝27,363元）。
㈡系爭大樓全體買受人買受建物後即就建物成立共有之法律關
係，並於各別買受人買受建物應有部分之同時透過原告為媒介，使全體買受人就建物內劃定使用、收益之特定位置（由被告分管B06室13樓房屋）及共同委託原告管理建物等達成意思表示合致應可認為成立單一之「分管契約」依民法第799條之1立法理由及團體法之法理，全體買受人均應受管理委託書、管理切結書、自律公約、管理辦法及水（電）費收繳服務辦法所拘束，依民法第263條準用第258條第2項規定，終止分管契約有關管理方法之約定應得全體買受人同意，被告不得僅以一己之私任意終止委任關係。
㈢為此依自律公約第15條及管理辦法第4條之約定，提起本件
訴訟，並聲明：被告應給付原告27,363元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠原告指派太福公司管理系爭大樓期間未說明各項管理費支出
之必要性、合理性，亦無公布相關憑證、收據，其中92年度至106年度工程款支出高達33,333,405元，究竟施作什麼工程，原告既沒有公布資料，也拒絕住戶查閱，90年度至106年度物業管理支出更高達164,367,557元，全體住戶並未感受相對應服務品質，甚至違法架設基地台，且未交待租金收入去處，更將公共基金25,770,000元挪用投資怡富債券型基金，89年獲利了結只回存25,770,000元，尚有88年度第4季基金利息收入198,452元憑空消失，近日則有未經住戶同意支出305,000元以委請安仕聯合會計事務所查核財務報表，惟該會計事務所亦不敢對於所查核內容背書。又太福公司對於欠繳管理費住戶，除了90年至91年間、103年以後有予以追討外，其餘均未曾進行追討，導致許多應收管理費請求權因時效而消滅。因此，兩造間信賴關係基礎已經動搖，依民法第549條第1項規定，當事人之任何一方得隨時終止委任，被告已於107年1月24日以板橋港尾郵局第5號存證信函（下稱系爭存證信函）通知原告終止委任關係，經原告於107年1月25日收受，兩造間委任關係已經終止。
㈡建商與各承購戶約定在成立管理委員會之前，社區管理由建
商依法作為管理負責人，社區之共有物在使用上、管理上及收益，均以主管機關之規約範本為憑，然起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向主管機關報備，此立法意旨在於公寓大廈之管理維護由社區住戶自治，並非由原告藉此永久擔任管理負責人，且系爭大樓住戶個別與原告簽立之預定買賣契約書屬債權契約，管理委託書則僅約定委託原告管理摘星樓，均未就共有物之使用、管理及收益協議成立所謂分管契約，自無須適用民法第258條第2項規定應由全體住戶為之，原告自得隨時終止委任契約，至原告所稱團體法理，此應指全體區分所有權人共同協議訂定之規約，此與被告得單獨終止委任關係不同。
㈢並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、原告主張被告向原告買受系爭房屋，雙方簽訂買賣契約、管理委託書及管理切結書，委託原告管理系爭大樓，原告依自律公約第15條及管理辦法第4條之約定，向摘星樓（D區）之住戶收取每坪每月105元之服務費用，嗣公告自90年4月1日起調降為每坪每月97元，被告每月應繳交1,303元之服務費用予原告，自105年7月1日起即未再繳交等事實，有買賣契約、管理委託書、管理切結書、建物登記第二類謄本、自律公約、管理辦法、90年4月12日公告等件影本在卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告請求被告給付自105年7月1日起至107年3月31日止之管理費共計27,363元，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條
第1項定有明文。經查，管理委託書第1條約定：「為求管理統一維護摘星樓（D區）旅館之特性，甲方（即被告）特立本委託書委託太平洋建設股份有限公司為管理人（下稱受託人），負責管理甲方承購之分管及共同使用部分（含持分車位）之管理事項（含管理費用之收取及本委託書之各條約定）。受託人（乙方）為管理之必要得指定委託大樓管理顧問公司統籌辦理管理事宜，甲方絕無異議。」管理切結書第1條約定：「…並全權委託太平洋建設股份有限公司所指定之管理顧問公司進行管理服務事宜，絕無異議。」堪認兩造間成立委任契約，委託原告管理系爭大樓。嗣被告以原告指定之管理公司未說明各項管理費支出之必要性、合理性，亦無公布相關憑證、收據，原告已違背委任契約之諸多義務等為由，於107年1月24日以系爭存證信函終止與原告間之委任契約，原告亦不爭執已於107年1月25日收受系爭存證信函，並有被告所提掛號郵件收件回執影本可憑，兩造間就系爭大樓管理服務之委任契約已於107年1月25日合法終止。
㈡原告雖主張依管理委託書及管理切結書之約定，全體買受人
已就建物內劃定使用、收益之特定位置及共同委託原告管理建物等達成意思表示合致而成立「分管契約」且基於團體法法理，自不容許少數住戶片面任意終止契約云云，惟被告否認原告有關「分管」之主張，且原告出售系爭大樓套房，是獨立分別與各套房之買受人簽訂管理委託書、管理切結書而就管理服務成立委任契約，並非以共同行為成立分管契約及規約，原告復未提出其他證據證明全體共有人成立分管契約，被告終止與原告間就系爭大樓管理服務之委任契約，自無需經全體共有人同意，原告主張依民法第258條及第263條規定，終止權之行使，應由住戶全體共同為之，被告不得單方終止委任契約云云，自不可取。
㈢又終止契約，僅使契約自終止之時起向將來消滅，並無溯及
效力，當事人原已依約行使、履行之權利義務不受影響（最高法院99年度台上字第818號裁判要旨參照）。兩造間就系爭大樓管理服務之委任契約係於107年1月25日合法終止，已如前述，原告自107年1月25日以後即不得再依委任契約請求被告給付管理費，惟於委任契約終止前，兩造間之委任契約仍屬有效，被告依約仍有繳納管理費之義務。從而，原告依委託管理契約之法律關係，請求被告給付自105年7月1日至107年1月24日止積欠之管理費24,496元【計算式：1,303元×（18＋24/30）＝24,496元，元以下四捨五入，以下同】，及自起訴狀繕本送達翌日即107年5月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，於法不合，應予駁回。
五、本件是適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，並准被告聲請供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
七、本件訴訟費用為第一審裁判費1,000元，由被告負擔895元（24,496÷27,363×1,000元＝895元），餘由原告負擔。
中華民國107年9月20日
基隆簡易庭法官陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中華民國107年9月20日
書記官林惠如