裁判字號：臺灣苗栗地方法院105年苗簡字第22號民事判決
裁判日期：民國105年10月27日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣苗栗地方法院民事判決105年度苗簡字第22號原告 徐德煌 訴訟代理人 劉建成 律師複代理人 黃秀玉 被告 徐炳清 訴訟代理人 徐聖冀 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國105年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○號土地內如附圖所示def連線部分以內之三角形、面積三四平方公尺之土地分割為另一地號後，以買賣為原因移轉登記所有權予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
甲、程序方面
壹、經本院於審理時詢問原告徐德煌：是否有委任劉建成為訴訟代理人？經原告答稱：有。且有委任狀附卷足參（見本院卷第6、109頁），是本件之訴訟代理程序合乎法律規定，應予准許。
貳、原告陳報 田秀菊 地政士之開業資料及地政士開業執照。不動產買賣契約書之封面所載之地址「苗栗縣○○鄉○○村○○路○號」（本院卷第8頁），為當初代書委託印刷廠印刷時誤繕，該代書事務所之正確地址應為「苗栗縣○○鄉○○村○○路○○○號」，兩造當初簽約之地點為「苗栗縣○○鄉○○村○○路○○○號」，並有苗栗縣地政士開業執照附卷（第89頁），併此陳明。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告於民國104年10月29日與被告在田秀菊地政士事務所簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定原告買受被告所○○○鄉○○段○○○○○號土地（部分面積，範圍以原告所有位於同地段76-129地號土地上建物使用到該77-8地號土地循外圍水溝分割為界線測量分割之面積為準），原告已於當日將買賣價金新臺幣（下同)35萬元交付被告親收足訖，被告並於當日將辦理土地測量分割及過戶之相關文件交付田秀菊地政士，持向地政事務所申請土地測量分割並繳費。詎料，被告竟於104年11月3日寄發三重介壽路郵局130號存證信函予原告稱：合約訂立太倉促決定解除合約、此合約訂立有遭設計之疑，將終止不動產買賣合約以及停止與田秀菊代書事務所的委任關係云云，並至地政事務所阻止上開77-8地號土地測量分割案件之進行，經原告委請律師函覆被告，並請被告依系爭買賣契約履行出賣人之義務，被告仍置之不理。且原告近日查詢該77-8地號土地謄本，發現被告明知該
77-8地號土地權狀正本已交由田秀菊地政士保管辦理本件分割及移轉登記事宜，竟於104年11月11日向地政事務所申請補發該77-8地號土地權狀，顯已毀約甚至意圖另行處分該77-8地號土地。
二、系爭買賣契約第參條約定：「雙方應於立約日將所有權移轉所需證件，交付代書統一保管，並互相協助辦理所有權移轉登記手續，不得藉故推諉。如有漏缺證件須補證或認章時應即刻補正完妥。…」、「買賣土地標示○○○鄉○○段○○○○○號內有部分被甲方(原告)建物占用到，今依建物占用到部分循外圍水溝分割為界線(水溝屬甲方)分割出來出賣予甲方，屆時至現場測量分割為準。」。
三、民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」。本件兩造締結買賣契約後，原告已將約定之35萬價金給付被告，被告自然應負使原告取得土地所有權及登記名義人之義務。
貳、被告方面：
一、原告起訴狀所提不動產買賣契約，該契約並沒第壹條所描述的附表一，明確未載明標的物，雙方兩造也未同時於現場說明與圖示標明範圍，該契約書為非法登記的代書事務所擬定。被告於104年11月2日至大湖地政事務所查驗田秀菊是否辦理土地鑑界，卻發現田秀菊與徐德煌於104年12月19日是直接進行強迫性分割過戶，田秀菊與原告在未告知本人之下，就直接進行分割過戶，並非先申請鑑界，意圖不當得利。契約書無明確標的物與辦理流程錯誤之情況下，可知原告只求快速簽立，目的明顯是為了不當得利取得竊佔土地。
二、被告有誠意溝通處理該事件，但原告極力不願意，被告於10
4年10月31日先以電話通知田秀菊地政士暫緩移轉作業且同時主動知會原告，田秀菊直接推託拒絕，被告於104年11月
1日以電話知會原告終止移轉之事，但原告避而不見，且向田秀菊要求取回印鑑證明遭拒，被告更加深覺有遭設計之疑。被告於104年11月2日登門原告住所告知解除，但原告態度強硬不肯並說不清楚契約內容。
三、原告違法於苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○○號農地搭建違章建築，此案已經苗栗縣政府立案確定並告知須拆除，該違章建築竊佔被告擁有的苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號建地，先前曾經進行調解時，原告允諾於104年12月31日前拆屋還地，卻藐視苗栗縣大湖鄉調解委員會之結果。
四、原告與田秀菊不只有遊說的方式，當被告提出解約要求之後，經常有位叫 謝柏園 人士到被告位於苗栗縣○○鄉○○村○○000號家中，對被告進行恐嚇叫囂威脅，甚至說出原告的事就是他的事，因此心生恐懼，加上被告年紀已高，經過此一連串事件導致身體狀況不佳，搬離老家遷出戶口，害怕遭受任何意外發生。非常可以確定原告為了要被告進行過戶已有團夥進行為達成目的。
五、本人進行鑑界至今都不知竊佔土地面積約為23平方公尺，因為本人未曾進入過該違章建築物，無法測量得知面積，原告為何可算出面積？且該面積並未驗證。原告於調解時提出願意自行付費鑑界測量違章建築所竊佔面積都未進行，原告又如何可算出面積？因此該面積依舊為不明確。
六、買賣契約書不只有地址錯誤，連地政士事務所名稱皆無於苗栗縣政府立案開業，原告與田秀菊只為了遊說伊方達成快速簽字，用不合法且不正式的買買契約書達成目的。
七、被告發現訂約過程皆為不當目的，故釋出善意願意進行解除，但原告強硬態度，甚至團夥進行，只為了達成目的。當時原告怎不提出要購買整塊土地○○○鄉○○段○○○○○號)，而是只針對有竊佔到的部分土地，甚至為何不先進行測量鑑界，確定明確標的物地號再進行議價購買過程。而後又提出用高於市場行情10倍價格進行出價，基於情理，被告更不應該執行後續而多次釋出善意願意進行解除。因為沒有任何一方想要成為炒作地皮，哄抬當地地價的人士，也不想要成為當地親友間輿論的話題。
八、綜上所述，依舊認定原告先利用農地進行違章建築物竊佔為先，又不遵守調解協議，再利用一連串扭曲捏造之買賣行為進行不當得利，掩蓋刑事竊佔之責，故原告主張不成立。原告濫用權力提起本訴，逕行違反（違章建築法，地政士法規)合法化之重大罪責，逃避罰責與藐視司法與法規，請判決如被告之聲明解除本案件，撤銷本合約。
九、原告提出錄音譯文有遺漏已經補充，其中原告『徐德煌：不必啊，伊會問她看她要怎樣，合約簽好了，大家就照合約走，是啊，就照合約走』認為該句重要，但原告本來就已經先不願意照合約進行解約。本人親自登門拜訪進行解約時，反覆說出未看合約與不知道合約內容，原告本身對合約內容根本不知道詳細內容，再者原告用打發應付方式回應，此動機可疑，可驗證簽約過程潦草且原告不知明確標的物、為何自己會簽署不知道的合約，然後卻也說出要問田秀菊要怎麼樣，田秀菊只是一位地政士，卻成為可左右原告之行為，故更可驗證田秀菊為團夥之一。
十、原告於合約書上的簽名與委託劉建成律師的委託狀簽名，樣式不一致，人的正式簽名只會有單一習慣的樣式，並非會有兩種版本，或是繁體與簡體之分，可確定其中之一並非原告本人所簽名。若合約書並非原告所簽，則代表該合約書為欺騙之實，若委託書並非原告所簽，則代表起訴書並非原告所意，以上兩種情況確定原告反覆進行欺騙行為。
十、契約書標的物不明確與辦理流程之不為意思情況下，知徐德
一煌只求快速急迫，並團夥要求本人在輕率與無經驗下訂定契
約，目的是為了利用顯失公平的買賣契約取得竊佔土地，規避並不執行拆屋還地的調解內容與土地上建築物的違章建築和刑法竊佔之責。被告於104年10月29日訂約，原告兩日內提出口頭解除契約，5日內即104年11月3日因輕率且無經驗下倉促訂約寄送存證信函請原告於10日內與被告聯繫解除契約，但原告依舊不聯繫，因此被告將35萬價金存提苗栗地方法院讓原告自行領取。依104年8月內政部實價登錄興榮段61-90地號的價格為1574元/坪，該地號位於77-8地號的附近，照原告的錯誤面積23平方公尺計算，總值約為10,951元，依105年1月內政部地政司土地公告現值，興榮段77-8地號的價格為550元/平方公尺，照原告的錯誤面積23平方公尺計算，總值約為12,650元，以上可知依原告所提價金多達30倍，明顯失予公平，有炒作土地價格之虞。故依據民法74條乘他人輕率且無經驗，而達顯失公平，因此被告撤銷其契約。
十、原告提出的面積為錯誤且其中標的物不明確，本來與原告確
二定是需要先鑑界測量實際且明確的面積範圍與大小，有了地
號才可進行後續，但經查證後，原告卻要求田秀菊直接的強制辦理分割過戶，此並非本人原本意思。故依據民法88條內容有錯誤且其不為意思表示，申請撤銷其契約。
參、本院之判斷
一、原告主張兩造於104年10月29日簽訂系爭買賣契約，由原告以35萬元向被告購買系爭土地，原告並於簽約當日給付被告簽約款35萬元，且由被告繳納土地複丈費及建物測量費用，並約定由田秀菊代書處理本案所有權移轉及賦稅申報事宜，惟兩造尚未就買之土地測量詳細面積測量而為分割，被告迄今未將系爭土地之所有權移轉登記予原告等情，業據原告提出地籍圖騰本附圖、系爭買賣契約書影本、系爭土地登記謄本、苗栗縣大湖地政事務所土地複丈費及建物測量費用徵收聯單等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
二、按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限」、「「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之」。民法第88條第1項及第92條第1項均定有明文。「另按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之」民法第94條亦有明定。
（一）經查：遍閱全卷，被告訴訟代理人徐聖冀僅泛稱：系爭買賣契約標的的面積及範圍不明確。此件買賣契約書的封面與事實不符，因為在該地址並無該事務所。另原告陳稱並未看合約內容就簽名了，應該無買賣的意思，調解過程是經表叔及見證人 劉燃黎 及他母親就是原告的姑姑，他們一直游說即被告要賣該土地，被告才不得已賣土地云云；亦自承：被告在簽名時沒有被人強暴脅迫或詐欺，當初買賣契約的標的就是原告要買他占用的部分，但沒有經過測量，伊們不知面積，被告契約書的簽名蓋章雖是被告親自親為的嗎，但是有被詐騙遊說之虞，伊們依據民法第92條及88條。第三人劉燃黎有看到簽署契約時的情形，但是伊不要傳訊該證人，且隔三天之後伊們要解除契約時，有跟原告談話，原告說他沒有看契約書等語。
（二）經本院訊問苗栗縣大湖鄉代書即證人田秀菊證稱：有看過系爭買賣契約，是伊經手處理的。當時簽立契約的狀況，他們買賣雙方，就是原告、被告到了伊的辦公室說要簽買賣契約，就跟伊說買賣標的及價金，在契約書的第3頁即最後一頁有寫買賣土地標示，這裡面的內容是他們雙方所表達的，被告說系爭77-8地號內有一部分被原告占用到，他要把他分割出來賣給原告，價金講好35萬元，當時原告也有到場，伊有把契約內容逐條唸給兩造聽，兩造都沒有問題，之後伊就請原告交錢給被告點收，點收沒有問題就簽名，簽名是他們二位本人簽的，簽名後章就交給伊，伊就幫他們蓋了，這洽談過程中，還有另外三位，是他們的親戚，其中有一位是前任大湖鄉鄉長 陳永福 ，另外二位是原告的親戚簽署過程中，兩造並無受到詐欺脅迫。他們都講好才到伊辦公室簽約，過程很平和，簽約當天就講好出賣的範圍，就要伊去辦理分割，因為分割後才能移轉給買方，所以雙方都囑託伊。伊那天下午就去辦理分割的送件，送件後就會排定測量日期，後來還沒有測量，他們就發生本件爭執。這買賣契約的買賣土地標示，是買賣契約的一部分，且經過兩造同意列為買賣契約的標的，買賣契約書第一條不動產標示寫如後附表一，伊契約書每頁中間都有蓋騎縫章，所以代表契約是一體的，所以伊雖然沒有列出附表，但就是伊有寫買賣土地標示。被告當天有帶印鑑章及印鑑證明，權狀是下午才補給伊。因為伊寫契約就一定要寫清楚，伊有在場有詢問他們以水溝為界來分割，但是水溝有兩岸，他們就表達要以水溝的外圍來分割。被告有親自點收及簽收35萬元。後來被告就自己去地政事務所撤銷分割案件，所以地政就沒有排定日期去測量。至於契約書每頁都有騎縫章，因為契約書是紙張是一整張的，所以契約書原本沒有封面及封頁，所以總共有三頁，第一、二頁與二、三頁有騎縫章，就是該契約為一整體契約。被告拿印鑑章是給伊蓋，印鑑章蓋了還被告，印鑑證明是留給伊等語。
（三）至於法官於被告105年3月8日提出之錄音光碟，經勘驗結果為：「（一）被告所提出105年3月28日錄音譯文，包含105年3月3日提出之錄音譯文。（二）該錄音譯文檔案1，即譯文第2頁，第9行被告徐炳清有說：「是啊，明天一起出去？」，第10行原告徐德煌是以客語說：「不必啊，伊就問他（田秀菊）看他要如何，合約簽好後，大家就照合約走。是啊，就照合約走」（本院卷第95-96頁）」此為兩造所不爭執。」。然而，被告以此執為被告不清楚賣賣契約之內容等語。惟查，原告就此解釋稱：因為伊在代書那裡已經簽好了，回來就沒有再看了。因為被告媳婦不是當事人，伊在簽名之前就知道契約的內容，被告跟他太太及媳婦來找伊時，有說要終止契約，伊就用應付的方式跟他說，我已經在代書那裡都寫的一清二楚，也簽名蓋章了，回來就沒有再看了，主要是要應付他們，並不是伊就契約內容都不知道的意思。觀之原告當場同時有提到要問田代書看怎麼處理、合約簽好了大家就照合約走等語，足見原告知悉買賣契約之內容甚明。
(四）系爭買賣契約土地標示既已約定買受77-8地號土地之部分
面積，買賣土地範圍以原告所有建物使用到該77-8地號土地循外圍水溝分割為界線（水溝屬於原告)，將該部分分割出來賣給原告，屆時至現場測量分割為準等語，其買賣土地地號及範圍即屬可得確定，該買賣土地標示縱未記載實際面積，惟既已載明至現場測量分割為準，自不影響該買賣標的已可得確定之事實。且嗣後本院偕同兩造於105年5月2日至現場指界，測繪出原告建物及水溝外緣佔據系爭77-8地號之面積，結果為：⑴、依建物雨遮（線段ab
c），佔用77-8地號土地30平方公尺；⑵依水溝外側（線段def）⑵，佔用77-8地號土地43平方公尺。是該買賣契約之標的物之面積係可得確定。
三、至於兩造於簽立系爭買賣契約前，雖曾至苗栗縣大湖鄉公所就原告所有建物越界占用77-8地號土地糾紛為調解，原告同意交還占用之土地，惟該調解經法院核定前，兩造已另行協議簽立系爭買買契約，改由原告向被告購買使用77-8地號土地之部分，準此，兩造既已另行協議買賣占用之土地，被告尚難再持原調解內容為主張。
四、按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限」、「「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之」。民法第88條第1項及第92條第1項均定有明文。另按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之」民法第94條亦有明定。查；被告主張因為原告與田秀菊等人遊說等方法，因此陷於錯誤，而有意思表示錯誤與原告簽訂系爭買賣契約書。被告對其意思表示無過失乙節，依舉證責任分配原則，被告應先就此有利於己之事實負舉證之責任，惟其並未舉證以實其說。且被告亦未舉證其簽約當時，原告有利用有利用被告之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使被告為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，該系爭買賣契約之內容，依據被告訴訟代理人之計算，亦高出市場行情甚多，系爭契約之內容對上訴人而言，亦非顯失公平，因認被告以上開民法第88條、第92、第74條之規定，欲撤銷與原告間之買賣關係，應無理由。
五、「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」民法第348條定有明文。原告與被告間之買賣行為並無瑕疵，原告於最後一次言詞辯論時，聲明：主張系爭買賣契約第12條第2項，解除買賣契約，並願意酌減違約金後返還原告40萬元云云，然被告前已收受原告給付之價金35萬元，系爭契約並無瑕疵在，被告應履行買賣關係雙物契約之對待給付義務甚明。故原告之訴有理由，其如主文所示之訴之聲明應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年10月27日
民事第一庭法官周靜妮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官賴柏仲中華民國105年10月27日