裁判字號：臺灣彰化地方法院92年訴字第1090號民事判決
裁判日期：民國93年06月25日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣彰化地方法院民事判決九十二年度訴字第一○九○號
原告乙○○訴訟代理人 陳青來 律師被告丁○○
甲○○丙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十三年六月十一日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將原告所有坐落彰化縣○○鎮○○○段洋子厝小段一四六地號土地上建物即建號第一四一號、門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號加強磚造農舍一棟（地面層七三平方公尺、二層七三平方公尺，總面積一四六平方公尺）全部，及一四一建號增建部分即建號第一六○號、同前門牌號碼加強磚造農舍一棟（地面層四四平方公尺、二層三七點九平方公尺、三層九三點四平方公尺，總面積一七五點三平方公尺）全部，遷讓交還與原告。
被告應自民國九十二年十一月二十五日起至交還前開房屋之日止，按月連帶給付原告以新臺幣壹萬壹仟壹佰參拾參元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項之履行期間為陸個月。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠如主文第一項所示。
㈡被告應自民國九十二年十一月二十五日起至交還房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）三萬四千二百九十八元之損害金。
㈢第一項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣坐落彰化縣○○鎮○○○段洋子厝小段一四六地號土地上建物即建號一四一
號、門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號加強磚造農舍一棟（地面層七三平方公尺、二層七三平方公尺，總面積一四六平方公尺），及一四一建號增建部分即建號第一六○號、同前門牌號碼加強磚造農舍一棟（地面層四四平方公尺、二層三七點九平方公尺、三層九三點四平方公尺，總面積一七五點三平方公尺）（以下總稱系爭房屋），原為訴外人 張水益 所有，嗣原告於九十二年三月二十七日自鈞院九十年度執莊字第一一五一二號原告與訴外人張水益拍賣抵押物強制執行事件中，拍定承受而取得全部所有權，並於同年十一月二十五日移轉登記為原告所有。惟於原告拍定承受後，被告無法律上之原因，仍共同無權占有系爭房屋，迭經原告催請搬遷，被告均未交還，原告自得依民法第七百六十七條規定，請求被告交還系爭房屋。
㈡被告無權占有原告所有系爭房屋，除獲有不當得利外，亦屬共同侵害原告之行
為，本件土地部分，公告現值為每平方公尺四千三百元，系爭房屋建號一四一號部分現值為一百十一萬一千元，建號一六○號部分現值為一百三十三萬四千元，爰參照土地法第九十七條規定，請求被告連帶給付原告按本件房地九十二年現值年息百分之十計算之損害金，亦即自九十二年十一月二十五日起至交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於每月租金三萬四千二百九十八元之損害金。
㈢被告甲○○、丙○○為被告丁○○之兒子、媳婦，均已成年，且共同占有系爭房屋，是一併列為被告而請求。
乙、被告方面：
壹、被告丁○○部分：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：緣被告丁○○於八十九年二月十五日與訴外人張水益就本件房地訂立不動產買賣契約書，約定買賣價金為五百十萬元，已給付三百十萬元予訴外人張水益，但並未辦理移轉登記，後來訴外人張水益有拿了買賣價金清償原告。被告已對訴外人張水益提起詐欺告訴，目前偵辦中。
貳、被告甲○○、丙○○部分：被告甲○○、丙○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何陳述或聲明。理由
一、被告甲○○、丙○○均經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張系爭房屋原為訴外人張水益所有，嗣原告於九十二年三月二十七日自本院九十年度執莊字第一一五一二號原告與訴外人張水益拍賣抵押物強制執行事件中，拍定承受而取得全部所有權，並於同年十一月二十五日辦妥土地及建物所有權登記在案，而被告未經原告同意現仍占有使用系爭房屋之事實，業據原告提出土地登記謄本一份、建物登記謄本一份及不動產權利移轉證明書一份為證，並經本院調取本院九十年度執莊字第一一五一二號拍賣抵押物民事執行卷宗核閱屬實，且為被告丁○○所不否認，而被告甲○○、丙○○經合法通知，既未到庭，復未提出書狀作何聲明或陳述以供本院審酌，依民事訴訟法第二百八十條第一項、第三項規定，已視同自認，自堪信原告之上開主張為真實。
三、茲本件首應審究者，厥為被告占有系爭房屋，是否具有合法之占有權源？㈠按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權
者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。次按所有權人對占用人主張物上請求權，僅須證明其為所有權人及被占用之事實為已足，倘占用人抗辯其占有有正當權源，依民事訴訟舉證責任分配法則，應就此事實負舉證之責。
㈡被告丁○○固抗辯：其與原所有權人張水益於八十九年二月十五日就本件房地訂
立不動產買賣契約，約定買賣價金五百十萬元，其已給付三百十萬元予張水益，尚未辦理移轉登記云云，並提出不動產買賣契約書一份為證。惟按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，最高法院七十二年台上字第九三八號判例意旨足參。查被告丁○○與訴外人張水益間就本件房地確有買賣關係存在乙節，雖為兩造所不爭，然被告丁○○迄未依法辦理所有權移轉登記，亦經被告丁○○自認在卷，依民法第七百五十八條規定，自不生物權移轉之效力，則被告丁○○因未辦理移轉登記而自始未取得本件房地所有權，至為灼然。是以，被告丁○○所據之買賣契約既僅有債之效力，其拘束力只存在於被告丁○○與訴外人張水益之間，揆諸前揭判例意旨，原告基於所有權請求被告返還系爭房屋，被告丁○○即不得以買賣關係對抗原告。此外，被告丁○○復未能舉證有何占有系爭房屋之正當權源，其援引買賣關係抗辯有權占有，洵無可取。
㈢準此，被告占有使用系爭房屋，既未得原告同意，亦無其他正當權源，自屬無權
占有。從而，原告基於系爭房屋所有人地位，行使民法第七百六十七條之權利，訴請被告遷讓交還系爭房屋，即有理由。
四、再就原告請求相當於不當得利之損害金部分，是否有據，說明如次：原告復主張被告應自九十二年十一月二十五日起至交還房屋之日止，按月連帶給付原告三萬四千二百九十八元之損害金等語。按系爭房屋經原告拍定買受後，於九十二年十一月二十五日移轉登記為原告所有，則被告占有系爭房屋即無合法權源，屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利請求被告返還該相當於租金之利益。又相當於租金之利益，應受土地法第九十七條之限制，即以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，再依土地法施行法第二十五條規定：「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額應依法定地價，建築物價額，依該管市縣地政機關估定之價額」，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，並非指平均地權條例第四十六條所規定之土地公告現值而言（最高法院八十八年度臺上字第一○八號判決意旨參照），是原告主張土地部分以公告現值作為核算依據云云，洵不可採。查，系爭房屋坐落之土地，按八十九年當期申報地價為每平方公尺五百八十四元，土地面積三一三一平方公尺、原告權利範圍一萬分之一二四一，故當期申報總價為二十二萬六千九百十七元（3131X1241/10000X584=226917，小數點以下四捨五入，以下同）；另系爭房屋建號一四一號部分九十二年評定現值為一百十一萬一千元，建號一六○號部分現值為一百三十三萬四千元，有卷附本院不動產權利移轉證書可參，據此，土地及建物合計為二百六十七萬一千九百十七元。又系爭房屋屬於農舍，坐落於彰化縣○○鎮○○路○段，非處於鹿港鎮中心繁榮之區，本院斟酌上開情形，認此相當於租金之損害金以上揭總價額百分之五計算，較為公允。故而，被告所應給付相當於租金之損害金，為每月一萬一千一百三十三元（0000000×5％÷12＝11133），原告逾此範圍之請求，應予駁回。
五、從而，原告訴請被告遷讓交還系爭房屋，及請求被告自九十二年十一月二十五日起至交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告以一萬一千一百三十三元計算之損害金，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告就訴之聲明第一項，陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，合屬有據，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。民事訴訟法第三百九十六條第一項定有明文。查遷讓房屋，非立時可就，需有較長之時間始克履行，本院斟酌上情，認宜予六個月之履行期間，俾資兼顧。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，自無庸逐一贅論，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十六條第一項，判決如主文。
中華民國九十三年六月二十五日
臺灣彰化地方法院民事第一庭~B審判長法官羅培昌~B法官王昌鑫~B法官周莉菁右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年六月二十五日~B法院書記官張清秀