裁判字號：臺灣臺中地方法院105年重訴字第218號民事判決
裁判日期：民國105年09月29日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決105年度重訴字第218號原告 張素琴 訴訟代理人 許博堯 律師被告 張欽聰
張川裕 上二被告共同訴訟代理人 張慶宗 律師上二被告共同複代理人 謝逸文 律師被告 張欽昇 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國105年9月7日言詞辯論終結，判決如下
主文兩造共有如附表所示之土地及建物，應予變價分割，所得價金，按如附表所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由：
壹、原告方面：
一、起訴主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上671建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○號之建物（下稱系爭不動產），登記為原告張素琴及被告張欽聰、張欽昇、張川裕四人共有持分均各1/4、1/4、138/400，及62/400，且系爭不動產原登記為張 鄭佩珍 （原告張素琴、被告張欽聰、張欽昇3人之母）、張素琴、張欽聰、張欽昇4人分別共有，每人持分各1/4。嗣 張鄭佩珍 於104年3月23日將系爭不動產之權利持分1/4贈與被告張欽聰及張川裕（被告張川裕為被告張欽聰之子）。系爭不動產依其使用目的無不能分割之情事，且兩造間未訂有不分割之特約，惟系爭不動產無法協議決定分割方法，且原物分割有困難，縱共有人分得土地，因787-14地號土地之使用分區係編定為「住二」用地，除為上開15號建物建築基地外，同時提供作為門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○號建物之建築基地及法定空地，即787-14地號土地為其地上建物之建築基地及法定空地，依建築法第11條第1項、第3項之規定，不得重複作為建築使用，且不致造成土地及其上建物所有人相異之結果，故僅能以變價分割方式為分割，爰依民法第823條、第824條第2項規定，請求變價分割。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告二人既主張系爭不動產之全體共有人訂有不分割特約，應就該約約何時訂立？不分割期限為何？負舉證責任。惟依被告提出之103年度重家訴字第2號和解筆錄，可知系爭不動產原登記為張鄭佩珍、張素琴、張欽聰、張欽昇4人分別共有，每人持分各1/4。另張鄭佩珍於104年3月23日將系爭不動產之權利持分1/4贈與被告張欽聰及張川裕，則所指不分割之特約之各共有人究指「張鄭佩珍、張素琴、張欽聰、張欽昇」，抑或「張川裕、張素琴、張欽聰、張欽昇」？
（二）被告將103年度重家訴字第2號和解筆錄第三條約定解為不分割之特約云云，容有誤會。蓋，系爭不動產每月租金15,000元，共有人原為張鄭佩珍、張素琴、張欽聰、張欽昇，若無和解筆錄之約定，該4人每月可分配租金3,750元。因有和解筆錄約定，在張鄭佩珍死亡前，張素琴、張欽聰、張欽昇3人每月須各給付張鄭佩珍3,750元，給付方式以張素琴3人原可向第三人 張瓊方 收取之租金代替給付。此外如張鄭佩珍生前，系爭不動產已無人承租，依被告之主張，是否張素琴、張欽聰、張欽昇3人即免除每月給付3,750元予張鄭佩珍之義務？反之，如依被告主張，縱張鄭佩珍生前，系爭不動產已無人承租，張素琴3人仍須每月給付3,750元，究何種方符合和解筆錄第三條之約定？和解筆錄第三條確定者僅張素琴、張欽聰、張欽昇3人在張鄭佩珍生前負有每月給付張鄭佩珍3,750元之義務，與系爭不動產之全體共有人是否訂有不分割之特約無關。至系爭房地現以每月15,000元出租予 張望根 ，租期二年（自104年初起），每月租金均存入被告張欽聰之配偶與張欽昇之配偶在合作金庫之聯名帳戶內，作為張鄭佩珍之用，被告張欽聰係經母親張鄭佩珍授權將系爭不動產出租他人。
（三）聲明：兩造共有如附表所示不動產准予變價分割。
貳、被告方面：
一、被告張欽聰、張川裕則以：
（一）系爭不動產原係本院103年度重家訴字第2號分割遺產等事件之標的，該事件於103年12月11日達成和解，該事件兩造同意由張鄭佩珍、張素琴、張欽聰、張欽昇各取得系爭房地即系爭不動產1/4。系爭房地於和解後作為出租之用，和解筆錄第三條（租金債權）明確記載「在原告（張鄭佩珍）百年之前由原告取得，百年之後如果租賃還存在，由被告三人共同取得。」，該和解筆錄附件（ 張國鎮 遺產財產明細表）第四點所載「租金債權」即張國鎮以系爭房地出租第三人張瓊方，每月租金15,000元，每三個月一付，租期自102年1月1日起至104年6月30日止，租金由第三人張瓊方存入上開張國鎮在聯邦商銀豐原分行帳戶，在張國鎮死亡後，仍有存入此租金，計算自102年8月26日後至租期屆滿，尚有22個月，共33萬元。顯見系爭房地如仍在租賃中，在張鄭佩珍死亡前，應具有「相當於不能分割之特約」，依民法第823條第1項但書規定，原告應不得提起本件分割訴訟。而原告在另案105年度家親聲抗字第2號給付扶養費事件，拒不給付扶養費予其母親張鄭佩珍，在該事件提出以900萬元購買系爭房地，再以該900萬元作為扶養母親張鄭佩珍之用，遭拒後，竟提起本件分割訴訟，目的係企圖透過變價分割方式，以拍賣取得系爭房地。
（二）103年度重家訴字第2號分割遺產等事件於103年12月11日成立和解筆錄，該事件當事人為張鄭佩珍、張素琴、張欽聰、張欽昇，包含系爭房地在內之租金債權已約定由張鄭佩珍所取得。苟任原告訴請分割系爭房地並以變價分割方式為之，系爭房地必變價出售，則該和解筆錄記載租金債權由張鄭佩珍取得之約定，將無法繼續履行，形同具文。堪認系爭房地如仍在租賃期間，於張鄭佩珍死亡前，共有人間應有不能分割之特約存在，且係以出租收取租金方式作為共有物之管理，依民法第823條第1項但書之規定，原告不得提起分割訴訟。
（三）103年度重家訴字第2號分割遺產等事件既於103年12月11日成立訴訟和解，並使原告、被告張欽聰、張欽昇取得系爭房地共有人地位，且約定租金債權由當時之共有人張鄭佩珍取得，該不能分割之特約即係於103年12月11日所訂立。且系爭房地於103年12月11日訂立不能分割特約時，既以出租收取租金方式作為共有物之管理，則不能分割之期限應至張鄭佩珍死亡時止。並有原告及張欽昇於105年9月7日陳稱略以張鄭佩珍在世時，如果系爭房地無山租，亦須各自給付3,750元予張鄭佩珍等語，益證系爭房地確有訂立不分割之期限。另該分割遺產事件當事人既為張鄭佩珍、張素琴、張欽聰、張欽昇，不能分割之特約自應存在於張鄭佩珍、張素琴、張欽聰、張欽昇間。縱張鄭佩珍事後將其應有部分贈與被告張川裕，此為不能分割之特約是否對受讓人即被告張川裕應繼續存在之問題。且該和解筆錄並無原告主張如無和解筆錄之約定，系爭房地未出租時，於張鄭佩珍死前，兩造每月須各給付3,750元之約定，自不得僅憑原告片面過度解釋，而認無不能分割特約之存在。現系爭房地經張鄭佩珍授權，由被告張欽聰以每月15,000元出租予 張旺根 ，租期二年（至106年6月30日止），系爭房地既在租賃中，在張鄭佩珍死亡前，原告即不得提起分割訴訟。
（四）原告自承系爭787-14地號土地除作為門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○號建物之建築基地外，尚提供作為同弄11號建物之法定空地等情，兩造復主張系爭房地不宜原物分割，顯見787-14地號土地已無內政部所頒佈「建築基地法定空地分割辦法」之適用，是否得以變價分割方式為之，應有敘明之必要。且依上開和解筆錄所載租金債權由張鄭佩珍取得之履行，將因系爭房地變價分割無法繼續履行，對張鄭佩珍影響甚鉅。且原噹於105年度家親聲抗字第2號給付扶養費事件，已駁回張鄭佩珍所提抗告，足證原告拒不給付扶養費予張鄭佩珍。原告於該案105年9月7日庭訊時指稱該給付扶養費事件幕後指使者為被告張聰欽云云，惟張鄭佩珍於該案105年3月7日到庭陳述略以僅有張素琴沒有給我吃，未給我錢，拿了我的錢、財產之後就跑等語，倘被噹張欽聰在幕後操作破壞原告 張張 鄭佩珍之母女感情，何以張鄭佩珍有上開陳述。實則，原告因欲價購系爭房地，再以系爭房地買賣價金作為張鄭佩珍扶養費遭拒後，欲以變價分割方式，以拍賣取得系爭房地，實屬損人不利己之作法。
（五）聲明：原告之訴駁回。
二、被告張欽昇則於本院105年6月30日言詞辯論期日表示同意原告之請求，為認諾的意思表示。嗣於本院105年9月7日言詞辯論期日補充稱：希望分割認為愈快愈好。如果建物被第三人買到，伊也願意負擔每個月3750元給母親的扶養費，伊希望分割，不與被告張欽聰共同持有等語。
參、兩造不爭執事項：（本院卷第74頁）
一、坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地及其地上建物同段
671建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○號之房屋，登記為原告張素琴及被告張欽聰、張欽昇、張川裕等四人共有持分均各1/4、1/4、138/400及62/400。
二、系爭不動產原登記為張鄭佩珍（張素琴、張欽聰、張欽昇3人之母）、張素琴、張欽聰、張欽昇4人分別共有，每人持分各1/4。嗣張鄭佩珍於104年3月23日，將系爭不動產之權利持分1/4贈與張川裕（張川裕為張欽聰之子）。
三、原告提出之原證一、二之土地及建物謄本，及不動產之異動索引佐證、張鄭佩珍贈與張川裕系爭不動產之收件字號為豐原地政事務所104年普登字第032850號、土地登記謄本、建物登記謄本、地籍圖等文書，就文書形式真正不爭執。
四、系爭787-14地號土地之使用分區係編定為「住二」用地，另原告提出之證四之臺中市豐原區都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書，其文書真正不爭執。
五、門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○號之房屋為辦理保存登記之建物，土地則為辦理保存登記建物所座落之建築基地。
六、被告提出之103重家訴字第2號和解筆錄及張國鎮遺財產明細表，就文書真正不爭執。
肆、得心證之理由：
一、原告主張坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地及其地上建物同段671建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○號之房屋，登記為原告張素琴及被告張欽聰、張欽昇、張川裕等四人共有持分均各1/4、1/4、138/400及62/400，且系爭不動產原登記為張鄭佩珍（張素琴、張欽聰、張欽昇3人之母）、張素琴、張欽聰、張欽昇4人分別共有，每人持分各1/4。嗣張鄭佩珍於104年3月23日，將系爭不動產之權利持分1/4贈與被告張欽聰及張川裕（張川裕為張欽聰之子）等情，除為兩造不爭執外，復有原告提出之土地及建物謄本，及不動產之異動索引佐證、張鄭佩珍贈與張川裕系爭不動產之收件字號為豐原地政事務所104年普登字第032850號、土地登記謄本、建物登記謄本、地籍圖等文書為證，自堪信為真實。至於原告主張本件應以變價分割方式，則為被告以前揭等詞置辯。是以，本件爭點厥為：系爭土地是否有訂立不得分割之特約？何時訂立？不分割之期限為何？亦即，和解筆錄所載：「租金債權：在原告(張鄭佩珍)百年之前由原告取得，百年之後如果租賃還存在，由被告三人共同取得」之意思，所謂「共同取得」是針對何標的？究係針對「租金債權」準共有的約定，或是不得分割之特定？若准予分割，則本件分割方案為何？本院析之如下：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。本件首應探究者，在於系爭房地是否有不得分割之特約？⒈被告據以抗辯本件存在「不得分割之特約」，無非係以系
爭和解筆錄第三點(租金債權)明確記載：「在原告(張鄭佩珍)百年之前由原告取得，百年之後如果租賃還存在，由被告三人共同取得」，進而辯稱系爭房地如仍在租賃中，在兩造之母親張鄭佩珍死亡之前，具有「相當於不能分割之特約」，從而抗辯依民法第823條第1項但書規定，原告不得提起本件裁判分割訴訟為依據。惟查，倘如被告所辯「租金債權：在原告（指張鄭佩珍）百年之前由原告取得」之約定，係不分割之特約，但同樣的文字後方，卻又記載「百年之後如果租賃還存在，由被告三人共同取得」之字樣，顯然兩造母親死亡後，租金債權仍由被告三人共同取得，而非於兩造母親死亡後，系爭房地即得予以分割之狀態，益徵縱然兩造母親死亡之事實成立，雙方仍無分割系爭房地之意思，則被告辯稱兩造就系爭房地，於兩造母親死亡前，有不得分割之期限（本院卷第61頁反面），並不足採。
⒉被告張欽聰、張川裕復辯稱上揭不得分割之特約，屆時等
到兩造母親過世之後，倘租賃還存在才有此問題。在張鄭佩珍過世之後，租約就會發生變動的問題。按照和解筆錄後段，如果租賃關係還存在，大家的約定就會有改變云云，惟查，被告所辯之「不得分割之特約」，文義並不明確，究係以「兩造母親死亡」，或「租賃關係存在」為準，無從認定，被告則稱其不能分割之期限，係至兩造母親死亡時，而不是以租賃關係，有卷附言詞辯論筆錄可參（本院卷第61頁反面），顯然與被告前揭所辯，除了兩造母親死亡之期限外，尚必須視租賃關係是否存在等詞不合，從而被告既無法舉證以實其說，其所謂兩造有不得分割之特約，並無法認定。
⒊又兩造均不否認，系爭不動產在沒有租賃契約存在之情況
下，兩造仍有每個月給付3,750元於兩造母親之扶養義務（本院卷第72頁反面），顯然兩造對於每個月必須給付3,750元，合計四人共15,000元予兩造母親之扶養義務，其給付方式，與系爭不動產是否有租賃關係，並無絕對必然關係，倘系爭不動產有租賃關係存在，即以租賃關係所取得之租金抵付，倘無租賃關係，即由兩造支付。換言之，上揭和解筆錄，充其量僅能作為兩造目前均以租賃關係所取得之租金，由兩造母親收取，作為履行兩造對母親扶養義務之證明，亦僅為兩造間就租金債權之收取權所為之約定，但上揭租金由母親收取及租金債權收取權之約定等事實，並不足以作為系爭房地不得分割特約之認定。
⒋從而，綜合被告上述抗辯，系爭和解筆錄後半段之解讀，
將係：於「原告母親百年」之期限屆至，復加上「租賃關係不存在」，始產生是否分割之問題，倘「原告母親百年」之期限屆至，但「租賃關係存在」，仍然不得分割，則決定得否分割的期限，顯然又不在「原告母親百年」之期限，而在於租賃關係是否存在乙節，是以，難認和解筆錄係兩造間就系爭房地不得分割之特約。
（二）綜上所述，本件兩造共有系爭房地，其應有部分各如前述，兩造間就系爭房地，既無不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟前經本院調解仍無法達成協議分割，依前開規定，原告自得訴請裁判分割。
二、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第1、2、5項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度臺上字第1756號判決意旨參照）。經查：
（一）本件就分割方法，查系爭建物為三層加強磚造建物，一層面積為57.60平方公尺，二層面積為57.60平方公尺，三層則為18.77平方公尺，總面積為133.97平方公尺，系爭土地面積則790平方公尺，此為兩造所不爭執，復有原告提出之照片及謄本可參；至於土地部分，系爭787-14地號土地除作為門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○號房屋之建築基地外，另提供作為保存登記建物門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○號房屋之法定空地等情，有卷附臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地登記謄本及同段434建號及第671建號建物登記謄本可參（本院卷第9頁、第11頁及第20頁），亦即系爭787-14地號土地已作為已辦理保存登記之門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○號（南陽段671建號）、臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○號（南陽段434建號）二棟建物之建築基地及法定空地。
（二）復按建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗；應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，建築法第11條第1、3項分別定有明文。而系爭787-14地號土地如採原物分割作為分割方法者，共有人縱分得土地，亦屬分得前述二棟合法辦理保存登記建物之建築基地及法定空地，依法不得重複作為建築使用。
（三）綜合所述，倘依本件4位共有人之應有比例為原物分割，各共有人分得面積不大，且分得土地亦屬分得前述二棟合法辦理保存登記建物之建築基地及法定空地，依法不得重複作為建築使用，顯不符合經濟效用，且有損系爭房地完整性，勢必破壞系爭建物使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值。可見本件以原物分割，確實顯有困難，以變賣系爭房地分配價金於各共有人，最為妥適。故斟酌共有人之利益與系爭共有物之性質與分割後之經濟效用等情狀，認以兩造共有之系爭房地變價分割，所得價金按兩造所有權應有部分比例分配之分割方案，符合系爭房地分割之整體效益及共有人全體之權益，合於公平均衡原則，並徹底消滅共有關係，而為可採。
三、綜上所述，系爭不動產為兩造共有，且未經兩造約定不得分割，亦未達成分割之協議，自得由共有人之一即原告訴請分割共有物，並以變價為分割之方式。從而，原告依民法第823條第1項、第824條第2項、第5項之規定，訴請就兩造共有之系爭房地予以變賣後，將所得價金按兩造應有部分比例予以分配，為有理由，應予准許，爰裁判如主文第1項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，但分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，若關於訴訟費用負擔，全部由被告負擔，將顯失公平，且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參酌兩造就系爭房地應有部分之比例分擔為公允。爰另諭知訴訟費用之負擔比例如主文第二項所示，始符公平，併此敘明。
中華民國105年9月29日
民事第三庭法官林慶郎正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月29日
書記官朱名堉附表：
┌─────────────────────────────────────────┐│一、土地部分│├───────────────────┬─┬────┬──────────────┤│土地坐落│地│面積│權利範圍│├───┬────┬──────┬───┤├────┤││縣市○鄉鎮市區○○段│地號│目│平方公尺││├───┼────┼──────┼───┼─┼────┼──────────────┤│臺中市○○○區○○○段│787-14│田│790│原告張素琴應有部分4分之1││││││││被告張欽聰應有部分4分之1││││││││被告張欽昇應有部分400分之138││││││││被告張川裕應有部分400分之62│││││││││││││││││├───┴────┴──────┴───┴─┴────┴──────────────┤│二、建物部分│├────┬───────┬───┬───────┬────────────────┤│建號│基地坐落│建築式│建物面積│權利範圍││││樣主要│（平方公尺）│││├───────┤建築材├───────┤│││建物門牌│料及房│樓層面積│││││屋層數│（平方公尺）││├────┼───────┼───┼───────┼────────────────┤│臺中市豐│臺中市豐原區南│3層樓│1層：57.60│原告張素琴應有部分4分之1○○○區○○○○段○○○○○○○號│加強│2層：57.60│被告張欽聰應有部分4分之1││段671建││磚造│3層：18.77│被告張欽昇應有部分400分之138││號││││被告張川裕應有部分400分之62││├───────┤│││││臺中市豐原區永││││││康路213巷55弄││││││15號││││││││││└────┴───────┴───┴───────┴────────────────┘