裁判字號：臺灣高等法院102年上字第153號民事判決
裁判日期：民國103年05月07日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高等法院民事判決102年度上字第153號上訴人 柯淑瓊 訴訟代理人 王泓鑫 律師被上訴人 吳天榮
吳天貴 吳天華 簡亦佳 （原名 吳秀英 ） 簡蕙安 （原名 吳秀蓮 ） 張小龍 黃素英 江志傑 韋庭婷 上一人訴訟代理人 簡翊玹 律師被上訴人 謝宏文 法定代理人新北市政府社會局上一人法定代理人 李麗圳 訴訟代理人 張麗玉 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國101年11月29日臺灣桃園地方法院100年度訴字第1949號第一審判決提起上訴，本院於103年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地所有權應有部分十萬分之八六二、同段二五四一建號建物所有權全部及同段二五八七建號建物所有權應有部分十萬分之八六二辦理繼承登記，並於上訴人給付新臺幣伍拾萬元予被上訴人公同共有之同時，將前開土地、建物所有權移轉登記予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人於原審聲明：㈠被上訴人等應就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號，面積5,001.51平方公尺，持分862∕100,000土地暨其上建物，門牌號編桃園縣○○鄉○○路○○號8樓，所有權全部暨汽、機車停車位即編號90之約定專用權利辦理繼承登記。㈡上訴人於同時給付新臺幣（下同）50萬元時，由被上訴人等共同移轉登記予上訴人（見原審卷一第119頁）。嗣於本院審理時更正為：被上訴人等應將坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地應有部分862∕100,000，及其上同段第2541建號建物應有部分全部暨同段第2587建號建物應有部份862∕100,000（即門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○號8樓房地，下稱系爭不動產）辦理繼承登記，並於上訴人給付50萬元之同時移轉登記予上訴人所有。核其性質僅屬更正訴之聲明，非為訴之變更或追加。
二、被上訴人吳天榮、吳天貴、簡蕙安、黃素英、張小龍、江志傑經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：伊於民國95年7月間經由訴外人 熊燕雲 介紹，向被上訴人之被繼承人 吳簡芳 秀購買系爭不動產， 吳簡芳秀 並以書面授權其子即被上訴人吳天榮與伊簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），被上訴人吳天榮、吳天貴、吳天華、簡亦佳、簡蕙安亦分別簽立切結書，並提供印鑑證明表示同意。系爭契約約定買賣價金為330萬元，吳簡芳秀應依國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）第24條第1項規定，自產權登記日起屆滿5年時將系爭不動產所有權移轉登記予伊。伊已依約陸續給付買賣價金196萬5,992元，系爭不動產並由伊居住迄今，且於96年11月13日設定400萬元最高限額抵押權，以擔保買賣系爭不動產已付價金之債權。嗣吳簡芳秀於97年3月28日過世，伊亦於99年7月26日結清吳簡芳秀向國防部所貸款項83萬3,470元。系爭不動產於100年7月已可轉讓過戶，經伊多次請求被上訴人辦理系爭不動產繼承登記，並移轉所有權予伊未果，爰依買賣契約及繼承之法律關係，請求被上訴人就系爭不動產辦理繼承登記，並於伊給付尾款50萬元之同時移轉登記予伊所有。
二、被上訴人對上訴人之主張，則各為以下之陳述及抗辯：㈠被上訴人吳天榮不否認上情，並陳稱：吳簡芳秀確於95年7
月13日出具授權書委託伊出售系爭不動產，對買方負移轉所有權責任的切結書，是伊交給被上訴人吳天華、吳天貴、簡亦佳、簡蕙安簽字，上訴人總共給付現金約200萬元，並已依約繳清吳簡芳秀向國防部之貸款，伊有將系爭不動產買賣價金之頭期款55萬元交給吳簡芳秀及被上訴人簡蕙安，第2期款141萬5,992元是伊當著吳天貴、簡蕙安、簡亦佳、吳天華的面交給吳簡芳秀，當時吳天華有拿30萬元，吳簡芳秀叫伊將剩下的錢拿去幫簡蕙安還債。又伊與上訴人協商給付買賣價金尾款50萬元之利息時，僅表示多少給付一些利息，並未約定1年給付1萬元，而上訴人確有給付第1年之利息1萬元，惟自吳簡芳秀過世後即未再給付。是上訴人給付尾款50萬元後，伊即同意移轉系爭不動產所有權，上訴人無須再支付利息等語。
㈡被上訴人簡蕙安對上訴人之請求、系爭授權書、系爭契約均
表示無意見，並稱：當時係吳天榮提議出售系爭不動產，吳簡芳秀亦表示同意，切結書是吳天榮交給伊親簽，伊確有分到錢，同意移轉房地等語。
㈢被上訴人吳天貴對切結書、系爭契約、系爭授權書，及契約
書、授權書上之印章乃吳簡芳秀所有均表示無意見，並稱吳簡芳秀確有委託吳天榮出售系爭不動產，惟稱 吳簡秀芳 未拿到錢，上訴人也應給付50萬元尾款，至於每年1萬元利息伊不知情等語。
㈣被上訴人吳天華辯稱：伊有聽到吳簡芳秀要賣房子，切結書
是吳簡芳秀要求伊出具，伊也同意出售系爭不動產，但並沒有說要賣給上訴人，系爭契約多處內容經過塗改，切結書買方部分也經過變造，且吳簡芳秀並未授權吳天榮與上訴人簽訂系爭契約，亦未委任代書辦理抵押權設定，系爭契約係由上訴人與吳天榮簽訂，而非吳簡芳秀，上訴人自不得請求移轉系爭不動產所有權。
㈤被上訴人簡亦佳則抗辯：系爭授權書及系爭契約上吳簡芳秀
之印文伊未見過，亦不知是否為吳簡芳秀的指印，系爭契約及授權書均經偽造或變造，並非真正，且未經特別授權；吳簡秀芳並無出售系爭不動產之意思，未與上訴人訂立買賣契約，伊與吳簡芳秀均未拿到買賣價金；切結書固為吳簡芳秀要求伊而出具，惟伊不知吳簡芳秀之用意，簽立切結書時亦無內容；縱系爭授權書與系爭契約為真，上訴人因未給付每年1萬元之利息，買賣價金亦未由吳簡芳秀之子女均分，業已違約在先，且上訴人依約僅能解除契約、請求違約金，不得請求移轉所有權；另系爭契約因違反眷改條例第24條規定，應屬無效等語。
㈥被上訴人韋庭婷辯稱：伊並未參與，亦不知情，然系爭契約
與授權書是否真正尚非無疑，吳天榮、吳天華、吳天貴、簡亦佳、簡蕙安出具印鑑證明及切結書，至多僅能證明吳簡芳秀有賣屋之意，而無法證明吳簡芳秀授權吳天榮出售系爭不動產予上訴人，更無從以上訴人代吳簡芳秀清償貸款即認定系爭契約有效成立；縱確有授權情事，授權範圍亦僅止於用印事宜，而不及於契約相對人、價金等項，契約要素仍需吳簡芳秀自行決定等語。
㈦被上訴人謝宏文辯稱：伊自幼未與吳簡芳秀同住，不知有此
買賣，亦未參與，惟否認系爭契約及授權書之真正，切結書內容之真意仍有疑義，上訴人又未給付價金；上訴人縱曾給付價金，亦非基於有效之買賣契約而給付，抵押權設定登記不足以證明系爭契約有效成立，且無證據足認吳簡芳秀同意辦理抵押權設定等語。
㈧被上訴人黃素英陳稱：關於系爭不動產買賣一事不甚知悉，
惟倘確要移轉系爭不動產所有權，則上訴人亦應支付系爭不動產買賣價金尾款等語。
㈨被上訴人張小龍、江志傑均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將系爭不動產辦理繼承登記，並於上訴人給付50萬元之同時移轉登記予上訴人所有。
被上訴人於本院答辯聲明：
㈠吳天榮部分：確實有將房子經由吳簡芳秀的委託賣給上訴人（見本院卷一第73頁背面）。
㈡吳天貴、吳天華、簡亦佳、韋庭婷、謝宏文部分：上訴駁回。
㈢簡蕙安、黃素英、張小龍、江志傑部分：未於言詞辯論期日到場，亦未作何聲明。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷二第54頁背面至第55頁）：㈠被繼承人吳簡芳秀因眷村改建，於95年7月11日依眷改條例
配售取得系爭不動產之所有權，有桃園縣「 陸光 二村改建基地」原眷戶眷舍改（遷）建申請書（見原審卷一第26頁）、認證書（見原審卷一第27頁）、「陸光二村改建基地C區」新建住宅社區交屋程序表（見原審卷一第29頁）、建物登記第二類謄本（見原審卷一第42頁至第43頁）、土地登記第二類謄本（見原審卷一第45頁至第46頁）附卷可稽。
㈡系爭不動產曾於96年11月13日設定登記400萬元最高限額抵
押權予上訴人，擔保債權種類及範圍登記為「擔保雙方因民國95年7月26日買賣本設定標的所付價金新臺幣196萬5,992元」之債權，有土地及建物登記謄本可按（見原審卷一第42頁至第46頁）。
㈢上訴人已於99年7月26日匯款83萬3,470元至合作金庫銀行文
化簡易分行之眷改基金—總政戰局405專戶，將系爭不動產之貸款結清，有匯款申請書可按（見原審卷二第13頁）。㈣被繼承人吳簡芳秀於97年3月28日過世，被上訴人為其全體
繼承人，均未聲明拋棄或限定繼承，就系爭不動產迄未辦理繼承登記，有除戶謄本（見原審卷一第41頁）、繼承系統表、戶籍謄本、全戶資料查詢結果列印畫面（見原審卷一第12頁、第14頁、第15頁、第18頁、第21頁、第24頁、第25頁、第49頁至第53頁、第102頁至第114頁）、財政部臺灣省北區國稅局遺產稅免稅證明書（見原審卷一第68頁）、原法院家事紀錄科查詢表（見原審卷一第54頁），及上開土地及建物登記謄本（見原審卷一第42頁至第46頁）在卷足憑。
五、上訴人主張伊已依約給付買賣價金196萬5,992元，並結清吳簡芳秀向國防部所貸款項83萬3,470元，吳簡芳秀於97年3月28日過世，系爭不動產於100年7月已可依法轉讓過戶，被上訴人為吳簡芳秀之繼承人，自應依系爭契約及繼承之法律關係辦理系爭不動產之繼承登記，並於伊給付尾款50萬元之同時移轉所有權等語；被上訴人則以系爭契約、授權書、切結書均係偽造變造，否認系爭契約有效成立，上訴人亦未給付價金，並以前詞置辯。茲論述如下：
㈠系爭契約是否經吳簡芳秀授權而簽立？即系爭授權書是否真
正？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
私文書之真正，他造當事人有爭執者，舉證人應負證明其真正之責，民事訴訟法第277條、第357條分別定有明文。若舉證人能證明私文書上之簽名、蓋章或按指印係本人或其代理人所為，即應推定該私文書為真正，此觀民事訴訟法第358條第1項規定自明。本件上訴人提出由被上訴人之被繼承人吳簡芳秀蓋章捺印之授權書，主張系爭契約係由吳簡芳秀授權被上訴人吳天榮而簽定等語，既為被上訴人所否認，則依上開規定，上訴人自須就系爭授權書上之蓋章或捺印係吳簡芳秀本人所為乙節，盡其舉證責任。經查：
⑴系爭授權書上兼有指印及「吳簡芳秀」之印文各三枚，其中
指印部分並不完整，有系爭授權書在卷可稽（見原審卷一第9頁，正本置原法院外放證物袋），上訴人持與吳簡芳秀95年8月22日登記之印鑑（見本院卷二第165頁、第166頁）聲請送法務部調查局進行印文鑑定，法務部調查局雖以系爭授權書上3枚「吳簡芳秀」印文蓋印不清，致紋線細部特徵不明為由，而未予鑑定異同（見本院卷二第168頁）。惟揆諸被上訴人吳天華稱：「（問：當時是否清楚要賣房子的事？）我知道，但是買賣契約我都沒有看過。」、「我有聽到我母親要賣房子，要求我們提供切結書…。」、「…我是聽說我母親要賣房子，要我準備這些東西…」（見原審卷一第64頁背面、本院卷一第73頁背面、第123頁背面）、被上訴人簡亦佳稱：「當時被告簡蕙安欠了很多錢，所以我母親有說要賣房子幫她還債…」、被上訴人簡蕙安稱：「…當時是被告吳天榮提說要賣房子的，後來我母親就同意要賣房子…」（見原審卷一第65頁）等語，顯見吳簡芳秀確有出售系爭不動產之意思；另佐以吳簡芳秀並不識字（見原審卷一第132頁背面、本院卷一第73頁背面、本院卷二第159頁、第160頁），被上訴人吳天華、吳天榮、簡蕙安、吳天貴對授權書上之印章屬於吳簡芳秀所有乙節，均於原審表示無意見（見原審卷一第80頁至背面），吳簡芳秀生前係與被上訴人吳天貴同住（見本院卷二第158頁背面），吳天榮欲私自取得印章並不容易，被上訴人吳天華稱：「當時是被告吳天榮有提到要幫我母親賣房子，所以就把印鑑證明交給被告吳天榮，作為買賣契約裡面的附件。」，被上訴人吳天榮亦陳稱：「（問：（提示買賣契約書、授權書予被告閱覽）有何意見？）沒有意見，當時是我母親委託我去辦理的。」（見原審卷一第80頁），與吳簡芳秀同住之被上訴人吳天貴更明確指出：
「我母親是有委託吳天榮去賣，但是沒有拿到錢。」（見本院卷一第73頁背面）等情，顯見系爭授權書上之印文，係吳簡芳秀為委託被上訴人吳天榮處理系爭不動產出售事宜所蓋印，則依民事訴訟法第358條第1項之規定，自應推定系爭授權書為真正。
⑵被上訴人簡亦佳雖以被上訴人吳天榮可趁吳簡芳秀熟睡、酒
醉等機會，執吳簡芳秀之手押印、蓋章為由，辯稱系爭授權書並無證據力、證明力云云。然印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人應就此負舉證責任，最高法院迭著有74年度台上字第2143號、74年度台上字第461號、86年度台上字第717號判決可資參照。查吳簡芳秀確有出售系爭不動產之意思，業如前述，其為委託被上訴人吳天榮處理系爭不動產出售事宜，而於系爭授權書上蓋印乃屬常態，被上訴人簡亦佳就系爭授權書上之印文係吳天榮趁吳簡芳秀熟睡、酒醉等機會，執吳簡芳秀之手押印蓋章之變態事實，既未見有任何舉證證明，僅係憑空臆測之詞，則其辯稱系爭授權書無證據力、證明力云云，並否認系爭授權書之真正，委不足採。
⑶被上訴人韋庭婷另以被上訴人吳天榮空言指稱其經吳簡芳秀
合法授權，顯違常理，系爭事件自始至終俱為被上訴人吳天榮主導，吳天榮豈可能甘冒涉犯偽造文書刑責之風險，做出不利於己之陳述？且吳天榮之陳述明顯與客觀事證不符，其證明力自不足採云云。惟按在必要共同訴訟，共同訴訟人中一人之行為，不利於共同訴訟人者，其效力不及於全體，固為民事訴訟法第56條第1項第1款所明定，然法院如以共同訴訟人中一人之陳述，為其認定事實得心證之訴訟資料，仍為法之所許（最高法院75年度台再字第108號判決參照）。再者，民事訴訟法上有所謂「證據共通原則」，乃指當事人聲明之證據，依其提出之證據資料，得據以為有利於他造或共同訴訟人事實之認定，該證據於兩造間或共同訴訟人間，法院均得共同採酌，作為判決資料之基礎。此項原則側重於法院援用當事人提出之證據資料時，不受是否對該當事人有利及他造曾否引用該證據之限制，並得斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，在不違背論理及經驗法則前提下，依自由心證判斷事實之真偽，該所謂「全辯論意旨」，自包括全部共同訴訟人之陳述，除自認係依法律規定發生無庸舉證效力外，該共同訴訟人中之一人，在訴訟上對於他造主張之事實，依民事訴訟法第279條第1項或第280條第1項、第3項前段規定，所為不利於己之「積極之自認」或「消極之擬制自認」，對其他共同訴訟人縱不受拘束，審判法院亦未始不可據為依自由心證判斷事實真偽之參考，而非全盤否認該自認或擬制自認之效力（最高法院98年度台上字第1218號判決參照）。
查被上訴人吳天榮陳稱系爭授權書上之指印係吳簡芳秀在吳代書處押蓋等語，固與證人 吳御廷 於原審之證詞互有矛盾。然綜觀吳簡芳秀確有出售系爭不動產之意思，被上訴人吳天華、吳天榮、簡蕙安、吳天貴對授權書上之印章屬於吳簡芳秀所有乙節，均表示無意見，與吳簡芳秀同住之被上訴人吳天貴更明確指出吳簡芳秀有委託吳天榮出售系爭不動產，則依上開說明，吳天榮就其確實獲得吳簡芳秀授權之陳述，尚非不得作為認定系爭授權書為真正之訴訟資料。被上訴人韋庭婷辯稱吳天榮陳述之證明力不足採云云，尚非有據。
⒉被上訴人韋庭婷復以系爭授權書所載文字為「…有關『買賣
』、『簽約』、『過戶』等『用印』事宜…」，是以縱認吳簡芳秀確有授權，其授權之範圍亦僅止於與系爭契約標的物買賣相關之「用印」事宜，對於欲將系爭標的物出售予何人
、價金若干，俱不在授權範圍之內，契約之要素仍需吳簡芳秀自行決定云云。惟按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例參照）。而傳達意思之機關（使者）與代為表示意思之代理人不同，前者其所完成之意思表示，為本人之意思表示，其效果意思由本人決定，後者代理行為之意思表示為代理人之意思表示，其效果意思由代理人決定，表見代理人之意思表示亦然（最高法院62年台上字第2413號判例參照）。查系爭不動產之出售事宜，除有與吳簡芳秀同住之被上訴人吳天貴明確指稱：「我母親是有委託吳天榮去賣…。」之外（見本院卷一第73頁背面），由系爭授權書載有：
「本人吳簡芳秀位於桃園縣○○鄉○○路○○號8F有關買賣、簽約、過戶等用印事宜，皆全權委託大兒子吳天榮（身分證字號）代理辦理。」可知系爭授權書係吳簡芳秀為委託被上訴人吳天榮「代理」系爭不動產出售事宜而出具。若謂吳簡芳秀授權吳天榮處理者僅限於「用印」，則不啻認為吳天榮僅為吳簡芳秀之意思傳達機關（使者），非但與當時之事實不符，更與系爭授權書「全權委託…代理辦理」之意旨有悖，吳簡芳秀亦無特為用印事宜而出具書面授權之必要。職是，被上訴人韋庭婷抗辯吳簡芳秀之授權範圍，僅止於「用印」事宜云云，亦有未洽。
⒊被上訴人簡亦佳又以系爭授權書並無民法第534條之特別授
權，被上訴人吳天榮不得處理系爭不動產之買賣事宜云云置辯。按民法第532條所稱特別委任，乃委任人指定特種事項而為委任；所稱概括委任，則係就一切事項悉行委任。後者之受任人須有特別之授權，始得為同法第534條但書所列各款行為；前者則無此問題，其受任人依同法第533條規定，就委任事務之處理，原得為委任人為一切必要之行為（最高法院102年度台上字第1831號判決參照）。依系爭授權書之記載，吳簡芳秀僅係將系爭不動產之買賣事宜委由被上訴人吳天榮處理，核屬指定該項事務而受特別委任，而非就吳簡芳秀之一切事項悉行委任，依民法第533條規定，被上訴人吳天榮就系爭不動產之買賣事宜，自得為吳簡芳秀為一切必要之行為。被上訴人簡亦佳抗辯吳天榮未受特別委任云云，實有誤會。
㈡上訴人與吳簡芳秀就系爭不動產買賣之意思表示是否合致？
系爭契約是否真正？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第153條第1項、第103條第1項，分別定有明文。再按受任人本於委任人所授與之代理權，而以委任人名義與他人為法律行為時，直接對委任人發生效力，亦有最高法院52年台上字第2908號判例、72年台上字第4720號判例可資參照。系爭授權書上之印文，係吳簡芳秀為委託被上訴人吳天榮處理系爭不動產出售事宜所蓋印，依民事訴訟法第358條第1項之規定，應推定系爭授權書為真正。又依系爭授權書之記載，吳簡芳秀係將系爭不動產之買賣事宜全權委託由被上訴人吳天榮代理辦理，核屬指定該項事務而受特別委任，依民法第533條規定，被上訴人吳天榮就系爭不動產之買賣事宜，自得代吳簡芳秀為一切必要之行為。此等與不動產買賣有關之一切必要行為，在契約自由及買賣之性質上，自然包括選定買受人、價金之協商與決定、簽訂契約、收取價金等項。
⒉查被上訴人吳天榮基於吳簡芳秀之委任及授權，以吳簡芳秀
代理人之名義與上訴人訂定系爭契約，雙方約定以系爭不動產為買賣標的，買賣價金總計330萬元，其中包括國防部之貸款83萬4,008元、95年7月26日給付55萬元、95年8月20日給付141萬5,992元，及尾款50萬元，有經上訴人簽名捺印、被上訴人吳天榮代理吳簡芳秀簽名蓋章、訴外人熊燕雲見證之買賣契約書在卷足稽（見原審卷一第6頁、本院卷二第76頁，正本置原法院外放證物袋），並為上訴人及被上訴人吳天榮所不爭執。雙方就買賣契約之價金及標的物既已意思表示一致，系爭不動產之買賣關係自已成立，上訴人及吳簡芳秀即應受系爭契約效力之拘束。
⒊被上訴人吳天華、簡亦佳雖以系爭契約經過變造塗改，而否
認買賣契約書之真正，並抗辯系爭契約不成立云云。惟查：⑴被上訴人吳天華、簡亦佳以證人吳御廷於原審101年5月11日
言詞辯論期日當庭提出之契約書（置原法院外放證物袋）及其他3份契約書內容不符且均有經塗改變造並非真正云云。然查：證人吳御廷提出者乃契約書之手稿，該手稿除以修正液覆蓋原有書寫之立約人、價金總額、各期價金給付日期及金額、其他若干文字外，未經任何立約人、見證人簽名蓋章或捺印，而證人 吳御延 於原審亦證稱：「我給法官看的是我自己的稿。」（見原審卷一第157頁背面），顯見該手稿並非契約。又細繹該契約書手稿第3頁第5行及頁底所載「（於甲方付清元時辦理同額抵押權設定，做反擔保）。」、「中華民國年月日」之墨色、筆芯細度，與手稿上其他文字並不相同，可知上開文字與手稿上其他文字非同時所為。經上訴人簽名捺印、被上訴人吳天榮代理吳簡芳秀簽名蓋章、訴外人熊燕雲見證之其他3份買賣契約書，雖無各該文字之記載，亦難認為該3份契約書有經過塗改變造，被上訴人吳天華、簡亦佳以其他3份買賣契約書，並無訂約日期之記載，質疑系爭契約書之真正，亦屬無據。
⑵再者，衡諸上訴人於本院提出另一由訴外人 林秋玲 及 黃宗誠
簽訂，同樣以熊燕雲擔任見證人之買賣契約書（見本院卷一第246頁至第248頁），亦係由上開契約書手稿修改而成，可見證人吳御延於原審證稱：「（問：買賣契約書是否是證人所擬？）是的，因為這個沒有辦法定型化，所以我就是曾經有用過的契約立可白塗改，就是一樣的部分延用，不一樣的我們就會再加上去（庭呈其他案件的買賣契約）。」、「（問：塗改的買賣契約的原稿是否就是現在所提示的？）是的，相同的部分我就留著不會改。」（見原審卷一第155頁）應屬可採。換言之，由證人吳御廷撰擬而以修正液覆蓋原有文字之契約書手稿，乃係吳御廷為辦理類似買賣而覆蓋，以作為買賣契約例稿之用，系爭契約並無變造塗改之情事存在。
⑶被上訴人簡亦佳另以被上訴人吳天榮為了可以多分價款，故
以低價將系爭不動產售予上訴人，此由系爭契約書將手稿記載之價金予以塗改即可得證云云。然查，系爭3份契約書並無塗改之處，有塗改者僅為證人吳御廷之契約手稿，則該手稿之塗改與系爭買賣價金若干毫無關係。且吳簡芳秀既已將系爭不動產之買賣事宜全權委託吳天榮代理辦理，則吳天榮自有與買受人商定價金之權，並非其他被上訴人所能置喙。⒋綜上所述，系爭契約並無塗改、變造等虛偽情事存在，且因
出賣人吳簡芳秀之代理人吳天榮與上訴人意思表示一致而成立生效，被上訴人既係受吳簡芳秀委任授權而以代理人之身分與上訴人簽訂系爭契約，系爭契約自直接對吳簡芳秀發生效力。況且，被上訴人對上訴人主張自95年中秋節起即遷入系爭不動產居住，並持有系爭不動產之所有權狀，稅金、管理費亦係上訴人繳納等事實，未為爭執。雖被上訴人簡亦佳辯稱：我母親要去系爭房屋居住，是吳天榮說房屋已經出租，不讓我母親去住云云（見本院卷二第194頁），然若為出租，何以其等多年來對上訴人未給付租金均未置一詞？所辯顯然悖於常情而無足採，益證上訴人與吳簡芳秀間之契約關係確屬存在。此外，上訴人於簽定系爭契約時，系爭不動產為吳簡芳秀所有，則吳簡芳秀出售系爭不動產，無須獲得被上訴人之同意，被上訴人是否出具切結書、切結書有無變造，均不影響系爭契約之效力。至於系爭契約書上被上訴人吳天榮代簽吳簡芳秀處所蓋印章，固與系爭授權書之印文不同，惟1人有多數印章，為所常見，尚難以兩份文件之印章不同，遂認系爭契約書有何疑義。
㈢系爭契約是否因違反眷改條例第24條而無效？⒈按眷改條例第24條第1項固規定：「由主管機關配售之住宅
，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」惟此項規定所禁止者為乃承購人於所有權登記日起5年內移轉之處分行為，並不影響承購人締結買賣契約之債權效力。復按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項亦有明文。
⒉經查系爭不動產為吳簡芳秀依眷改條例承購而來，於95年7
月11日取得系爭房地所有權，有建物、土地登記第二類謄本在卷可稽（見原審卷一第42頁、44頁），並為兩造所不爭（見不爭執事項㈠），則系爭不動產自100年7月11日起即不受眷改條例第24條第1項規定5年內不得移轉處分之限制。又上訴人以330萬元，向吳簡芳秀買受系爭不動產，並於系爭契約第3條：「…（由於該屋係國防部陸光二村改建而配得，依規定五年後始能移轉，萬一能提前移轉，則尾款亦比照提前支付。）」、第6條約定：「由於五年時間漫長，屆時移轉，如有增值稅，由甲方（即上訴人）負擔，契約代書費亦然。且因時間長，在移轉前，萬一乙方（即吳簡芳秀）身故，則繼承人應辦妥繼承登記後移轉予甲方…。」（見原審卷一第6頁、第7頁），可知上訴人與吳簡芳秀簽立系爭契約時，即預見系爭不動產屬國軍老舊眷村改建配售取得之住宅，受有上開眷改條例第24條第1項規定之限制，乃約定應待法令准許時移轉系爭不動產所有權，上訴人與吳簡芳秀所簽立者僅係債權契約，其效力自不受眷改條例第24條第1項規定之影響，是被上訴人抗辯系爭契約違反眷改條例第24條第1項之禁止規定，應屬無效云云，自非可採。
㈣上訴人是否已依約給付買賣價金？⒈系爭契約約定買賣總價330萬元，上訴人已於95年7月26日及
同年8月20日，分別以現金給付55萬元、141萬5,992元，並由出賣人吳簡芳秀之代理人即被上訴人吳天榮收訖，有系爭契約在卷可按（見原審卷一第6頁，正本置原法院外放證物袋），被上訴人吳天榮自承上訴人約交付200萬元（見原審卷一第131頁背面），上訴人就先已給付之196萬5,992元，亦於96年11月13日以系爭不動產為標的，設定最高限額抵押權，以「擔保雙方（即上訴人及吳簡芳秀）因民國95.7.26買賣本設定所付價金新台幣196萬5992元之債權」，有建物、土地登記第二類謄本可稽（見原審卷一第43頁、第45頁）。有關吳簡芳秀向國防部借貸之83萬3,470元，上訴人則於99年7月26日匯至合作金庫銀行文化簡易分行之眷改基金—總政戰局405專戶，而將系爭不動產之貸款結清，有匯款申請書可按（見原審卷二第13頁），並為兩造所不爭（見不爭執事項㈢）。則上訴人主張其已依約給付買賣價金乙節，可堪認定。
⒉除吳天榮、簡蕙安以外之被上訴人雖辯稱伊等及吳簡芳秀並
未收到價金分文，上訴人亦未依約分配價金予被上訴人，每年應付之1萬元利息亦未給付云云。惟查，姑且不論被上訴人前揭抗辯是否屬實，系爭契約既係存在於上訴人與吳簡芳秀之間，上訴人已分別以現金給付價金55萬元、141萬5,992元，並由吳簡芳秀之代理人吳天榮收訖，吳簡芳秀所貸83萬3,470元，上訴人亦已匯付結清，縱使吳天榮未將所收款項交付予吳簡芳秀，所生者亦為吳天榮有無違反其與吳簡芳秀間之委任契約之問題，原與上訴人無涉。又系爭契約第5條雖有：「…本案所售得款，賣方之子女皆有所分配…」等語，惟其真意乃係被上訴人應就買賣價金進行內部分配，上訴人並無分配價金予被上訴人之義務。至於兩造所稱每年1萬元利息部分，上訴人與吳簡芳秀之代理人吳天榮並無確切約定，此由上訴人主張：「在做合約的時候沒有提到，但事後吳天榮有提到他母親年紀大了，所以要每年１萬元的利息，…我當時想說只要他母親吳簡芳秀還在，我就給她1年1萬元的利息…」（見原審卷二第6頁背面），被上訴人吳天榮陳稱：「當時是我跟我太太去談的，那時候並沒有說是1年要給1萬元，只是說多多少少給點尾款50萬元的利息錢。」（見原審卷一第100頁）即明。準此，被上訴人主張上訴人未給付每年1萬元之利息，上訴人已違約在先云云，洵非有據。
六、綜上所述，上訴人主張系爭契約係由吳簡芳秀授與被上訴人吳天榮代理權而簽訂，除尾款50萬元外，上訴人已依約給付買賣價金，吳簡芳秀於約定移轉所有權之期限屆至前死亡，系爭不動產亦於100年7月12日經桃園縣桃園地政事務所塗銷禁止處分登記，被上訴人為吳簡芳秀之繼承人，自應於繼承登記後移轉所有權予上訴人為可採。被上訴人抗辯吳天榮未經授權，系爭契約乃經偽造變造並違反眷改條例第24條第1項規定，且上訴人尚未給付價金云云為無可取。又上開尾款債權，亦為吳簡芳秀之遺產，依民法第1151條之規定，在分割遺產前，為被上訴人公同共有。從而，上訴人本於買賣契約及繼承之法律關係，請求被上訴人將系爭不動產辦理繼承登記，並於上訴人給付50萬元予被上訴人公同共有之同時移轉系爭不動產所有權登記予上訴人所有為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國103年5月7日
民事第十二庭
審判長法官滕允潔
法官陶亞琴法官陳麗芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月9日
書記官黃千鶴附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。