臺灣高雄地方法院民事簡易判決 97年度雄簡字第6508號
原 告 乙○○
訴訟代理人 王伊忱 律師
陳景裕 律師
鄭美玲 律師
被 告 旭海資源份有限公司
兼法定代理人 甲○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國97年11月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將座落高雄市○○區○○段第二六四地號、第二六四之一
地號土地及其上建物建號第一六二號房屋與附屬未保存登記建物
（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○號）遷讓交還予原告，並
自民國九十七年六月十三日起至遷讓返還上開房地之日止，按月
連帶給付原告新臺幣陸仟伍佰元。
訴訟費用新台幣壹仟參佰參拾元由被告連帶負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國97年5月12日透過鈞院96年度執字第99
227號強制執行程序，得標買受座落高雄市○○區○○段第
264、264-1地號土地，及其上建物建號第162號房屋與附
屬未保存登記建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○號，
下合稱系爭房地），並繳足價金後，取得鈞院97年5月27日
核發之不動產權利移轉證書，且於97年6月13日完成系爭房
地之所有權移轉登記，惟被告旭海資源股份有限公司（下稱
旭海公司）竟以其與被告兼旭海公司之法定代理人甲○○間
定有租賃契約，租期自93年1月20日起至108年1月21日止
，每月租金新台幣（下同）6,500元，而拒絕遷出，並與被
告甲○○持續占用系爭房地迄今，為此依所有物返還請求權
請求被告遷讓返還系爭房地，並依不當得利請求權，請求被
告連帶賠償其等占用系爭房地期間相當於租金之不當得利。
並聲明求為判決：如主文所示。
二、被告則均以：伊等在原告取得系爭房地所有權之前即已占有
使用迄今，並每月以債權扣抵租金6,500元，原告是後來才
接手，沒有同不同意伊等使用之問題，伊等本來就可以占有
使用系爭房地。並聲明求為判決：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
原告於97年5月12日透過本院96年度執字第99227號強制執
行程序，得標買受系爭房地，並取得本院97年5月27日核發
之不動產權利移轉證書，且於97年6月13日完成系爭房地之
所有權移轉登記，而取得系爭房地之所有權，被告迄今仍繼
續占有系爭房地使用等情，有本院不動產權利移轉證書、土
地及建物登記謄本、拍賣公告、房屋稅繳款書等件為證，並
為被告所不爭執。而被告固以前揭情詞置辯，惟查：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定
，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限
者，不適用之。民法第425條定有明文。本院96年度執字第
99227號強制執行案件之拍賣公告中備註欄記載「四、本件
拍賣標的物據第三人 洪春燕 於96年10月12日具狀陳報現由旭
海資源股份有限公司承租中，期間自93年1月20日起至108
年1月21日止，每月租金新台幣（下同）6,500元，押金35
,000元…」等語，而被告甲○○為該執行案件之債務人兼
財產所有人，又同時為被告旭海公司之法定代理人，則其與
被告旭海公司所定之租約是否屬實，已非無疑。況上開租賃
契約縱屬存在，然被告並不否認該超逾5年租賃期間之租約
並未經公證，則揆諸前揭法條之規定，於此亦無「買賣不破
租賃」之適用，而無從對抗已取得系爭房地所有權之原告，
今被告既均自承未經原告同意使用系爭房地，自屬無權占有
，原告依據民法第767條之規定訴請遷讓返還系爭房地，自
屬有據。
⒉次按，「不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之
原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還
之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若
干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為
社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利
益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」、「
基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基
地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值
及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必
達申報總地價年息10%最高額。」、「都市地方房屋之租金
，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地
法第97條第1項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，
土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；建
築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，
依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有人依該法規定
所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有
人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申
報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關
公告之地價而言（參看該條例第16條）。」最高法院61年度
台上字第1695號、68年度台上字第3071號、71年度台上字第
3753號分別著有判例或判決意旨可供參照。查系爭土地之面
積分別為90平方公尺、13平方公尺，其公告現值則均為每平
方公尺16,500元，而系爭建物房屋稅核定現值則合計為12,7
100元，此有土地登記謄本、房屋稅繳款書等件在卷可稽，
，則系爭房地僅以土地申報地價之法定最高租金限額年息10
%計算，其每月之租金額即已達14,163元【計算式：（90＋
13）×16500×10％÷12＝14163，小數點以下四捨五入】
，原告於此僅依據被告所自稱之每月租金6,500元計算其相
當於租金之不當得利，亦屬有據。
四、綜上，原告依據所有物返還請求權及不當得利請求權，請求
被告遷讓返還系爭房地，並自97年6月13日起至返還系爭房
地時止，按月連帶給付6,500元，為有理由，應予准許。
五、本件為依民事訴訟法第427條第1至4項訴訟適用簡易訴訟
程序，所為被告敗訴之判決，併依同法第389條第1項第3
款規定依職權宣告原告勝訴部分得假執行。
六、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第389條第1項第3款、第78條、第85條第2項，
判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 19 日
高雄簡易庭法官郭宜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 11 月 19 日
書記官戴顯澄