裁判字號：臺灣宜蘭地方法院104年重訴字第36號民事判決
裁判日期：民國106年08月25日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣宜蘭地方法院民事判決104年度重訴字第36號原告 李炫德 訴訟代理人 陳正光
商桓朧 律師被告 魏董貴梅
游董束 游 董貴菊 董盛 福 董盛宏 董盛茂 董 陳秀琴 董簡堂 董淑惠 董淳清 共同訴訟代理人 簡維能 律師複代理人 諶亦蕙 律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國106年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠原告前於民國88年9月19日向被告購買被告共有之宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，各被告持分比例為魏董貴梅、游董束、游董貴菊、 董盛福 、董盛宏、董盛茂各108/756； 董陳秀琴 1/36；董簡堂、董淑惠、董淳清各29/756，另48地號嗣後分割出48之1地號，仍由各被告依原持分比例共有（就上開6筆土地，下合簡稱系爭土地）。兩造簽訂如附表一所示內容之買賣契約書，原告於簽約後已依約給付訂金新臺幣（下同）90萬元，惟被告遲未辦理土地所有權移轉登記，經原告於起訴前以存證信函催告後，被告仍拒未履行，原告自得依契約之法律關係，請求被告履行契約，將系爭土地所有權移轉登記予原告。
㈡對被告抗辯所為陳述：⒈依系爭買賣契約第4至6條約款，被告負有先為給付義務，即
提出土地使用權利證明文件及土地所有權人身分證明文件，俾原告能持向宜蘭縣政府申請遊樂區使用開發利用許可（下簡稱開發許可）。惟被告一方面於長達將近15年期間均拒未提供（被告之契約代理人 簡盛隆 固出具附表二同意書，然該同意書並非依約出具之文件，且無全體共有人簽署，無從據以辦理開發許可申請），致原告無從申請開發許可；另方面又以其未盡先為給付義務所致之結果，抗辯無移轉土地所有權之義務，乃以不正當行為阻止條件成就，其目的無非在於使契約目的無法達成而惡意毀約，顯悖於民法第148條第2項所定之誠信原則，則類推適用民法第101條第1項之規定，應視為清償期已屆至，原告自得請求被告移轉土地所有權。又本件係因被告拒未配合提供申請開發許可所需文件，致原告無法申請開發許可，原告自不構成給付遲延，被告亦無從以原告給付遲延為由解除契約。況宜蘭縣政府已於106年間將系爭土地變更為「遊憩專用區」，無須再向主管機關申請系爭土地變更為遊樂區使用，故被告依約實有移轉系爭土地所有權之義務。
⒉系爭買賣契約書第4條約款「甲方於訂約時收受乙方開具之
支票9張，…，合計90萬元為訂金，餘款於條件成就並於移轉所有權完成後支付之」等語，僅限制被告價金請求權之行使，並未限制原告之所有權移轉登記請求權，依約被告應先移轉土地所有權後，原告始有給付價金之義務。
㈢為此依契約之法律關係提起本訴，聲明求為判決：被告應將系爭土地所有權各依其等應有部分比例移轉登記予原告。
二、被告答辯以：
㈠依系爭買賣契約第4、6、7、8條約款內容，兩造就系爭買賣契約係以「原告於契約生效後1年內完成開發許可申請」為解除條件，原告未於約定期限內完成申請，解除條件即已成就，契約當然解除而失其效力。縱認前開約定並非解除條件，然原告未於1年期限內申請開發許可，已屬給付遲延，前經被告代理人簡盛隆於89年7月間以存證信函催告，原告未再為回覆；經被告再於104年12月28日函催原告履行，原告迄今仍未申請開發許可，被告自得依民法第254條規定解除契約。至原告稱因被告未配合提供土地使用權利證明文件，致原告未能申請開發云云，然被告已於88年間依原告代理人陳正光之要求，提供附表二同意書予原告，使原告得持以申請開發許可，並無拒不配合情事。綜前所述，系爭買賣契約或因解除條件成就而當然解除，已失其效力，或因原告給付遲延而經被告合法解除，原告自無從請求被告履行契約。
㈡倘認系爭買賣契約並未合法解除，然契約既約明「原告須於契約生效後1年內完成開發許可」，並以之為條件，則原告申請開發許可完成前，契約所定給付條件尚未成就，原告即無從請求被告移轉土地所有權。縱或系爭土地今申請開發許可完成（假設語氣），惟條件成就時已罹於時效，原告請求被告履行契約亦無理由。
㈢原告自簽約後長達15年期間內，除曾於89年6月26日寄發存證信函予被告董盛福及簡盛隆外，再未要求被告提出申請開發許可所需文件，亦未要求被告移轉土地所有權。原告於相當期間內未行使權利，且其行為足使被告正當信賴原告已不欲行使權利，原告於時效末日突行使權利，實有違誠信原則，應認其權利已失效，不得行使之。
㈣再退步言，系爭買賣契約書第4條雖載「餘款於條件成就並於移轉所有權完成後支付之」等語，然系爭買賣標的價金高達1億2,257萬6,025元，原告則僅交付面額90萬元支票作為訂金（其中10萬元未獲兌現），在原告尚有1億多元餘款未付之情況下，被告為保障自己權利，絕不可能先移轉土地所有權予原告，兩造締約真意應係指原告給付餘款時，被告方須辦理所有權移轉登記。是本件縱認原告得請求被告移轉土地所有權，被告亦得依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯權，在原告未給付價金餘款前，拒絕辦理土地所有權移轉登記。
三、經本院協同兩造進行爭點整理結果，兩造間爭執與不爭執事項如下（見本院卷第338至339頁、第386頁）：
㈠不爭執事項：⒈兩造於88年9月19日簽訂附表一買賣契約書，原告並已給付訂金（數額兩造有爭執）。
⒉系爭買賣契約簽訂後，原告未曾申請開發許可。
⒊依系爭買賣契約第5條約款，被告就原告申請開發許可，須
配合提出足以證明「土地所有權人同意參與事業開發」之證明文件，如土地使用同意書、變更編定使用同意書、國有非公用土地合併開發證明文件、土地租賃契約等相關證明文件。且土地買賣契約書尚不得作為土地使用權利證明文件。
⒋訴外人簡盛隆曾於附表一買賣契約書簽訂前之88年間，提供附表二同意書予原告（惟該同意書之作用，兩造有爭執）。
㈡爭執事項：⒈被告抗辯系爭買賣契約業經合法解除，是否有據？⒉倘契約未經合法解除，被告抗辯原告請求移轉土地所有權之
條件尚未成就（尚未取得開發許可），縱或成就，條件成就時亦已罹於時效，有無理由？⒊原告請求被告履行契約是否違反誠信原則？⒋倘原告得請求被告移轉土地所有權，被告所為同時履行抗辯
有無理由？
四、茲就上開爭點，說明本院得心證之理由：
㈠查兩造就系爭土地之買賣，前簽訂買賣契約書，約定如附表一所示約款等情，為兩造所不爭，並有原告提出之買賣契約書存卷可稽，足資認定。而依兩造就履約方式所訂約款「（第4條）甲方於訂約時收受…90萬元為訂金，餘款於條件成就並於移轉所有權完成後支付之」、「（第5條）前項之條件指：甲方提供文件資料，同意乙方或其指定之法人，宜蘭縣政府申請遊樂區使用開發利用許可，經縣政府同意時為條件成就」、「（第6條）前項甲方應提供之資料或文件，經乙方通知應於7日內完成，不得藉詞推託，如因甲方之關係致無法完成，甲方應退還訂金，並加1倍給付乙方為違約金」、「（第7條）乙方之申請期限為1年，但經甲方同意展期時不在此限」、「（第8條）乙方無法於期限內完成時所支付之訂金由甲方沒收為違約金，乙方不得異議」等內容，可知兩造就系爭土地買賣，乃約定除訂金外，其餘價款之給付尚須待原告申請開發許可獲准並完成土地所有權移轉登記，被告須配合提供申請開發許可之文件（第4條、第5條），兩造並特別約定除經被告同意展期外，原告申請開發許可之期限為1年（第7條）。且兩造特於契約第6條、第8條約定無法完成使用開發許可之效果，即原告無法依期限完成時，訂金由被告沒收作為違約金（第8條）；倘係因被告事由致無法完成，則被告應退還訂金並加付1倍違約金（第6條）。依前開約定，應認兩造已於契約約明將「原告未於1年期限內（除經被告同意展期外）申請開發許可完成」作為契約之解除條件，且明確約定契約解除後之兩造權利義務。原告自89年間簽約後未曾申請開發許可乙情，為原告所自承（見本院卷第207頁、第337頁），被告表明未曾同意展期乙情（見本院卷第41頁），亦為原告所不爭執，則依兩造契約內容，應認系爭買賣契約已因原告所定解除條件之成就，而失其效力。
㈡至原告主張因被告拒未提供申請開發許可所需文件，故意使條件成就，應類推適用民法第101條規定，視為清償期屆至云云。按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項固定有明文。然查：被告抗辯其契約代理人簡盛隆提供予原告之附表二同意書，即為被告依契約第5條約款應提供之證明文件，原告得持以申請開發許可等情，雖提出附表二同意書為憑（見本院卷第135頁），然為原告所否認，兩造就附表二同意書可否作為申請開發許可之文件乙節，固有爭執。然依兩造所提出之往來函件以觀，原告簽約後於89年6月26日以存證信函通知被告董盛福及訴外人簡盛隆「…希望請儘速將開發同意書、土地所有權狀影本、佃農租約資料（佃農有幾位及承租面積多少）寄給我， 俾利 向縣府申請開發」等語（見本院卷第73至75頁），簡盛隆則於89年7月25日以存證信函回覆「對於台端來函所言需本人出具土地使用同意書乙事，本人特作以下之回覆：本買賣約之土地予佃農訂有租約，在台端未依約補償佃農辦理終止租約獲取得佃農同意開發之同意書以前本土地之使用權仍屬佃農所有，如此時由本人出具使用同意書，似於法無據。…請台端於接獲本函15日內提出處理結果並檢附整套開發企劃案之書類…連同填寫齊全之土地使用同意書送達本人」等語（見本院卷第46至47頁）。被告抗辯原告於收受簡盛隆89年7月25日存證信函後未再有任何回覆乙情，亦為原告所不爭執。則原告於簽約後，至契約所定申請開發許可期限屆至前，既未曾再要求被告配合提出文件，亦未就被告契約代理人簡盛隆所回覆之意見，再與被告商討解決方式，而將此事擱置，任令契約所定期限屆至，已難認係被告故意以不正當行為，使原告未能完成開發許可之申請。況查，系爭買賣契約書就被告未配合提供文件之效果，已於第6條約明「前項甲方應提供之資料或文件，經乙方通知應於7日內完成，不得藉詞推託，如因甲方之關係致無法完成，甲方應退還訂金，並加1倍給付乙方為違約金」等語，亦即，本件縱或因被告未配合提供文件致原告無法申請開發許可，兩造亦已於契約中約明被告違約效果為「退還訂金、並加付訂金1倍之違約金」，而明定被告違約後之契約雙方權利義務關係，即無民法第101條第1項有關「視為條件成就」規定之適用或類推適用。是原告抗辯被告以不正當方法阻其條件成就，應類推適用民法第101條第1項規定視為清償期屆至云云，自嫌無據。
㈢綜前所述，被告抗辯系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力等情，可資採憑，原告自無從本於已失效之契約，請求被告履約移轉土地所有權。
五、綜上所述，原告請求被告履行契約移轉土地所有權，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年8月25日
民事庭法官鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月25日
書記官黃敏翠附表：
┌─────────────────────────────┐│附表一：買賣契約書│├─────────────────────────────┤│出賣人： 董吳阿昧 、游董束、魏董貴梅、 魏董貴菊 、董盛福、董盛││宏、董盛茂、董陳秀琴、董簡堂、董淑惠、董淳清等11人，共同代││理人：簡盛隆（以上稱甲方）││買受人：李炫德（以上稱乙方）││右雙方因購買土地而訂立本契約，約定條件如下，以資共同遵守：││⒈出賣人董吳阿昧等11人共同委任簡盛隆為代理人，全權處理本案││有關土地事宜之一切行為，委任狀如附件㈠有民事訴訟法之特別││代理權。││⒉買賣契約標的：座○○○鄉○○段大湖小段777-1、777-59、777││-60、777-87、777-88等5筆土地，所有權合計全部。││⒊買賣價金：以土地每坪新臺幣1萬5千元整計算。另土地上原佃農││應負責補償部分，其費用由乙方負擔。││⒋甲方於訂約時收受乙方開具之支票9張，每張面額10萬元（詳如││附件㈡），合計90萬元為訂金，餘款於條件成就並於移轉所有權││完成後支付之。││⒌前項之條件指：甲方提供文件資料，同意乙方或其指定之法人，││宜蘭縣政府申請遊樂區使用開發利用許可，經縣政府同意時為條││件成就。││⒍前項甲方應提供之資料或文件，經乙方通知應於7日內完成，不││得藉詞推託，如因甲方之關係致無法完成，甲方應退還訂金，並││加1倍給付乙方為違約金。││⒎乙方之申請期限為1年，但經甲方同意展期時不在此限。││⒏乙方無法於期限內完成時所支付之訂金由甲方沒收為違約金，乙││方不得異議。││⒐乙方得指定登記名義人，甲方不得異議。││⒑所有權未移轉前之稅賦由甲方負擔，移轉後由乙方負擔，至移轉││時應納之稅賦規費，依規定各自繳納。││以上各項約定經雙方合意簽訂，恐口無憑，爰立契約書2份，雙方││各執乙份為據。││出賣人：全權代理人簡盛隆（住址略）││賣受人：李炫德（住址略）││☆出賣人全權代理人須10天以內將所有權影本及委託書交由買受人││辦理遊樂事業申請開發事宜。││☆買受人於88年10月10日11.25分業將訂金玖拾萬元（支票）交由││代理人簡盛隆先生收執。本契約自今日生效。││中華民國88年9月19日│├─────────────────────────────┤│附表二：同意書│├─────────────────────────────┤│茲本人簡盛隆代表委任人董吳阿昧等11人，同意將坐落於○○鄉○○○○段大湖小段777-1、777-60、777-59、777-87、777-88等土地五││筆由大湖育樂有限公司申請遊樂區停車場、運動場及旅館、餐廳等││有關設施開發整體規劃使用屬實。││此致││宜蘭縣政府││立同意書人：董吳阿昧等11人代理人簡盛隆││（身分證字號及住址略）││中華民國88年月日│└─────────────────────────────┘