裁判字號：臺灣苗栗地方法院106年訴字第463號民事判決
裁判日期：民國107年06月29日
裁判案由：拆屋還地
臺灣苗栗地方法院民事判決106年度訴字第463號原告 楊彩玫 訴訟代理人 李世才 律師複代理人 張蕙琳 被告 蔡滄圍 訴訟代理人 黃幼蘭 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於107年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附圖所示座落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ１部分面積20.29平方公尺，Ｂ２部分面積67.25平方公尺，門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○○○○鄰○○○號之磚造鐵皮樓房乙棟拆除，將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣555,200元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事由
一、原告起訴本件拆屋還地之被告應為門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○○00鄰000號（下稱系爭房屋）系爭房屋之占用人，依苗栗縣政府標售清冊備註欄之記載為「 蔡滄松 」，原告依該記載以存證信函催告蔡滄松拆屋還地，蔡滄松則回覆推稱係「 蔡滄海 」占用。 嗣鈞院 向苗栗縣政府稅務局函查結果，系爭房屋之處分權人即真正占有人為被告蔡滄圍，各有苗栗縣政府標售清冊、存證信函及苗栗縣稅務局107年4月11日苗稅房字第1072008541號函可稽（本院卷附第153、263頁）。是原告追加蔡滄圍為被告後，爰撤回對其他被告即蔡滄松、蔡滄海之起訴，依法並無不合，應予准許。
壹、實體事由
一、原告起訴主張：
（一）原告所有座落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號（下稱系爭土地），地目建、面積93平方公尺土地一筆由其於民國103年1月15日因苗栗縣政府代為標售地籍清理土地而以新臺幣1,666,200元標得土地所有權，原所有權人為 蔡瑞發 、 蔡傳 、 蔡清朝 。惟該土地上有系爭已老舊屋頂塌陷之未辦保存登記磚造鐵皮樓房乙棟，依苗栗縣稅務局107年4月11日苗稅房字第1072008541號函，系爭房屋之處分權人即真正占有人為被告蔡滄圍。
（二）按「所有權人對於無權占有或侵奪所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者；得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。且系爭房屋已破損不堪，久未及難以供人使用，雖經原告請求被告拆除系爭房屋，將土地返還原告，然被告未予理會，且予已拒絕。
（三）因被告之系爭房屋已占用原告土地，對原告而言係無權占有，且已妨害原告土地之所有權之權能，爰依上開規定，聲明如主文所示。
二、被告則以：
（一）系爭房屋之權利移轉過程如下：一系爭土地原為被告之曾祖父蔡瑞發（土地登記資料誤載為 蔡端發 ）與其兄弟蔡清朝、蔡傳為系爭土地之所有權人（被證1）。嗣後蔡瑞發之子即被告之祖父 蔡欺 於繼承該土地成為共有人後，在系爭土地上興建系爭房屋。被告之祖父蔡欺過世後，系爭房屋由蔡欺之子，（蔡滄松之父） 蔡愷 、（被告蔡滄圍之父） 蔡友 ，各繼承2分之1持分。嗣後蔡愷過世，其就系爭房屋的2分之1持分，由蔡滄松繼承，之後蔡滄松於103年4月將該2分之1持分，贈與被告蔡滄圍（請參鈞院卷第263頁）。另蔡友過世後，蔡友就系爭房屋的2分之1持分，亦由被告蔡滄圍於103年5月因繼承分割協議而取得（鈞院卷第263頁）。
（二）本件應類推適用民法第425條之1第1項之規定，被告於房屋得使用期限內，與原告有租賃關係，故被告應為有權占有：
1、按「土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第425條之1定有明文，而在上開條文修正前，本院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」最高法院100年度台上字第2103號、
106年度台上字第709號參照。
2、次按「土地及房屋係由繼承人等人先後繼承而公同共有，嗣因協議分割遺產結果，由繼承人等人將公同共有土地之應繼分全部移轉予其中一位繼承人取得，造成土地與房屋分開由不同人所有，又將公同共有之土地移轉予其中一位繼承人取得，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地。按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故房屋所有人自得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。拍定人明知房屋占用土地部分不點交，仍出價購買，自應繼受土地所有人與房屋所有人間之租賃關係。」台南高等分院100年度上易字第196號判決要旨可參。
3、基上可知，原告系爭房屋之權利自被告之祖父蔡欺興建而為所有權人開始，均在繼承而共有的法律關係下所延續，且系爭房屋坐落之系爭土地之共有人在整個過程中，也均沒有意見，顯然符合上開最高法院所揭示「適用或類推適用民法第425條之1第1項規定」之情形。
（三）系爭房屋就系爭土地有法定地上權，被告並非無權占有：按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，」民法第838-1條第1項前段定有明文。
故本件系爭土地及系爭房屋原同屬一人所有，是依上開法文規定，被告之系爭房屋就系爭土地有法定地上權，亦即被告並非無權占有，故原告請求拆除系爭房屋，並無理由。
（四）關於原告成為系爭土地之登記所有權人之「拍定」，乃係繼受取得，而非原始取得，原告應承受該土地上之法律關係：
1、「標賣（標售）與拍賣，均屬標賣人或拍賣人使競買人各自提出條件而擇其最有利者為出賣之方法。」最高法院82年度台上字第1850號判決（及其所引用之32年永上字第
378號判例）參照。亦即，標賣與拍賣，拍定人均依拍賣底價出價，雖用語不同，然均為買賣的一種，至為明確。。易言之，拍標售與拍賣相同，因此標售之拍定人就拍賣物之所有權取得，亦為繼受取得。
2、是觀諸系爭土地之異動索引（被證1），被告之曾祖父輩分即蔡瑞發、蔡傳、蔡清朝等三人為原始取得，因此其等之所有權登記原因為「總登記」，而原告就系爭土地之登記原因為「買賣」，該異動索引一路接續登記，並非為新的總登記。此同樣證明原告取得系爭土地乃係繼受取得，故原告應承受該土地上之法律關係，足以認定。
（五）再者，系爭房屋的二樓破損係颱風破壞，而破損部分被告雖尚未修復，然並未影響該房屋仍然是房屋並可使用之事實，尤其系爭房屋仍有稅籍、仍有門牌號碼、且有上鎖（鈞院之106年12月14日勘驗筆錄也有記載有上鎖），若系爭房屋已無法使用、且沒有使用中，按常理被告蔡滄圍不需上鎖，更不會在房屋內放置物品。
（六）爰聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。
三、本院之認定
（一）被告蔡滄圍自始未曾取得系爭土地之所有權：
1、查系爭土地原為被告之曾祖父蔡瑞發與其兄弟蔡清朝、蔡傳等三人所有，至102年12月24日因苗栗縣政府第102年度第5批（2）辦理地籍清理未能釐清土地及建物清冊之代為標售，而由原告以總價1,666,200元得標，是標售清冊上既已記載系爭土地上有系爭建物，且系爭建物並未另行估價，是應包含於原告標賣總價金1,666,200元內，嗣由蔡瑞發、蔡傳、蔡清朝領得標售價金後，經通知繳納土地增值稅，此有苗栗縣政府第102年度第5批（2）辦理地籍清理未能釐清土地及建物清冊、苗栗縣政府代為標售地籍清理土地及建物投標審查表、投標單、保證金繳款書土地增值稅繳款書、價金繳款通知書等資料在卷足稽（（本院卷第153-171頁）。且系爭土地係自蔡瑞發、蔡傳、蔡清朝三人直接將土地所有權因買賣關係移轉予原告，並未曾發生過繼承與公同共有關係，是系爭建物之所有權人蔡滄圍並未取得系爭土地之所有權或共有權，亦有苗栗縣竹南地政事務所系爭土地所有權異動索引表1份足參（本院卷第137-132頁）。
2、至於雖被告辯稱系爭建物，係蔡瑞發之子即被告之祖父蔡欺於繼承該土地成為共有人後，在系爭土地上興建系爭房屋。之後，被告之祖父蔡欺過世，系爭房屋由蔡欺之子，（蔡滄松之父）蔡愷、（被告蔡滄圍之父）蔡友，各繼承
2分之1持分。嗣後：蔡愷過世，其就系爭房屋的2分之
1持分，由蔡滄松繼承，蔡滄松於103年4月將該2分之
1持分，贈與被告。另蔡友過世後，蔡友就系爭房屋的2分之1持分，亦由被告蔡滄圍於103年5月因繼承分割協議而取得（本院卷第263、337頁）等語。查依據苗栗縣稅務局中華民國107年6月1日苗稅房字第1072013741號函故可認系爭房屋之現持有人與納稅義務人被告，然係自蔡愷與蔡友始方有納稅義務人及納稅紀錄（本院卷第353、359頁），是被告辯稱系爭房屋係蔡欺所建，並無依據，且系爭房屋無論是由蔡欺所興建或蔡愷與蔡友同建或發生繼承關係，惟上開房屋所有權人均未曾登記為系爭土地之所有權人，是被告前開所言，被告之祖父蔡欺於繼承曾祖父蔡瑞發該土地之所有權成為共有人後，在系爭土地上興建系爭房屋等語，顯無所據。
（二）本件無民法第425條之1及838條之1之適用：
1、民法第425條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」。以該土地及房屋同屬一人所有始有適用，此由其立法理由及法條文句即明。查系爭土地之登記所有權人為蔡瑞發，蔡清朝、蔡傳三人，持分各三分之一，尚且不能證明前開房屋係蔡瑞發所興建而為系爭房屋之所有權人，縱使系爭房屋確為蔡瑞發之子蔡欺或其孫蔡愷或蔡友蔡滄圍所興建或繼承，其等為系爭房屋之所有權人，然亦無證據足認其等曾取得系爭土地之所有權或共有權，而有民法第425條之1第1項之適用。是被告之主張，尚難足採。
2、又「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅」民法第838條之1亦有明文，惟不論原告之買受係「拍賣」或「標賣」之性質，其繼受取得土地上「地上權」之權利基礎亦以「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有」為要件，然本件系爭土地與系爭房屋，本無發生「同屬一人」之事實，且系爭房屋更無因標賣而有「拍定人各異」之情形，是被告執前開法條為主張法定地上權等語，亦非可採。
3、另「房屋失火後，屋頂業被燒燬，僅餘牆壁，既為兩造所不爭執，復經檢察官查明及第一審受命推事勘驗明確，倘其已不足避風雨而達經濟上使用之目的，即難謂其仍為獨立之不動產及房屋所有權仍屬存在，猶未喪失，又縱被上訴人利用原有牆壁，安裝鐵架，加蓋石棉瓦，予以修復，而國有財產局復曾以敵產加以接收，亦無從再使業已滅失之所有權重行回復」最高法院著有71年度台上第1557號裁判可稽。原告所稱之系爭房屋，經本院到場會勘後，發現有「建物為紅磚造水泥牆壁所建，部分牆壁有崩塌，大門門鎖有上鎖，一、二樓窗戶均破損，由破裂之窗戶玻璃往一樓內部查看，內部凌亂，堆放有生鏽農具及木板等雜物。由外向建物二樓觀看，其二樓屋頂有大面積破損，二樓屋頂後方並長滿藤蔓，無法遮蔽該建物二樓，建物顯然破舊未整理，並常久未為人所使用」等情形，顯然是否為人適宜居住之房屋，不無疑問，即便仍可為人所遮風避雨，然依據現場一、二樓之狀況，亦顯然許久未為人所使用，是被告至本件起訴或102年原告標賣前，並無善加利用該建物之必要與應有之修建，是原告請求被告拆屋還地，亦無權利濫用之情形。
（三）綜上所述，原告係系爭土地之所有權人，被告係系爭房屋之所有權人。系爭房屋B1、B2部分坐落在系爭518地號如附圖所示面積各為20.29、67.25平方公尺土地上，被告又未舉證證明系爭房屋有何正當權源占用系爭土地，則原告依民法第767條第1項之規定，請求被告將如附圖編號B1、B2面積各20.29、67.25平方公尺之建物拆除，並將該部分土地交還原告，為有理由，應予准許。
四、原告聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證核與判決結果無影響，爰不予逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年6月29日
民事第一庭法官周靜妮以上正本係照原本製作。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官賴柏仲中華民國107年6月29日