裁判字號：臺灣臺北地方法院110年訴字第5207號民事判決
裁判日期：民國110年12月29日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第5207號原告易信國際不動產有限公司法定代理人 王東陽 訴訟代理人 張珉瑄 律師被告宏盛建設股份有限公司法定代理人 林新欽 訴訟代理人 葉蓉棻 律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國110年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊以 仲介 不動產租賃為經營項目，與被告向來合作模式為被告由承辦人員口頭委由伊居間出租不動產，如成功出租，被告即支付伊相當於1個月租金之數額作為居間報酬。民國109年10月間，被告委由伊居間出租臺北市○○區○○○路0段000號19樓商業辧公室(下稱系爭租賃標的)，伊接受委託後，向訴外人美商凱德諾藍股份有限公司臺灣分公司(下稱凱德諾藍公司)推介系爭租賃標的，於109年12月25日、110年1月13日及18日帶看、並安排與被告於110年1月18日洽談簽約事宜。詎被告為逃避應支付之居間報酬，與凱德諾藍公司於110年3月11日私下簽訂租約。伊已為被告提供報告訂約之機會，於上開租約因伊媒介而成立時，即得請求被告給付相當於1個月租金【被告與凱德諾藍之租金約定為每月新臺幣(下同)164萬5,875元】之居間報酬，被告拒絕給付，有違誠信原則，為此依居間契約之法律關係，求為命被告給付164萬5,875元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止法定遲延利息之判決，並陳明願供擔保請求准為假執行之宣告。
二、被告則以：伊為上市公司，於有標的建物欲出租時，均對外公告，任何仲介公司均可前來聯繫、索取資料及帶看標的物，是以一向係以伊與仲介公司先就標的物、租期、租金、服務費等條件達成合意，待伊與承租人簽訂租約後，由仲介公司開立仲介服務費發票向伊請款，經伊確認無誤同意付款後，伊與仲介公司間之居間契約始成立。承辦系爭租賃標的出租事務之 梁譽騰 與原告員工 胡登發 間之聯繫行為，僅居間契約成立前之準備行為，兩造未就租期、租金、服務費等内容達成合意，自不成立居間契約。且伊一再向原告表明租期未滿2年不支付服務費，原告雖推介凱德諾藍公司與伊洽談，但未成功簽約，原告復表示因凱德諾藍公司預算考量，其無法追縱後續進度而無下文。嗣後凱德諾藍公司直接與伊聯繫協商，未再透過原告協助，雙方經過1個多月多次磋商後，始簽訂租約，約定租期1年，不符合伊向原告要求租期至少2年之條件，且該租約非因原告居間而簽訂，原告自不得向伊請求報酬等語，資為抗辯。
三、原告主張其得悉被告欲出租系爭租賃標的，乃推介其客戶凱德諾藍公司參觀系爭租賃標的，並安排凱德諾藍公司於110年1月18日與被告洽談租約；及被告與凱德諾藍公司嗣後於110年3月11日簽訂租約等情，為被告所不爭執。惟原告主張係因其提供被告訂約機會，被告始得成立租約，被告即應給付居間報酬，被告企圖規避應付之居間報酬而與凱德諾藍公司私下簽約，有違誠信原則等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點在於：①兩造間是否存在居間契約？②原告是否完成居間義務？其請求被告給付居間報酬有無理由？茲分別審究如下：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。原告主張被告提供系爭租賃標的相關資料予原告，供原告提供予有意承租之客戶參考，且由原告帶客戶察看系爭租賃標的，向被告報告後續客戶反應狀況等情，為被告所不爭。依證人即宏泰企業機構員工梁譽騰證稱：「他們(原告)在有客人的情況下會詢問我們有無相符的面積資訊，可以提供給客戶參考。所以我們才會有接觸」、「我們公司的SOP是我們會先跟仲介說明服務費給付的狀況，要符合以下幾個條件，一是租金不能低於預期，第二是租期要至少2年，滿足以上2個條件就會給付1個月租金當服務費給付給仲介。等到客戶繳納第1個月租金，會跟仲介拿請款單跟指定帳戶，我們在3至5日內撥款給他」、「宏泰企業機購是代表宏盛建設(被告)出租」、「因為我們是租賃部，主要的任務就是出租公司的資產，不管是辦公室還是店面，這些資料在網路上也可以找到我們大樓的資訊，所以會歡迎仲介跟我們索取物件資料，所以才會依胡登發的需求提供資料」等情(本院卷第169至171、173頁)，及原告所舉Line對話記載「(梁譽騰)19樓的尺寸圖」、「(梁譽騰)胡先生早。跟你確認下喔，我們是約今天下午4.30宏盛金融複看19F」、「(梁譽騰)我在想，如果只是要討論價格的話，要不要直接出個意向書，從上面討論價格就好了？(胡登發)他們想當面跟你們聊聊。(梁譽騰)好，那你在幫我確認一下人數」、「那也看看可不可以改早一點的時間，有沒有機會1.30或2點這樣」等語(本院卷第26至27頁)，可知被告為出租系爭租賃標的，由負責出租事務之梁譽騰提供物件細節資訊予原告員工胡登發、與之聯繫系爭租賃標的之推介事宜，並透過胡登發與有意承租之客戶接洽締約，更向其具體說明仲介費給付標準。倘被告無意接受原告之居間，當無提供租賃標的細節、接受原告引介凱德諾藍公司洽談承租，甚至對原告具體說明仲介費給付條件之理，原告主張兩造間確已成立居間契約合意乙節，當非無據。被告謂須待其與承租人簽訂租賃契約後，由仲介公司開立仲介服務費發票向其請款，經其確認無誤同意付款後，其與仲介公司間之居間契約始成立云云，難認可採。至被告另抗辯其就仲介費支付設有條件、原告未履行居間義務等節，皆非居間契約成立之要件，無礙於居間契約成立之認定。㈡按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求
報酬，此觀民法第568條第1項規定甚明。原告主張被告係因原告報告締約之機會而與凱德諾藍公司成立租約，應給付居間報酬，被告規避居間報酬而與凱德諾藍公司私下簽約，有違誠信原則云云，為被告所否認。經查：
⒈被告為出租系爭租賃標的，與前來聯繫之原告成立居間契約
等情，固如前述，然無從僅憑上開事實，即推認被告係同意與原告成立僅提供締約機會之報告居間契約。況兩造係經由梁譽騰與胡登發作成居間契約之約定等情，業經認定如前，證人梁譽騰明確證述： 伊等 這邊都會跟仲介說租期最短2年，租金不能低於預期；伊等確認租期不低於2年，才會給付1個月租金的服務費等語(本院卷第172、174頁)；證人胡登發亦到庭證稱：「(問：所謂的給付居間報酬，是怎樣的約定？在怎樣的條件，給付多少金額的居間費用？)被告最短的租約是2年，簽完約會給付1個月的租金當作報酬」等語明確(本院卷第161頁)。依上開證人之證詞，足認被告就居間報酬提出「推介承租客戶並成立租期2年以上租約；未達該要求即不必支付居間報酬」之條件，已為原告所明知且同意。則依該契約條件，原告須為被告居間推介有意承租之客戶，且由被告與該承租客戶成立租期達2年以上之租約，始得請求居間報酬。原告主張其向被告報告訂約機會即可請求居間報酬云云，委無可採。
⒉原告主張其於110年1月18日居間安排有意承租之凱德諾藍公
司與被告洽談租約等情，固為被告所不爭而堪認定。惟該次會談，因被告與凱德諾藍公司就租賃條件無法達成共識，而未簽約乙節，亦為原告所不爭，且經證人即原告員工 楊創顯 證稱：「樊先生(指凱德諾藍公司負責人 樊立勳 )沒有預設要租賃這麼高租金的辦公室，是因為宏盛的物件吸引他的地方蠻多的，他希望努力看看可否以接近的租金金額來承租」、「這個辦公室很吸引他，所以他希望有無機會談到120、130萬左右」、「(問：當時宏盛公司有無說希望多少價格出租？)那時算下來應該要160幾萬。原本1坪應該是4,000元租金，宏盛覺得這個客戶還不錯，所以1坪降了500元」、「跟樊先生的預算上有落差，因為租金問題，當下沒有談成」等語(本院卷第167頁)，及證人梁譽騰證稱：「凱德諾藍只想短租4至6個月，他們的租金預算只有約126萬1個月，他們的預算跟我們大樓的行情價差太多，而且我們不希望短租4至6個月，有跟他們強調至少2年」等情明確(本院卷第170頁)，被告並未因原告居間上開會談而成立租約，洵屬明確，自無從認原告已得請求被告給付居間報酬。
⒊原告雖另主張被告拒絕給付居間報酬有違誠信原則云云。惟
民法第148條第2項規定之誠實信用原則，係就具體之權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權義內容之概括條款。適用時應根據個案情形，客觀衡量當事人之利益，並考察權利義務之社會上作用及其他主、客觀因素妥善為之。經查，兩造約定以原告媒介成立租約，始取得居間報酬，乃如前述，基於私法自治及契約自由之原則，並無不可，則被告自僅在原告已完成居間媒介且租約成立時，始負有給付居間報酬之義務。而110年1月18日會談時，被告要求每月160餘萬元之租金，因凱德諾藍公司僅願支付120萬至130萬元，未達被告要求，租約未能成立，業經證人楊創顯、梁譽騰證述如前；而凱德諾藍公司嗣後自行與被告磋商，經協商後並同意每月給付租金164萬5,875元，達被告所要求之租金條件等情，亦有原告提出之房屋租賃契約書可按，且經證人梁譽騰證述在卷(本院卷第31至36頁、第173頁)，堪信110年1月18日會談時，被告確因凱德諾藍公司未符合其租金條件，方未簽約，非故意拒絕訂定媒介就緒之契約，原告謂被告係為規避應付之居間報酬，而私下與凱德諾藍公司簽約云云，已難認屬實。況被告抗辯原告未能促成租約之成立後，再無後續之進度，亦無下文。嗣因凱德諾藍公司主動與被告聯繫，雙方經多次協商始成功簽約等情，核與證人胡登發證稱：梁譽騰有再跟伊聯繫，討論凱德諾藍公司有無承租的意願，凱德諾藍公司那邊一直沒有作決定，一直沒有正式的答覆等語(本院卷第162至163頁)，及證人梁譽騰證稱：110年1月18日會談後，伊向胡登發詢問凱德諾藍公司有沒有新消息，胡登發那邊沒有提供任何新進度，之後樊立勳在110年2月3日跟伊聯繫，表示該公司未再透過原告找辦公室，有自己去商務中心問一些方案，但該公司高層還是比較喜歡系爭租賃標的，所以重新跟伊接洽，洽談商業條件等情相符(本院卷第170頁)，依上開證人所言，原告於居間安排110年1月18日洽談未果後，即未再為任何後續之媒介締約事宜，自不得謂被告與凱德諾藍公司110年3月11日租約係原告之居間而成立，被告拒絕給付居間報酬，無何違反誠信原則可言，原告此部分主張自嫌無據。
㈢綜上，原告雖與被告成立居間契約，並曾安排被告與凱德諾藍公司洽談租約，但未能成功簽約，其後原告即未再為後續之媒介，被告與凱德諾藍公司其後自行磋商而簽訂租約，難認係因原告居間所成立，原告依居間契約之法律關係請求被告給付居間報酬，核非有據。
四、綜上所述，原告依居間契約之法律關係請求被告給付居間報酬，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年12月29日
民事第八庭法官鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年12月29日
書記官林鈞婷