裁判字號：臺灣臺中地方法院97年簡上字第60號民事判決
裁判日期：民國97年10月17日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決97年度簡上字第60號上訴人甲○○被上訴人乙○○上當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國97年1月14日本院臺中簡易庭96年度中簡字第4119號第一審判決提起上訴，經本院於97年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣伍萬壹仟捌佰肆拾壹元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落台中市○區○○路○○○號及168號房屋2棟（下稱系爭房屋）為其所有，於民國94年6月21日與被上訴人訂立房屋租賃契約書，將系爭房屋出租予被上訴人使用。系爭房屋1、2樓之坪數共約400坪左右，約定每月租金新台幣（下同）135,000元，租期自94年8月1日起至100年7月31日止，兩造並協同至民間公證人事務所辦理公證。詎被上訴人自96年2月至同年5月，共積欠4個月之租金計540,000元（計算式：135,000元×4＝540,000元），其積欠租金已達2個月以上，上訴人依房屋租賃契約書第7條第5款之約定，即得終止租約，收回系爭房屋，上訴人乃以台中向上郵局第00665號存證信函向被上訴人解除（應為「終止」之意）租賃契約，並請被上訴人於函到5日內返還系爭房屋予上訴人，經被上訴人於96年6月4日收受，然被上訴人仍置之不理。本件系爭房屋縱有漏水，然被上訴人並非全部不能使用系爭房屋，是其拒絕給付全部租金，自屬無理由。茲再以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，被上訴人業於96年6月20日收受，則兩造租賃契約至遲已於當日終止，被上訴人即應遷讓系爭房屋予上訴人；且租約終止後，被上訴人仍無權占有系爭房屋受有利益，致上訴人受有相當租金之損害，被上訴人亦應返還之，爰依據終止租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被上訴人應將系爭房屋騰空交還上訴人。（二）被上訴人應自96年6月l日起至遷讓系爭房屋止，按月給付上訴人135,000元。且 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭房屋自始即有漏水問題，嚴重影響被上訴人所經營撞球場之營業，被上訴人多次通知上訴人修繕，上訴人固曾僱工修繕，惟均未做妥善處理，漏水依舊，上訴人既未能於租賃關係存續中保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，顯未善盡其租賃物保持義務，被上訴人自得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，是上訴人自不得以被上訴人積欠4個月租金，已達2期以上而主張終止租約，並請求被上訴人遷讓系爭房屋，且依不當得利之法律關係，請求被上訴人按月給付相當於租金之損害135,000元等語，資為抗辯。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決駁回上訴人之訴。上訴人聲明不服，提起上訴。另於本院補稱：被上訴人承租系爭房屋係作為撞球場使用，而撞球枱之枱面，不得碰水，否則球枱絨布勢必腐爛受損，此為眾所週知之事實。被上訴人於承租系爭房屋之初，對現場有無漏水，是否會影響其球枱之設置，應知之甚詳。此可從證人 程彥勛 於本院96年度中簡字第2843號減少租金案件中所為之證述，及兩造於94年6月21日之協議可知，被上訴人對系爭房屋是否漏水，事前確有認識，且依上開協議書有關升降梯之拆除、排煙管之蓋住以防漏水，均約定由被上訴人負責修繕，至為明確。另由上訴人所委由訴外人崑達工程有限公司施做屋頂防水工程，所出具之證明書可證，除升降梯處及排煙管2處外，屋頂亦於租賃契約訂立後已修繕完畢，並無漏水之情事，否則被上訴人豈會甘願付第1年之租金。再由現場照片可知，被上訴人於系爭房屋全場擺設球枱，被上訴人是全部使用系爭房屋，絕無因漏水而對被上訴人之營運有影響，更無減少使用32%之情事。至於台灣省土木技師公會所為之鑑定，僅能證明系爭房屋何處有腐爛及水漬痕跡而已，尚不能證明系爭房屋有漏水、滴水之事實。本件因被上訴人主張系爭房屋有漏水之情形，上訴人曾委託崑達工程有限公司之人員丙○○前往修繕，惟遭被上訴人拒絕。足見本件事件之引起，係被上訴人意圖便宜使用系爭房屋，於發現牆壁等有水漬痕跡，即藉故以系爭房屋有漏水而興訟，否則如有漏水影響被上訴人經營撞球場，為何被上訴人不終止系爭租約？從而，上訴人請求被上訴人遷讓房屋及請求相當於租金之不當得利之損害，並無不當。並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將系爭房屋騰空交還上訴人。（三）被上訴人應自96年6月l日起至遷讓系爭房屋止，按月給付上訴人135,000元。（四）願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則以：除與原判決記載相同者，予以引用外，並補稱：本件上訴人係請求全部之租金，然上訴人所提供之承租物有32%之面積無法為通常使用，自應依比例減少租金，是其請求給付全部租金無理由。並聲明：
上訴駁回。
四、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：（本院採為判決之基礎)㈠兩造於94年6月21日簽訂系爭房屋租賃契約（見原審卷第5至8頁）與租賃協議（見原審卷第20頁）。
㈡因被上訴人積欠4個月租金，上訴人於96年6月1日發存證
信函終止系爭房屋租賃契約（見原審卷第9至10頁），並經被上訴人收受。
㈢系爭房屋因漏水問題，上訴人有委請崑達工程有限公司施
作屋頂防水工程，崑達工程有限公司丙○○亦到庭證述（參見本院97年8月28日準備程序筆錄第3至4頁）。
（二）爭執事項：㈠系爭房屋發生漏水之現象，應由何人負責修繕？㈡系爭房屋漏水，是否導致系爭房屋無法合於約定使用或收
益？
五、本院判斷：
（一）上訴人主張被上訴人於94年6月21日，向其承租所有系爭房屋，租金每月為135,000元（第3年起每年調高5%），租賃期限自94年8月l日起至100年7月31止，系爭租賃房屋之範圍約為400坪左右。而於租賃期間，系爭房屋確有漏水情形，上訴人曾委由崑達工程有限公司施作屋頂防水工程等情，為被上訴人所不爭執，且有系爭房屋租賃契約書、崑達工程有限公司證明書各1份可證，則此部分堪信為真實。
（二）系爭房屋經原審於96年8月15日會同兩造及台灣省土木技師公會派員至現場履勘鑑定，其鑑測結果為：「⒈由於屋頂排水管不當設計與使用，致使雨水沿著柱與排水管接合處大量滲流而下，上開建物確有漏水情形。依據現場勘驗（照片詳附件五），照片編號9（A柱）、照片編號13、17（B柱）、及照片編號14（C柱）`照片編號21（D柱）、及照片編號16（E柱），照片顯示柱與排水管接合處長期漏水漫流，以致柱頭與浪型鋼板接合處嚴重鏽蝕。（柱位置編號請參閱2樓平面圖）⒉2樓地坪由於上述原因，以致2樓室內天花隔音板明顯水漬痕跡及木構造隔間牆嚴重腐爛。請參照片編號12、21。⒊1樓地坪由於上述l、2原因，以致1樓室內天花隔音板及地坪有明顯水漬痕跡。請參照片編號22、23、24、25及27。上開漏水情形，修繕費用金額為219,166元。又該漏水情形，對上開建物無立即性主體結構安全問題。」等情，並經原審製有勘驗筆錄，及台灣省土木技師公會96年10月15日（96）省土技字第6452號函文與鑑定報告書在卷可憑。再參以證人丙○○於本院審理時之證述略以：系爭建物是混合式建築（指混凝土建物和鐵棟建物），頂樓上面有很多水管支管，如冷氣機之管路，無法在這上面做斷水處理，所以在接合點就漏水，當時有講要移除管路比較好處理，但伊到目前為止，都沒有處理等語（參見本院97年8月28日準備程序筆錄）。堪認系爭房屋因屋頂排水管不當設計與使用，致使雨水沿著柱與排水管接合處大量滲流而下，確有漏水情形。是被上訴人辯稱系爭房屋屋頂有漏水，且迄未修繕，堪信為真實。而上訴人主張鑑定報告僅能證明系爭建物有水漬、腐爛之情形，係之前漏水所造成，並不能證明現在有漏水之情事，委無足採。
（三）上訴人又主張依94年6月21日兩造所簽立之協議書所載「只要係不涉及結構之漏水均由被上訴人負責處理，並負擔費用」，則系爭房屋之漏水問題，依鑑定結果既不涉及結構安全，被上訴人自不得再請求上訴人修繕云云，然此為被上訴人所堅決否認，而經證人程彥勛於本院96年度中簡字第2843號減少租金案件中到庭證稱略以：是上訴人委託我們公司來處理系爭房屋出租...而由伊幫他們處理系爭房屋租賃事情。系爭租賃契約書內容及公證內容都是伊幫他們辦理，卷附租賃協議書（94年6月21日所簽立）與系爭租賃契約書是同時簽定。出租時，有把房屋的升降梯拆掉，有空隙，下雨時會滲水進來，因被上訴人承租系爭房屋後要做裝潢，所以這部分就同意由被上訴人自己修繕負責。系爭房屋原來是在經營餐廳，有排煙管，但是排煙管沒有蓋住，如果下雨的話，雨水會透過排煙管滲到房子裡面來，當時在租賃協議書第1點出租人即上訴人有同意要補助被上訴人一些東西，所以第2點部分才約定被上訴人自己處理。協議書第2點所謂的一些房屋小問題不涉及房屋的漏水，由承租人負責處理，那是專門指上開有關升降梯拆除以後，牆壁如果有漏水的時候，才由被上訴人負責修繕等語（參見上開案件96年7月9日言詞辯論筆錄）。而觀諸上開協議書所載之內容，並未明確載明承租後系爭房屋之相關漏水，均需由被上訴人負責修繕之費用，且參諸上開協議書第1點所載內容，上訴人僅補貼被上訴人後門1扇及10KW變壓器1個之費用，其金額非多，衡情被上訴人應不致愚至同意承租後系爭房屋可能發生漏水所需之修繕費用，全部均由其自行負擔，而自陷於己不利之情狀，是上開證人所為證詞，堪足採信。基此，上訴人上開所稱，委無足採。是系爭房屋漏水問題，應由上訴人負責修繕。
（四）上訴人雖又陳稱：其於知悉系爭房屋漏水後，乃委由崑達工程有限公司，於屋頂重新施作防水工程，最後僅剩一處需遷移管線，需被上訴人配合，惟被上訴人卻多次拒絕，故未能完成施作，況被上訴人曾擅自拆除系爭建物大廳之主要支柱，變更房屋結構，致房屋龜裂，亦可能造成漏水，則漏水之損失，應由被上訴人自行承擔云云，惟系爭房屋經鑑定結果，目前仍有上開漏水之原因，已如上述，被上訴人亦堅決否認有何上訴人指稱之上開情事，而觀被上訴人每月以上開金額非少之租金，向上訴人長期租用系爭房屋經營撞球場使用，上開漏水之情形，對被上訴人就系爭房屋之整體利用，顯有重大之不便及損失，衡情其應無藉故拒絕上訴人僱工儘早修繕完竣上開系爭房屋漏水之必要。況證人丙○○於本院審理時證述略以：伊到系爭房屋現場時，被上訴人從來沒有當伊的面拒絕修繕等語（參見本院97年8月28日準備程序筆錄）。益徵被上訴人並無不配合證人修繕之行徑。又觀系爭房屋主要漏水之原因，係屋頂排水管不當設計與使用，致使雨水沿著柱與排水管接合處大量滲流而下，該漏水情形，對系爭房屋無立即性主體結構安全問題，亦如前述，依此，系爭房屋之漏水原因，亦顯與建物之支柱結構及牆壁是否發生龜裂之情事無涉。此外，上訴人復無法提出積極確切事證足以證明系爭房屋之漏水，確係可歸責於被上訴人之事由所致，則上訴人前揭所稱，亦不足為憑。
（五）又系爭房屋漏水情形，主要根源來自屋頂，所以評估漏水情形影響房屋使用範圍（面積）之主要依據，為找出造成屋頂漏水之主要排水管，經評估主要造成屋頂漏水，同時影響至室內之排水管為附件五照片28-33之柱排水管，據此推估l樓及2樓之滲水影響平面如附件六之l樓及2樓之滲水影響平面圖，估算2樓之滲水影響面積為194.63平方公尺（約58.676坪），l樓之滲水影響面積為225.09平方公尺（約67.859坪）等情，此亦有上開台灣省土木技師公會之上開鑑定報告書可憑，堪認系爭房屋上開漏水之情形，客觀上所影響被上訴人就系爭房屋使用範圍之部分面積，應為126點535坪（2樓為58.676坪＋1樓為67.859坪=126.535坪）。而全部系爭房屋之面積，約為400坪左右，此為兩造所不爭執，則前開漏水原因所影響被上訴人就系爭房屋使用之面積與系爭房屋全部面積之比例，應為32%（126.535÷400=0.32，小數點第2位以下四捨五入）。上訴人雖提出系爭房屋照片，欲證明被上訴人係全部使用系爭房屋，並無減少32%之使用情形，惟查，房屋漏水處可能造成該處無法使用情形（如避開），此乃一般常情，雖被上訴人仍繼續經營撞球場，然上開漏水情形所影響之面積達32%，堪認被上訴人客觀上已無法達成其對系爭房屋全部使用之狀態，是上訴人上開所稱委無足採。
（六）按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權，最高法院69年度台上字第1798號、86年度台上字第1675號著有判決可資參照。次按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責，最高法院50年台上字第1550號判例參照，準此，債務人必須於債權人請求給付之當時，行使同時履行抗辯權，始能免責給付遲延之責任，如未在當時行使此抗辯權，依法仍應負給付遲延責任，不因嗣後行使此抗辯權而得解免其應負之給付遲延責任。又為維護交易安全，同時履行抗辯權之行使必通知他方，僅單純之拒絕給付而未將行使同時履行抗辯權之意思通知他方，尚不生行使同時履行抗辯權之效力。本件上訴人未能提供合於約定用途使用之系爭房屋，上訴人分別於95年8月3日以台中向上郵局736號存證信函通知上訴人給付租金、95年10月2日以台中淡溝郵局2599號存證信函通知上訴人已違反契約給付租金之約定；被上訴人則於95年8月4日、10月4日以台中福平里郵局第1470號、台中國光路郵局第289號存證信函通知上訴人，因系爭房屋有漏水、淹水之瑕疵，主張於漏水、淹水之瑕疵修繕完畢前拒絕給付租金，有上開存證信函附於本院96年度中簡字第2843號卷可憑。查系爭房屋之上開漏水，上訴人既無法舉證證明係可歸責於被上訴人之原因所致，則系爭房屋之上開漏水問題，上訴人依法自負有修繕之義務，而觀前開漏水之情形，經被上訴人要求上訴人予以修繕，然上訴人迄今仍未修繕完竣，自難認上訴人已善盡其修繕之義務至明。則揆諸上開規定及判決意旨之說明，被上訴人就系爭房屋之漏水，所造成其不得使用、收益系爭房屋之前開範圍，對上訴人行使同時履行抗辯權，而拒絕給付該部分之租金，自屬有據。
（七）綜上所述，被上訴人就系爭房屋漏水，所造成其無法使用、收益系爭房屋，既已依法對上訴人行使同時履行抗辯權，而拒絕給付租金，則上訴人在系爭房屋前開漏水修繕完竣前，自不得請求被上訴人給付每月全部之租金至明。惟上訴人仍以被上訴人自96年2月至同年5月，共積欠4個月之租金計540,000元，其積欠租金已達2個月以上，依租賃契約第7條第5款之約定，以存證信函向被上訴人主張未給付全部租金為由，終止系爭租賃契約，該函雖經被上訴人於96年6月4日收受，上訴人又以起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示，揆諸上開說明，自難認已合法終止系爭租賃契約，而謂系爭房屋之租賃法律關係，業已消滅而不存在。兩造就系爭房屋之租賃關係既仍存在，則被上訴人依租賃契約之正當合法權源，占有使用系爭房屋，自有法律上之原因，亦難認被上訴人有何不當得利之情事。
六、從而，上訴人主張依終止租賃契約、不當得利之法律關係，請求被上訴人應將系爭房屋騰空交還上訴人，及被上訴人應自96年6月l日起至遷讓系爭房屋止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利損害金135,000元，均無理由，應予駁回。
原審就為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至上訴人雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，僅係促請本院注意依職權宣告假執行，是就其假執行之聲請，自無庸為准駁與否之判決，附此敘明。
七、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決結論無影響，爰不一一贅論，併此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年10月17日
民事第三庭審判長法官林洲富
法官林慧貞法官謝慧敏上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國97年10月17日
書記官王志伃