裁判字號：臺灣臺中地方法院97年簡上字第176號民事判決
裁判日期：民國97年10月17日
裁判案由：履行契約
臺灣臺中地方法院民事判決97年度簡上字第176號上訴人丁○○訴訟代理人丙○○被上訴人乙○○訴訟代理人甲○○上當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國97年6月6日本院臺中簡易庭96年度中簡字第7258號第一審判決提起上訴，本院於民國97年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國95年5月20日，與上訴人簽訂不動產買賣契
約書（下稱系爭契約），向上訴人購買門牌號碼台中縣○○鄉○○○路○○巷○○號房屋1棟（下稱系爭房屋）。依系爭契約之附件即房地產標的現況說明書，記載系爭房屋無滲漏水情形，被上訴人因此相信系爭房屋無漏水情形。上訴人於95年5月27日，將系爭房屋交付予被上訴人，嗣95年9月間下雨，被上訴人始發現系爭房屋之4樓天花板及牆壁、2、3、4樓鋁窗、及4樓通往頂樓之樓梯間均有漏水現象，被上訴人即通知上訴人及當初代理上訴人簽約之訴外人 鄭明岳 。鄭明岳前來查看後，即表示願意修繕上開漏水部分，乃於被上訴人所持系爭契約書上加註約定「頂樓房間部分及二、三樓鋁窗滲水部分，賣方同意全權修繕完善」等語。惟上訴人於事後雖曾前來修繕，然並未修繕完善，被上訴人屢催請上訴人及其代理人鄭明岳出面處理，均不獲置理。則上訴人承諾修復系爭房屋漏水部分，現竟不履行，實已造成被上訴人之損害，爰依契約之法律關係聲明請求：上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）115,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
㈡於本院補稱：
1.上訴人謂系爭契約加註部分所記載之修繕範園為「頂樓房間部分及2、3樓鋁窗滲水部分，賣方同意全權修繕完善」等語，其所稱「頂樓房間部分」僅限於後側房間天花板燈管附近約小於1坪之面積，非指4樓全部，原審認定錯誤，且4樓僅後側房間天花板燈管附近約小於1坪面積漏水，竟需施做19坪防水工程，對上訴人不公平，且 卜華 工程行由被上訴人委託，所估算之金額顯失公平云云。惟查，系爭契約加註部分所記載之修繕範圍為「頂樓房間部分及2、3樓鋁窗滲水部分，賣方同意全權修繕完善」，頂樓房間即為4樓房間，4樓房間漏水部分均包括在內，倘若4樓房間漏水不包括鋁窗漏水部分，兩造自應於契約註明頂樓房間漏水部分位置，而非僅約定「頂樓房間部分」，原審認定並無違誤，上訴人主張即無可採。又原審曾會同兩造及證人 林家鑫 至系爭房屋現場履勘，確認兩造於系爭契約加註之修繕範圍，並就確認之修繕範圍指示證人 黃三吉 予以估價，上訴人當時表示無意見，現竟為反對表示，自無可採。且本件修繕工程係以保固2年之材質及方法施作，業經證人黃三吉於原審證述明確，為達上開防漏目的之施作範圍均屬必要，自不限於漏水之裂縫處修補，更何況頂樓房間之漏水與頂樓之防水工程施作完善與否有密切之關係，上訴人主張頂樓房間部分漏水，頂樓無須全面作防水工程云云，自無可採。
2.上訴人又謂兩造訂約時已於「房地產標的現況說明書」勾選「現況交屋」，修繕之註記是訂約時即記載，且仲介人表示被上訴人同意就註記部分修復，雙方始為訂約，被上訴人早知漏水情形云云。惟查，系爭房屋有漏水情形，經被上訴人會同房屋仲介人員林家鑫與上訴人之代理人鄭明岳履勘系爭房屋後，兩造同意於系爭契約加註約定「頂樓房間部分及二、三樓鋁窗滲水部分，賣方同意全權修繕完善」等事實，業據被上訴人提出系爭房屋買賣契約書(含附件即房地產標的現況說明書）1份與漏水照片5幀為證，並經證人林家鑫於原審到庭證述確實，並非於訂約時即加註修繕之約定，被上訴人亦非於訂約時即知系爭房屋漏水，上訴人主張顯無足採。
3.又上訴人謂上訴人已修復竣工，被上訴人竟以不實內容發函且向無管轄權之霧峰鄉調解委員會聲請調解，製造不利上訴人假象云云。惟查，兩造達成修復協議後，上訴人遲未能完成，被上訴人發函催告上訴人履行，並聲請調解，實為維護被上訴人權益之必要之舉，非為侵害上訴人權利，上訴人主張即無可採。
4.上訴人又謂被上訴人明知瑕疵仍受領房屋，且請求修復已逾6個月除斥期間，請求權已消滅云云。然查，系爭房屋有漏水情形，經被上訴人會同房屋仲介人員林家鑫與上訴人之代理人鄭明岳履勘系爭房屋後，兩造同意於系爭契約加註約定「頂樓房間部分及二、三樓鋁窗滲水部分，賣方同意全權修繕完善」等事實，是兩造顯達成修復協議，自無民法關於物之瑕疵規定之限制，上訴人主張即無可採。
5.上訴人承諾修復上開建物漏水部分，現竟故不履行，至今建物4樓部分一下雨就漏水，上訴人延宕造成被上訴人嚴重不便與損害，而上訴人上訴顯無理由等語。
二、上訴人則以：㈠上訴人之代理人鄭明岳於95年9月間確實去看過，就系爭契
約備註漏水部分，確實已作處理，做過1次防水，無法保證永遠不會漏水，需要下大雨時才能測試，因10月至12月間雨量比較少，無法看出處理是否妥善，但被上訴人趕著過年急於修繕，所以上訴人請另一位師傅 陳清波 去處理，但被上訴人拒絕由陳清波施作；上訴人修繕完畢後未重新粉刷致仍有漏水痕跡，惟未必仍有漏水情形；且系爭契約加註部分所記載之修繕範圍僅4樓第1間房間上方及2、3鋁窗之漏水部分，而97年4月7日之報價單所載估價範圍為4樓天花板全部共19坪及2、3、4樓鋁窗，已超出上開約定修繕範圍，至於被上訴人所提出報價日期為96年10月10日之報價單所載估價範圍亦超出上開約定修繕範圍等語置辯。
㈡於本院補稱：
1.第一審判決之理由，以被上訴人提出系爭房屋買賣契約書、漏水照片5幀為證，並經證人林家鑫到庭證述屬實，堪信其主張之事實為真正;並認上訴人所辯不足採信。惟:
⑴系爭契約加註部分所記載之修繕範圍為「頂樓房間部分
及2、3樓鋁窗滲水部分，賣方同意全權修繕完善」等語，其所稱「頂樓房間部分」僅限於後側房間天花板燈管附近約小於1坪之面積，非指4樓全部，由就窗框部分僅加註「2、3樓鋁窗滲水部分」而非「2、3、4樓鋁窗滲水部分」可知。
⑵原審既有前往現場履勘，應知前述第1點關於4樓後側
房間天花板燈管附近約小於1坪面積之事實，雖說為達上開防漏目的之施作範圍均屬必要，自不限於漏水之裂縫處修補，惟樓頂總面積依卜華工程行所估算約19坪，試想若以1坪漏水面積，而需施作19坪之防水工程，對房屋賣方而言似不合理。
⑶卜華工程行係由被上訴人一方所委託估價者，站在被上
訴人及工程施作者的立場以觀，所估算之金額是否公平合理已令人存疑。再者，被上訴人提出者為工程估價單，並非收據，顯見被上訴人並未施工，故其所求實難令人信服。
2.次查被上訴人於起訴狀內稱:「房地產標的現況說明書」均記載為「否」，其使信無漏水、後於同年9月間下雨，原告始發現上開樓房頂樓樓板、樓梯間及各層樓鋁門窗漏水，隨即通知被告及其房屋買賣之代理人鄭明岳，經代理人鄭明岳勘查後，始為契約副本所載「註:頂樓房間部分及二、三樓鋁窗滲水部分，賣方同意全權修繕完善」，並簽名為據等語，誠係不實之指述，實則:
⑴「房地產標的現況說明書」內關於是否有滲漏水情形固
然勾選為「否」，惟於備註說明欄亦勾選「現況交屋」，合先敘明。
⑵契約副本所為「註:頂樓房間部分及二、三樓鋁窗滲水
部分，賣方同意全權修繕完善，並簽名為據」之註記，並非如被上訴人所言，實係買賣雙方於「訂約時」，即透過惠双房屋東榮加盟店之地政士 胡承佑 代為書寫，並由上訴人之兄鄭明岳簽名為據。
⑶民法第565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為
他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約;又民法第567條第1項規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。而本件不動產買賣係委由惠双房屋東榮加盟店業務員 林榮祥 (現改名為林家鑫)居間，本件上訴人委託其兄鄭明岳代為委任前開加盟店業務員林榮祥(現改名為林家鑫)時，售價訂為4,200,000元整，並表明前述金額即為底價。嗣林家鑫居間仲介被上訴人前來購買系爭房屋，經協調後，林家鑫表示被上訴人同意以「現況交屋」，並於是否有滲漏水情形勾選為「否」，上訴人僅需就前述第2點註記部份負責修繕責任，同時上訴人將買賣總價降為4,000,000元整(實際交付金額短少1元，係因被上訴人礙於傳統風俗認為數字4須避諱所致)，買賣雙方始於95年5月20日簽訂買賣契約，並為前述第1、2點之勾選與註記。
⑷查95年間雨量較多月份集中於4~7月份，被上訴人所主
張系爭房屋因於同年9月間下雨而發現漏水情形，顯然與實情不符。從而買賣雙方於締約時即在當年度雨量集中期間，系爭房屋若有任何漏水情況勢必無所遁形，是被上訴人締約時，早已認知系爭房屋為「現況交屋」，雙方始為前述第3點之作為，應較為可採。
3.被上訴人固於95年11月6日，以霧峰郵局第000000-0號存證信函催告在案，惟上訴人並非如其內容所言，均置之不理，實則在被上訴人發函前、後，均已委由其兄鄭明岳、其弟丙○○多次前往勘查，且花費超過20,000餘元進行修繕，並已竣工，此亦為被上訴人所不否認。又按鄉鎮市調解條例第13條規定，「聲請調解事件之管轄如下:一、兩造均在同一鄉、鎮、市居住者，由該鄉、鎮、市調解委員會調解。二、兩造不在同一鄉、鎮、市居住者，民事事件由他造住、居所、營業所、事務所所在地，刑事事件由他造住、居所所在地或犯罪地之鄉、鎮、市調解委員會調解。三、經兩造同意，並經接受聲請之鄉、鎮、市調解委員會同意者，得由該鄉、鎮、市調解委員會調解，不受前二款之限制。」詎被上訴人竟違反前揭條例之規定，而於發送前述存證信函10個多月後之96年9月26日復向「無管轄權」之台中縣霧峰鄉調解委員會申請調解，該委員會亦未詳予審查管轄權有無，即率而定於96年10月4日進行調解，嗣上訴人因工作關係，無法請假到場，致被上訴人藉以取得調解不成立證明書，以營造上訴人對其請求均置之不理之假象，並陷上訴人於訟累。
4.按買賣契約成立後，於買賣關係存續中，買受人對於出賣人，負有交付約定價金之義務;而出賣人所交付之物具有物之瑕疵，而與契約訂定之內容不符時，買受人固得拒絕受領，並向出賣人主張同時履行抗辯權，惟買受人如仍予受領，則買受人僅得於買賣標的物交付後6個月內，向出賣人主張解除契約或請求減少價金(85年度簡上字第115號判決參照)。又按買受人應依物之性質依通常程序從速檢查其所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人;買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物;不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。再者，買受人因物有瑕疵，而得解險契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後6個月間，不行使而消滅，民法第365條第1項亦有規定(84年度國貿字第11號)。是以揆諸前揭意旨，本件被上訴人雖未於起訴狀內載明係請求減少價金及其法源依據，然其既然主張上訴人須支付修理費用115,600元，無異於在原買賣總價內請求減少價金，自有前揭意旨之適用;再者，被上訴人若非已認知前述⒉所言，其為何不拒絕受領，並向上訴人主張同時履行抗辯權，反而於95年5月27日即要求提早交屋完畢?其次，被上訴人既已受領系爭房屋，且上訴人亦已按約定完成相關修繕工作，則被上訴人再有任何主張，應自買賣標的物交付後、或自通知時起6個月內提出請求，惟本件不論係自標的物交付（即95年5月27日）後，抑或自通知時（即95年11月6日）起，均已逾6個月之除斥期間，其請求權業已消滅，應無疑義。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人89,180元本息並駁回其餘之訴，上訴人於本院上訴聲明則求為判決：㈠原判決不利於其之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人於其敗訴部分未為不服上訴或附帶上訴而確定，其對上訴人上訴部分則於本院答辯聲明求為判決：駁回上訴人之上訴。
四、被上訴人主張上訴人由訴外人鄭明岳代理出賣系爭房屋，與伊於95年5月20日訂定系爭契約，嗣因交屋後發現系爭房屋有漏水情形，伊會同房屋仲介人員林家鑫與鄭明岳履勘系爭房屋後，上訴人同意於系爭契約書上加註約定「頂樓房間部分及二、三樓鋁窗滲水部分，賣方同意全權修繕完善」等事實，業據提出系爭買賣契約書（含附件即房地產標的現況說明書）1份、現場照片5幀為證，並經證人林家鑫於原審證述明確，且為上訴人所不爭執，堪信為真正。
五、被上訴人另主張上訴人未按承諾完成修繕系爭房屋滲漏水之瑕疵，且拒絕再為修補，伊自得向其請求損害賠償等情，則為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯。經查：
㈠按所謂瑕疵損害，又稱直接損害或債務不履行之損害，即所
給付帶有瑕疵之物相較於無瑕疵所減少之價值。本件被上訴人於起訴狀已表明「被告（即上訴人）承諾修復上開建物漏水部分，現竟藉故不履行，實已造成原告（即被上訴人）之損害，爰依兩造間契約關係請求」等語，足見依被上訴人起訴之原因事實，係請求上訴人賠償債務不履行之損害，並未主張民法第359條規定之減少價金請求權，自無民法第365條之適用，是上訴人辯稱：被上訴人主張減少價金請求權已逾民法第365條期間云云，自無足取。
㈡依作為系爭契約書附件之房地產標的現況說明書第3項「是
否有滲漏水情形：⑴屋頂、外牆、窗框部分⑵冷熱水管部分⑶浴室漏水、滲水部分⑷前、後陽台及廚房地面滲水⑸其他漏水、滲水部分」，已經上訴人確認勾選為「否」，該項次之備註說明欄並載明「現況交屋」，惟交屋後，上訴人同意於系爭契約書上加註約定「頂樓房間部分及二、三樓鋁窗滲水部分，賣方同意全權修繕完善」之條款，可見交屋後，被上訴人發現系爭房屋有上開漏水情形，而與簽約時之「房屋現況確認」內容不符，上訴人乃承諾負責修復。是綜合上開約定條款及契約附件之「不動產標的現況說明書」，應認系爭房屋漏水之瑕疵，係於契約成立後始發生，且上訴人既承諾負責修復，其抗辯依系爭契約約定，其僅需依房屋現況交付云云，與約定內容不符，應無可採。
㈢原審法官於97年3月31日會同兩造及證人林家鑫至系爭房屋
現場履勘，勘驗結果為其內部2、3樓鋁窗旁有滲水現象、
4樓天花板、牆壁也有滲水現象、4樓通往頂樓樓梯間牆壁也有滲水現象，經當場確認兩造於系爭契約加註之修繕範圍後，並依兩造於97年2月29日言詞辯論期日之合意，委由訴外人卜華工程行之黃三吉予以估價，有履勘筆錄在卷可稽。則上訴人對於兩造約定之修繕範圍包括4樓房間漏水部分在內，既未否認，且同意送估價，參以系爭契約加註部分所記載之修繕範圍為「頂樓房間部分及2、3樓鋁窗滲水部分，賣方同意全權修繕完善」，而頂樓房間即為4樓房間等情，可認4樓房間漏水部分亦包括在約定修繕範圍內，上訴人嗣後改稱頂樓房間鋁窗漏水不包括在內云云，自屬無稽。又系爭房屋之約定修繕範圍既仍有上開滲水現象，且經卜華工程行之黃三吉至現場估價後，提出「房屋漏水修繕工程」之報價單，足見上訴人就系爭房屋之滲漏水瑕疵並未修復，其辯稱已依約定修繕完成云云，洵非可採。
㈣按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而
其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。本件上訴人既於買賣契約簽訂時之「房屋現況確認」內容載明不漏水，於將系爭房屋交付予被上訴人前，應就房屋狀況作一瞭解，如有漏水瑕疵，應修繕至無瑕疵後再予以交付買受人，乃上訴人交付之系爭房屋有前開漏水現象，且其亦承諾負責修復，可見上訴人依約須將上開漏水情形予以修復後，其所為之交付始符合債之本旨。而如前所述，系爭房屋經上訴人修補後，仍有上開漏水之瑕疵，自係可歸責於上訴人之事由，上訴人除發生瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付，應負債務不履行之損害賠償責任。故被上訴人依不完全給付之規定，請求上訴人賠償其瑕疵損害，洵屬有據。
㈤又系爭房屋之瑕疵修復費用，經兩造於原審97年2月29日言
詞辯論期日合意委由卜華工程行之黃三吉予以估價，所需費用為89,180元。且卜華工程行之報價單係以保固2年之材質及方法施作，業經證人黃三吉於原審證述在卷，為達上開防漏目的之施作範圍均屬必要，自不限於漏水之裂縫處修補，更何況頂樓房間之漏水與頂樓之防水工程施作完善與否有密切之關係，上訴人主張頂樓房間部分漏水，頂樓無須全面作防水工程云云，即屬無據。至上訴人聲請再重新估價云云，惟查，上開報價單係廠商名義出具，表明可以承接之合理價格資料，有其一定之標準作業流程，且已有應施工部分之各項面積數據，應無何不可憑信參考之處，況上訴人先同意由該工程行估價，嗣又空言質疑其估價結果，顯有違誠信，自難採憑。
六、從而，被上訴人本於債務不履行損害賠償請求權，除原審駁回以外部分，請求上訴人給付89,180元本息，為有理由，應予准許。原審就上述部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如
主文。中華民國97年10月17日
民事第四庭審判長法官王銘
法官呂麗玉法官郭佳瑛上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國97年10月17日
書記官謝明倫