裁判字號：臺灣花蓮地方法院102年訴字第166號民事判決
裁判日期：民國102年11月29日
裁判案由：履行契約
臺灣花蓮地方法院民事判決102年度訴字第166號原告 蕭淑真 訴訟代理人 余道明 律師被告 楊欣昀 法定代理人 盧獻妮 訴訟代理人 許正次 律師
王泰翔 律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國102年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新台幣伍佰萬元之同時，將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰玖拾萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴主張「被告應將應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地所有權移轉登記予原告」，嗣於102年11月7日變更為「被告應於原告給付新台幣500萬元之同時，將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地所有權移轉登記予原告」，核屬訴之變更，惟請求之基礎事實相同，應予准許，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）原告與 楊治良 於民國102年1月16日簽定買賣契約，以總價新台幣（下同）570萬元，買受楊治良所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（以下簡稱：系爭土地），原告已依約於簽訂日給付70萬元，惟因楊治良不幸過世，而楊治良之胞弟出面表示不願意出賣系爭土地，惟渠等並非繼承人，況且系爭買賣契約不因當事人過世而失其效力，應由法定繼承人即被告承受一切法律上之權利義務，經原告聲請調解，惟遭被告拒絕履行契約，爰依系爭買賣契約之法律關係，請求原告對待給付剩餘買賣價金之同時，被告應將系爭土地移轉登記予原告。
（二）系爭買賣契約第14條特約事項第2款約定「簽約款柒拾萬元正（支票）暫支付由興聯陽房屋公司保管，待乙方於本標的物農用證明請領，並不課徵增值稅核發後交付乙方，但若無法核發雙方同意另行協商或繼續履約」，準此，依代書 魏學良 提供之案件流程表、農用證明書及土地增值稅不課徵證明書，其中土地增值稅不課徵證明書，係於102年4月8日核發，而被繼承人楊治良於4月9日過世；另一方面，依證人魏學良於102年9月24日到庭作證時供述：「（為何後來沒有辯理過戶？）因為稅單下來後，賣方往生了」、「買賣過程中，權狀是否有遺失？）權狀有遺失。後來我代辦補發權狀，並辦理分割，之後辦理農業使用證明，再跟稅捐處申請免稅證明，免稅證明下來之後，賣方就往生了，這些都是在契約簽訂之後」、「（買賣價金是否透過你？）買方將錢直接在簽約當天交給賣方」、「（系爭土地為何要申請農業證明？）因為農地一定要申請農用證明，才能免稅，不是為了蓋農舍」、「（價金是交給賣方還是仲介公司？）因為當時賣方擔心農業證明可能會申請不下來，所以在賣方簽收價金之後，交給仲介公司保管，此為契約但書」。而另一證人即仲介人員 黃宜和 於同日亦作證：「（農業證明、稅單等資料核發之後，為何買方沒有繼續履約？）農用證明等文件下來後，代書事務所有通知雙方到仲介公司交款，但賣方楊治良往生，所以沒有繼續辦理」、「（事後如何處理？）我們有通知楊治良的兄弟、繼承人等繼續履行契約。但他們拒絕」、「（楊治良弟弟為何拒絕履約？）他們就說不賣了」。從上開證人之證述，顯然被告身為繼承人無意履行契約至為灼然。
（三）並聲明：被告應於原告給付500萬元之同時，將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地所有權移轉登記予原告；願供擔保請准宣告假執行；訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告固與楊治良於102年1月16簽訂買賣契約，惟系爭買賣契約第3條明定買方應付款為「102年1月15日柒拾萬元」、「102年3月10日貳佰萬」、「102年4月10日參佰萬元」；復依系爭契約第9條第2項約定以「甲方全部或一部不履行本約第三條規定付款時，其逾期部分甲方應加付按日千分之一計算之懲罰性違約金，於補交時一併繳清。逾期三十日仍不繳付時，甲方以違約論處，既給付之價金，不得請求退還，並得逕自解除契約，並應即日起無條件將標的物返回予乙方登記，其因各項規費、代書費由乙方負擔。」是原告依系爭買賣契約第3條規定，於102年1月15日、同年3月10日、同年4月10日均有依約給付價金之義務，詎原告並未於102年1月15日給付簽約款70萬元，亦未於同年4月10日給付完稅款200萬元，均已逾系爭契約第9條第2項所稱30日之期間，被告自得依系爭契約第9條第2項規定，逕自行使解除權。
（二）依系爭買賣契約第2條「總價新台幣伍佰柒拾萬元整」、第3條「付款日期102年4月10日簽約款柒拾萬元正、102年3月30日完稅款貳佰萬元正、102年4月10日權狀款參佰萬元正；甲方給付尾款條件係以過戶予甲方完畢後並移交予甲方給付」，可知原告就簽約款、完稅款負有先給付義務，俟上揭款項均依約交付楊治良後，始得請求楊治良交付權狀並偕同辦理移轉系爭土地。迨至系爭土地移轉完畢，原告並有將尾款即權狀款參佰萬元於102年4月10日以前給付予楊治良之義務。系爭買賣契約既經被告以102年8月20日訴狀繕本送達原告時表示解除契約之意思，原告自不得本於系爭買賣契約更為請求。
（三）若系爭買賣契約未能解除，依民法第264條第l項及最高法院實務見解，土地出賣人移轉所有權與買受人價金給付義務具有對待給付關係，原告既未履行給付價金義務，被告自得拒絕移轉土地所有權予原告。
（四）對原告主張之陳述：㈠依系爭買賣契約第5條可知，賣方之契約義務為交付相關
證件及協助辦理所有權移轉登記，原告之契約義務則為按時繳付買賣價金。惟查，原告並未於3月30日交付買賣價金200萬元，縱楊治良於4月9日過世，亦與原告是否違背契約義務無涉。證人魏學良稱系爭買賣契約無法完成，係因楊治良驟逝，顯為主觀之臆測。
㈡原告固以「完稅時， 楊志良 已經死亡」資為抗辯，雖土地
增值稅不課徵證明書核發之日與楊治良死亡之日僅相隔一日，惟與原告是否能履行契約義務支付買賣價金係屬二事，原告既未於約定之日支付第二期買賣價金，被告自得依買賣契約第9條解除買賣契約。
㈢證人魏學良對於法院詢問「為何農用證明已經下來，原告
卻不付第2期買賣價金」，答以「農用證明、稅單都是在楊治良死亡前下來，我們也都有向楊治良回報狀況。」除顯為迴護原告給付遲延外，亦與原告稱完稅時楊治良已經死亡之陳詞互相矛盾，更與原告拒付第2期款項毫無關聯。
（五）並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項
（一）原告與楊治良於102年1月16日簽訂系爭買賣契約，以總價
570萬元買受系爭土地。雙方約定，原告應於102年1月15日給付簽約款70萬元、102年3月30日給付完稅款200萬元、102年4月10日給付權狀款300萬元。原告給付尾款（權狀款）之條件為系爭土地過戶予原告完畢並移交予原告。
（二）系爭土地農用證明書已於102年3月20日核發、不課徵土地增值稅證明書已於102年4月8日核發（本院卷第59-60頁）。
（三）被告為楊治良之唯一繼承人。
四、兩造爭執之要點
（一）原告有無給付買賣價金遲延？
（二）被告有無移轉系爭土地有權予原告之義務？
五、本院之判斷
（一）原告並無給付買賣價金遲延㈠原告主張簽約時已交付70萬元支票予楊治良，並由楊治良
交予興聯陽房屋公司保管，被告則抗辯並未收到款項等節。惟依系爭買賣契約書第3條付款方式收款人簽章上有楊治良之簽章，並記載保管人： 鍾換仁 。另依系爭買賣契約第14條特約事項第2點約定「簽約款柒拾萬元正（支票）暫支付由興聯陽房屋公司保管，待乙方（即楊治良）於本標的物農用證明請領，並不課徵增值稅核發後交付乙方，但若無法核發雙方同意另行協商或繼續履約」，可見該筆款項原告確已交予楊治良。而系爭土地農用證明書已於102年3月20日核發、不課徵土地增值稅證明書已於102年4月8日核發，為兩造不爭執，興聯陽房屋公司即負有交付70萬元支票予被告之義務，被告亦有權請求興聯陽房屋公司給付，惟此係彼等間之債權債務關係，與原告無關。
㈡被告抗辯第二期買賣價金200萬元，應於102年3月30日給
付楊治良，楊治良當時尚生存，惟原告並未給付，已構成給付遲延等語。依系爭買賣契約書第3條付款方式固記載102年3月30日給付完稅款200萬元，惟系爭土地遲至102年4月8日始核發不課徵土地增值稅證明書，則於102年3月30日尚未知是否應課徵土地增值稅，原告尚不負給付完稅款200萬元之義務，而於102年4月8日不課徵土地增值稅證明書核發後，始負給付義務。而楊治良於102年4月9日死亡，被告家屬即表示欲解除系爭買賣契約等節，業經證人即仲介人員黃宜和到庭證稱:「（農業證明、稅單等資料核發之後，為何買方沒有繼續履約？）農用證明等文件下來後，代書事務所有通知雙方到仲介公司交款，但賣方楊治良往生，所以沒有繼續辦理」、「（事後如何處理？）我們有通知楊治良的兄弟、繼承人等繼續履行契約。但他們拒絕」、「（楊治良弟弟為何拒絕履約？）他們就說不賣了」（本院卷第46頁），並有證人魏學良提出之案件流程表上記載「4/10家屬再討論是否要解約（有違約金）、4/16 楊日良 有來電、4/17約4/18上午10：30在仲介公司討論」等語可稽（本院卷第58頁）。因此，被告及其法定代理人既於楊治良死亡後拒絕給付，原告在其同意給付前，即不負給付遲延之責任。
（二）被告有移轉系爭土地有權予原告之義務㈠被告抗辯原告未依期給付買賣價金，主張以102年8月20日
訴狀送達原告時為解除買賣契約之意思表示，惟原告並無給付買賣價金遲延情事，已如前述，被告解除契約之意思表示不合法，不生效力，依約自負有移轉系爭土地所有權予原告之義務。
㈡從而，原告主張於給付500萬元予被告之同時，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告為有理由，應予准許。
（三）綜上所述，原告與楊治良簽訂系爭買賣契約，總價570萬元，雙方約定原告於簽約時給付70萬元、稅款時給付200萬元、過戶完成給付300萬元。茲原告已於簽約時給付70萬元予楊治良，並由楊治良交予興聯陽房屋公司保管，已完成給付義務。而系爭買賣契約書固記載102年3月30日給付完稅款200萬元，惟系爭土地遲至102年4月8日始核發不課徵土地增值稅證明書，則於102年3月30日尚未知是否應課徵土地增值稅，原告尚不負給付完稅款200萬元之義務，故原告於102年4月8日不課徵土地增值稅證明書核發後，始負給付義務。惟楊治良於102年4月9日死亡，被告及其法定代理人既拒絕給付，原告在其同意給付前，即不負給付遲延之責任。從而，原告既無給付買賣價金遲延情事，被告解除契約之意思表示不合法，原告請求於給付500萬元予被告之同時，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告為有理由，應予准許。
六、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國102年11月29日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官湯文章上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國102年11月29日
法院書記官黃倪濱