裁判字號：臺灣新竹地方法院102年訴字第510號民事判決
裁判日期：民國103年08月22日
裁判案由：損害賠償等
臺灣新竹地方法院民事判決102年度訴字第510號原告風城食品有限公司法定代理人 吳子琨 被告 李耀宗 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103年8月6日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第2項分別定有明文。本件原告起訴時，原聲明為：㈠請求被告賠償自民國（下同）101年8月至102年3月學府路租金損失共新台幣（下同）20萬5千元。㈡請求被告賠償自101年11月至102年2月無故收取之租金12萬元。㈢請求被告賠償自102年1月起無法營業之損失每月10萬元至簽屋主同意書止。㈣被告應依約簽屋主同意書讓被告得以營業（見本院102年度審訴字第284號卷（下稱審卷）第4頁至第5頁）。
嗣於102年10月1日當庭就其中第㈢項變更訴之聲明為：請求賠償100萬元營業損失（見本院卷第50頁背面）。經核原告所為訴之變更，請求之基礎事實同一，且係單純擴張、減縮應受判決事項之聲明，被告對原告所為訴之變更無異議而為本案言詞辯論，揆諸前開規定，尚無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、原告公司欲遷址經營，遂於101年7月27日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告承租被告及其妻訴外人 陳淑華 所共有門牌號碼為新竹市○○路○○○號1至2樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自101年11月1日起至106年9月30日止，第1年租金每月3萬元，原告於簽約後已支付押金60,000元及仲介費15,000元。詎原告於101年8月辦理經濟部遷址作業時，被告雖已將系爭房屋之鎖匙交予原告使用，惟其無故拒簽屋主同意書，致原告無法辦理公司設址登記而不能以系爭房屋為營業使用，因未能遷址，之前學府路房租仍須支付至102年4月，每月2萬5千元，共付了10個月。原告自102年1月起遭新竹市稅捐稽徵處以新址未設立完成為由禁止買發票而無法營業，為此依系爭租約及債務不履行損害賠償之法律關係，訴請被告賠償原告自101年8月起至102年3月止支付舊址租金之損失共205,000元（每月25,000元，最後一月罰30,000元）、自101年11月起至102年2月止支付新址租金之損失共120,000元、自102年1月起無法營業之損失1,000,000元，總計1,325,000元；被告並應依約簽屋主同意書讓被告得以營業。
二、對被告抗辯所為之陳述：被告於簽約時即將系爭房屋之舊稅單交予原告，顯見被告知悉原告欲辦理公司設址，惟因該舊稅單所載納稅義務人與系爭房屋現所有權人不同，需要屋主同意書方可辦理公司設址，原告於101年8月間即向被告要屋主同意書，被告卻拖至102年2月開庭才同意給。原告確實未拿到系爭房屋之新稅單，縱使有新稅單，也還是不能辦理公司設址。另原告已對本院102年度竹簡字第300號判決提起上訴，系爭租約尚無終止問題。
三、訴之聲明：
㈠、請求被告賠償自101年8月至102年3月學府路租金損失共20萬5千元。
㈡、請求被告賠償自101年11月至102年2月無故收取之租金12萬元。
㈢、請求被告賠償100萬元營業損失。
㈣、被告應依約簽屋主同意書讓被告得以營業。
㈤、訴訟費用由被告負擔。
貳、被告答辯：
一、當初簽約時原告未言明要將公司設址於系爭房屋，況被告亦未拒絕原告公司設址，並已交付系爭房屋之新稅單（納稅義務人已更改為被告及其配偶）予原告，依經濟部中部辦公室102年8月2日經中三字第00000000000號函，原告不需要屋主同意書就可以設址營運，是原告不去申請；若被告未交付系爭房屋之新稅單予原告，原告如何能在本院101年度竹簡字第384號事件開庭時答稱系爭房屋有二個持有人？被告均明確表示要給原告屋主同意書，但被告未向原告索取，被告未曾提出提出經濟部中部辦公室申請公司變更地址之補件證明。
二、原告於簽約時口頭答應讓被告進入系爭房屋為2樓電錶施工，卻屢次爽約不讓施工人員進入，致被告無電可用而無法工作營業，違反系爭租約第19條約定；原告自102年2月起至今已5個月未繳納租金，並堆積大量雜物不願搬離，違反系爭租約第3、4、17條約定，經被告向本院訴請終止系爭租約後，本院業以102年度竹簡字第300號判決終止系爭租約，故現已無提出屋主同意書之必要。
三、答辯聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
㈢、如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
叁、法院之判斷：
一、原告主張原告公司於101年7月27日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由原告承租被告及其妻訴外人陳淑華所共有門牌號碼為新竹市○○路○○○號1至2樓之房屋，租賃期間自101年11月1日起至106年9月30日止，第1年租金每月3萬元，原告於簽約後已支付押金60,000元及仲介費15,000元，被告已將系爭房屋之鎖匙交予原告使用之事實，提出房屋租賃契約書為證，被告不爭執。原告此部分主張堪信為真實。又原告主張因被告無故拒簽屋主同意書，致原告無法辦理公司遷址登記而無從以系爭房屋作為營業使用，受有租金及營業損失總計1,325,000元，提出營業人銷售額與稅額申報書為證，經被告否認，並以原告不需要屋主同意書，以稅單即可申請設址營運，已交予原告稅單，被告願出具同意書，原告未向被告索取，系爭租約已終止，現已不需出具同意書等語置辯，提出經濟部中部辦公室102年8月2日經中三字第00000000000號函、稅單等為證。是以本件爭點為：被告於租賃期間未交付同意原告公司營業設址之同意書，是否屬債務不履行事由？原告請求租金及營業損失共計1,325,000元是否有理由？
二、按民法第184條第1項前項規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任（參照本院58年台上字第1421號判例意旨參照）。又在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債務人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（參照本院29年上字第1139號判例意旨）。
二者關於舉證責任分配之原則有間（最高法院82年度台上第267號裁判要旨參照）。
三、經查，系爭房屋租賃契約書第1條約定：租賃用途：營業用。然而未約定被告必須提供資料供原告辦理營利事業設址登記；又系爭契約第8條約定：乙方（即原告）未經甲方（即被告）同意，得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，依該條款文義乃約定原告得將系爭房屋轉租、提供予他人使用，與得否辦理營利事業設址登記尚無關涉。又房屋租賃契約書第2頁以手寫記載「2樓由甲方（被告）申請住宅電，並分表至後方給甲方使用」，係指申請電錶之事，亦與辦理營利事業設址登記無關，有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院102年度竹簡字第300號卷第5頁）。證人 郭德旺 （系爭房屋租賃仲介）於偵訊中證稱：雙方到我們租屋公司簽訂合約時，都有審視過合約內容，確認契約內容沒有問題才在契約書上簽名，當時有問 吳子崐 他要作營業用，因為他看房子的時候就有跟我說要開麵店用的，簽約時，如果依照我們一般作法，如果承租的一方要申請營利事業登記證，需要房東的相關文件，所以我們當下就會問承租人是否需要申請新的營業登記證，我當天有跟吳子崐確認是否要申請營利事業登記證，他當下回答不用，他已經有好幾家公司，一家在學府路，兩家在中央路，不用申請也不用遷移，簽約完過了約3個月後，吳子崐就跟我說他要申請營利事業登記證，一次要申請2家，我就說這樣子好像不太行，頂多只可以申請1家，而且我告知他，如果要申請的話，就是簽約的這家公司而已，他就拿要申請的文件給我，請我轉交給李耀宗，我就告知李耀宗，李耀宗說只能申請1間，後來好像因系爭房屋使用範圍的糾紛，所以就沒有讓吳子崐去申請，當下沒有談到該屋1、2樓均要設立公司、商號地址，他當下是說他2樓要放東西，1樓開麵店。（問：他之所以承租房子1、2樓，契約書第8條更改為「得」，是他的公司設在1樓，他老婆的商號設在2樓）當下他沒有這樣講，是簽約後過了2、3個月，他才跟我講他要設址在這邊。一般依照公司承租店面營業用，通常都要申請營利事業登記證，李耀宗委託我們處理租屋事情前，我都有跟他講，他也說都沒有問題，第8條他改為「得」，我想起來好像是吳子崐說以後如果要將房屋頂讓，就不用經過李耀宗的同意等語（見臺灣新竹地方法院檢察署102年度他字第554號偵查卷第53頁至56頁）。
四、次查， 徐裕明 會計師代理原告函詢經濟部中部辦公室「部分所有權人所簽署之租賃契約書可否作為公司所有地變更登記依據」，經濟部中部辦公室102年10月2日經中三字第00000000000號函復：公司登記有關所在地變更，按本部98年11月4日經商字第00000000000號函釋略以：公司登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算（民法820條第1項參照），則公司登記所附之建物所有權人同意書或租賃契約，請依上開規定辦理（見本院卷第10頁），原告僅單純詢問關於以租賃契約書辦理遷址之事，並未詢問關於以稅單辦理遷址時應檢附之文件。又證人徐裕明於本院審理中證稱：依經濟部的要求，如果是有租約的話可以附上租約房屋稅單或建物權狀或謄本，如果沒有租約的話，也可以請房屋所有權人簽署使用同意書，一樣要附上房屋稅單或謄本。租約只有2分之1所有權人的簽署，所以經濟部沒有辦法同意，要超過2分之1所以我就要原告公司去找房屋所有權人要同意書。原告公司跟我說他一直沒有辦法取得房屋所有權人的同意書，我就沒有辦，國稅局就不會給他發票，因為原告公司原來的承租房東已經向國稅局把稅籍移走，必須要找到新的地方才能有統一發票，因為原告是公司，必須一定要使用發票，不然就不能營業，原告公司後來就沒有營業了。我們有幫原告送件朋康美饌的遷址，還是因為要提出2分之1所有權人的租約及使用同意書的因素被新竹市政府退件，朋康美饌是原告要去頂別人的行號，是負責人變更及遷址跟新設立行號類似等語（見本院102年度簡上字第110號卷第42頁）。又經濟部中部辦公室102年11月6日經中三字第00000000000號函記載：經查風城食品有限公司前經本部101年4月30日核准設立登記，設立迄今，其登記所在地仍為新竹市○區○○里○○路○○○號1樓，未曾申請變更登記。關於公司（或分公司）申請所在地之登或變更，依「公司之登記及認許辦法」第16條「有限公司登記應附送書表」規定，應檢附公司（或分公司）所在地之建物所有權人同意書（或租賃契約）影本及最近1期房屋稅單（或所有權狀或建物謄本）影本憑核，公司如有檢附租賃契約書影本，免附同意書。至於房屋所有權人與稅單上記載人不同或僅一部相同，是否須提供屋主同意書或其他證明文件一節，公司法並無明文規定。又公司法所稱之公司所在地係指公司法律關係之準據點，亦為公司業務中樞，公司登記之所在地應以主事務所之所在地為之（見本院卷第20頁）。風城食品有限公司營業登記地址未申請變更至新竹市○○路○○○○號，有財政部北區國稅局新竹分局102年11月8日北區國稅新竹銷字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第21頁）。由上以觀，原告並未實際辦理公司遷址至系爭房屋。
五、再查，被告函詢經濟部中部辦公室：有限公司申請登記除房屋稅單、契約書外，是否需檢附屋主同意書。經濟部中部辦公室102年8月2日經中三字第00000000000號函復：公司（或分公司）涉及有關所在地之登記或變更依「公司登記及認許法」第16條「有限公司登記應附送書表」規定，應檢附公司（或分公司）所在地之建物所有權人同意書（或租賃契約）影本及最近1期房屋稅單（或所有權狀或建物謄本）影本憑核，另公司有檢附租賃契約書影本，免附同意書（見102年度竹簡字第300號卷第66頁）。經濟部中部辦公室103年4月1日經中三字第00000000000號函記載：參照本部98年11月4日經商字第00000000000號函釋略以：公司登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算（民法820條第1項參照），則公司登記所附之建物所有權人同意書或租賃契約，請依上開規定辦理。倘公司檢送房屋稅單若載明納稅義務人「甲君等共○人」，則公司申請變更登記檢附甲君出具之同意書或簽署之租賃契約即可（見本院卷第95頁），前開函文附件：99年度全國商業行政協調會提案：
依參照本部98年11月4日經商字第00000000000號函釋略以：
公司登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算（民法820條第1項參照），則公司登記所附之建物所有權人同意書或租賃契約，請依上開規定辦理。倘公司檢送房屋稅單若載明納稅義務人「甲君等共○人」，則公司申請變更登記檢附甲君出具之同意書或簽署之租賃契約即可。嗣後有關公司（分公司）所在地如為數人公同共有時，由於最近1期房屋單影本納稅義務人僅記載「甲君等共○人」，主管機關則需通知公司檢附所有權狀影本或第二類建物謄本並依前開大部函釋核辦，徒增怨懟。復依大部64年5月26日商11702號函釋：「公司行號營業用之房屋如因租賃關係發生糾紛時，係屬私權問題，應依民法規定向法院訴請裁判」，是以為簡化行政作業，租賃契約或同意書可否由最近一期房屋稅單所載納稅義務人「甲君等共○人」之甲君為代表？抑或由公同共有人其中任何1人行使同意權？決議：房屋稅單若載明納稅義務人「甲君等共○人」，則公司申請變更登記檢附甲君出具之同意書或簽署之租賃契約即可。若公司係檢附建物謄本或所有權狀，仍應依經商字第00000000000號函釋辦理（見本院卷第97頁）。又公司所在地之登記，應附建物所有權人同意書正本及最近1期房屋完稅單（或所有權狀）影本。建物為公司所自有者或租賃而檢附租賃契約影本者，免附同意書，仍應附最近1期房屋完稅稅單影本，有公司之登記及認許辦法97年6月6日修正發布之新聞資料可佐（見本院卷第93頁）。公司之登記及認許辦法第16條規定：應檢附之文件、書表：公司所在地變更（建所有權人同意書影本及最近1期房屋稅單（或所有權狀或建物謄本）（見本院102年度簡上字第110號卷第103頁至第104頁）。再者，證人 楊淑貞 於本院審理中證稱：原則上我們辦公室在審查公司地址變更登記時，㈠房屋所有人的同意書，㈡房屋稅單影本，萬一沒有房屋稅單，可用建物所有權狀或建物謄本代替，但是如果房屋是2人共有，就要2人都提出同意書，2人都要蓋章，若3人以上共有則要3分之2以上共有人同意，並提出同意書並蓋章，如果只有房屋稅單影本，房屋稅單影本上面指有屋主1人名字的話就只要那人同意即可，房屋稅單上的名字與權狀登記的有權人不同，可以以稅單的名字來認定，稅單上名字只有1人，就以該人同意。經濟部中部辦公室102年8月2日經中三字第00000000000號函（見本院102年度審訴第284號卷第28頁）該函文內容意思有是如果所在地變更時，有租賃契約書影本就免附同意書，但仍要提出稅單或建物謄本，要審核出租人是否是建物所有權人，若發現不是建物所有權人就不會核准，如果是，但是有共有狀況就要依照上述所述方式辦理，並不是只要有租賃契約書就可以免附其他文件。房屋稅單上記載李耀宗等2人的話，只要李耀宗1人出具同意書即可。證人楊淑貞之主管 賴素娟 補述：如果送的是稅單，就沒有持分，稅單上是誰我們就看稅單即可，假設送的是建物謄本或所有權狀上面就有持分，如果人數很多，必須要過半數，例如2人就要全部，不能剛好一半，如果是3人就是過半數（百分之51），如果1人持分就有3分之2（含剛好3分之2），他1人同意即可等語（見本院卷第109頁至111頁）。依上以觀，辦理公司遷址登記，未必以建物所有權人出具同意書為必要。
六、又查，朋康美饌原負責人為 張志賓 ，101年11月16日始簽讓渡書，由張志賓轉讓予吳子崐，有讓渡書可佐（見本院卷第79頁至第80頁），102年2月1日張志賓又與 張莉芳 簽訂轉讓契約書，於102年2月1日申請變更負責人為張莉芳，有新竹市政府103年4月10日府產商字第0000000000號函及函附朋康美饌飲食店申請負責人變更及遷址登記資料及新竹市政府103年3月28日府產商字第0000000000號函函附朋康美饌飲食店登記資料在卷足憑（見本院卷第98頁至第107頁、第89頁），又依新竹市政府101年11月19日府產商字第0000000000號函記載（朋康美饌飲食店負責人張志賓）：應補正事項如下：建物所有權人同意書正本或租賃契約書影本、承租人再轉租與貴商業簽訂之租賃契約。經濟部99年6月7日經商字第00000000000號函釋：法務部98年10月1日法律字第0000000000號函釋：略以：「共有物之出租行為屬民法820條第1項所稱共有物之管理行為而得依多數決為之」98年4月27日經商字第00000000000號函釋：「1.為避免民眾之房屋無故遭他人冒用登記為商業所在地，爰於商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定，所在地之建物所有權狀影本，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書正本；所有權人同意書得以商業與所有權人簽訂之租賃契約影本代之。2.惟檢附之租賃契約尚非商業與所有權人簽訂，而係所有權人與承租人訂定租賃契約後，承租人再轉租與該商業，而與商業簽訂之租賃契約，若檢附建物所有權人與承租人之租賃契約內容載明「出租人（即建物所有權人）同意承租人再轉（分）租所出租之建物，供他人使用」之意思表示，另檢附承租人與商業簽訂之租賃契約者，可免附建物所有權人同意書正本。」（見本院卷第84頁）。及新竹市政府101年12月4日府產商字第0000000000號函復：貴商業申請所在地變更乙案，經核未檢附建物所有權人同意書正本或租賃契約影本、承租人再轉租與貴商業簽訂之租賃契約，所請歉難照准，原件退還（見本院卷第74頁）。參酌倘原告本即與被告約定將風城公司及朋康美饌設址於系爭房屋，其於101年7月間承租後即可前開規定，檢具建物所有權人同意書或租賃契約、承租人再轉租之租賃契約書等辦理辦理朋康美饌遷址登記，亦非必以建物所有權人同意書為必要。原告於101年11月16日始與張志賓簽訂讓渡書，尚與原告主張簽約時即約定系爭房屋供風城公司及朋康美饌設址登記不符，且供營業用非即可供公司、行號設址登記之意，因此將影響地價稅等稅捐稅率計算而衍生相關費用，對被告影響頗大，就此理應於租賃契約中載明。況且，被告最初交予原告之系爭房屋稅單納稅義務人為 羅鍾柑妹 （101年4月5日，被告於101年4月購買系爭房屋，102年度房屋稅之納稅義務人為李耀宗2人，見臺灣新竹地方法院檢察署102年度他字第554號偵查卷第53頁、見本院102年度簡上字第110號卷第9頁），原告亦未向被告提出異議，原告於本院102年度訴字第510號案件審理中陳稱：7月簽約，8月跟被告要同意書，被告不肯，直到今年2月開庭才同意給（見本院卷第50頁反面）。再者，被告於本院102年度竹簡字第384號102年3月27日、102年4月24日言詞辯論期日已表明願意出具同意書予原告，有開庭錄音譯文可佐（見本院102年度簡上字第110號卷第134頁至第135頁、第28頁至第29頁），被告已於本院102年度竹簡字第300號審審理中多次陳明同意提供屋主同意書及房屋稅單供原告為營業登記之用，亦經原告當庭拒絕，復有該案102年7月22日及同年8月26日言詞辯論筆錄可稽（見本院102年度竹簡字第300號卷第45頁、76頁正反面）。綜上以觀，尚難認被告未出具屋主同意書有違系爭租賃契約約定。
七、參酌兩造租賃契約書第1條載明「出租人房屋所在地及使用範圍：新竹市○○路○○○號1-2樓」等文字以觀，應認原告依租賃契約約定承租使用範圍並不包括其所指之系爭房屋旁約11平方公尺空地，此亦經本院101年度竹簡字第384號、102簡上字第61號判決確定在案，尚難認被告有違反民法第423條之規定，再者，兩造於101年7月27日簽定租賃契約，同年11月1日開始付租金，原告有3個月緩衝期不須付租金，若被告確已違約未交付同意書，原告得以被告違約終止契約，然被告至亦未為之，且已將器具搬入系爭房屋使用，原告即有依約給付租金之義務，原告請求被告返還已收之租金為無理由。原告自承102年3月起未付租金（見本院102年度竹簡字第300號卷第44頁反面），本件被告以原告遲付之租金總額已達2期以上之租額為由，於102年4月16日、102年5月2日、102年5月14日、102年8月8日以存證信函催告原告給付積欠之租金及終止租賃契約之意思表示，其中102年8月8日存證信函已於同年月12日送達原告，有存證信函及回執在卷足憑（見本院102年度竹簡字第300號卷第51頁至第52頁、第72頁至第73頁），被告已為相當期間之催告，堪認系爭租約應於催告期滿之102年8月16日起發生終止之效力。本件租賃契約既已合法終止，被告即無再提供屋主同意書之義務。綜上所述．原告所主張租金及營業損失，尚難認係可歸責於被告。
八、從而，原告依系爭租約及債務不履行損害賠償之法律關係，訴請被告賠償原告自101年8月起至102年3月止支付舊址租金之損失共205,000元、自101年11月起至102年2月止支付新址租金之損失共120,000元、自102年1月起無法營業之損失1,000,000元，總計1,325,000元；被告並應依約簽署同意原告公司營業設址之同意書交予原告，均無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年8月22日
民事第二庭法官林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月22日
書記官黃詩傑