高雄高等行政法院106年度訴字第4號判決

裁判字號：高雄高等行政法院106年訴字第4號判決

裁判日期：民國106年07月18日

裁判案由：徵收補償

高雄高等行政法院判決
106年度訴字第4號民國106年7月4日辯論終結原告 蔡峯宏 被告高雄市政府代表人 陳菊 訴訟代理人 李宗憲
李眉儀 陳瑪莉 上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國105年11月22日台內訴字第1050073042號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要︰緣被告辦理「後勁溪後續排水改善工程」（下稱系爭工程）需要，申請徵收原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號等3筆土地（下稱系爭土地），經內政部民國104年11月13日台內地字第1041310664號函核准徵收，被告據以104年11月16日高市府地徵字第10433199301號公告徵收（公告期間自104年11月17日起至104年12月16日止），並通知原告系爭土地以每平方公尺新臺幣（下同）13,600元作為徵收補償地價。原告不服，提起異議，經被告以105年1月18日高市府地徵字第10530142200號函復原告查處結果，原告仍不服，提起復議，被告乃提請高雄市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）復議，案經地評會105年4月1日召開第105年第2次會議決議維持原評定之市價補償，被告遂以105年5月12日高市府地徵字第10531314600號函通知原告。原告猶不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張︰
（一）系爭土地係於104年11月13日經內政部核准徵收，被告於同年月16日為徵收公告，該公告並於同年12月16日期滿，依據土地徵收條例第30條第1項、土地徵收條例施行細則第30條規定，系爭土地即應按上述公告期滿次日起算第15日即105年1月1日地評會評定之市價為補償金額，始為合法，惟被告卻以104年6月22日地評會決議每平方公尺13,600元，作為本件徵收土地補償地價之金額，顯與前開規定計算補償市價之基準點不符，已有違誤。
（二）土地補償市價估定，包含案例蒐集與單價調整二階段，前者在於獲取充分樣本供後者分析，避免取樣不足致違反一般有效價值判斷原則，與單價調整有別，不可混淆。103至104年間，與系爭土地鄰近而且土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地利用狀況等區域因素相似土地之買賣實例，為數不少，且當中交易單價金額逾每平方公尺20,000元以上者，比比皆是，此除有內政部實價登錄網站查詢資料可參外，並有原告就被告104年11月16日補償價格異議時，提出之 高楠 公路東側及水管路南側毗鄰後勁溪之農業區範圍內土地以每平方公尺25,800元成交案例可證，被告就前揭買賣案例恝置不論，未依土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）列為參考，顯有取樣不足疏誤。至被告稱上開位處高楠公路東側及水管路南側毗鄰後勁溪之農業區範圍內土地成交案例，交易價格屬特殊情形未採納為比較標的云云，惟交易價格是否特殊，係該買賣實例有無再依市價查估辦法第13條規定調整單價之問題，非謂可逕行剔除作為比價標的，從而，被告倒因為果更可證本件徵收補償價格處分之作成，確有判斷瑕疵。另高楠段37-2地號土地為既成道路，不適當作為比準地，應以系爭土地相鄰之高楠段206地號土地為比準地為適當等情，並聲明求為判決⑴訴願決定及原處分（被告105年5月12日高市府地徵字第10531314600號函）均撤銷；⑵被告應依原告104年12月9日之異議申請書，依土地徵收條例第30條、土地徵收條例施行細則第30條、市價查估辦法等相關規定，就系爭土地作成每平方公尺25,800元計算徵收補償金之行政處分。
三、被告則以︰
（一）原告所有系爭土地，位處高楠公路東側及水管路北側毗鄰後勁溪範圍內，都市計畫使用分區原為農業區，經被告於102年5月23日以高市府都發規字第10202758901號公告發布實施「變更高雄市主要計畫（部分農業區及批發市場用地為河川區、部分高速公路用地為高速公路用地兼供河川使用）（配合後勁溪排水改善工程）案」，變更為河川區。又系爭工程範圍位處高楠公路東側後勁溪沿岸，按市價查估辦法第10條規定，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸等影響地價因素，及都市計畫農業區之零星建築用地應單獨劃分地價區段，遂將毗鄰預定徵收範圍之水管路北○○○區○○○路南○○○區○○○○○路農業區建地目及臨後勁溪農業區建地目範圍土地，分別劃設為楠梓區第P005、P006、P010及P004等區段，復按市價查估辦法第19條及第20條規定將都市計畫變更前使用分區原為農業區之系爭土地劃屬楠梓區第P005區段，並依同辦法第18條規定，於楠梓區第P005-00地價區段內選取比準地。
再者，本件適用估價基準日為104年3月1日，依市價查估辦法第17條第3項規定放寬選取估價基準日前一年內之買賣實例，即法定案例蒐集期間為103年3月2日至104年3月1日，系爭土地所屬P005區段毗鄰之P004區段於案例蒐集期間無交易案例，又按同辦法第19條第2項規定該區段無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，惟楠梓區第P004及P010與楠梓區第P005區段因其土地使用管制不同（一為可建築用地，另一為農業區），縱然有交易案例亦不宜選取作為查估比較案例，遂選取鄰近第P006-00地價區段內2個買賣實例作為比較標的，估計並經104年6月22日地評會104年第3次會議決議，系爭土地宗地市價為每平方公尺13,600元。惟原告於徵收公告期間屆滿之次日起30日內以書面提出異議，被告乃依照土地徵收條例第22條規定程序，將本件地價提交地評會復議，嗣因復議先於105年3月21日提經地評會專案小組審查，並請原告於專案小組會議列席說明，經專案小組以所用比較標的現況作工廠使用似有違規之虞，建請另增加鄰近仁武區比較案例重新試算價格後提送大會評議，遂於法定案例蒐集期間，重新檢討選取鄰近仁武區都市計畫農業區案例，分別於仁武區第P007-00、P008-00及P013-00地價區段內各選取1個適當比較標的，將該比較標的估計之土地正常單價依交易日期調整至估價基準日（104年3月1日），並進行地價區段區域因素及宗地個別因素調整，考量價格形成因素相近程度，決定楠梓區第P005-00區段之比準地地價為每平方公尺13,600元，再按市價查估辦法第20條規定以比準地為基準，參酌宗地個別條件計算系爭土地地價為每平方公尺13,600元，提經105年4月1日地評會105年第2次會議評議，再請原告於大會上列席說明，充分討論後，經全體出席委員同意，維持原評定價格每平方公尺13,600元，故被告以105年5月12日高市府地徵字第10531314600號函復原告，系爭土地徵收補償地價維持原評定價格，於法並無不合。
（二）本件徵收案屬當（104）年具急迫性或重大公共建設推動之徵收案，依市價查估辦法第17條規定，估價基準日為104年3月1日，其法定案例蒐集期間為103年9月2日至104年3月1日止，所查估之市價經地評會於104年6月22日第3次會議評定通過，並依同辦法第29條規定該評定之市價係作為當年7月至12月報送徵收計畫之補償價額計算基準，於法有據。又本件徵收公告期間自104年11月17日起至104年12月16日止，徵收公告期滿次日起算第15日為「104年12月31日」，尚未逾該評定徵收補償市價適用期間，自符合土地徵收條例施行細則第30條規定所稱經地評會評定之當期市價，故原告指陳公告期滿次日起算第15日為「105年1月1日」洵有誤解，並不可採。
（三）市價查估辦法第13條固規定，以買賣實例估計土地正常單價方法，應先行判定買賣實例情況，其為特殊情況者，應依同辦法第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。惟按同辦法第7條規定，買賣或收益實例如屬畸零地或有合併使用之交易、與法定用途不符之交易等情形之一時，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。故特殊實例影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時應不予採用，則遑論調整單價之作為，原告僅援同辦法第13條規定論述而未同時考量相關規定，亦不足採。
（四）原告所提內政部不動產交易實價查詢服務網查詢後擷取之畫面，其查詢交易期間之條件設定為101年4月至104年4月，與本件徵收土地補償查估之法定案例蒐集期間為103年9月2日至104年3月1日止不合，且與原告所陳103年至104年間買賣實例數量之期間亦有未合。又原告所舉高楠段121至150地號土地間之買賣實例，係位處高楠公路東側及水管路南側毗鄰後勁溪之農業區範圍內之農地買賣，除與系爭土地分屬不同地價區段外，該地區現況係私人自行重新整地並鋪設道路、電力及排水系統，與農業區一般使用情形大相逕庭，且多改為工廠使用顯有違規情形，屬市價查估辦法第7條規定所列「與法定用途不符之交易」，且該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，依規定應不予採用，則原告未考量此規定逕指摘案例取樣不足，顯無理由。另原告主張位處高楠公路東側及水管路南側毗鄰後勁溪之農業區範圍內之農地買賣成交價格每坪為85,000元（每平方公尺約25,800元）云云，惟原告所舉案例為鄰地所有權人為合併利用之交易，係屬特殊交易情況，成交價格亦難將其視為市場正常交易價格，且該特殊交易情況無法有效掌握及量化調整，依市價查估辦法第7條規定該案例無法相佐援引，是原告執此置辯，誠難採憑。
（五）本件放寬法定案例蒐集期間（103年3月2日至104年3月1日），系爭土地所屬楠梓區第P005及鄰近楠梓區第P006及P010等地價區段，符合該期間交易案例共計19筆，不予選取作為比較標的理由說明如下：
1、位於第P005地價區段內交易案例1筆○○○區○○段○○○○○號等4筆土地交易案例，交易日期103年6月12日，交易總價為248.8萬元，交易單價為每平方公尺22,830元。惟該案例為公有土地標售之交易，且與鄰地高楠段47、54、179及180地號為同所有權人，屬合併使用之交易，另現況作為非法定用途使用，其交易價格異於市場正常交易價格，依市價查估辦法第7條規定，該案例有影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
2、位於第P010地價區段內交易案例1筆○○○區○○段263地號土地交易案例，交易日期103年11月18日，交易總價為500萬元，交易單價約為每平方公尺21,368元。本案例為都市計畫農業區建地目土地，為可建築用地，其土地使用管制與系爭土地（農業區）之土地使用管制不同，未符合同辦法第19條第2項選取條件相似比較標的規定，故無法作為查估比較案例。
3、位於第P006地價區段內交易案例17筆：○○○區○○段○○○○號土地交易案例，交易日期103年9月1
5日，交易總價為60萬元，交易單價約為每平方公尺25,806元○○○區○○段○○○○號土地交易案例，交易日期103年8月5日，交易總價為378.84萬元，交易單價約為每平方公尺13,200元。惟112地號土地面積僅為31平方公尺，屬畸零地交易，且與鄰地高楠段111、113地號為同所有權人，另前述兩筆案例亦有合併使用及作為非法定用途使用之情形，依市價查估辦法第7條該案例有影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
○○○區○○段○○○○○○號土地交易案例，交易日期103年8
月1日，交易總價為500.28萬元，交易單價約為每平方公尺13,200元。本案例交易土地與鄰地高楠段113-6、128及128-1地號為同所有權人，有合併使用效益之交易，且作為廠房使用，屬非法定用途使用，依市價查估辦法第7條該案例有影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
⑶其○○○區○○段○○○○○○號等14筆土地交易案例，前開
土地為原所有權人將分割前高楠段128地號與同段130地號等10筆鄰地陸續辦理土地合併及分割，並將合併後128地號分別割出128-1地號等31筆土地，其中128-9地號土地作為出入道路使用，其餘分割後30筆土地宗地坵形方整，現況設置電力及排水系統，並作為廠房使用，屬非法定用途使用，再者，於103年3月至104年3月間共買賣移轉14次，顯見有人為哄抬且有非法定用途使用及合併使用開發效益等因素存在，其交易價格異於市場正常交易價格，依市價查估辦法第7條規定該案例有影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
4、綜上所陳，本件辦理市價查估作業，未選取系爭土地所屬楠梓區第P005及鄰近楠梓區第P004、P006、P010○○○區段放寬選取估價基準日前1年內之交易案例，依法並無違誤。
（六）原告原所有高雄市○○區○○段○○○○○○○○○號土地位於高楠公路與後勁溪之間面積合計3,351平方公尺，為配合後勁溪排水改善工程，經都市計畫變更將毗鄰後勁溪部0000000000000000000000號土地為河川區，面積合計1,111平方公尺，並辦理徵收。而被徵收土地之市價查估作業依市價查估辦法辦理後提交地評會評定，公告土地現值之調整與本件徵收案無關。
（七）市價查估辦法第2條規定，比準地係指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，同辦法第18條規定，於該地價區段預定徵收土地範圍內，就具代表性之土地選取比準地，楠梓區P005-00區段內預定徵收土地範圍多屬後勁溪沿岸細長不規則土地，遂考量其臨街道路、宗地（面積、深度、寬度、形狀等）及區位條件情形，經綜合考量後選取臨街進出○○○區○○道路上高楠段37-2地號土地作為比準地，並無違誤。系爭高楠段38-1地號土地與P005-00區段比準地（高楠段37-2地號）相鄰，且均位於該既成道路上，區位條件相當，但就兩者臨街條件及宗地條件面積、形狀綜合考量結果，仍以高楠段37-2地號土地為優，且具代表性，作為該區段比準地，實屬有理等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本件事實概要欄所載之事實，業經兩造各自陳述在卷，復有內政部104年11月12日台內地字第1041310664號函、被告104年11月16日高市府地徵字第10433199301號公告、原告104年12月9日異議書、105年1月27日異議書、被告105年1月18日高市府地徵字第10530142200號函、105年5月12日高市府地徵字第10531314600號函及地評會105年第2次會議紀錄等附本院卷可稽，洵堪認定。兩造之爭點厥為原告請求被告調高土地補償，即按每平方公尺25,800元作成徵收補償地價之行政處分，有無理由？茲論述如下：
（一）按「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」及「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」「（第1項）本條例第30條第1項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均市價，指毗鄰各非公共設施保留地市場正常交易價格之平均數，比照平均地權條例施行細則第63條第2項規定計算之。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。」土地徵收條例第30條及同條例施行細則第30條第1項、第31條第1項定有明文。
（二）次按「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本條例）第30條第4項規定訂定之。」「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施○○○區段地價之宗地。」「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。四、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土地標售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施用地之交易。十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不符之交易。十三、其他特殊交易。」「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」「比準地應於預定徵收土地範圍內○○○區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。（第4項）第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」為市價查估辦法第1條、第2條、第4條、第6條第1項、第7條、第9條、第10條第1項、第13條第1款、第2款、第17條、第18條、第19條第1項至第3項、第5項及第20條第1項至第4項所明定。又市價查估辦法乃內政部依土地徵收條例第30條第4項授權訂立關於被徵收土地查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項之法規命令，其中上述規定乃關於查估市價之地價調查之技術性及細節性之規定，並未逾越授權範圍，且合於授權意旨，自得予以援用。
（三）又按「直轄市或縣（市）政府應依本規程組織地價及標準地價評議委員會（以下簡稱本會），評議地價、標準地價事項。」「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價。二、土地改良物價額。三、市地重劃前後及區段徵收後之地價。四、依法異議之標準地價。
五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。六、依法復議之徵收補償價額。七、其他有關地價及標準地價評議事項。」為地價及標準地價評議委員會組織規程第2條、第3條所明定。準此，土地徵收之價額，依前揭土地徵收條例第30條規定，即應以徵收當期之市價為準，並由地價及標準地價評議委員會為評議。且依地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等，是有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有判斷餘地，而在判斷之範圍內，行政法院僅能就行政機關之判斷時，有無遵守法定秩序，是否基於錯誤之事實所為，有無遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查外，其他屬行政機關之專業認定部分，行政法院應予尊重。
（四）依土地徵收條例第30條第1項規定，系爭土地應按照徵收當期市價補償地價，茲就系爭土地市價徵收補償價格之形成，分述如下：
1、系爭工程用地徵收之估價基準日及案例蒐集期間：查系爭土地，位處高楠公路東側及水管路北側毗鄰後勁溪範圍內，都市計畫使用分區原為農業區，經被告於102年5月23日以高市府都發規字第10202758901號公告發布實施「變更高雄市主要計畫（部分農業區及批發市場用地為河川區、部分高速公路用地為高速公路用地兼供河川使用）（配合後勁溪排水改善工程）案」，變更為河川區，有上開被告公告及書圖附本院卷（第97、99頁）為憑。嗣被告為辦理後勁溪後續排水改善工程而向內政部申請徵收含系爭土地在內之23筆土地，經內政部104年11月13日台內地字第1041310664號函准予徵收，其說明欄第5項載明：「本案計畫進度：『預定105年4月開工，106年4月完工』，請注意土地徵收條例第9條之規定，切實按核准計畫及所定期限使用。」等語，被告104年11月16日高市府地徵字第10433199301號函說明欄第11項亦載明同旨（見本院卷第65至67頁）。基此，系爭土地經內政部於104年11月13日核准徵收，而開工期限在隔年4月，則系爭工程至少須於開工前完成用地徵收及取得，依市價查估辦法第17條第2項規定，被告市價查估買賣實例調查，應以104年3月1日為估價基準日，案例蒐集期間原為103年9月2日至104年3月1日，因該案例蒐集期間內無適當實例，依市價查估辦法第17條第3項規定，得放寬至估價基準日前1年內，即案例蒐集期間應為103年3月2日至104年3月1日，即屬適法。
2、系爭土地地價區段之劃分：查原告所有系爭土地毗鄰後勁溪，都市計畫使用分區原屬農業區，經都市計畫變更為河川區，被告所屬地政局楠梓地政事務所（即查價單位）考量地價差異、當地土地使用管制、交通運輸、土地利用現況等影響地價因素，將高楠公路東側農業區及原農業區變更為河川區土地（範圍：東至後勁溪、南至水管路、西至高楠公路、北至農業區建地目）劃屬第P005-00地價區段，系爭土地即位屬第P005-00地價區段內，此有卷附地價區段勘查表及地價區段略圖等附卷（見訴願卷第76頁、本院卷第119-121頁）可稽。
3、選取比準地、估計土地正常單價形成及查估比準地地價：系爭土地劃屬楠梓區第P005-00地價區段，被告於辦理市價查估作業時，選取同為預定徵收範圍內、且宗地方整○○○區○○段○○○○○號為比準地，案例蒐集期間內（103年3月2日至104年3月1日），該區段雖○○○區○○段46-1、46-2、169-1、181地號等4筆土地交易案例，交易日期103年6月12日，交易總價為248.8萬元，交易單價為每平方公尺22,830元。惟該案例為公有土地標售之交易，且與鄰地高楠段47、54、179及180地號為同所有權人，屬合併使用之交易，且現況已搭建廠房作為非法定用途使用，有財政部國有財產署南區分署出售國有房地清冊、土地建物異動清冊、土地登記謄本及現場照片附本院卷（第214至225、165頁）可稽，其交易價格異於市場正常交易價格，依市價查估辦法第7條規定，該案例有影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，應不予採用。復因該區段無適當買賣實例，則依市價查估辦法第19條第1、2項規定地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取條件相似之比較標的，而於估計時應進行區域因素及個別因素調整。被告乃選取鄰近第P006-00地價區段內，高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地為比較標的，估計買賣實例土地正常單價為每平方公尺21,196元、21,154元，調整至估價基準日單價為每平方公尺20,715元、20,674元，並與比準地進行區域因素及個別因素調整後，決定第P005-00地價區段比準地地價為每平方公尺13,600元，經被告以比準地為基準，估計並經104年6月22日地評會104年第3次會議決議，系爭土地宗地市價為每平方公尺13,600元。惟原告於徵收公告期間屆滿之次日起30日內提出異議，被告乃依土地徵收條例第22條規定，提交地評會復議，經地評會專案小組審查，認被告原選取之比較標的現況作工廠似有非法定用途使用，且該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，乃建請增加鄰近仁武區買賣實例為比較標的重新試算價格後提送大會評議。被告遂於法定案例蒐集期間，重新於鄰近仁武區都市計畫農業區，分別於第P007-00、P008-00及P013-00地價區段內選取永和段166地號、竹圍段1145-2地號、善德段8地號土地作為比較標的，估計買賣實例土地正常單價分別為每平方公尺10,353元、13,854元、16,484元，調整至估價基準日單價為每平方公尺10,353元、13,854元、16,110元，與第P005-00地價區段之比準地，進行區域因素及個別因素調整後，決定第P005-00地價區段比準地地價為每平方公尺13,600元等情，此有地價區域堪查表、買賣實例調查估價表、比準地地價估計表、影響地價區域因素分析明細表、比較法調查估價表、地價區段略圖、高雄市地評會104年第3次會議決議等文件等附訴願卷（第62至63、73至87、109至121頁）可稽。
4、估計系爭土地宗地單位市價，提交地評會評定：經被告查估第P005-00地價區段比準地地價為每平方公尺13,600元，再依市價查估辦法第20條規定，參酌比準地與系爭土地之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等因素評價為相當，估計系爭土地市價為每平方公尺13,600元，上開查估市價提交高雄市105年第2次地評會評議通過，作為系爭土地徵收補償市價之依據，亦有該次會議紀錄影本附卷（見訴願卷第66至69頁）為憑。是本件系爭土地補償之價格每平方公尺13,600元，確係經地評會評定，適用於本件105年1月1日之當期市價（參見土地徵收條例施行細則第30條第1項規定），要無疑義。從而，系爭土地所屬第P005-00地價區段之徵收當期之市價，係地評會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為、未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，是其所為之判斷，本院亦應予以尊重。原告主張被告以104年6月22日地評會決議每平方公尺13,600元，作為系爭土地徵收補償金額，顯與土地徵收條例第30條第1項、同條例施行細則第30條規定計算補償市價之基準點不符云云，實屬誤解，不足採取。
（五）原告主張103年至104年間與系爭土地條件相當之買賣實例為數不少，且交易單價逾每平方公尺2萬元以上者比比皆是，本案徵收土地補償查估之案例取樣不足，且高楠段37-2地號土地為既成道路，不適當作為比準地，應以原告所有臨高楠公路之高楠段206地號土地作為比準地較適當云云。惟查：
1、經被告於內政部不動產交易查詢服務網查詢案例蒐集期間（103年3月2日至104年3月1日），與第P005-00地價區段相鄰之第P004-00、P006-00、P010-00地價區段之交易案例共計19筆，其中第P004-00地價區段於該案例蒐集期間無交易案例；第P010-00地價區段○○○區○○段○○○○號土地交易案例，為都市計畫農業區建地目土地，為可建築用地，其土地使用管制與系爭土地（農業區）之土地使用管制不同，不宜作為比較標的；另第P006-00地價區段○○○區○○段112、113地號土地交易案例，有合併使用及作為非法定用途使用之情形，且112地號土地面積僅為31平方公尺，屬畸零地交易○○○區○○段○○○○○○號土地交易案例，與鄰地高楠段113-6、128及128-1地號為同所有權人，有合併使用效益之交易，且作為廠房使用，屬非法定用途使用；其○○○區○○段113-7、128-2、128-3、128-5、128-6（2筆）、128-7、128-10（2筆）、128-1
1、128-18、128-25、128-30、128-32地號等14筆交易案例，為原所有權人將分割前高楠段128地號與同段130地號等10筆土地陸續辦理土地合併及分割，並將合併後128地號分別割出128-1地號等31筆土地，其中128-9地號土地作為出入道路使用，其餘分割後30筆土地宗地坵形方整，現況設置電力及排水系統，並作為廠房使用，屬非法定用途使用，且於103年3月至104年3月間陸續買賣移轉共14次，顯見有非法定用途使用及合併使用開發效益等因素存在等情，有內政部不動產交易查詢服務網、交易案例分布圖及現況照片等附本院卷（第163-169頁）可憑，應堪認定。
足見，上開第P006-00地價區段內之買賣實例，屬市價查估辦法第7條第5款規定畸零地或有合併使用之交易，或第12款規定所列與法定用途不符之交易，致價格明顯偏高，且影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，依市價查估辦法第7條規定，應不予採用。故被告辦理本件市價查估作業，業已調查系爭土地所屬楠梓區第P005-00地價區段鄰近之第004-00、P006-00、P010-00等地價區段之買賣案例，經審查後未選取作為比較標的，並無違誤。原告主張本件徵收土地補償查估之案例取樣不足云云，並不足採。
2、又按市價查估辦法第18條規定，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取，是以，比準地應於地價區段內選取深度、寬度、形狀、位置等條件較能代表預定徵收土地範圍內所屬地價區段土地之宗地，至該土地是否為既成道路，與比準地之選取無涉。本件楠梓區P005-00地價區段內預定徵收土地範圍多屬後勁溪沿岸細長不規則土地，被告經考量高楠段37-2地號土地之道路條件（道路種類、面前道路寬度）、宗地條件（面積、寬度、深度、形狀、臨街情形、地勢）及區位條件等情形後，認該土地較能代表第P005-00地價區段土地，且被告並未以該土地作為道路使用之現況，據以推估增減比準地之地價（見本院卷第107頁）；也未曾將該地價格以現地作道路使用之個別因素調整後，套入作為系爭土地之徵收價格（見本院卷第113頁），則37-2地號土地現況是否為道路使用，實與被告決定比準地地價因素無涉。則被告據以選取37-2地號土地作為比準地，核屬有據，難謂於法有違。至原告所有高楠段206地號土地，雖位於第P005-00地價區段，然其西側面臨高楠公路，且其佔地面積較大、形狀又呈東西側長形走向（即單面臨路位置較長，見本院卷第187頁），無論道路條件、宗地條件或區位條件均較第P005-00地價區段大多數土地優越，難以代表第P005-00地價區段土地，故原告主張高楠段37-2地號土地現況為既成道路，不適當作為比準地，應以高楠段206地號土地作為比準地較適當云云，委非可採。
（六）綜上所述，原告主張俱非可採，則被告否准原告異議申請，並無違法；訴願決定予以維持，核無不合。原告起訴意旨求為判決撤銷訴願決定及原處分，並請求被告應依原告104年12月9日之異議申請，依土地徵收條例第30條、同條例施行細則第30條、市價查估辦法等相關規定，就系爭土地作成每平方公尺25,800元計算徵收補償金之行政處分，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後認與本件判決之結果不生影響，而無逐一論述之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國106年7月18日
高雄高等行政法院第二庭
審判長法官蘇秋津
法官張季芬法官林彥君以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│所需要件││代理人之情形││├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││之一者，得不│格或為教育部審定合格之大學或獨││委任律師為訴│立學院公法學教授、副教授者。││訟代理人│2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備會計師資格者。│││3.專利行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備專利師資格或依法得為專│││利代理人者。│├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││列情形之一，│二親等內之姻親具備律師資格者。││經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││院認為適當者│。││，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││審訴訟代理人│依法得為專利代理人者。│││4.上訴人為公法人、中央或地方機關│││、公法上之非法人團體時，其所屬│││專任人員辦理法制、法務、訴願業│││務或與訴訟事件相關業務者。│├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。│└──────────────────────────┘中華民國106年7月18日
書記官謝廉縈