裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第3855號民事判決
裁判日期：民國107年07月27日
裁判案由：損害賠償等
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第3855號原告 黃于珍 訴訟代理人 李進成 律師
黃世欣 律師被告 陳朝聖 訴訟代理人 陳上宸 被告 郭莉嫻 訴訟代理人 廖偉真 律師
劉曉穎 律師 陳希勤 被告台灣房屋仲介股份有限公司法定代理人 李碧華 訴訟代理人 游璿樺
羅珮瑄 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於107年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國105年6月3日，透過被告台灣房屋仲介股份有
限公司（下稱台灣房仲公司）員工即被告郭莉嫻，居間媒介向被告陳朝聖買受坐落新北市○○區○○段○○○○號、同段915-1地號（下分別稱915地號、915-1地號）土地應有部分1/5，以及其上同段5324建號、即門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○弄○○○號3樓房屋（下稱系爭房地），雙方並簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）850萬元，嗣雙方均依約付清價金及辦妥所有權移轉登記。事隔約1年後原告因新北市政府通知參與變更都市計畫說明會時，始發現915-1地號土地之使用分區竟屬一般農業區，使用地類別為甲種建築用地，亦即為都市計畫外之建築用地，較之都市計畫內之住宅用地，生活機能、環境及方便性均較差，故房屋市場交易價值較低，且若未來都市更新，915-1地號土地不得作為房屋重建之基地，故915-1地號土地顯存有減少效用或價值之瑕疵，被告陳朝聖自應負物之瑕疵擔保責任。另依內政部頒布不動產說明書應記載及不得記載事項，其中就成屋應記載事項之「開發方式限制」規定，此部分情事應為不動產交易之重要資訊，被告陳朝聖明知上情，卻故意不為告知，甚於系爭買賣契約內之標的物現況說明書第13項「目前作住宅使用之建物，是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區」，勾選「否」的欄位，就系爭土地為無其他分區使用之品質保證，顯未履行買賣標的物重要資訊之告知義務，而該等事實將影響房屋及基地之經濟利用效益，足以左右一般民眾購買意願，易應負不完全給付之損害賠償責任，爰依系爭買賣契約第5條第2項、民法第360條、第227條，請求被告陳朝聖損害賠償。而據內政部不動產交易實價登錄服務網公示資料，系爭房地之售價顯高於鄰近相似條件且為一般住宅建地之公寓，每坪約高出1萬元至8萬元。若以均價每坪高出4.42
5萬元計算，則差額至少高達109.209萬元。再系爭房地現使用面積為24.68坪，然因將來都市更新後，915-1地號土地因不得為重建基地，將造成使用面積減少2.05坪，以每坪34萬元計算，原告至少受有69.7萬元差額之損害。綜上，原告至少受有178萬元之損害（計算式：109.209萬元+69.7萬元=178.9萬元）。
㈡又被告郭莉嫻係不動產仲介人員，受原告委託而處理系爭房
地買賣事宜，自應善盡調查及說明之義務。惟被告郭莉嫻未能善盡調查義務，誠實揭露重要交易資訊，應知系爭房地有開發方式之限制，卻故意隱匿或疏未調查，致原告以顯不相當之對價買受系爭房地，爰依不動產經紀業管理條例第24-2條、民法第544條、第184條第2項規定，請求被告郭莉嫻負損害賠償責任。另被告台灣房仲公司為不動產經紀業，為被告郭莉嫻僱用人，對被告郭莉嫻負有選任監督管理之責，卻疏於注意，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第188條規定，請求被告台灣房仲公司與被告郭莉嫻負連帶損害賠償責任等語，並聲明：⒈被告陳朝聖應給付原告17
8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告郭莉嫻、台灣房仲公司應連帶給付原告178萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊前二項被告，任一被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內，同免責任。⒋就第1、2項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：㈠被告陳朝聖以：當初有告知被告郭莉嫻915-1地號土地為農
地，且系爭買賣契約內有檢附土地登記謄本，已清楚揭示上情，並非未如原告所述未告知915-1地號土地為農地一情，況系爭房地非位於不得作住宅使用之分區上，故其於系爭買賣契約所附之標的物現況說明書第13項之勾選並無不當等語資為抗辯。
㈡被告郭莉嫻以：被告郭莉嫻與原告本為朋友關係，本件係基
於朋友情誼，介紹原告購買系爭房地，並未向原告收取仲介費用，雙方間未成立仲介契約，被告郭莉嫻自無違反相關義務可言。又被告郭莉嫻已向原告說明915-1地號土地之使用分區為一般農業區，並經原告於不動產說明書上簽名確認，且原告非首次購屋，理應看過土地登記謄本，系爭買賣契約內已檢附土地登記謄本，相關資訊亦可於網路上查詢，原告於買受系爭房地1年餘之後，甫主張不知915-1地號土地為農地，實無理由。再者，系爭房屋目前並無不得作為住宅而需拆除之情形，況且915、915-1地號土地附近尚無都市更新計畫，是否能合併重建尚無定論，並無不能重建之事實，此外，原告亦未舉證所受損害之計算依據為何，是原告之請求顯係片面之詞，實屬無據等語置辯。
㈢被告台灣房仲公司則以：被告台灣房仲公司僅係授權訴外人
立都廣告企業有限公司（下稱立都公司），以「台灣房屋土城海山捷運特許加盟店」名義經營房屋仲介，並得使用台灣房仲公司之商標，雙方屬加盟總部與加盟店之加盟契約關係，於財務與法律責任上分屬不同獨立法人，各加盟店之權利義務關係歸屬於加盟經營者，與加盟主無涉，且被告郭莉嫻乃立都公司房仲人員，非被告台灣房仲公司之受僱人，其係以立都公司名義接受買賣雙方委託，仲介銷售系爭房地，系爭買賣契約亦載明經紀業公司為「台灣房屋土城海山捷運特許加盟店／立都廣告企業有限公司」，非以被告台灣房仲公司，顯見被告郭莉嫻並非被告台灣房仲公司之僱用人，不受被告台灣房仲公司管理監督，亦不適用不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，原告訴請被告台灣房仲公司與被告郭莉嫻負連帶損害賠償責任顯無理由。又依內政部規定，房仲需製作並提供不動產說明書供買賣雙方閱覽，並當成買賣契約附件，本件立都公司仲介系爭房地亦有製作不動產說明書，內附有915、915-1地號土地之土地登記謄本，賣方在不動產說明書上簽名表示進行揭露，買方亦簽名表示閱覽過，原告表示不知915-1地號土地為農地顯不合理等語資為抗辯。
㈣並均聲明：原告之訴駁回。
三、查，原告透過被告郭莉嫻居間媒介，向被告陳朝聖購買系爭房地，雙方於105年6月3日簽定系爭買賣契約後，即依約交付價金並辦妥所有權移轉登記；系爭買賣契約及系爭房地之不動產說明書內均有檢附915-1地號土地之土地登記謄本，其上載明使用分區為一般農業區，使用地類別為甲種建築用地；915-1地號土地現非位於都市計畫範圍內，不得以都市更新方式辦理重建等情，有系爭買賣契約、不動產說明書、新北市政府城鄉發展局107年4月24日新北城審字第1070774162號函在卷可稽（見本院卷第27頁至第60頁、第195頁至第257頁、第333頁至第334頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、法院之判斷：原告主張915-1地號土地為農地，系爭房地將來參與都市更新時，915-1地號土地不得作為重建基地使用，自屬物之瑕疵，且被告陳朝聖故意不為告知上述屬個案重要交易資訊，亦構成不完全給付，原告自得請求被告陳朝聖負損害賠償責任，另被告郭莉嫻身為仲介，未善盡調查及告知義務，造成原告受有損害，且被告台灣房仲公司為被告郭莉嫻之僱用人，應連帶負賠償責任等語，惟為被告否認，並分別以前詞置辯，經查：
㈠原告不得請求被告陳朝聖負物之瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。如買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條第1項、第355條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨可參）。查，915-
1地號土地之使用分區為一般農業區，使用地類別為甲種建築用地，相較於屬於建地之915地號土地，依新北市土地使用分區建蔽率及容積率規定表及非都市土地使用管制規則，兩者在建蔽率、容積率均有不同，再依105年1月之公告土地現值觀之，915地號土地為每平方公尺10萬4,000元，915-1地號土地為每平方公尺7萬3,500元，亦可知兩者價值顯有差異，堪認915-1地號土地目前之價值、效用上相較於一般建地而言即有落差，應可認屬物之瑕疵。而依系爭買賣契約第5條第2項約定：「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」有系爭買賣契約在卷可查（見本院卷第29頁），是被告陳朝聖依系爭買賣契約第5條第2項及民法第360條規定，本應負物之瑕疵擔保責任。
⒉惟按買受人應按物之性質依通常程序，從速檢查其所受領之
物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵，應即通知出賣人；買受人怠於為前項通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1、2項定有明文。本件原告於105年6月3日簽訂系爭買賣契約，同年7月完成移轉登記並受領系爭房地後，直至106年7月間才告知被告郭莉嫻915-1地號土地之瑕疵，並委其向被告陳朝聖處理後續事宜，期間相隔已1年有餘，有原告提出與被告郭莉嫻之通訊軟體LINE對話內容為證（見本院卷第89頁至第103頁），且原告當庭自承：買賣契約經過1年後才發現915-1地號土地為農地等語（見本院卷第183頁），而依常情常理判斷，原告簽定系爭買賣契約後即可詳閱內容，甚至僅需翻閱系爭買賣契約所附之土地登記謄本即可知悉915-
1地號土地之使用分區為一般農業區，顯非都市計畫內土地，且原告如需確認系爭房地有無瑕疵，以系爭房地所有人名義申請、查閱相關資料亦屬易事，而915-1地號土地之前述瑕疵並非依通常檢查不能發現之瑕疵，惟均未見原告通知被告陳朝聖有關915-1地號土地有瑕疵之情事，直至1年餘後方透過被告郭莉嫻通知此事，實有違一般常理，揆諸前開規定，應視為原告已承認其所受領之物，而不得向被告陳朝聖主張瑕疵擔保責任。
⒊原告雖主張被告陳朝聖故意不告知瑕疵等語，然查，系爭買
賣契約內已附有915、915-1地號土地之土地登記謄本（見本院卷第49頁），而系爭不動產說明書除檢附915、915-1地號土地之土地登記謄本外，其中「成屋產權說明書」部分更載明915、915-1地號土地法定容積率，並有土地所有權狀、使用執照、新北市政府城鄉服務網數值區分區查詢結果及土地增值稅估算查詢結果併附於系爭不動產說明書內，有系爭不動產說明書在卷可佐（見本院卷第195頁至第257頁），觀諸上開資料已明白揭示915-1地號土地屬非都市計畫區之建築用地，顯見被告陳朝聖並無故意不告知915-1地號土地有上述情形存在。至原告主張被告陳朝聖於系爭買賣契約之標的物現況說明書第13項「目前作住宅使用之建物，是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區」，勾選「否」即屬對系爭房地並無其他使用分區之品質保證，且就內政部頒布「不動產說明書應記載及不得記載事項」之應記載事項有故意隱匿之情等語，惟上開現況說明書之內容僅係說明系爭房地並非位處工業區或不得作住宅使用之土地分區，並非被告陳朝聖就915-1地號土地屬都市計畫內土地之保證，尚難認係被告陳朝聖就此部分另有品質保證，況系爭房地係經主管機關核發使用執照之合法建物，915-1地號土地屬使用執照申請範圍之建築基地等情，復有新北市政府工務局107年3月14日新北工建字第1070488555號函在卷可查（見本院卷第299頁至第300頁），足認915-1地號土地並非不得作為住宅使用，則被告陳朝聖上開說明亦難謂有何違誤之處。又內政部頒佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」就成屋應記載事項中，基地部分應就開發方式限制之規定為：「如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者，應一併敘明」（見本院卷第81頁），然915-1地號土地既非屬都市計畫土地，自無可能屬都市計畫法所定之禁限建地區，或有遭徵收、區段徵收、市地重劃等情，況上開事項已於系爭不動產說明書內詳予載明（見本院卷第265頁），要難認被告陳朝聖就此部分有何故意隱匿可言，是被告陳朝聖並未故意不告知瑕疵，原告自不得依民法第355條但書規定，主張被告陳朝聖應負瑕疵擔保責任。
㈡原告請求被告陳朝聖負不完全給付之債務不履行責任，亦無理由：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22
7條定有明文。依上開規定，債務人應負不完全給付之損害賠償責任，其要件除債務人已為給付、該給付未符債務本旨外，尚須債務人具有可歸責之事由，方該當之。
⒉本件原告另主張被告陳朝聖未就915-1地號土地為非都市計
畫土地等屬交易重要訊息，告知原告，違反告知義務，被告陳朝聖應另負不完全給付之契約責任云云。然查，原告與被告陳朝聖系爭買賣契約簽訂時，915-1地號土地即屬非都市計畫土地，且系爭不動產說明書、系爭買賣契約均有檢附相關資料使原告得以知悉上情，是就被告陳朝聖而言，既已就915-1地號土地使用分區等資訊予以揭露，自難認有何可歸責可言，是原告主張被告有可歸責於己之事由而未依債之本旨履行之不完全給付情事，依民法第227條第1項、第256條據以解除系爭買賣契約，亦屬無據。
㈢原告依委任契約及侵權行為等規定，請求被告郭莉嫻、台灣房仲公司負連帶損害責任，並無理由：
⒈按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生
之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條定有明文。再按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第24-2條、第26條第2項分別明文規定。
⒉查，915-1地號土地之登記謄本為任何人均得自行上網或向
主管機關申請查詢之公告事項，且其使用分區屬性為何僅需調閱土地登記謄本即可查知，而系爭不動產說明書及系爭買賣契約中均已附檢附土地登記謄本及其他相關資料，以足揭露915-1地號土地為非都市計畫區之建築用地，且原告對於簽約時確實有交付系爭買賣契約，並簽名於系爭不動產說明書上等情並未爭執，有卷附之系爭不動產說明書可憑，堪認被告郭莉嫻亦交付上開供原告閱覽，原告僅需稍微翻閱即可知悉915-1地號土地之使用分區為一般農業區，並非都市計畫區之建築用地，無需仲介專業判斷或解說，況將來是否能辦理都市更新，並非房屋買賣契約成立之必要之點，且因顧慮都市更新可能造成產權或合建紛爭而不欲購買都市更新之房地者，亦大有人在，而原告亦當庭自承：購屋當時有考慮將來都市更新的問題，但未詢問過賣方或要求查看土地謄本等語（見本院卷第404頁），是以，縱原告係出於將來有都市更新可能而購買系爭房地，亦僅係其購買系爭房地之內心動機，原告既未曾加以詢問或查詢，亦難認被告郭莉嫻就此部分應特別說明或進行調查，是被告郭莉嫻既已就系爭房地之情形善盡調查及說明之義務，自難謂其有何違反不動產經紀業管理條例第24之2條規定或處理委任事務有何過失之情形，則原告請求被告郭莉嫻負損害賠償責任，要屬無據。又被告郭莉嫻並無故意或過失致原告受有損害，則原告主張依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第188條請求被告台灣房仲公司連帶負賠償責任，亦無可採。
五、綜上所述，原告主張被告陳朝聖應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，且被告郭莉嫻未已盡調查及告知義務，應依委任契約或侵權行為負損害賠償，被告台灣房仲公司因此應與被告郭莉嫻連帶賠償責任等語，均不足採，從而，原告依系爭買賣契約第5條第2項、民法第184條第
2項、第188條、第227條、第360條、第544條及不動產經紀業管理條例第24-2條、第26條第2項等規定，請求㈠被告陳朝聖應給付原告178萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告郭莉嫻、台灣房仲公司應連帶給付原告178萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前二項被告，任一被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內，同免責任，為無理由，均應駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院引用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響， 爰無庸 一一論述，附予說明。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年7月27日
民事第五庭法官蔡惠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月30日
書記官王嘉蓉