裁判字號：臺灣高等法院臺中分院102年重上字第46號民事判決
裁判日期：民國102年11月12日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度重上字第46號上訴人張 楊淑娟
黃顯揚 張宏銘 張芳菁 共同訴訟代理人 柳正村 律師上訴人 賴貞富 訴訟代理人 林俊雄 律師複代理人 卓苓姿
呂勝賢 律師被上訴人 陳清泉 訴訟代理人 吳瑞堯 律師複代理人 黃楓茹 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國102年1月23日臺灣臺中地方法院101年度重訴字第509號第一審判決提起上訴，本院於102年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人 張楊淑娟 、黃顯揚各負擔百分之十八；張宏銘、張芳菁各負擔百分之九；上訴人賴貞富負擔百分之四十六。
原判決主文第一項應更正為：「被告張楊淑娟、黃顯揚、張宏銘、張芳菁應於原告將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地，塗銷民國一０一年四月二十四日設定普通地上權及最高限額抵押權之登記，並移轉登記及返還予被告張楊淑娟、黃顯揚、張宏銘、張芳菁共有，應有部分依序為三分之一、三分之一、六分之一、六分之一時，被告張楊淑娟應給付原告新臺幣貳佰壹拾萬元、被告黃顯揚應給付原告新臺幣貳佰壹拾萬元、被告張宏銘應給付原告新臺幣壹佰零伍萬元、被告張芳菁應給付原告新臺幣壹佰零伍萬元，及均自原告將上開土地所有權移轉登記並返還被告張楊淑娟、黃顯揚、張宏銘、張芳菁之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」。
原判決主文第二項應更正為：「被告賴貞富應於原告將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地，塗銷民國一０一年四月二十四日設定普通地上權及最高限額抵押權之登記，並移轉登記及返還予被告賴貞富時，給付原告新臺幣伍佰捌拾萬元，及自原告將上開土地所有權移轉登記並返還被告賴貞富之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國100年12月1日經訴外人中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）仲介，向上訴人張楊淑娟、黃顯揚、張宏銘、張芳菁（下稱張楊淑娟等4人）買受臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭413地號土地）、向上訴人賴貞富買受同段417地號土地（下稱系爭417地號土地，與系爭413地號土地，以下合稱系爭2筆土地），價金分別為新臺幣（下同）630萬元、580萬元，因簽約前曾向臺中市政府都市發展局查詢系爭2筆土地之使用分區均為「第二種住宅區」，故簽約時即約定該土地為建築用地。惟於價金支付完畢及系爭2筆土地辦妥移轉登記後，被上訴人於101年9月規劃建築時，始知系爭2筆土地交付前，即有部分土地為道路用地，可供住宅用地之面積，系爭413地號土地由234平方公尺縮減為35平方公尺，系爭417地號土地由226平方公尺縮減為186平方公尺，且當初中信房屋係以系爭2筆土地「合併建築」為廣告，被上訴人始同時買受，系爭2筆土地現已無法滿足被上訴人原先購地之目的，故系爭2筆土地有通常效用或契約預定效用減少之瑕疵；再者，被上訴人於簽立買賣契約前，即已善盡查詢之能事，對於系爭2筆土地存有瑕疵乙節，即無明知或重大過失可言等情，爰以102年1月2日民事準備狀之送達，為解除系爭2筆土地買賣契約之通知，及依解除契約之法律關係，求為命上訴人於被上訴人移轉登記及返還系爭2筆土地予上訴人時，返還被上訴人已付價金並加付法定遲延利息之判決等語。並聲明駁回上訴人之上訴。另請求原判決主文第一、二項應更正為：⑴上訴人張楊淑娟等4人應於被上訴人將系爭413地號土地，塗銷101年4月24日設定普通地上權及最高限額抵押權之登記，並移轉登記及返還予上訴人張楊淑娟等4人共有（應有部分依序為1/3、1/3、1/6、1/6）時，上訴人張楊淑娟應給付被上訴人210萬元、上訴人黃顯揚應給付被上訴人210萬元、上訴人張宏銘應給付被上訴人105萬元、上訴人張芳菁應給付被上訴人105萬元，及均自被上訴人將上開土地所有權移轉登記並返還上訴人張楊淑娟等4人之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵上訴人賴貞富應於被上訴人將系爭417地號土地，塗銷101年4月24日設定普通地上權及最高限額抵押權之登記，並移轉登記及返還予上訴人賴貞富時，給付被上訴人580萬元，及自被上訴人將上開土地所有權移轉登記並返還上訴人賴貞富時起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、上訴人則以：㈠上訴人張楊淑娟等4人方面：
⒈系爭2筆土地之現狀與路面高低差約4公尺，原本即不可合
併建築房屋，被上訴人主張系爭413地號土地因部分土地為道路用地，致已無法滿足其原先購地之目的，亦喪失原有之通常效用等語，顯與事實不符。
⒉由買賣契約末頁特別約定事項第6、7點記載內容可知，上
訴人張楊淑娟等4人與被上訴人簽約時並未在契約上保證系爭413地號土地全部均可用以建築，且上訴人張楊淑娟等4人對於系爭413地號土地是否編為道路用地乙事並不知情，故於申辦土地移轉登記，稅捐機關亦係以系爭413地號土地為住宅區，全部課徵土地增值稅。
⒊系爭413地號土地早於91年11月6日經公告變更部分土地為
道路用地，具公示效力，100年12月1日買賣雙方均受拘束，不因政府機關承辦人員之錯誤，而使被上訴人得行使解除契約。且被上訴人居住在系爭413地號土地附近，對於系爭413地號土地非常了解，不可能發生錯誤。
⒋系爭2筆土地如合併建築使用，其可建築面積尚有221平方
公尺，被上訴人得以系爭417地號為建築用地，而以系爭413地號為法定空地比，亦不影響合併使用；且系爭413地號土地101年總公告現值585萬元，而買賣價金為630萬元，縱令道路用地按市價徵收，對於被上訴人並無損失，另由被上訴人於101年4月24日尚可以系爭413地號土地，設定普通地上權及最高限額抵押權960萬元，足認系爭413地號土地之價值並無減少，故被上訴人以物之瑕疵解除契約，顯失公平等語。
⒌聲明：⑴原判決不利於上訴人張楊淑娟等4人部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡上訴人賴貞富方面：
⒈中信房屋以系爭2筆土地共同出售供為建築房屋之廣告，
上訴人賴貞富並不知情，故不能成為系爭417地號土地買賣契約內容，而拘束上訴人賴貞富，且上訴人賴貞富亦僅就系爭417地號土地負瑕疵擔保責任。又買賣契約書上所載買賣標的地目為旱地，可見被上訴人買受系爭417地號土地，非以建築房屋為目的，況系爭417地號土地扣除道路預定用地後所餘之「第二種住宅區」之土地面積達186平方公尺，應仍可堪供建築使用，亦無瑕疵。
⒉上訴人賴貞富長年住南投縣草屯鎮，不知系爭417地號土
地使用分區之情況。而被上訴人居住系爭417地號土地附近，對於該土地現況及未來動向最清楚，自可向臺中市政府查詢系爭417地號土地之使用分區情形，被上訴人捨此不為，亦有過失。
⒊系爭417地號土地每平方公尺之售價為25,663元，而買賣
當時之土地公告現值為每平方公尺21,000元，是上訴人賴貞富係以低於公告現值加4成（為29,400元）之價格售予被上訴人，且將來道路用地被徵收所獲補償價格亦高於前開買賣價格，故於被上訴人利益無損。系爭417地號土地縱有瑕疵，被上訴人於買受後逾1年始解除契約，有顯失公平情形，且瑕疵是否已達重大至須解除契約方屬公平之程度，亦待斟酌。
⒋聲明：⑴原判決不利於上訴人賴貞富部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於100年12月1日經中信房屋仲介，向上訴人張楊淑
娟等4人買受系爭413地號土地、向上訴人賴貞富買受系爭417地號土地，價金分別為630萬元、580萬元，目前價金均已支付完畢，系爭2筆土地亦辦妥移轉登記。
㈡依原審卷附臺中市政府、臺中市中興地政事務所函覆資料，
可知系爭413地號土地面積234平方公尺，其中面積199平方公尺部分業於91年11月6日經臺中市政府以府工都字第0000000000號公告變更為「道路用地」，所餘35平方公尺部分之土地使用分區為第二種住宅區。另系爭417地號土地面積226平方公尺，其中面積40平方公尺部分業於91年11月6日經臺中市政府以府工都字第0000000000號公告變更為「道路用地」，所餘186平方公尺部分之使用分區為第二種住宅區。（見原審卷第35、45、46頁）㈢依臺中市政府於99年5月19日以府都計字第0000000000號公
告發佈實施之「變更臺中市都市計畫（文山及春社里地區）細部計畫（第一次通盤檢討）書」事業及財務計畫書「表7-1事業及財務計畫表」記載，系爭2筆土地屬道路用地之部分，預定完成年限為99年至115年（財務計畫表得視臺中市政府財務狀況酌予調整之）。屬道路用地之部分土地，在未經臺中市政府徵收取得前，亦屬「公共設施保留地」，依都市計畫法第51條規定，不得為妨礙其指定目的之使用，但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。（見原審卷第35頁）㈣被上訴人以102年1月2日提出之民事準備狀送達各上訴人之
時，作為其解除系爭2筆土地買賣契約之意思表示通知。（見原審卷第64頁）
四、兩造所爭執之事項：㈠系爭2筆土地因部分土地為道路用地，致系爭2肇土地使用受
有限制，是否有減損系爭2筆土地通常效用、契約預定效用及其客觀經濟價值之瑕疵存在？㈡被上訴人於簽訂系爭2筆土地買賣契約當時，是否明知或因
重大過失而不知前開瑕疵之存在，而上訴人有無免除物之瑕疵擔保責任之事由？㈢被上訴人以系爭2筆土地部分為道路用地，上訴人應負物之
瑕疵擔保責任，主張依民法第359條規定解除買賣契約，有無顯失公平情形？
五、本院得心證之理由：㈠系爭2筆土地因部分土地為道路用地，致系爭2肇土地使用受
有限制，是否有減損系爭2筆土地通常效用、契約預定效用及其客觀經濟價值之瑕疵存在？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年臺上字第1173號判例參照）。
⒉經查：系爭2筆土地之地目，根據土地登記謄本登載，雖
分別為「田」、「旱」，然系爭2筆土地所坐落區域，屬都市計畫「第二種住宅區」，而屬第二種住宅區之土地，仍得於該地區土地使用管制要點限制內容下，申請作為住宅區之相關使用，亦即除限制工業、大型商場（店）及飲食店之使用外，其餘依都市計畫法臺灣省施行細則住宅區相關規定管制等情，為兩造所不爭執，並有臺中市政府都市發展局101年11月15日中市00000000000000號函文及其附件3、4在卷可稽（見原審卷第35頁背面、第41、42頁）；又被上訴人買受系爭2筆土地前，曾透過中信房屋人員 陳機沃 向臺中市政府都市發展局申請系爭2筆土地之使用分區證明書，因而取得該局於100年11月16日以壹佰速字第00000000000號發給之「臺中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書」1份（見原審卷第11頁），其內記載系爭413、417地號土地之土地使用分區或（公共設施）用地名稱均為「第二種住宅區」，其都市計畫案名亦僅記載「91/11/06府工都字第0000000000號公告擬定臺中市都市計畫（文山及春社里地區）細部計畫」，而關於「計劃書中特別使用規定，一、有關以市地重劃方式整體開發之規定。二、有關公共設施負擔比例之規定」此欄位之記載內容為「無」乙節，亦為兩造所不爭，並經證人陳機沃到場證明屬實（見本院卷第92頁）及上開證明書影本附卷可稽，均堪信為真。
⒊被上訴人主張其同時買受系爭2筆土地之目的，係為合併
建築房屋使用，且上訴人均知情等情，雖為上訴人所否認，上訴人賴貞富並辯稱：伊不知被上訴人係以共同買受系爭2筆土地供為建築房屋使用云云，然根據上訴人簽訂之專任委託銷售契約書就都市計劃使用分區之記載，系爭413地號土地係「住二」，系爭417地號土地係「第二種住宅區」，有該等契約書附卷可證（見本院卷第98、101頁），且本院102年8月19日準備程序期日，證人陳機沃到場具結證稱：系爭2筆土地若只有出售其中單一筆土地，因地形是三角形，可能不能蓋房屋，不會有人應買，故仲介系爭2筆土地之廣告是寫「住二建地」，主打系爭2筆土地可以合併建築，且有拿100年11月16日土地使用分區證明書向被上訴人解釋系爭2筆土地係第二種住宅區，全部可以建築，故被上訴人最後給付之買賣價金與住二建地之價格相當，另伊第一次與上訴人賴貞富洽談時，即有告知系爭417地號土地是建地，且上訴人賴貞富於簽約時亦知悉系爭2筆土地係一起出售，而當初與上訴人張楊淑娟等4人洽談時，有告知系爭413地號土地是住二土地，並說明系爭417地號土地所有權人已答應出售，故需系爭413地號土地2筆土地相結合；再者，系爭2筆土地買賣簽約時，伊有向兩造說明系爭2筆土地是建地，且契約成立後，均係以一般增值稅申報等語（見本院卷第91-95頁）；證人即承辦系爭2筆土地買賣之代書 江怡慧 亦到場具結證稱：系爭2筆土地之買受人都是被上訴人，故在同一天簽訂買賣契約，簽約時被上訴人有詢問一些細節，故感覺上被上訴人買受系爭2筆土地是要蓋房屋等語（見本院卷第96-97頁），另由卷附地籍圖觀之系爭2筆土地地形，系爭417地號土地呈近似正三角形，而系爭413地號土地呈近似倒三角形，二者恰巧合併成一長方形土地，由一般土地利用整體性而言，系爭2筆土地合併使用較能創造經濟價值，是中信房屋係以系爭2筆土地全為建地及合併出售為廣告，而被上訴人衡量其價格條件，並審酌系爭2筆土地合併確能滿足建築需求後，方與上訴人簽約，締約過程中被上訴人亦表明買受系爭2筆土地係以合併建築使用為目的，是被上訴人前開主張，自屬可採，而上訴人所為無據辯解，即難予採認。至於上訴人張楊淑娟等4人另辯稱，系爭2筆土地之現狀與路面高低差約4公尺，原本即不可合併建築房屋，則被上訴人買受系爭413地號土地，並無被上訴人所稱無法滿足其原先購地之目的，或喪失原有之通常效用云云，固據其提出照片二張（見本院卷第44頁）為證，然以當今建築技術及設計多樣性，在符合法律規範下將系爭2筆土地合併建築並非難事，上訴人張楊淑娟等4人據此遽認被上訴人買地目的非在建築房屋，尚嫌速斷。另上訴人賴貞富雖辯稱，系爭417地號土地地目為旱地，可見被上訴人買受系爭417地號土地，非以建築房屋為目的云云，固有土地登記謄本在卷可證，然如前述，系爭417地號土地所坐落區域，屬都市計畫「第二種住宅區」，仍得於該地區土地使用管制要點限制內容下，申請作為住宅區之相關使用，故上訴人賴貞富前開抗辯，尚屬誤解，不足憑採。
⒋系爭2筆土地地上未有建物，都市計畫土地使用分區為部
分「第二○住○區○○○○○道路用地」乙情，為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本2件（見本院卷第147、149頁，地上建物建號：<空白>）、房地產標的現況說明書2件（見本院卷第100頁背面、第104頁）、現場照片（見本院卷第44頁）、臺中市政府都市發展局101年11月15日中市00000000000000號函在卷可稽（見原審卷第35頁），堪信為真。本件被上訴人又主張：伊向上訴人買受系爭2筆土地，因部分土地屬道路用地，應受都市計畫法第51條規定不得為妨礙指定目的使用之限制，致可供住宅用地之面積大量減少，嚴重減損系爭2筆土地之價值及通常效用，係屬重大瑕疵等語，雖為上訴人所否認，然查，系爭413地號土地面積為234平方公尺，道路用地面積為199平方公尺，住宅區面積僅餘35平方公尺；另系爭417地號土地面積為226平方公尺，道路用地面積為40平方公尺，住宅區面積僅餘186平方公尺乙節，亦為兩造所不爭，並有臺中市中興地政事務所101年11月19日中興地所二字第0000000000號函及所附土地分區使用面積估算表乙份附卷可稽（見原審卷第45、46頁）。而系爭2筆土地扣除「部分道路用地」，合併檢討後建築基地不符合「臺中市畸零地使用自治條例」第4條及第7條規定之建築基地最小深度與最小寬度，而「部分道路用地」尚未徵收完成，故為「公共設施保留地」，惟因未扣除道路用地且未臨接建築線，故尚無法依「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」申請建築，有臺中市政府102年6月4日府授都工字第0000000000號函在卷可證（見本院卷第64頁），是系爭2筆土地在扣除「部分道路用地」後，因與「臺中市畸零地使用自治條例」規定之建築基地最小面積之寬度及深度不合，則根據建築法第44條規定，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，係不得建築，堪予認定。再按都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：一、道路…。公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。前項臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除，都市計畫法第42條第1項第1款、第50條第1、2項定有明文；又同法第51條復規定，依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。故都市計畫範圍內之土地，如屬道路用地，即成為公共設施保留地，其使用方式，除得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用外，不得為妨礙其指定目的之使用，而道路之使用目的僅得做為人車通行，是被上訴人買受系爭2筆土地後，其屬「道路用地」之部分土地，或將為臺中市政府徵收取得，在未經臺中市政府取得之前，該部分土地亦僅得繼續為原來之使用（不得有建物），或依法申請臨時建築使用，惟該臨時建築之權利人，一旦經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，即應自行無條件拆除；其不自行拆除者，亦將由地方政府予以強制拆除，是系爭2筆土地屬道路用地之土地，其使用方式顯然有別於屬住宅區之其他土地，而受有限制甚明。
⒌綜上，系爭2筆土地因都市計畫土地使用分區為部分「第
二○住○區○○○○○道路用地」，其中屬「第二種住宅區」之部分土地，合併檢討後建築基地未達到規定最小面積之寬度及深度，已不得單獨建築，而屬「道路用地」之部分土地，仍應受都市計畫法第51條規定不得為妨礙指定目的使用之限制，是系爭2筆土地，均已無法達到被上訴人當初締約時預定之目的，且嚴重減損系爭2筆土地之通常效用、契約預定效用及其客觀經濟價值，則其屬瑕疵，至為灼然，且此瑕疵係於雙方締約時即已存在，故上訴人張楊淑娟等4人就系爭413地號土地，及上訴人賴貞富就系爭417地號土地，自應負民法第354條第1項之瑕疵擔保責任。
㈡被上訴人於簽訂系爭2筆土地買賣契約當時，是否明知或因重
大過失而不知前開瑕疵之存在，而上訴人有無免除物之瑕疵擔保責任之事由？⒈按民法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有前
條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。又出賣人所負之物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度臺上字第2395號裁判參照）是出賣人免責之規定，只限於買受人於契約成立時明知或因重大過失而不知物有瑕疵且出賣人未予保證時，始有適用。至於出賣人於契約成立時，是否知悉物有瑕疵，則不在此限。本件上訴人雖辯稱：簽約時不知悉系爭2筆土地○○○區○○○○道路用地」等語，縱為實情，亦不妨礙被上訴人對上訴人主張物之瑕疵擔保之責任。而上訴人張楊淑娟等4人雖又抗辯：簽約時並未保證系爭413地號土地全部均可用以建築等語，縱屬真正，亦僅限於被上訴人因重大過失，而不知有系爭413地號土地有前開瑕疵時，始得予免責，然如下述，被上訴人不知系爭2筆土地之瑕疵，亦無重大過失可言，故上訴人張楊淑娟等4人此部分抗辯，亦難為有利於上訴人張楊淑娟等4人之認定。
⒉上訴人復辯稱：系爭2筆土地早於91年11月6日經公告變更
部分土地為道路用地，具公示效力，且被上訴人居住系爭2筆土地附近，對於系爭2筆土地現況及未來動向最為清楚，其怠於向有關機關查證，亦有過失云云，然被上訴人買受系爭2筆土地前，曾透過證人陳機沃向臺中市政府都市發展局申請取得系爭2筆土地100年11月16日之使用分區證明書，已如前述，而且被上訴人隨即於同年12月1日，分別與上訴人張楊淑娟等4人及上訴人賴貞富簽立不動產買賣契約，旋於同年月16日移轉登記完畢乙節，為兩造所不爭，亦有不動產買賣契約書及土地登記謄本附卷可參。衡諸一般土地買受人，對於買賣標的物之使用分區情形，莫不參考地方政府出具土地使用分區證明，則被上訴人主張其因信賴上開臺中市政府都市發展局100年11月16日之使用分區證明書記載內容，認知系爭2筆土地使用分區全為第二○住○區○○道路用地，方決意購買等語，非屬無稽，堪予採信。至於臺中市政府都市發展局事後雖發函予被上訴人表示該100年11月16日使用分區證明書記載內容係屬錯誤，然其時間已在系爭2筆土地完成買賣移轉登記之後，故系爭2筆土地之瑕疵，被上訴人於買賣契約成立時，依通常程序顯然無法發現，被上訴人於訂約當時確實不知系爭2筆土地部分土地屬道路用地，應可認定。
⒊被上訴人又主張其買受系爭2筆土地後，為建築房屋，再
次申請而取得臺中市政府都市發展局101年9月24日核發使用分區證明書，方知悉系爭2筆土地，均有部分土地為道路用地之瑕疵，隨即於101年10月22日向原審提起本件訴訟，通知上訴人買賣標的物有瑕疵等語，業據其提出臺中市政府都市發展局101年9月24日壹佰零壹中都速字第00000000000號臺中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、民事起訴狀上原審法院收文戳章可證，堪信為真；又查，被上訴人提起本件訴訟前，曾於101年10月9日以臺中市政府都市發展局於不同時間申請證明書竟核發不同分區別為由，向臺中市政府都市發展局陳訴，該局於101年11月9日函覆以：「…二、本案經查辦理分區核發之相關業務承辦人員均與旨揭地號申請分區證明書之申請人（100年11月15日 陳機沃君 ）或地主並不相識，核發錯誤之分區證明（100年11月16日），係因核發作業時申請人檢附地籍圖比例尺為非原比例尺、旨揭地號土地尚未完成公共設施用地逕為分割及單日申請量過大致校對不慎等原因，造成土地使用分區類別誤判…。三、有關○○○區○○段413及417地號土地』尚未完成逕為分割乙項情事，將派工請本年度椿位補檢測契約案廠商補釘椿位，辦理後續公共設施用地逕為分割作業，俾利都市計畫土地使用分區證明書正確核判。」等語，此有臺中市政府都市發展局101年11月9日中市00000000000000號函影本附卷可參（見原審卷第72頁），亦堪認定。則由該函所示臺中市政府都市發展局核發錯誤分區證明書之原因觀之，專責之業務承辦人員既然於核發時均無法發現錯誤，則一般民眾如被上訴人更不可能知悉其原先取得之分區證明書係屬不正確，故被上訴人因信賴臺中市政府都市發展局100年11月16日之使用分區證明書記載內容，而不知系爭2筆土地之瑕疵，即無何過失可言。又系爭2筆土地雖早於91年11月6日即經公告變更部分土地為道路用地，固有臺中市政府91年公告發布實施「擬定臺中市都市計畫（文山及春社里地區）細部計劃案」書、圖，及99年5月19日公告發布實施「變更臺中市都市計畫（文山及春社里地區）細部計劃（第一次通盤檢討）案」計畫書、圖在卷可稽（見原審卷第37-41頁），然因其公告時間，距系爭2筆土地之買賣已有一段時日，且其公告地點只在臺中市政府（公告欄）及臺中市南屯區區公所（公告欄），公告內容復涵蓋整個文山及春社里地區，身為系爭2筆土地之出賣人即上訴人又均陳稱簽約時亦不知悉系爭2筆土地部分為道路用地，參酌一般土地買賣實務，於遇有此情形時，當事人為求明確，於交易前，均逕向都市計畫主管機關申請核發特定地號土地之使用分區證明書，而本件被上訴人於簽訂系爭2筆土地買賣契約前，亦確申請取得使用分區證明書，即與一般土地買賣實務相符，只因臺中市政府都市發展局核發錯誤之分區證明，致使被上訴人無法獲悉系爭2筆土地部分屬道路用地之事實，則被上訴人於買賣契約成立時，不知系爭2筆土地於91年公告變更部分土地為道路用地，自難謂有重大過失。
㈢被上訴人以系爭2筆土地有部分土地劃為道路用地，上訴人
應負物之瑕疵擔保責任，主張依民法第359條規定解除買賣契約，有無顯失公平情形？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之
規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度臺上字第711號、97年度臺上字第739號裁判參照），次按「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許」（最高法院49年臺上字第376號判例參照）、「被上訴人購買系爭土地之目的在建築農舍，為買賣雙方所知悉。故上訴人應擔保其出賣之土地於危險移轉時，具有能夠建屋之品質。茲該土地早經禁建，且無解禁計畫，已經空軍總司令部於80年1月21日以（80)柳漓字第0108號函覆知在案。上訴人既無法擔保買賣雙方訂立契約所預定之蓋農舍之效用，則其瑕疵灼然明甚，上訴人自應負民法第324條（按應為第354條之誤）之瑕疵擔保責任。被上訴人主張依民法第359條之規定，表示解除契約，為法之所許。
因買入無法建造農舍之土地，等於買入無用處之土地，對其損害甚大，又因買受系爭土地之主要功用在建築農舍使用，百分之十不能使用，等於全部土地不能使用，故本件被上訴人解除契約，依其情形，並無顯失公平之可言」（最高法院80年度臺上字第1600號裁判參照）。
⒉本件被上訴人購買系爭2筆土地之目的在建築房屋，為兩
造所知悉，然系爭2筆土地因都市計畫土地使用分區為部分「第二○住○區○○○○○道路用地」，其中屬「第二種住宅區」之部分土地，合併檢討後建築基地未達到規定最小面積之寬度及深度，已不得單獨建築，而屬「道路用地」之部分土地，仍應受都市計畫法第51條規定不得為妨礙指定目的使用之限制，確有減損系爭土地通常效用、契約預定效用及客觀經濟價值之瑕疵存在，且被上訴人並無民法第355條免除上訴人瑕疵擔保責任之事由存在，均如前述，上訴人自應負民法第354條第1項物之瑕疵擔保責任甚明。則被上訴人當初買受系爭2筆土地之主要功用在建築房屋使用，然其卻買入無法單獨建築房屋之土地，甚至尚有部分之道路用地，其等同買入無用處之土地，對其損害自屬甚大，故被上訴人解除買賣契約，依其情形，並無顯失公平之可言，蓋解除契約後，對於上訴人而言，仍回復買賣前現狀，若有損害，亦非重大，是被上訴人主張依民法第359條之規定，表示解除契約，於法有據。
⒊上訴人雖又辯稱：系爭2筆土地之道路用地將來縱按市價
徵收，系爭2筆土地之價值並無減少，對被上訴人尚無損失，被上訴人於買受後逾1年始主張解除契約，顯失公平云云，惟查，系爭2筆土地於交付前，已因部分土地屬道路用地，致全部無法單獨建築房屋，亦喪失原有之通常效用，已如前述，縱其價值並無減少為真，但仍無法滿足被上訴人原先購地之目的，是如強令被上訴人買受系爭2筆土地，自屬不公平；再者，由前述被上訴人取得臺中市政府都市發展局101年9月24日使用分區證明書，發見系爭2筆土地之瑕疵後，隨即於101年10月9日向臺中市政府都市發展局查證，並於101年10月22日提起本件訴訟，及以102年1月2日民事準備狀送達各上訴人之時，作為其解除系爭2筆土地買賣契約之意思表示通知，可知被上訴人解除契約，亦無顯失公平可言。是權衡系爭2筆土地之瑕疵對被上訴人所生之損害與解除契約對上訴人所生之損害，應認被上訴人解除系爭契約並無顯失公平之情形。上訴人所辯，尚非可取。
㈣末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第267條之規定；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第259條第1款、第2款、第261條、第264條第1項本文分別定有明文。此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院85年度臺上字第2220號判決參照）。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第203條亦有明文。被上訴人既以系爭2筆土地有瑕疵為由，依民法第359條規定解除契約，依前開規定，兩造即負有回復原狀之義務，被上訴人固得請求上訴人返還已受領之系爭2筆土地價金，惟亦負有將系爭2筆土地所有權移轉登記，並返還占有予上訴人之回復原狀義務。查系爭413地號土地買賣價金共630萬元，被上訴人請求上訴人張楊淑娟、黃顯揚2人各自返還210萬元價金，及請求上訴人張宏銘、張芳菁2人各自返還105萬元價金，暨被上訴人請求上訴人賴貞富返還580萬元價金，並均自被上訴人將系爭2筆土地所有權移轉登記並返還上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬有據，法院自應為對待給付之判決。
㈤綜上所述，被上訴人依民法第359條、第259條規定，請求㈠
上訴人張楊淑娟等4人應於被上訴人將系爭413地號土地，塗銷101年4月24日設定普通地上權及最高限額抵押權之登記，並移轉登記及返還予上訴人張楊淑娟、黃顯揚、張宏銘、張芳菁共有時，上訴人張楊淑娟應給付被上訴人210萬元、上訴人黃顯揚應給付被上訴人210萬元、上訴人張宏銘應給付被上訴人105萬元、上訴人張芳菁應給付被上訴人105萬元，及均自被上訴人將上開土地所有權移轉登記並返還上訴人張楊淑娟等4人之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡上訴人賴貞富應於被上訴人將系爭417地號土地，塗銷101年4月24日設定普通地上權及最高限額抵押權之登記，並移轉登記及返還予上訴人賴貞富時，給付被上訴人580萬元，及自被上訴人將上開土地所有權移轉登記並返還上訴人賴貞富之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。是則，原審就上開應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又系爭413地號土地當初移轉登記予被上訴人，上訴人張楊淑娟、黃顯揚、張宏銘、張芳菁之移轉應有部分分別為1/3、1/3、1/6、1/6，此有土地增值稅繳款書四紙在卷可稽（見原審卷第31-34頁），被上訴人所負回復原狀義務，自應按此比例回復，原判決主文第1項漏未記載系爭413地號土地回復為上訴人張楊淑娟、黃顯揚、張宏銘、張芳菁共有時，其各自所有權應有部分之比例為何，尚有疏誤，爰更正如前揭主文第3項所示，併此敘明。
六、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第1項本文，判決如主文。
中華民國102年11月12日
民事第七庭審判長法官饒鴻鵬
法官李平勳法官楊國精以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官康孝慈中華民國102年11月13日