裁判字號：臺灣高雄地方法院108年訴字第956號民事判決
裁判日期：民國108年09月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決108年度訴字第956號原告 蔡麗敏 訴訟代理人 陳茂祥 被告 黃再發 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○○○號如附圖所示B棟廠房遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾萬貳仟元。
被告應自民國一百零八年十月一日起至返還第一項地上物止，按月給付原告新臺幣參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：伊於民國107年1月1日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將所有門牌號碼高雄市○○區○○路○段0000號B棟廠房（如附圖所示，下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期間自107年1月1日起至108年12月31日止共2年，每月租金新臺幣（下同）3萬元，每月1日匯入伊指定帳戶，被告並交付押租金6萬元。詎被告就107年
11、12月之租金遲至108年1月始給付，且自108年1月起即未交付租金，因被告積欠租金已達2個月之租額，伊乃於
108年5月5日提起本件訴訟請求被告遷讓返還房屋及給付積欠之租金，並向鈞院表示以第一次言詞辯論期日筆錄送達作為催告被告繳付積欠租金及終止租約之意思表示，即被告應於該筆錄送達翌日起2星期內向原告繳付積欠租金，若逾期仍未繳納，伊即逕予終止系爭租約，然被告屆期仍未繳納，是兩造間系爭租約已於108年9月22日終止，伊自得依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊自得依民法第179條規定，按兩造原約定之租金數額，請求被告自108年10月
1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元。為此，爰依系爭租約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告20萬2,000元。㈢被告應自108年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀做任何聲明或陳述。
四、得心證之理由㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又依系爭租約第13條約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物整理乾淨交還甲方，不得有任何要求。」。查，原告主張其為系爭房屋所有權人，與被告簽立系爭租約，每月租金3萬元，被告已繳付押租金6萬元，被告自108年1月1日起，均未繳納租金，原告寄發存證信函催告被告繳納租金，終止租約及遷讓房屋等情，業據其提出系爭租約、存證信函、房屋稅繳款書、原告存摺明細等件在卷可佐（見本院審訴卷第17至89頁），而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，參酌民事訴訟法第280條第3項前段之規定，應對原告之主張為自認。原告此部分主張之事實，堪信為真實。被告自108年1月1日起即未繳納租金，至提起本件訴訟即108年5月5日止，其遲付租金已達2期以上，經原告多次以存證信函限期催繳，被告仍未繳付，並向本院表示以第一次言詞辯論期日筆錄送達作為催告被告繳付積欠租金及終止租約之意思表示，即被告應於該筆錄送達翌日起2星期內向原告繳付積欠租金，若逾期仍未繳納即逕予終止系爭租約，然被告屆期即108年9月22日仍未繳納，故原告依民法第440條第1、2項規定終止契約，即屬正當，兩造間系爭租約已於108年9月22日終止，應堪認定。另被告自108年1月1日起至108年9月22日止至系爭租約終止日即108年9月22日止，共積欠租金為26萬2,000元（30
000×8又22/30＝262000），經扣除被告已給付之押租金抵充租金計算後，被告現尚積欠租金20萬6,000元（000000-00000＝202000）。故原告請求被告給付欠繳之租金合計20萬2,000元，即為可採。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
第1項定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，亦為同法第767條前段所明定。系爭租約既於108年9月22日合法終止，則被告自斯時起占有系爭房屋即無正當權源，而屬無權占有。原告請求被告遷讓返還系爭房地，自屬有理，應予准許。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。為民法第179條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。另所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。經查，被告係以每月3萬元之租金向原告承租使用系爭房屋，被告於108年9月22日系爭租約合法終止後，即屬無權占有系爭房屋，業經本院認定如前，則被告自108年9月22日起所受之使用利益，揆諸前揭說明，自得以系爭房屋原先之租金額即3萬元為計算之依據。否則，豈非謂非法占有者所應給付之對價，反較合法承租者所應給付者為低，顯非事理之平。故原告請求被告自108年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以3萬元計算相當於租金之不當利得，自屬有據。
五、綜上所述，本件原告主張系爭租約已合法終止，被告占有系爭房屋，無合法權源，應將系爭房屋遷讓返還，並應給付積欠租金20萬2,000元，及相當於租金之不當利得，應可採信。從而，原告依系爭租約、租賃、所有物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付租金20萬2,000元，暨請求被告自108年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元，均屬正當，應予准許。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國108年9月30日
民事第一庭法官何悅芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年9月30日
書記官李方云