宣 示 判 決 筆 錄 102年度板簡字第1723號
原 告 林顯穎
訴訟代理人 郭登富 律師
被 告 吉泰興 房屋仲介股份有限公司
法定代理人 陳福杉
被 告 廖柏清
上列當事人間102年度板簡字第1723號給付違約金等事件於中華
民國102年11月25日言詞辯論終結，102年12月11日下午1時
30分整，在本院板橋簡易庭第3法庭公開宣示判決出席職員如下
：
法 官 游婷麟
法院書記官 蔡斐雯
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文及其事實、理由之要領如下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣３０,８６７元，及自民國１０２年
１０月１５日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔１００分之２；餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法255條
第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明原係請求：「被
告應連帶給付原告新臺幣（下同）0000000元及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」
此有起訴狀在卷。嗣原告於民國（下同）102年11月11日具
狀減縮聲明為：「被告應連帶給付原告0000000元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
。」，是依首揭民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，
本院自應准許，核先敘明。
二、原告主張：
（一）緣被告吉泰興房屋仲介股份有限公司（下稱吉泰興公司）
於100年5月9日向原告承租位於新北市○○區○○路○
段000號房屋作為營業之用，並由被告廖柏清為連帶保證
人，該房屋租賃契約書並經鈞院所屬民間公證人 詹孟龍 公
證人予以公證作成公證書，合先敘明。
（二）查本件房屋租賃契約租期自100年6月1日起至102年5
月31日止，租金每月為10萬元，被告吉泰興公司本向原告
表示願意再續約承租，豈料卻突於102年5月15日向原告
不願再續租，故原告乃旋即於102年5月17日委請律師發
函通知被告吉泰興公司將於102年6月1日點交收回租賃
物，然被告吉泰興公司竟置之不理，並持續占用租賃物使
用，對於上開吉泰興公司占用租賃物未為返還之情形，原
告乃向鈞院民事執行處提出返還房屋之強制執行，該案並
定於102年9月6日為點交之強制執行。因上開被告吉泰
興公司於租期屆至後未為返還、拒絕搬遷之行為，已明顯
違反房屋租賃契約書之約定，且涉及違約金、租金等多項
債權之請求，原告雖曾委請律師發函要求被告吉泰興公司
與廖柏清支付款項，卻未獲置理，故乃提起
本件訴訟請求之。茲將請求之項目及金額臚列陳述如后:
1、租金316667萬元之請求:
本件房屋租賃契約書第3條已明定每月租金為10萬元整，
被告吉泰興公司之租約既已至102年5月31日屆期，故經
計算102年6月1日起至102年9月5日止(因102年9
月6日始為點交，故租金計算至9月5日止)之租金，共
為316,667元【計算式:102年6月1日至8月31日，每月
10萬元，3個月租金為30萬元；9月1日至5日，日租金
為3333.33元(000000÷30＝3333.33)，5日之租金為
00000(0000.33×5＝1666.65，以四捨五入計，為
16667)，總計租金為316,000(000000+16667＝316667)】
。
2、違約金1,616,699元之請求:
⑴依房屋租賃契約書第6條約定「乙方(指被告吉泰興公司
)於租期屆滿或契約終止時，應即日將租賃房屋按照原狀
搬空交還甲方(指原告)，不得藉詞推諉或主張任何權利
，如不即時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按日支付
日租金五倍之違約金至房屋遷讓完成之日止，乙方及連帶
保證人丙方(指被告廖柏清)，絕無異議。」
⑵本件房屋租賃契約書之違約金為日租金之五倍，依每月10
萬元之租金計算，日租金為3333.333元，故每日違約金為
16667元(計算式:100000÷30×5＝16666.66，採四捨
五入計為16667)；又契約租期至102年5月31日已屆期，
故自102年6月1日起計算至102年9月5日止(9月6日
始為點交，違約金計算至9月5日止)，共有97天，故違
約金共有1,616,699元(16667×97＝0000000)。
3、租賃稅金4萬元之請求:
依房屋租賃契約書第3條就租金方面雙方約定原告實收9萬
元，另1萬元係租賃稅金，由被告吉泰興公司代為繳納，
然因被告吉泰興公司僅繳付租賃稅金至101年12月；102年
1月至4月每月1萬元的租賃稅金共4萬元卻未為代繳，故原
告自得向被告請求該筆4萬元之租賃稅金實屬有據。
4、律師費、裁定費與執行費共140,200元之請求:
按依房屋租賃契約書第15條約定「乙方若有違約情事，致
損害甲方權益時，願無條件賠償甲方損害，如甲方因而涉
訟，其所繳納之訴訟費、律師費及相關費用，均由乙方負
擔之」。本件被告吉泰興因屆期未為搬遷，返還租賃物，
經原告委請律師向鈞院執行處為遷讓房屋之強制執行，原
告乃支付律師費6萬元與強制執行費19200元；又原告提
起本件民事訴訟，再支付律師費10萬元，共計上開原告就
執行案件與本件民事訴訟已支付金額為179,200元
(60000+19200+100000＝179200)，該部分均可依約向被
告請求之。
5、總計前開1至4項，原告請求之金額為0000000元
(000000＋0000000+50000+179200＝0000000)，惟因原告
先前已依房屋租賃契約第5條，於訂約時收受被告吉泰興
公司之40萬元作為押租金，且被告吉泰興另有10000元租
賃稅金之繳付，該部分經予扣除後，所餘金額為1,752,
566元(0000000-000000-00000＝0000000)，從而
本件原告請求之訴訟標的金額為1,752,566元。
（三）為此爰依兩造租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決：
被告應連帶給付原告0000000元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
並業據提出公證書暨房屋租賃契約書、律師函暨回執單、
台灣新北地方法院執行命令、被告二人之律師函暨回執單
、律師費用收據、執行費繳費收據、律師費用收據等件影
本各乙份為證。
（四）對於被告抗辯之陳述：
1、本件租賃契約無法續約，係因被告臨時反悔簽約所致，非
可歸責於原告。
查本件兩造之租賃契約於102年5月31日屆期，原告於
102年4月29日已曾電話詢問被告吉泰興公司是否要續約
，翌日被告公司秘書 蔡佳樺 小姐回覆表示要續約，原告乃
向其表示欲調高租金，當時蔡佳樺秘書表示要詢問負責人
才可確定，原告則表示近日將會回國，等回國再說。102
年5月6日原告已回國，故乃打電話予被告公司財務長游
士霆先生，明確表示要將原先租金10萬元調高至12萬元，
並簽約三年，因 游士霆 先生一直以來均代表被告公司與原
告洽談租約續約乙事，故當原告提出欲提高租金之表示時
，游士霆先生乃當場表示同意，並與原告約定於5月13日
至詹孟龍公證人處簽約，在確定被告願意續約並調整租金
後，原告乃依先前續約模式，以電話通知詹孟龍公證人的
秘書先將新的租賃契約作業好，以方便當日之簽約。豈料
5月13日當日，原告在友人陪同下前往詹孟龍公證人處時
，被告公司負責人陳福杉先生與財務長游士霆先生竟當場
反悔，不願續約，當下原告對於被告公司之舉動甚為震驚
，雖雙方當場進行協調，然仍無法達成共識。故由上所述
可知，被告公司早已知悉該系爭租賃契約會調高租金為12
萬元，且同意續約，卻於簽約當日臨時悔約，可見本件租
賃契約無法續約乃係可歸責於被告之事由所致，被告斷不
可將此責任歸咎於原告。再者，本租賃契約為定期租約，
在被告無法完成續租之情形下，租期屆至，即應搬遷，況
被告既自行反悔不願續租，焉能要求原告給予時間覓尋店
面搬遷，是其主張，實不合理。
2、本件被告之押租金40萬元，原告已於請求之金額中自動扣
抵，故無餘額應返還被告之理。
3、又者，被告雖表示已代繳租賃稅金至102年8月，並提出
扣繳稅額繳款書為證，然查:就一般常情推斷，兩造租約
至102年5月已屆期，在無續約之情況下，被告焉可能會
代繳租賃稅金至102年8月，故被告如此主張，實與常情
不符；再者，據房屋租賃契約書所載，租賃稅金為1萬元
整，惟今被告所提扣繳稅額繳款書中扣繳之稅額竟有
15500元、19900元、5500元之數目，此又與房屋租賃契
約書所載之金額不符；又縱如102年5月之扣繳稅額確實
為1萬元，然仍無法證明該筆稅額係繳付與原告之租賃稅
金有關，被告上開所提原證2(應為被證2之誤)之證物既
有上開諸多疑義，是其主張已代繳租賃稅金至102年8月
之論據，顯不足採。
4、本件兩造係就租金與租期已達成合意，方會前往公證人處
欲再為續約。
查本件被告吉泰興公司對於雙方至公證人處無法簽約之事
由，先前於102年10月15日答辯狀中曾述「…至詹孟龍公
證人處簽立契約，豈料原告欲調高租金達2.5成致雙方無
法達成協議」，然至102年11月6日答辯狀中已變更為「
…我方無法長期負擔，故提出續約至年底，原告回應須持
續至少一年」，可見，被告已將無法簽約事由由租金爭議
改稱為租期爭議，惟不論被告答辯是租金爭議或租期爭議
，其所述均非實情。蓋本件原告於租賃期限屆至(即102
年5月31日)前，已於102年4月29日電話詢問被告吉泰
興公司是否要續約，翌日被告公司秘書蔡佳樺小姐回覆表
示要續約，原告乃向其表示欲調高租金，當時蔡佳樺秘書
表示要詢問負責人才可確定，原告則表示近日將會回國，
等回國再說。102年5月6日原告已回國，故乃打電話予
被告公司財務長游士霆先生，明確表示要將原先租金10萬
元調高至12萬元，並簽約三年，因游士霆先生一直以來均
代表被告公司與原告洽談租約續約乙事，故當原告提出欲
提高租金之表示時，游士霆先生乃當場表示同意，並與原
告約定於5月13日至詹孟龍公證人處簽約，在確定被告願
意續約並調整租金後，原告乃依先前續約模式，以電話通
知詹孟龍公證人的秘書先將新的租賃契約作業好，以方便
當日之簽約。豈料5月13日當日，原告在友人任職台灣高
等法院 林銓正 先生陪同下前往詹孟龍公證人處時，被告公
司負責人陳福杉先生與財務長游士霆先生竟當場反悔，不
願續約，當下原告對於被告公司之舉動甚為震驚，雖雙方
當場進行協調，然仍無法達成共識。故此可知，原告與被
告公司早已就續租之租金及租期均達成共識之情形下，方
會約好於5月13日前往公證人處簽約，倘租賃契約尚未達
成協議，則原告何以在5月13日前往公證人處，並在此之
前先請公證人助理，修改租金與租期，且言明其中12000
元為租賃所得、另2400元為健保補充費，以方便5月13日
當日之簽約，此點詹孟龍公證人處亦有案可察。顯見，被
告於102年10月15日及102年11月6日兩份答辯狀所述對
於租金、租期無法事先得知云云，乃係卸責之詞，均不可
採。
5、綜合被告102年11月6日民事答辯狀附件1與102年10月
15日民事答辯狀原證2(實應為被證2之誤)之財政部臺灣
省北區國稅局各類所得扣繳稅額繳款書，原告表示意見如
下:
⑴本件兩造租期屆至日為102年5月，故被告所提102年6
、7、8三月之租賃稅額繳付，不應認列。
⑵再者，據租賃契約書所載，租賃稅金為1萬元整，故102
年1至5月中，扣繳稅額非屬1萬元者且並無記載租賃所
在地(新北市○○區○○路○段000號)者，亦應排除，
不予認列。
⑶關於所得所屬102年5月、載有扣繳地址新北市○○區○
○路○段000號、租賃稅金10000元之稅額繳款書，原告
承認被告吉泰興有該筆10000元租賃稅金之繳付，故原告
縮減訴訟標的1萬元整，從而，本件原訴訟標的金額為
1,762,566元經縮減10000元後，該訴訟標的金額已變更
為1,752,566元。
三、被告則以：
（一）被告於102年答辦書原證2之各類所得扣繳稅額繳款書，所
得所屬8月扣繳稅額有誤，增加租稅金600元，正確為5月
租賃稅15500元、6月租賃稅15500元、7月租賃稅15500元
、8月租賃稅20500元。
（二）被告於95年4月1日至97年5月31日承租原告位於新北市○
○區○○路0段000號房地，租金88889元；於97年5月23日
續租，租期至100年5月31日，並調漲租金為100000元，漲
幅1.2成，被告因顧及穩定營業亦只能接受，原告於100年
5月9日與被告再度續約，並強力要求由原告撰寫房屋租賃
契約書內容，並於公證處公證，內容除押金需再增加20萬
元，押金金額共計40萬元為租金4個月，惟原告於102年
5月租約將屆日對被告提起調高租金為125000元漲幅達2.5
成，被告迫於無奈只好接受，因被告無法長期負擔，故提
出續約至年底，原告回應須續約至少一年，未租滿一年依
合約罰款二個月租金，否則就必須於102年5月31日前搬遷
，原告至始對予被告加重應負之責任，無任何可商議餘地
，被告亦無法預見原告調漲租金之情事，況事先無法得知
。
（三）又被告員工達70人，豈能無視員工之處境，只因不再接受
不平等條款及無可異議的調漲房租，公司於合約及員工之
間兩難，幾度向原告商議短期租約，皆獲漠視。
（四）代繳租賃稅因公司稅籍資料，合併申報所承租之租賃稅，
年終分別開立綜合所得稅單予各屋主，各屋主均簽有房屋
付款明細表可供對照，並非無所本。
（五）事實背景如下：
1、查本件新北市○○區○○路○段000號全棟，包含頂樓鐵
皮遮棚（下稱系爭房屋）之租金，原告每逢2年租期屆滿
必調整租金、押租金；自民國（下同）97年5月31日屆滿
時，原租金為88,889元，然原告表明如欲繼續承租必須以
10萬元之租金辦理續租，漲幅高達112%，被告吉泰興公司
為考量公司商譽、客戶利益、穩定經營、公司加盟條件等
因素，且已陸續投資裝潢系爭房屋上百萬元費用，故不得
不同意原告所開條件，故於97年5月23日按原告意思簽訂
租賃契約，並應原告要求辦理租約公證。詎料，原告於
100年5月31日租約再次到期時，又要求重新簽訂契約並
公證，並從原本約定押租金2個月增加至4個月即為40萬
元，方同意續約，被告吉泰興公司係再次考量各方因素，
不得不同意原告所開之條件，遂於100年5月9日與原告
簽訂第三次為期2年之租賃契約。
2、自95年至102年間共計長達8年餘，被告吉泰興公司皆持
續向原告承租，並按習慣於每逢簽約完畢即給予原告一年
整租金費用之支票與押租金，未曾拖延租金給付，並妥善
維護系爭房屋，不料，原告卻不顧以往情分，在102年5
月本件系爭租約屆滿前，告知欲調整租金為每月12萬5仟
元，漲幅高達125%，且毫無轉圜餘地，讓被告吉泰興公司
措手不及，然被告吉泰興公司在眾多考量下仍表示續租，
並隨即向原告表達待公司內部研議後，會給予答覆。
（六）原告於民事起訴狀稱「被告吉泰興公司本向原告表示意願
續約，卻於102年5月15日向原告不願續租，……」云云
，然被告吉泰興公司並無不願續租系爭房屋，原告說辭實
與事實相違背：
1、經查，被告吉泰興公司於102年5月租約屆滿，始得知原
告欲調漲租金125%即為12萬5仟元，嗣經被告公司內部研
議，便旋即向原告回覆願續租，然因無法長期承擔每月12
萬5仟元整租金費用，便提出調整租期之請求，延長7個
月租期，續租至102年12月31日止，一方面要給被告吉泰
興公司時間另覓他處承租，且被告吉泰興公司亦保證會替
原告找尋適宜人選來承租系爭房屋，並開出多項退讓條件
，滿懷誠意與原告協商，然原告聽聞後卻不予領情、不留
情面，執意調漲租金與逼迫被告吉泰興公司必須簽滿一年
約。
2、因兩造所開條件係有差距，故爾後雙方仍持續針對續租事
宜協商，被告吉泰興公司亦訴請新北市鶯歌區調解委員會
以102年度民調字第125號分別定於102年5月30日、同
年6月24日開調解會，希冀取得彼我均滿意結論，然被
告卻置之不理，使調解破局，此觀被證一（此之前誤寫為
原證一）。是故，原告稱被告吉泰興公司突向原告表達不
願續租等語，實與事實不符。
3、再者，被告吉泰興公司仍依原租賃契約規定自102年6月
1日始至102年8月31日止，按月繳納新北市○○區○○
路○段000號之房屋租賃所得稅，固定支付1萬元，更足
證被告吉泰興公司仍念及雙方深厚情誼，誠心誠意懇請原
告給予續租，避免雙方損害產生。是以，被告吉泰興公司
並無不願續租，原告所述，實屬有誤。
（七）原告稱被告吉泰興公司於租期屆滿後，不願返還、拒絕搬
遷之行為，顯違反租賃契約書約定云云，被告吉泰興公司
答辯如下：
1、被告吉泰興公司長年來均按時與原告更新契約，亦照原告
意思遵辦諸多條件，本以為雙方均有默契，按往年辦理續
租，詎料，原告卻於租期屆滿前，方告知欲調漲租金，漲
幅為125%，致被告吉泰興公司始料未及，為能續承租系爭
房屋便持續與原告協商，甚至於102年6月底仍訂調解期
日，已如前述，茲不贅言。
2、而被告吉泰興公司非如自然人般可姿意於一個月內又無預
警狀況下搬遷，被告吉泰興公司乃係不動產仲介公司，旗
下具有70位餘在職員工、擁有眾多往來客戶、以及進行中
交易之標的，又依住商不動產之加盟內規，係有區域限制
，規定各據點間須達800公尺以上距離，方得營業。因被
告吉泰興公司係設址於板橋區商業地帶，其左右定點均已
有其餘分店存在，倘搬離系爭房屋之位置僅能就範圍10公
尺內來重開營業店面，否不得搬遷，條件十分嚴苛。是故
，被告吉泰興公司欲覓得新營業地點並非短時間即可完成
，尚須考量員工、客戶、加盟內規、搬動添置新舊耗材、
辦公用品、重新裝潢內部、拆除系爭房屋裝潢、安置軟硬
體設備、更換對外營業地址文件等各種因素。另方面，實
因雙方尚處協商續租事宜，就續約關係係處模糊地帶，故
被告吉泰興公司並非有不願或拒絕搬遷之行為，實有不得
已之理由存在，望鈞院明察。
（八）針對原告請求之金額，被告吉泰興公司均答辯之：
1、依系爭契約第三條規定「租金每月新台幣：壹拾萬元整（
收款付據)，乙方（即被告吉泰興公司）不得藉以任何理
由拖延或拒絕（電費及水費另計）。（甲方（即原告林顯
穎）實收玖萬元整，另壹萬元整係租賃稅金，由乙方代為
繳納）。」故雙方雖約定每月租金係為10萬元整，然原告
實收房租僅9萬元，剩餘1萬元係由被告吉泰興公司替原
告繳納系爭房屋租賃稅金，縱使原告應有租金費用之收取
，亦依實收9萬元論之而非10萬元，否有重複得利之嫌，
是故原告以每月租金10萬元計算，實容有誤。
2、另原告稱「…雙方約定原告實收9萬元，另1萬元系租賃
稅金，由被告吉泰興公司代為繳納，然因被告吉泰興公司
僅繳付租賃稅金至101年12月；102年1月至5月每月1
萬元的租賃稅金共5萬元卻未為代繳，…」云云，然原告
所言並不實在，被告吉泰興公司均固定按時繳交房屋租賃
稅金１萬元整，甚至102年度已繳納稅金至9月份，此有
被證二（此之前誤寫為原證二）可稽，故否認原告稱已代
繳稅金費用之請求。
3、據系爭契約第十五條規定「乙方若有違約情事，致損害甲
方權益時，願無條件賠償甲方損害，如甲方因而涉訟，其
所繳納之訴訟費、律師費及相關費用，均由乙方負擔之。
」故而原告稱被告吉泰興公司應給付強制執行費、律師費
等共計179,200元云云，然契約係約定倘有損害原告之權
益亦導致原告損害之產生，原告因而涉及訴訟則由被告吉
泰興公司負擔之，故原告應舉證證明所產生之受有損害為
何，並從中負有因果關係且涉及訴訟而產生訴訟費用、律
師費用，才須由被告吉泰興公司負擔之，否應由原告自行
承擔。
（八）據原告於民事起訴狀所請求之違約金，顯屬過高，被告吉
泰興公司懇請鈞院酌減之，陳述如下：
1、據原告於民事起訴狀所稱，依系爭契約第六條規定，該約
定違約金為日租金之五倍，則自102年6月1日起計算至
同年9月5日止，共計97天，故違約金共有1,616,699元
云云。
2、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即
得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給
付後始得核減之限制。又此項核減，法院得依職權為之，
亦得由債務人訴請法院核減。至於是否相當，即須依一般
客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟
酌之標準。（最高法院79年度台上字第1612號判例、79年
度台上字第1915號判例意旨參照）、「約定之違約金額過
高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。
故當事人約定契約不履行之違約金如屬過高，法院即得依
一般客觀事實、社會經驗狀況及當事人所受損害情形，以
『職權』減至相當之數額，而無待於當事人之主張。」（
最高法院86年度台上字第285號裁判參照），又最高法院
87年度台上字第2563號判決更具體指出，倘違約金係屬懲
罰性質，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受
損害情形，為酌定標準；為屬損害賠償約定之性質，則應
依當事人實際上所受損害為標準，酌予核減。
3、是以，系爭契約雖有約定違約金事宜，然此所約定違約金
數額顯屬過高。依原告計算方式，原每日租金為3,333.33
元（被告否認，應為3,000元），現請求數額為1萬
6,667元（被告否認，應為15,000元），自102年6月1
日至9月5日止之3個月違約金，則共計為161萬6,699
元，實已超出一整年租金120萬元，並高達1.5倍，且所
請求租期僅一年之四分之一即為3個月，顯不合比例原則
，亦違背一般客觀事實與社會經濟狀況。又如前所述，原
告欲調漲租金為12萬5仟元，係已超出原約定數額之四分
之一，且於租期屆滿始通知被告吉泰興公司，態度強硬，
不願延長租期至年底或給予被告吉泰興公司緩衝時間以覓
尋他處，致被告吉泰興公司處於嚴苛困境中而措手不及，
其所受損失、所失利益均影響甚鉅，原告種種之作為係存
有不合情理之處，故造成現今局面並非僅可歸責於被告吉
泰興公司，故縱有違約亦非被告一方所生。況且，原告具
有被告吉泰興公司所有之押租金4個月即為40萬元，至今
尚未返還，倘按原告計算方式，扣除102年6月1日至9
月5日止租金費用（計算式：90,000*3+3,000*5=270,
000+15,000=285,000元），原告亦尚存115,000元之押租
金未返還，又被告吉泰興公司已按月固定替原告繳納房屋
租賃稅金1萬元至102年8月底止，綜觀而言，原告實際
上並無損害產生，不應請求違約金。
4、退步言之，倘鈞院認原告得以請求違約金，則懇請鈞院考
量上開所述、一般客觀事實、社會經濟狀況、被告吉泰興
公司所受影響甚鉅，以及衡量原告是否存有實際上受有損
害之情況等，准予酌減原告所請求之違約金數額，方為合
理。
等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴
訟費用由被告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免
為假執行。
三、原告主張之事實業據提出102年5月9日公證書暨房屋租賃契
約書、律師函暨回執單、台灣新北地方法院執行命令、被告
二人之律師函暨回執單、律師費用收據、執行費繳費收據、
律師費用收據等件影本各乙份為證。被告不否認有承租系爭
房屋，惟以前詞置辯，是本件所應審酌者為原告之請求是否
有理由？
（一）原告主張被告承租系爭房屋之事實業據其提出100年5月9
日公證書暨房屋租賃契約書為證。被告不否認有承租系爭
房屋及租約為真正，勘信原告主張租期自100年6月1日起
至102年5月31日止，租金每月為10萬元，及被告稱押金為
40萬元為真。
（二）原告請求102年6月1日起至102年9月5日止之租金316,667
元有無理由?
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民
法第450條第1著有規定。查本件原告與被告簽訂之租賃契
約第2條約定﹕租賃期限經雙方洽定為2年，即自100年6月
1日起至102年5月31日止，有上開租賃契約影本可佐，則
應認原告與被告間簽訂之系爭租賃契約已於102年5月31日
因期限屆滿而消滅，且雙方間未續行訂立新租約，原告與
被告間之租賃契約即已消滅，原告亦自承被告之租約已至
102年5月31日屆期，雖被告自102年9月6日經本院以102年
度司執字第56994號執行點交後始將系爭房屋返還原告，
於同年6月1日起至102年9月5日被告並無占有系爭房屋之
合法權源，然原告本於已消滅之租賃關係向被告請求該期
間之租金自屬無據，應予駁回。
（三）原告請求違約金1,616,699元有無理由?
查「乙方於租期屆滿或契約終止時，應即日將租賃房屋按
照原狀搬空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如
不即時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按日支付日租
金五倍之違約金至租賃房屋遷讓完成之日止，乙方及連帶
保證人丙方，絕無異議。」系爭租約第6條雖有明定。
惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條亦有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人
履行租賃債務，故租賃關係消盛後，承租人如有欠租或其
他債務不履行時，其所交付之押租金，當然發生抵充之效
力，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照。
原告主張被告於租期屆滿後仍繼續使用收益系爭房屋，拒
絕遷讓返還原告另被告應自100年6月1日起應按日賠償原
告相當於未收租金3,333元計算之五倍損害金即16,667元
迄至被告交屋之日止云云。經查：被告於租期屆滿後未即
時遷讓交還系爭房屋，原告自得請求被告自租期屆滿之翌
日（即102年6月1日）起迄遷讓返還系爭房屋之日止，按
日賠償違約金。至其數額，上開以租金5倍按日計算之違
約金即16,667元，是否顯然過高，審酌本件兩造之月租金
為10萬元，而原告未能即時收回房屋之損害，亦僅相當
於租金之損害，上開以租金10萬元之5倍按日計算之違約
金即16,667元，顯然過高而未盡合理，爰酌減為以每月租
金10萬元之1.3倍之違約金為適當。是原告請求被告應自
102年6月1日起至同年9月5日止，按月給付原告13萬元共
計411667元【計算式：13萬×3月又5日=411667】。至於
原告雖稱本件被告之押租金40萬元，原告已於請求之金額
中自動扣抵，故無餘額應返還被告之理云云。惟查原告並
未主張或舉証係扣除何時之租金，是原告之主張自難採信
。因此，本件經扣抵被告於簽約時所擔負之40萬元押租金
【000000－000000＝11667】後，原告向被告請求給付
11667元有理由，逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。
（四）原告租賃稅金4萬元之請求有無理由?
按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告雖
主張被告吉泰興公司僅繳付租賃稅金至101年12月，除承
認102年5月係由被告代繳租賃稅金外，102年1月至4月每
月1萬元的租賃稅金共4萬元卻未為代繳，故原告得向被告
請求該筆4萬元之租賃稅金云云，然為被告所否認，並提
出各1份佐證，該金額均為15000元，被告亦陳明係二筆房
屋之扣繳稅款各為1萬元及5000元，且被告亦提出102年5
月之扣繳稅款繳款書分別為1萬元及5000元為証；而原告
亦自承102年5月被告已代為扣繳1萬元，勘信被告之102年
1月、2月、3月、4月之財政部臺灣省北區國稅局各類所
得扣繳稅額繳款書102年1月、2月、3月、4月之財政部臺
灣省北區國稅局各類所得扣繳稅額繳款書之扣繳稅額1萬
元，係包含原告之1萬元在內為可採。原告雖就此主張扣
繳之稅額與房屋契約書所載金額不符，且所繳稅額無法證
明與原告之租賃稅金有關，然依舉證責任分配原則，原告
應就此有利於己之事實負舉證責任。惟原告就此未能提出
任何舉證以實其說，原告就此部分之主張應無理由。
（五）原告律師費、裁定費與執行費共，179200元之請求有無理
由?
按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，
該部分約定無效，為民法第247條之1第2款所明定。
所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款
，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其
情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務
，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。
此有最高法院94年度台上字第2340號判決可資參照。復按
我國民事訴訟法並非採取律師訴訟主義，當事人所支出之
律師費用，須當事人確有不能自為訴訟行為，必須委任他
人代理之情形，所支出之代理人費用，為伸張權利或防禦
上所必要者，始得認為訴訟費用之一種，於必要限度令敗
訴之人賠償。此有司法院院字第205號解釋可資參照。
經查，本件原告主張被告應給付律師費、裁定費與執行費
共179,200元，無非以系爭租約第15條為其論述之依據，
就執行費19,200元部分，固為其主張權利之依據或利用法
定程序所必要支出之規費及程序費用，應屬有據；惟就律
師費16萬元部分，約定當乙方（即被告）若有違約情事時
，致損害甲方（即原告）之權益時，願無條件賠償甲方損
害，如甲方因而涉訟，其所繳納之律師費用，均由乙方負
擔，然依前揭解釋，在非採律師訴訟主義之民事訴訟制度
下，律師費用非屬必須之訴訟費用，如此約定要求他造負
擔律師費用是否合理已屬可議，且兩造間並未有約定當原
告違約時，如何賠償被告等情事，足見此項約定顯失公平
，核其約定性質與上開要件相符，自應認為該約定無效。
至於原告本件之訴訟費用，則於本案判決時自依法為訴訟
費用之分擔之裁判，原告自無庸於本件另為請求。是原告
請求被告給付執行費19200元之請求為有理由，逾此部分
之請求即屬無據，應予駁回。
四、從而，原告本於租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告
連帶應給付原告30867元(11667+19200)及自102年10月15
日(起訴狀繕本送達翌日)起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部份之請求為無理
由，應予駁回。經核原告勝訴部分，所命被告給付之金額未
逾50萬元，應依職權宣告假執行；並酌定相當之擔保金額為
免假執行之宣告。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，
經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項判決
如主文。
中華民國102年12月11日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官蔡斐雯
法官游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年12月11日
書記官蔡斐雯