裁判字號：臺灣桃園地方法院88年訴字第835號民事判決
裁判日期：民國89年11月13日
裁判案由：返還不當得利
臺灣桃園地方法院民事判決八十八年度訴字第八三五號
原告乙○○兼訴訟理人甲○○被告丙○○
丁○○辰○○寅○○壬○○癸○○子○○卯○○丑○○右九人共同訴訟代理人 邱秀珠 律師複代理人 溫俊富 律師被告己○○
戊○○右二人共同訴訟代理人庚○○被告辛○○右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告如附表所示之金額及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及願供華南銀行中壢分行一年期可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：緣原告甲○○於民國（下同）七十九年一月二十四日，委託辰○○以每坪高達新台幣（下同）六十萬元之價格，代購訴外人 詹勳 能所有坐落桃園縣中壢市○○段興南小段二二七之三六等十二筆地號，應有部分各為四四二八分之一七四，另原告乙○○則另行購買同段二二七之九三、之七五二、之七五四、之七四三、之九四及之七五五七筆地號土地，應有部分為全部，業已經登記完畢，並均按期繳交應納之地價稅。惟上開原告購買之土地位於中壢市繁榮市中○○○區○○○○○段二二七之三八二至三八九及二二七之九三、九四、之七四三及之七五二至七五五等十五筆土地（下稱系爭土地）為被告丙○○等十二人長期無權佔用外，並分別出租每月坐收不當租金利益，雖經原告履次催告其將該土地返還，被告均置之不理，使原告遭受鉅大損失，爰依土地法一百零五條準用土地法九十七條規定計算之金額，請求如訴之聲明。
三、對被告抗辯之陳述：
（一） 詹勳能 之所有權係向訴外人 邱創朋 所購買，而拆遷、拓寬道路等事，亦應是於邱創朋為所有人之時間所為，或被告等與邱創朋間有對價補償之情事，否則怎會無條件讓其受領補償費呢，此非原告所能知悉，況均與原告無涉。
（二）次按 鍾萬榮 等六人之所謂合法建物，其合法性亦堪慮，蓋系爭土地為國有財產局所代管 林春成 所有之地上權遺產，係為第一順位之主登記欄上，而林春成已於三十九年十月十二日死亡，何以鍾萬榮等六人能於五十二年、六十五年取得土地使用並登記所有權呢，其是否另涉偽造文書之嫌亦有可能。
（三）另原告所有大同路十八號房屋及所佔用土地，係向 陳文龍 、 陳秀琴 二人所購買，其與被告等所佔用之部份，有相互抵銷之意，然原告所請求購自詹勳能及國有財產局之部份並不包括在內。
（四）又原告係系爭土地之第三人，被告等與前所有共有人之關係與原告無關。原告自七十九年元月購得土地迄今，光是購地之銀行利息即達千萬元之鉅，而十年間所繳地價稅亦近一百五十萬元之多，原告損失不可謂不大，而被告等每年坐收數百萬租金收益，實無公平正義可言，被告等應賠償原告所受損失。
四、證據：提出土地買賣契約書、地價謄本、地籍圖、建物登記簿謄本、土地登記簿、民事裁定各乙件（以上皆影本）等為證。
乙、被告己○○、戊○○方面：被告己○○、戊○○未於最後言詞辯論期日到場，據其前期日所為之聲明及陳述如左：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：被告所佔用之土地願意還給原告。
丙、被告辛○○方面：被告辛○○未於言詞辯論期日到場，據其提出書狀所為之聲明及陳述如左：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：系爭土地上門牌號碼中壢市○○路○○號房屋之後段部份之建築為被告辛○○依法登記取得地上權之房屋，被告並無土地所有權，惟被告並無出租房地之事實，故原告主張土也出租獲不當得與被告辛○○無關，原告甲○○取得坐落中壢市○○○段二二七之三六等十二筆地號土地，各共有人均有公認使用部份，各自使用處分，至同段二二七之九三等七筆土地係屬畸零地號長久以來為公用共同騎樓道路，供公眾使用，當無出租收益之事實。
丁、其餘被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告係以其向訴外人詹勳能購買土地應有部分為其請求權之基礎，然查詹勳能原亦有房屋在系爭土地上，後因馬路拓寬，該土地被徵收，其上建物被拆除，詹勳能就土地及建物已向政府領取土地徵收補償費及建物拆除補償費，在共有土地總面積減少之狀況下，其土地應有部分應依比例移轉予土地共有人，詎未移轉而轉售予原告甲○○，再由原告向被告請求不當得利，殊非誠信。
（二）被告鍾萬榮寅○○之門牌中壢市○○路○○號建物及被告丙○○之大同路十號均已取得使用執照，被告卯○○、丑○○之大同路二二號建物及被告壬○○之大同路十六號建物則均已辦理建物所有權第一次登記，是各該建物乃係經全體共有人同意使用土地，應屬明確，自非不當得之情形。
（三）事實上系爭土地雖為共有人全體共有，惟數十年來均有默契即所謂默示之意思表示，由各共有人各占有相當於一個店面之土地於其上建物，故各該共有人使用土地建屋，實係經全體共有人同意，並非不當得利，其中被告辰○○、丙○○、寅○○、壬○○、卯○○、丑○○等六人尚得全體共有人同意建造房屋，辦理所有權第一次登記，是共有人間雖未書立分管契約，惟共有人間已有默示意思表示之分管契約存在，而原告甲○○為便於合建，於向陳文龍、陳秀琴買受爭土地應有部份時，亦同時買受共有人陳文龍、陳秀琴所有門牌中壢市○○路○○號之建物，原告當時已知悉各共有人占有土地之情形，是其買受土地時，已知悉共有人分管之狀態。
三、證據：提出建築改良物所有權影本三件、使用執照二件、最高法院判決意旨乙件（以上皆影本）等為證。
戊、本院依聲請向桃園縣政府工務局函查土地若係共有，欲申請使用及建築執照，是否須其他全體共有人之同意，並依職權會同桃園縣中壢地政事務所土地測量員至現場勘驗測量。
理由
一、本件被告辛○○、己○○、戊○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張原告甲○○於七十九年一月二十四日，委託辰○○以每坪高達六十萬元之價格，代購詹勳能所有坐落桃園縣中壢市○○段興南小段二二七之三六等十二筆地號，應有部分各為四四二八分之一七四，另一原告乙○○則另行購買同段二二七之九三、之七五二、之七五四、之七四三、之九四及之七五五七筆地號土地，應有部分各為全部，業已經登記完畢，並均按期繳交應納之地價稅。惟上開原告購買之土地位於中壢市繁榮市中○○○區○○○○○段二二七之三八二至三八九及二二七之九三、九四、之七四三及之七五二至七五五等十五筆土地為被告丙○○等十二人長期無權佔用外，並分別出租每月坐收不當租金利益，雖經原告履次催告其將該土地返還，被告均置之不理，使原告遭受鉅大損失，爰依土地法一百零五條準用土地法九十七條規定計算之金額，請求被告等依系爭土地五年內申報地價之百分之十，給付原告二人被告占用系爭土地近五年所受之不當得利並加計法定遲延利息。被告己○○、戊○○抗辯其所佔用之土地願意還給原告；又被告辛○○抗辯系爭土地上門牌號碼中壢市○○路○○號房屋之後段部份之建築為被告辛○○依法登記取得地上權之房屋，被告並無土地所有權，惟被告並無出租房地之事實，故原告主張土也出租獲不當得與被告辛○○無關，原告取得坐落中壢市○○○段二二七之三六等十二筆地號土地，各共有人均有公認使用部份，各自使用處分，至同段二二七之九三等七筆土地係屬畸零地號長久以來為公用共同騎樓道路，供公眾使用，當無出租收益之事實；其餘被告則以詹勳能原亦有房屋在系爭土地上，後因馬路拓寬，該土地被徵收，其上建物被拆除，詹勳能就土地及建物已向政府領取土地徵收補償費及建物拆除補償費，另訴外人鍾萬榮、寅○○之門牌中壢市○○路○○號建物及被告丙○○之大同路十號均已取得使用執照，被告卯○○、丑○○之大同路二二號建物及被告壬○○之大同路十六號建物則均已辦理建物所有權第一次登記，是各該建物乃係經全體共有人同意使用土地，應屬明確，事實上系爭土地數十年來均有默契即所謂默示之意思表示，由各共有人各占有相當於一個店面之土地於其上建物，是共有人間雖未書立分管契約，惟共有人間已有默示意思表示之分管契約存在，而原告甲○○為便於合建，於向陳文龍、陳秀琴買受爭土地應有部份時，亦同時買受共有人陳文龍、陳秀琴所有門牌中壢市○○路○○號之建物，原告當時已知悉各共有人占有土地之情形，是其買受土地時，已知悉共有人分管之狀態等語，資為抗辯。
三、原告主張原告甲○○於七十九年一月二十四日，委託辰○○以每坪高達六十萬元之價格，代購詹勳能所有坐落桃園縣中壢市○○段興南小段二二七之三六等十二筆地號，應有部分各為四四二八分之一七四，另原告乙○○則另行購買同段二二七之九三、之七五二、之七五四、之七四三、之九四及之七五五七筆地號土地，應有部分為全部，業已經登記完畢，惟上開原告購買之土地位於中壢市市中心商業區，其中系爭十五筆土地為被告丙○○等十二人佔有使用之之事實，固據其提出與所述相符之土地買賣契約書、地價謄本、地籍圖、建物登記簿謄本、土地登記簿影本各乙份等為證，並為被告等所不爭執，且經本院履勘現場並囑託測量屬實，製有勘驗筆錄，且有桃園縣中壢地政事務所土地複丈成果圖附卷可按，自堪信為真實，被告則抗辯訴外人鍾萬榮、寅○○之門牌中壢市○○路○○號建物及被告丙○○之大同路十號均已取得使用執照，被告卯○○、丑○○之大同路二二號建物及被告壬○○之大同路十六號建物則均已辦理建物所有權第一次登記，是各該建物乃係經全體共有人同意使用土地，且事實上系爭土地數十年來均有默契即所謂默示之意思表示，由各共有人各占有相當於一個店面之土地於其上建物，是共有人間雖未書立分管契約，惟共有人間已有默示意思表示之分管契約存在等情，亦據其提出建築改良物所有權影本三件、使用執照二件等物為證。故本件主要爭點乃系爭土地原始共有人間有無分管之事實，茲論述如下：
四、按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占有收益，需徵得他共有人同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部占有收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占有部分，然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言，最高法院八十七年度台上字第一三五九號判決參照，又按共有物之分管約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用收益，各自占有之土地，未予干涉，即非不得認有默示分管契約之存在，最高法院八十三年度台上字第一三七七號判決可資參照。查本件被告抗辯伊等亦為系爭土地共有人之一，伊等於六十五至六十七年間建屋居住時，依建築法規已經當時全體共有人同意，申請建造執照、申辦建物第一次保存登記，業據被告提出建築改良物所有權狀影本三件、使用執照二件為證，並經本院依聲請向桃園縣政府公務局函查土地若係共有，欲申請使用及建築執照，是否須其他全體共有人之同意，函覆稱依內政部六十四年四月七日台內營字第六二六七八一號函示：「關於共有土地，是否得就其持分範圍內，申請建築執照一案，按共有之土地，如非基於共同關係而共有，各共有人得自由處分其應有部分，固為民法第八一九條第一項所明定；但如為共有人以共有物為處分變更，或設定負擔之標的，則非僅為共有物之應有部分，依同法第二項自應得共有人全體之同意。於他人土地上起造建築物，同法第八三二條係屬地上權設定，此為土地設定負擔行為之一，依同法第八一九條第二項非經共有人全體同意不得為之。」有該局八十九年八月二十一日桃縣工建（戊）字第六二四五號函文可憑，足證被告辰○○、丙○○、寅○○、壬○○、卯○○、丑○○等於系爭土地上建築房屋，已經當時其他共有權人全體之同意。原告雖主張有未經部分共有權人同意之偽造文書嫌疑云云，惟並未具體指明有何偽造文書情事，況被告等所提出土地使用權同意書既經主管機關審核，並發給建築改良物所有權狀，於無他反證情形下，應推定其上所記載內容，審核程序所應具備之文件資料均為真正。至原告主張上開地段二二七之三六、二二七之三七九、二二七之四一八地號土地上尚有地上權人林春成，其並建有建號九一地號房屋一棟，然其已於三十九年十月十二日死亡，被告等申請建築使用執照文件中並無林春成出具之土地使用同意書，顯見係被告刻意隱瞞致主管機關未查而生錯誤云云，惟按共有物之處分、變更或設定負擔，應得共有人全體同意，民法第八百十九條第二項定有明文，訴外人林春成僅為地上權人，共有物之處分、管理依法無須得地上權人同意，被告等於系爭土地上建築房屋縱確未經地上權人林春成之同意，亦無礙於其已經全體共有人全體同意之事實。次查，被告丙○○、辰○○、寅○○、壬○○等乃相繼於六十二年至六十四年間於系爭土地上建築房屋，被告丁○○較其他被告更早時間即於系爭土地上建築房屋居住嗣才改建，並為原告所不爭執。被告等各自於系爭土地上特定部分建屋居住迄今，既為長期存在之事實，且從無人爭執、干涉被告等房屋之合法性，對各自管理占有部分互相容忍，迄今已有三十餘載，揆諸前揭判決意旨，應認本件被告等與他共有人間就共有物之使用、收益或管理方法已達成默示分管契約之合意，況原告甲○○於向陳文龍、陳秀琴買受爭土地應有部份時，亦同時買受共有人陳文龍、陳秀琴所有門牌中壢市○○路○○號之建物，亦占有使用系爭土地特定部份，是原共有人間應有默示分管之事實。再按分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分，不以按應有部分計算者為限，較應有部分換算為多或為少者，固無不可，且部分共有人有未占有共有物之情形者，甚或將部分共有物交第三人占有而為使用收益者，亦應包括在內。最高法院八十一年度台上字第五０五號判決參照，是現系爭土地上建物雖有由第三人占用，或共有人占有使用之部分，與其應有部分不符者，亦不影響原共有人間已有有默示分管之事實。
五、次應審究者厥為原共有人間有分管契約存在，則後加入共有關係之第三人是否須受該分管契約之拘束？即原告是否需受該分管契約之拘束。按釋字三四九號之解釋，固認為最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例之見解即「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，在應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，如使受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，該判例在此範圍內，嗣後應不再援用。然由釋字第三四九號解釋理由書可知，如該分管契約之事實為第三人明知或可得而知，縱該分管契約為債權之契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律之效力，故依釋字第三四九號之意，僅有在應有部分之受讓人不知悉分管契約或無從知悉該分管契約時，始排除最高法院四十八年台上字第一○六五號判例之適用。是共有人於與其他共有人訂立分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，若第三人知或可得而知，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。經查，本件原共有人間已有默示意思表示之分管契約存在，已如前述，而原告甲○○於向陳文龍、陳秀琴買受爭土地應有部份時，亦同時買受共有人陳文龍、陳秀琴所有門牌中壢市○○路○○號之建物，原告當時已知悉各共有人占有土地之情形，是其買受土地時，已知悉共有人分管之狀態，而原告甲○○亦自承其係於七十九年購買系爭土地，而當時系爭土地上已蓋滿房子，已如前述，甚且原告甲○○亦買受門牌號碼中壢市○○路○○號之建物，另原告邱秀容亦於八十年間始購買系爭土地，有土地登記謄本可憑，顯見原告等於購買系爭土地應有部份之始即對系爭土地上分管狀態有所認知，明知渠等所買受土地應有部分於系爭土地上已有建物，仍予買受，自應受系爭土地上現有默示分管契約之拘束，他共有人自得就分管部分為使用收益。
六、末查，倘受讓人確實知悉或可得知悉原共有人間有分管契約存在，得否向原共有人主張不當得利，主張使用收益之損害，即請求相當於租金之利得返還？查本件原告雖非原分管契約之當事人，然而其就該分管契約已處於知悉或可得而知之狀態業如前述，故而該分管契約之效力自應及於原告，原告既應受分管契約之拘束，被告單獨使用系爭土地即無享有不當得利可言，他共有人自得就分管部分有使用收益之權，原共有人即被告對於受讓人即原告自無不當得利可言。
七、從而，原告據以提起本訴，請求被告等返還伊等占有使用系爭土地五年內所受不當得利，即無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，無庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年十一月十三日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官吳幸娥右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十一月二十日~B書記官王恬如