裁判字號：臺灣臺北地方法院112年重訴字第1046號民事判決
裁判日期：民國113年09月27日
裁判案由：返還土地等
臺灣臺北地方法院民事判決112年度重訴字第1046號原告 張志誠 訴訟代理人 李志澄 律師被告 周昆盟 兼上一人輔助人 施明雄 被告 吳正 順
洪 孫成鳳 上四人訴訟代理人 王家鋐 律師被告 周明文 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國113年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。經查，本件原告本於土地所有人地位請求被告拆除地上物、返還土地，且該土地係位於新北市新店區，核屬因在本院轄區內之不動產物權涉訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時尚未特定被告人別及請求拆除返還之範圍（見本院卷第9頁），嗣經查明建物所有權人及由新北市新店地政事務所現場測量後，原告於民國113年1月23日以民事變更訴之聲明暨準備狀，將聲明特定為：㈠、被告周昆盟、周明文、施明雄應將坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭851地號土地）上，如附圖所示F部分、面積18.91平方公尺之地上物拆除，將該部分土地遷讓返還予原告及其他共有人。㈡、被告 吳正順 應將坐落系爭851地號土地上，如附圖所示E部分、面積12.8平方公尺之地上物拆除，將該部分土地遷讓返還予原告及其他共有人。㈢、被告 洪孫成鳳 應將坐落系爭851地號土地上，如附圖所示D部分、面積11.78平方公尺之地上物拆除，將該部分土地遷讓返還予原告及其他共有人。㈣、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第133-134頁）。核原告就被告人別、請求返還土地及增建物之位置範圍特定，僅為事實上陳述之補充，非訴之變更，於法無不合。
三、被告周明文經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決（見本院卷第507頁）。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告因本院111年度司執字第110104號強制執行程序（下稱系爭執行程序），於112年8月24日自訴外人 楊春生 處拍賣取得系爭851地號土地權利範圍1/12，於112年9月6日登記為所有權人。又新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號，下稱系爭39號房屋）現為被告周昆盟、周明文、施明雄分別共有，無權增建之地上物占用系爭851地號土地如附圖代號F部分（18.91平方公尺）；同段2175建號建物（門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號，下稱系爭41號房屋）現為被告吳正順所有，無權增建之地上物占用系爭851地號土地如附圖代號E部分（12.8平方公尺）；同段2182建號建物（門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號，下稱系爭43號房屋）現為被告洪孫成鳳所有，無權增建之地上物占用系爭851地號土地如附圖代號D部分（11.78平方公尺），侵害原告使用收益系爭851地號土地之權利。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定提起本件訴訟等語。並聲明：如前開變更後聲明所示。
二、被告周昆盟、施明雄、吳正順、洪孫成鳳辯以：如附圖代號
D、E、F部分分別為系爭43、41、39號房屋（下合稱系爭1樓建物）之前院、圍牆、大門、遮雨棚等，確有占用系爭851地號土地，惟此乃系爭1樓建物所屬4層樓連棟公寓共12戶（下稱系爭建案）建商於00年0月間交屋時之原始樣貌，迄今未變動。蓋系爭851地號土地與相鄰同段850地號土地（下稱系爭850地號土地）原本為訴外人 周丁欣欣 單獨所有之重測前大坪林段七張小段26地號土地（下稱26地號土地）。系爭建案於65年9月16日申請建築執照，由周丁欣欣與建商合建，並就26地號土地出具土地使用同意書。26地號土地後於67年8月16日逕為分割出同段26-8地號土地，同段26-8地號土地重測後即系爭851地號土地；26地號土地重測後則為系爭850地號土地。可知系爭850、851地號土地原本均為系爭建案基地，且系爭建案起造人即為系爭851地號土地原始共有人。又建商規劃系爭建案主建物坐落系爭850地號土地上，系爭851地號土地則規劃為系爭1樓建物之前庭院，並經建商於使用執照核准後，以二次施工方式設置圍牆、大門、雨遮等。是系爭建案於66年7月交屋予第一手所有權人時，系爭1樓建物即有占用附圖代號D、E、F部分，此亦為此3戶之圍牆、大門範圍齊平、建材相同之原因。上開占用狀態自66年起繼續迄今，長年來住戶均未異議，屬系爭建案全體起造人即26地號土地原始共有人合意而成立分管協議之結果（下稱系爭分管協議）。原告自系爭建案原起造人之一楊春生處取得系爭851地號土地應有部分1/12，應受系爭分管協議拘束。縱認無分管協議存在，因周丁欣欣同意系爭851地號土地作為系爭建案基地並供系爭1樓建物前院使用，嗣其將系爭851地號土地或其上房屋分別移轉不同人時，依民法第425條之1規定應推定土地與建物所有權人間成立法定租賃關係。則被告有權占用附圖代號D、E、F部分，原告不得請求拆除返還等語。並聲明：㈠、原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告周明文經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以為聲明或陳述。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第480-482頁）：
㈠、原告因本院111年度司執字第110104號強制執行程序（即系爭執行程序），於112年8月24日自前手楊春生處拍賣取得新北市○○區○○段000地號土地（即系爭851地號土地）權利範圍1/12，於112年9月6日登記為所有權人（見本院卷一第17頁土地登記第一類謄本）。
㈡、新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號，即系爭39號房屋）現為被告周昆盟、周明文、施明雄分別共有（見本院卷一第41頁建物登記第一類謄本、第63頁繼承系統表），占用系爭851地號土地如附圖（見本院卷一第103頁）代號C部分（1.96平方公尺）、F部分（18.91平方公尺）（見本院卷第165頁）。
㈢、新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號，即系爭41號房屋）現為被告吳正順所有（見本院卷一第43頁建物登記第一類謄本），占用系爭851地號土地如附圖（見本院卷一第103頁）代號B部分（1.52平方公尺）、E部分（12.8平方公尺）（見本院卷第165頁）。
㈣、新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號，即系爭43號房屋）現為被告洪孫成鳳所有（見本院卷一第45頁建物登記第一類謄本），占用系爭851地號土地如附圖（見本院卷一第103頁）代號A部分（1.35平方公尺）、D部分（11.78平方公尺）（見本院卷第165頁）。
㈤、系爭建案建造執照為新北市政府65店建字第2997號、使用執照為66店使字第1918號，係於65年9月16日申請建築執照，基地為當時周丁欣欣單獨所有之重測前大坪林段七張小段26地號土地（見本院卷一第349-351頁建造執照申請書），由周丁欣欣出具土地使用同意書，就該土地當時面積376平方公尺全部同意使用（見本院卷一第355頁土地使用同意書）。嗣系爭建案建物起造人名義於66年間變更為訴外人 周永堅 、 周永信 、 周永森 、 周永德 、 黃清 、 李美朗 、周丁欣欣、楊春生、 孫詩清 等共9人（下合稱周丁欣欣等9人），並以起造人9人名義於66年6月3日申請使用執照（見本院卷一第357-387頁變更理由書、變更起造人申請書、陳情書、使用執照申請書）。
㈥、重測前之26地號土地，於66年2月25日買賣、於66年8月18日移轉登記部分應有部分予孫詩清、黃清、李美朗、楊春生（見本院卷一第216-217頁土地登記簿），於66年2月25日贈與、於66年11月29日移轉登記部分應有部分予周永信、周永堅、周永森、周永德（見本院卷一第218-219頁土地登記簿）。
㈦、重測前之26地號土地後於67年8月16日逕為分割出同段26-8地號土地（於67年9月14日登記，見本院卷一第201頁土地登記簿），26-8地號土地重測後為系爭851地號土地；26地號土地重測後則為系爭850地號土地。
㈧、系爭39號房屋第一次所有權登記為周永堅所有，於98年7月16日以分割繼承為原因登記予被告周昆盟、訴外人 周昆樑 ， 周明玲 （見本院卷一第41頁謄本），後周昆樑，周明玲死亡，現由被告周昆盟、周明文、施明雄繼承。原周永堅所有之重測後系爭850、851地號土地應有部分，權利移轉過程相同（見本院卷一第252頁、第266頁異動索引）。
㈨、系爭41號房屋第一次所有權登記為黃清所有，後登記為訴外人 黃元君 、 黃中君 所有（見本院卷一第287頁異動索引）於，再於98年3月19日以買賣為原因移轉登記給被告吳正順（見本院卷一第287-288頁異動索引）。原黃清所有之系爭850、851地號土地應有部分，權利移轉過程相同（見本院卷一第252頁、第260頁、第265頁異動索引）。
㈩、系爭43號房屋第一次所有權登記為楊春生所有，後於98年9月21日以買賣為原因登記為其姊訴外人 楊金蓮 所有（見本院卷一第290頁異動索引）。再於102年7月11日以買賣為原因移轉登記予被告洪孫成鳳所有（見本院卷一第291頁異動索引）。原楊春生所有之系爭850地號土地應有部分，權利移轉過程與房屋相同（見本院卷一第255頁異動索引），惟系爭851地號土地應有部分1/12，未自楊春生處隨同移轉給楊金蓮，此部分於112年9月6日以拍賣為原因移轉登記予原告（見本院卷一第270頁異動索引）。
、楊金蓮於出售系爭43號房屋予被告洪孫成鳳時，由楊春生於000年0月00日出具同意書予被告洪孫成鳳，同意系爭851地號土地應有部分1/12供被告洪孫成鳳取得之系爭43號房屋無償使用（見本院卷一第131頁同意書）。
、系爭執行程序拍賣公告附表記載使用情形：「本件拍賣標的851地號土地據本院查封時地政人員指界稱，有門牌號碼為新北市○○區○○路00巷00○00○00號建物部分主體及前方增建部分占用，占有使用權源不明，另部分為巷道，土地使用分區為道路用地。」（見本院卷一第19頁拍賣公告）。
五、兩造爭執之點：
㈠、被告抗辯系爭851地號土地原全體共有人間成立系爭分管協議，是否可採？
㈡、若有系爭分管協議存在，該協議是否拘束原告？
㈢、被告抗辯系爭851地號土地與系爭1樓建物間成立民法第425條之1規定之推定租賃關係，是否可採？
㈣、原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將附圖代號D、E、F部分拆除，返還予原告及全體共有人，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠、系爭建案變更後起造人周丁欣欣等9人，為系爭851地號土地原始共有人，且系爭建案使照核准時，系爭851地號土地屬系爭建案基地之一部：
⒈、經查，系爭建案申請建築執照時基地為26地號土地，該土地
當時係周丁欣欣單獨所有；後起造人名義於66年間變更為周丁欣欣等9人，並申請使用執照；嗣周丁欣欣將26地號土地應有部分，於66年8月18日移轉登記部分予孫詩清、黃清、李美朗、楊春生；於66年11月29日移轉登記部分予周永信、周永堅、周永森、周永德等事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項第5、6點）。換言之，周丁欣欣除保留26地號土地部分應有部分外，其將該土地其餘應有部分分別移轉予系爭建案其餘起造人8人，目的在於令26地號土地之權利歸屬狀態與系爭建案變更後起造人共9人相符。
⒉、次查，系爭建案竣工後，26地號土地於67年9月14日逕為分割
，分割部分登記為同段26-8地號土地，26-8地號土地重測後即系爭851地號土地；26地號土地重測後即系爭850地號土地等節，為兩造所不爭執（見不爭執事項第7點），堪認系爭建案之基地，除重測後之系爭850地號土地外，亦包含系爭851地號土地在內；且該2筆土地之原始共有人即為26地號土地之原始共有人。換言之，即為系爭建案變更後起造人周丁欣欣等9人，已臻明確。
㈡、周丁欣欣等9人間確有就系爭建案之系爭1樓建物得使用系爭851地號土地如附圖代號D、E、F部分，成立系爭分管協議：
⒈、按區分所有建築物之共有部分，指區分所有建築物專有部分
以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第799條第2項後段、98年1月23日修正前民法第820條第1項分別定有明文。
又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照）。⒉、次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間
實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院112年度台上字第656號、99年度台上第2278號判決意旨參照）。再按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外（最高法院29年上字第762號判例意旨參照），倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。
⒊、本件被告不爭執系爭1樓建物自98年以前即占用附圖代號D、E
、F部分（見不爭執事項第2、3、4點），足見被告確有排他占有系爭851地號土地共有部分之情。參98年1月23日修正前民法第820條第1項規定，就此共有物之管理行為，應由系爭851地號土地共有人全體為分管約定，合先陳明。
⒋、再查，觀諸被告所提系爭建案及系爭1樓建物66年及68年間所
攝照片2紙，可知系爭建案落成、建商交屋時，系爭1樓建物即設有前院、圍牆、連接圍牆之大門內尚有空地，後方始為連接室內外之落地玻璃門（見本院卷第183頁）；且系爭1樓建物3戶均一致外推，設置之外牆、遮雨棚整齊劃一、範圍、材質相同（見本院卷第181頁）。再與系爭1樓建物目前現況照片對比視之（見本院卷第107-111頁），兩者外牆皆為灰色水泥、大門上方、左右兩側分別有小方磚之門柱，其存在位置顯然與舊時無異，足見被告抗辯：建商交屋迄今，系爭1樓建物前院使用範圍均未變動乙節，要屬可採。
⒌、再佐以證人即系爭建案變更後起造人之一周永信到庭證稱：
我是系爭建案原始起造人之一，我們兄弟分到39樓1至4樓，我媽媽周丁欣欣是41號3、4樓。我自己分到39號2樓產權，但我住在39號4樓。我是直接和建商簽合約，我於該等建物起造完畢後即居住在內，本院卷第181頁至第183頁照片就是建商蓋好交給我的樣子，照片中的1樓外牆、雨遮、門柱是建商蓋好，都是同一時間建造的。家族合建之事由我出面統一處理，可以這樣興建是建商孫先生和我在蓋系爭建案前就講好，我居住期間內，系爭1樓建物外牆、雨遮，從來沒有拆除重建而變更過，到現在也一樣，目前本院卷第107頁至第111頁照片中之1樓房屋外牆、雨遮、門柱等，與剛搭建好時相比，使用範圍都沒有擴大或變動等語（見本院卷第502-504頁）；另系爭建案變更後起造人之一為黃清，其配偶證人 黃周好 妙證述：我66年起有與黃清同住在系爭41號房屋，該房屋蓋完之後住了2年，本院卷第181頁至第183頁照片是系爭41號房屋蓋好時的樣子，我住進去的時候就是這樣。照片中的1樓外牆、雨遮屋頂，門柱，是建商蓋好，系爭1樓建物的外牆、雨遮，都是同時建造的，我們買的時候就是這樣，都沒有拆除重建而變更過，目前本院卷第107頁至第111頁的照片與剛搭建好時相比，使用範圍看起來都差不多等語（見本院卷第504-505頁）；證人即黃清之子黃元君證稱：我大概小學4、5年級搬去系爭41號房屋，住到6年級左右就搬走，本院卷第183頁照片中的人是我父親，是他去交屋時在門口拍的照片。照片中的1樓外牆、鐵皮雨遮，門柱，都是一開始交屋前建商就搭建好的。系爭1樓建物的外牆、鐵皮雨遮都是同時建造的，材質都一樣，都是一開始交屋前建商就搭建好的。系爭建案的基地是我外婆周丁欣欣的，他和建商合建，起造人一開始是周丁欣欣、我舅舅周永信，還有二位建商，當時建商在向我們家推銷1樓房子時，就有提到1樓會有前庭後院，還在蓋房子、還是預售屋時，起造人就都已經講好了。小時候我有看過我母親給我看的建商預售屋廣告示意圖，那時候很開心覺得有庭院，可以種東西。我居住系爭41號房屋期間，就1樓房屋外牆、鐵皮雨遮，都沒有拆除重建而變更過，範圍都沒有增減。系爭39號、41號房屋外牆、鐵皮雨遮，也都沒有無拆除重建而變更過，範圍都沒有增減。目前本院卷第107頁至第111頁照片中之1樓房屋外牆、鐵皮雨遮、門柱等，與剛搭建好時相比，使用範圍都沒有變動，我們出售房子的時候就這些使用範圍也都沒有變動等語（見本院卷第476-479頁）。衡以前揭證人作證前已具結，所證內容互核相符，甚至未分配到系爭1樓建物之證人周永信，亦明確證稱上開1樓前院及圍牆設置乃建商施作之原始樣貌，堪認其等3人所言確屬實在。是系爭建案建商第一手交屋予周丁欣欣等9人時，系爭1樓建物已由建商設置前院、外牆、遮雨棚、大門等，而占用系爭851地號土地如附圖代號D、E、F部分此事實，堪以認定。又周丁欣欣等9人為系爭建案變更後起造人兼系爭851地號土地原始共有人，其等對於上開配置明確知悉，足見系爭851地號土地共有人間實際上明確劃定物之使用範圍，由系爭1樓建物占有管領、使用收益如附圖代號D、E、F部分，長年來不予干涉，堪信周丁欣欣等9人間，就系爭851地號土地上開管理模式，確有於66年間合意成立系爭分管協議至明。
⒍、原告雖主張系爭建案使用執照核准時，系爭1樓建物並無上開
前院、圍牆等增建，可認系爭建案及系爭851地號土地第一手所有權人間並無分管協議存在，固舉系爭建案66店使字第1918號使用執照卷內竣工時所攝建物照片2張、原核准配置平面圖2紙為憑（見本院卷第333-335頁）。惟就上開使用執照內竣工照片，證人周永信證稱：本院卷第333頁使照卷內竣工照片，我沒有印象系爭建物1樓曾是照片中所示情況，系爭1樓建物都有圍牆等語（見本院卷第503頁）；證人 黃周好妙 證稱：我沒有印象是這樣，印象中有圍牆等語（見本院卷第505頁）；證人黃元君證稱：黃清取得所有權交屋時就已經不是照片中的情形，圍牆已經蓋好了，圍牆上有簡單的屋頂，圍牆有鐵門的大門，都是蓋好才交屋，我父母也多次提到，當初買賣條件就是1樓的庭園由1樓使用，我自己是沒有看過上開使照內竣工照片的情形，我們去的時候都已經蓋好圍牆等語（見本院卷第477頁）。足見系爭建案於使用執照核發時，系爭1樓建物固尚未興建前院、圍牆、大門、遮雨棚，然建商交屋屋主前，即以二次施工方式拓建上開前院範圍完畢，其後始將系爭建案建物分別交付周丁欣欣等9人，則上開使用執照卷內竣工時所攝照片，尚無從推翻系爭分管協議之存在，原告此部分主張，不足使本院為其有利之認定。
㈢、原告自楊春生處拍賣取得系爭851地號土地應有部分1/12，應受系爭分管協議拘束：⒈、按倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人
嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度台上字第2278號判決意旨參照）。公寓大廈管理條例84年公布施行之前，倘含大樓地主與建商之全體起造人，就屬共有而作為法定停車場使用之地下室，訂有分管約定，各立約之起造人及知悉或可得知悉該約定之受讓人，於該分管契約未合法終止前，應受其拘束（最高法院104年度台上字第1084號判決意旨參照）。⒉、本件原告主張縱有系爭分管協議存在，其嗣後因拍賣繼受取
得系爭851地號土地應有部分，依債之相對性，仍不受系爭分管協議拘束等語。經查，兩造不爭執原告乃因系爭執行程序，於112年8月24日自系爭建案變更後起造人之一楊春生處，拍賣取得系爭851地號土地應有部分1/12，於112年9月6日登記為所有權人（見不爭執事項第1點），是其固非當時成立系爭分管協議之契約當事人之一，惟參系爭執行程序拍賣公告附表記載使用情形：「本件拍賣標的851地號土地據本院查封時地政人員指界稱，有門牌號碼為新北市○○區○○路00巷00○00○00號建物部分主體及前方增建部分占用，占有使用權源不明，另部分為巷道，土地使用分區為道路用地。」等語（見不爭執事項第12點），堪知原告於決定是否買受系爭851地號土地應有部分前，本可由上開拍賣公告內容，明瞭系爭851地號土地經系爭1樓建物主體及前方增建部分占用之客觀情事。揆諸前揭說明，原告就系爭分管協議之存在，有可得而知之情，應受系爭分管協議拘束無疑。
㈣、原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求拆除增建物返還土地，為無理由：綜上，被告之系爭1樓建物基於系爭分管協議而有權占用系爭851地號土地如附圖代號D、E、F部分，且原告繼受取得楊春生之應有部分，應受該分管協議拘束。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將附圖代號D、E、F部分增建物拆除，並將土地返還原告及全體共有人，並無理由。又本院已就被告依系爭分管協議有權占用系爭851地號土地如附圖代號D、E、F範圍此節論斷如上，就前揭所列兩造爭執之點㈢，即無再為調查必要，附此敘明。
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求：㈠、被告周昆盟、周明文、施明雄應將坐落系爭851地號土地上，如附圖所示F部分、面積18.91平方公尺之地上物拆除，將該部分土地遷讓返還予原告及其他共有人；㈡、被告吳正順應將坐落系爭851地號土地上，如附圖所示E部分、面積12.8平方公尺之地上物拆除，將該部分土地遷讓返還予原告及其他共有人；㈢、被告洪孫成鳳應將坐落系爭851地號土地上，如附圖所示D部分、面積11.78平方公尺之地上物拆除，將該部分土地遷讓返還予原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國113年9月27日
民事第五庭法官蔡牧容以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年9月27日
書記官薛德芬