裁判字號：臺灣臺南地方法院110年訴字第969號民事判決
裁判日期：民國112年02月23日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第969號原告 林家宏 訴訟代理人 吳玉豐 律師被告 蘇造 訴訟代理人 蔡瑜真 律師被告 周延錫
周延庭 被告 徐煒喆 法定代理人 徐王芳 上列當事人間返還給付買賣價金事件，本院於民國112年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告蘇造、周延錫、周延庭、徐煒喆應同意原告取回信託專戶（銀行別：臺灣土地銀行學甲分行，帳號：000-000-00000-0，戶名：「臺灣土地銀行信託部經管買賣價金信託專戶」）內之款項新臺幣2,441,000元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時聲明為：「被告等應連帶給付原告新臺幣(下同)2,441,000元正，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計之利息。訴訟費用由被告等連帶負擔。第一項聲明，原告願供擔保請予宣告假執行。」；嗣於訴狀送達後，原告於111年12月15日言詞辯論期間，變更聲明為：「被告蘇造、周延錫、周延庭、徐煒喆應同意原告取回臺灣土地銀行信託專戶內之2,441,000元（信託專戶帳號：000-000-00000-0）。訴訟費用由被告連帶負擔。」(見本院卷第431頁)，核原告上開訴之變更，係本於同一基礎事實所為，合於前揭法律規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告於108年4月24日向 周耀仁 簽約買入周耀仁所有坐落臺南市○○區○○段000地號，面積244.48平方公尺之土地（下稱系爭土地），有買賣雙方合意簽立之「土地買賣契約書」為據（下稱系爭契約）。是系爭契約簽立後，原告及賣方周耀仁即應依系爭契約之約定條款為此一雙務契約之相互履行；而在原告一方，即有依系爭契約第3條第1項之約定，給付賣方周先生第一期款2,441,000元，並依同條項第1款之約定，將第一期款2,441,000元匯入賣方開立之「臺灣土地銀行學甲分行，帳號：000-000-00000-0，戶名：台灣土地銀行信託部經管買賣信託專戶」（下稱系爭信託專戶）之契約給付義務，有買賣雙方及臺灣土地銀行股份有限公司（下稱臺灣土地銀行）簽立之「信託契約書」可參；為此，原告即依約於108年4月26日將第一期價金2,441,000元匯入系爭信託專戶，有原告匯款之匯款單據，及臺灣土地銀行學甲分行開立之「客戶歷史交易明細查詢」。準此以論，原告業依約給付系爭契約第一期款，則依系爭契約第3條第1項第4款之規定，賣方周耀仁即應於109年1月15日前履行「排除占有」之契約履行義務；但賣方周耀仁却於前開109年1月15日「排除占有」期限日屆至，仍未能完成此一排除占有之契約履行義務，而有民法第229條第1項之給付遲延；則原告即可依民法第254、255條規定，及系爭契約第三條第一項第4款、第七條第二項之約定為解除契約。
（二）系爭契約之出賣人周耀仁先生於000年0月0日逝世；由被告等四人繼承其全部之財產，並依第民法第1147、1148、1153條之規定，一併繼受系爭契約之債權與債務及履行義務；為此，原告即多次透過本件之土地仲介人與被告等人口頭協商履約事宜，但至今未獲被告等人為契約義務之履行；原告無奈，遂於110年3月8日以高雄地方法院郵局第286號存證信函，及在同年6月4日以同郵局第748號存證信函，對被告等人催告履約，並給予被告等人30日之履約期限，並函知若被告等人逾期者，則逕為解除契約，不另為解約意思表示之催告。被告等人均於110年3月9日受領前開存證信函；而被告徐煒喆之法定代理人徐王芳，則於110年6月7日由其同戶籍之人受領；但被告等四人迄今仍未依約履行，且均逾原證5、6存證信函所訂之30日期限未為履行，是依最高法院109年度台上大字第908號裁定之旨，系爭契約業因被告違約而解除，當無爭議。
（三）原告再以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並說明如后：
⒈系爭契約第三條第1項第4款業具體約定被告應負擔之履行
契約之期限為109年1月15日，被告等人已於109年5月7日合法繼承系爭契約之權利與義務；則當依法承擔系爭契約之履行義務，而應於繼承系爭契約權利與義務後，依法完成系爭契約第三條第一項第4款之履行義務，應不待言；但令人遺憾地被告等人只繼承取得被繼承人之財產利益，而置其應負擔之履行義務不理；雖本件契約已明定履行期限為109年1月15日，否則原告即得依系爭契約第七條第二項為不須催告之解除契約；但因繼承情事之介入，原告乃本誠信原則為催告並給予30日之履行期，今被告等人既均屆期不為履行，則系爭契約已因之而合法解除，爰依法為本件價金返還之請求。但若被告等人就原證5、6之催告與解除契約意思表示之送達有爭議者，原告僅再以起訴狀之送達之日為30日之履約之催告，若逾期30日之未為履行系爭契約第三條第一項第4款之排除占有者，則逕以本書狀催告日期屆至之日為解除契約之意思表示，不另為解約之意思表示通知。
⒉又原告訂期催告被告等人履行之契約義務被告等人履行之
契約義務，除前述排除占有外，尚有系爭契約第3條第2項第2、3款之履行義務，被告經訂期催告逾期未履行，原告解除系爭契約自為法之所許。
（四）承上以論，系爭契約既經合法解除，則依民法第259條第1、2款、第203條之規定，被告等四人應負有返還原告給付之第一期價金2,441,000元之義務，又被告等人既已繼承出賣人即被繼承人周耀仁先生之一切權利、義務者，則系爭信託專戶内之契約價金，自屬被告等四人繼承取得之財產，則被告應同意原告取回系爭信託專戶內2,441,000元。
（五）聲明：⒈被告蘇造、周延錫、周延庭、徐煒喆應同意原告取回臺灣
銀行學甲分行信託專戶內新臺幣2,441,000元（信託專戶帳號：000-000-00000-0）。
⒉訴訟費用由被告連帶負擔。
二、被告蘇造抗辯：
（一）被告蘇造無法同意原告以被告違約為由解除契約。按系爭契約原屬二份共同簽訂，一份是原告與周耀仁的母親 黃新英 所訂立（買賣標的為坐落臺南市○○區○○段000○000○000○000地號等四筆土地，面積共2979.67平方公尺），一份是原告與周耀仁所訂立（買賣標的為坐落臺南市○○區○○段000地號土地，面積共244.48平方公尺），總買賣面積為317
4.15平方公尺，並於系爭契約第10條5項下約定，二份契約共同履行，如有違約將一併解除。查系爭契約第10條第1項約定如未能如期排除租賃占用，「買賣雙方同意另行協商，並以一個月為協商期限，倘逾協商期限買賣雙方仍無法達成書面協議，買方有權於10日内，以書面向賣方通知解除本契約，賣方接獲買方依本項解約通知後，應無條件同意信託專戶將買方已付款項無息退還予買方，除退款外，賣方不負其他任何賠償或補償之責，亦無支付違約金義務。買方逾10日期限未提出解約，視同買方放棄解約權利，日後不得以此為由向賣方主張解約,賣方亦不對此負違約或賠償、補償之責。」故：
⒈本件租賃占用排除約定延後至109年3月31日（108年12月30
日補充約定書，下稱補充約定書），並約定協商期間起算日改為自109年3月31日起算(補充約定書第一條），故原告以租賃占用排除遲延為由可得主張解除契約之期限，僅限於109年5月10日之前（從109年3月31日+1個月協商期+10日解約猶豫期），原告稱以110年6月4日存證信函解除契約云云，已逾契約約定解除權行使期限。
⒉再者，買賣標的土地上房屋原有二個租賃，一為藥局（門
牌號碼光華路22號）、一為遊藝場（門牌號碼光華路46號）。周耀仁光文段672地號土地其上租賃物是門牌號碼光華路22號房屋的一角，此22號房屋租賃已於109年3月31日完成排除，惟因當時約定二份買賣契約共同履行，故雖周耀仁買賣契約標的上的租賃占用已排除，原告未指示信託帳戶對周耀仁撥款，原告對此應無爭執。另一個租賃（門牌號碼光華路46號的遊藝場，非坐落周耀仁土地），亦於109年4月29日完成排除占用。二個租賃均陸續在109年3月、4月排除占用，並有雙方買賣契約仲介到場，並已透過仲介告知原告(買方），原告對此應無爭執。而後不幸發生周耀仁過世，原告評估並經考量，決定單獨履行黃新英該份買賣契約土地，於是將二份土地買賣合約切割，單獨與黃新英履約、撥款，並已與黃新英相互履行契約完畢。至於應付周耀仁之土地款，則擱置於信託帳戶，至今未撥付分文。原告既已決定要割捨與周耀仁之契約，實應協商處理，而非訴訟為之。從原告與黃新英土地買賣契約均已履行完畢、完成過戶登記此客觀事實可知，二個租賃之占用確實早已於109年3、4月完全排除，原告猶於110年間以租賃未排除占用為由，向被告發函「催告」云云，實違事理。
（二）原告又稱，被告未履行系爭契約第3條第2項第2、3款，原告有權解除系爭契約云云。惟查：⒈原告所支付之第一期款項，仍在信託帳户，二個租賃早已
全數排除占用，原告未依買賣契約第三條第一項第3款之約定，指示信託帳戶撥款，已違反第一期款付款義務。
⒉何況系爭契約第三條第二項，乃約定原告應於接獲排除占
用後15日内將第二期買賣價金匯入信託帳戶，賣方始進行第2、3款動作，屋告早透過仲介接獲租賃排除占用，原告有先提出給付（將第二期款匯到信託帳戶）義務，然而排除占用至今，早已超過一年以上，原告並未支付第二期款，被告有權行使抗辯，實無遭反指違約之理。
（三）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告周延錫、周延庭、徐煒喆部分：被告周延錫、周延庭、徐煒喆未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
（一）原告主張：原告於108年4月24日向周耀仁購買系爭土地，雙方簽立系爭契約，原告已依系爭契約約第3條第1項之約定，給付周耀仁第一期款2,441,000元，並依同條項第1款之約定，將第一期款2,441,000元匯入系爭信託專戶，目前款項仍在該帳戶中；及系爭契約約定，周耀仁應於109年3月31日前排除系爭土地上之租賃佔用；周耀仁於109年5月7日死亡，被告為其全體繼承人等情，業據提出系爭買賣契約書、108年4月26日臺灣土地銀行信託契約書、108年4月26日合作金庫商業銀行匯款申請書代收入收據、110年5月6日客戶歷史交易明細查詢為證（見本院卷第25-47頁），及被告提出原告、周耀仁108年12月30日補充約定書為證（見本院第223頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第143、144頁），此部分之事實堪可認定。
（二）查原告主張：被告為周耀仁之繼承人應繼承其在系爭契約之義務，依系爭契約第3條第1項第4款約定被告應負擔之履行契約之期限為109年3月31日，然未履行，原告依系爭契約第7條第2項、民法第254條、255條、第259條之規定解除系爭契約，被告應同意原告領回系爭信託專戶內款項2,441,000元，被告則以前揭情詞置辯。經查，⒈系爭契約約定，周耀仁應於109年3月31日前排除系爭土地上之租賃佔用，此為兩造所不爭執。
⒉又系爭契約第10條特別約定事項第1項約定：「倘於109年1
月15日（按已由系爭補充約定書變更為109年3月31日）仍無法完成排除光文段668、669、670、671、672地號標示範圍内所有租賃佔用，買賣雙方同意另行協商，並以一個月為協商期限，倘逾協商期限買賣雙方仍無法達成書面協議，買方有權於10日內以書面向賣方通知解除本契約，賣方接獲買方依本項解約通知後，應無條件將買方已付款項（含定金、已領取及未領取信託專户内之價金）無息退予買方，除退款外，賣方不負其他任何賠償或補償之責，亦無支付違約金義務。買方逾10日期限未提出解約，視同買方放棄解約權利，日後不得以此為由向賣方主張解約，教方亦不對此負達約或賠償、補償之責。」等語（見本院卷第31頁）。
⒊綜上，縱原告主張被告之被繼承人周耀仁未於109年3月31
日排除租賃佔用屬實，惟原告以租賃佔用排除遲延為由可得主張解除契約之期限，依上開約定，僅限於109年5月10日之前（從109年3月31日+1個月協商期+10日解約猶豫期），逾此日期，解除權消滅。原告稱其以原證五110年3月8日、原證六110年6月4日存證信函解除系爭契約，及以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示云云，已逾契約約定解除權行使期限，其解除契約為不合法，不生解除之效力。
（三）又查原告主張：被告為周耀仁之繼承人應繼承其在系爭契約之義務，然未履行系爭契約第3條第2項第2、3款義務，原告依系爭契約第7條第2項、民法第254條、255條、第259條之規定解除系爭契約，被告應同意原告領回系爭信託專戶內款項2,441,000元，被告則以前揭情詞置辯。經查：
⒈系爭契約第3條第2項約定：「第二期款（詳如附件一土地
清冊及付款表所載），買方應於接獲賣方通知本契約第十條特別約定事項1租賃契約『排除占用』後，十五日内付款：⑴本次款項由買方匯款入『臺灣土地銀行』之信託專戶。⑵賣方同時將土地所有權狀正本交由地政士保管，並由地政士代理賣方申請辦理土地鑑界，鑑界相關费用由賣方負擔，鑑界結果面積如有增減，價金由尾款中增減。⑶賣方應備齊過戶移轉登記所需證件，並蓋妥印鑑章供指定地政士辦理本約買费標示土地增值稅申報。」有該系爭契約書可按（見本院卷第27頁），依上開約定，原告於接獲出賣人通知排除占用後，15日內付款，出賣人亦應同時將土地所有權狀正本交由地政士保管，及備齊過戶移轉登記所需證件，並蓋妥印鑑章供指定地政士辦理土地增值稅申報。
⒉查系爭契約約定之「租賃契約排除占用」已完成，兩造應
履行系爭契約第3條第2項之約定，此為兩造所不爭執，應可認定。被告依上開規定，應同時將土地所有權狀正本交由地政士保管，及備齊過戶移轉登記所需證件，並蓋妥印鑑章供指定地政士辦理土地增值稅申報，然未履行，原告乃於110年3月8日、110年6月4日以存證信函催告被告應於函到30日內依系爭契約第3條第2項之約定為契約義務之履行，逾期者即以該函文為解除系爭契約之意思表示，此有該存證信函及掛號郵件收件回執在卷可稽（見本院卷第49-67頁）。被告蘇造則以依系爭契約第3條第2項之約定，原告應先為給付，被告有權行使抗辯云云置辯。經查：
⑴契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。
民法第254條定有明文。
⑵雖被告蘇造抗辯稱原告有先為給付第二期款2,441,000元
之義務，被告方有履行將土地所有權狀正本交由地政士保管，及備齊過戶移轉登記所需證件，並蓋妥印鑑章供指定地政士辦理土地增值稅申報之義務。然查，系爭契約第3條第2項第⑵款係約定「買方…十五日內付款：…賣方『同時』將土地有權狀正本交由地政士保管…」，兩造間就原告付款及被告提出土地有權狀正本交地政士保管等義務，處於互為對待給付之狀態，被告蘇造辯稱原告有先為給付之義務云云，自無可採。
⑶按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前
，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第264條第1項定有明文。雙務契約當事人之請求權係互相獨立，僅其實現因他方當事人行使抗辯權而互相發生牽連而已。雙方當事人均享有同時履行抗辯權，縱一方當事人未依債務本旨提出自己之給付，係就自己所負債務，應否負給付遲延責任之問題，仍非不得催告他方履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責。原告雖未依債務本旨提出自己之給付（第二期款2,441,000元），但仍得催告被告履行所負之債務。查被告蘇造雖行使抗辯權（見本院卷第221條）。
惟查，「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」、「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」民法第1151條、第828條第3項定有明文。
數人以公同共有之型態，而共同享有所有權以外之財產權，如債權、地上權等權利，即應準用前揭規定，此觀民法第831條規定甚明。查系爭契約為被告之被繼承人周耀仁與原告訂立，周耀仁過世後，系爭契約之權利義務為被告公同共有，揆諸前開規定，權利之行使自應由公同共有人全體為之。被告蘇造雖就系爭契約行使抗辯權，然未得其他公同共有人共同為之，難認已合法行使同時履行抗辯權，被告仍負給付遲延之義務。被告經原告訂相當期限，未於期限內履行，從而，原告依民法第254條之規定解除系爭契約，應屬有據。
⒊次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。又依兩造及訴外人臺灣土地銀行於108年4月26日所訂立之信託契約第28條第4項約定：「甲（原告）、乙（周耀仁）方同意，信託專戶款項之撥付或買賣契約之履行如有爭議時，丙方（臺灣土地銀行）將俟甲、乙方達成協議或依法院確定判決結果再進行款項撥付作業，甲、乙方不得對丙方另行請求遲延利息及損害賠償。」（見本院卷第42、169頁）。原告因買賣系爭土地而支付2,441,000元予被告，並將2,441,000元存入系爭信託專戶，系爭契約既經原告解除，被告即有回復原狀之義務，被告有同意原告向臺灣土地銀行領回系爭信託專戶內之2,441,000元之義務，原告此部分之請求亦無不合。
五、綜上所述，原告依民法第259條第1款之規定，請求被告同意原告取回信託專戶（銀行別：臺灣土地銀行學甲分行，帳號：000-000-00000-0，戶名「臺灣土地銀行信託部經管買賣價金信託專戶）內之款項2,441,000元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中華民國112年2月23日
民事第五庭法官張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年2月23日
書記官高培馨