裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第1703號民事判決
裁判日期：民國102年04月11日
裁判案由：給付違約金
臺灣新北地方法院民事判決101年度訴字第1703號原告朔成建設有限公司(全國不動產信義加盟店)法定代理人 王家貴 訴訟代理人 陳志揚 律師
魏序臣 律師被告 賴肇裕 訴訟代理人 廖振洲 律師複代理人 袁啟恩 律師
陳秀美 律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國102年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國101年3月30日與原告簽立專任委託銷售契約書，
約定自101年4月20日起至101年7月20日止，將其所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地（應有部分154/10000）及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號6樓建物（下稱系爭不動產），以價格新臺幣（下同）1,400萬元（內含車位150萬元）委託原告銷售（下稱系爭契約）。 肇於 被告表示系爭不動產當時尚與信義房屋簽署有專任委託銷售契約書，迄同年4月19日始屆期，故而兩造同時簽訂委託事項變更契約書（下稱變更契約），於其中第4條記載「如4月19日前本物件售出合約無效」。即依當事人間真意所謂「售出」，應係指系爭不動產確定賣出並移轉登記予他人之情形。系爭不動產既未於101年4月20日前售出，系爭契約自屬有效。
㈡又本件原告自101年4月20日起即積極進行尋找買家等相關銷
售事宜，並約妥3名買家，然被告遲不交付系爭不動產鑰匙，致原告無法帶人看屋。 嗣更 於101年4月25日將系爭不動產出售予訴外人 謝宛庭 ，並於同年6月4日辦妥所有權移轉登記。已然違反系爭契約第7條第5項第1款第1小點情事，依同條項第1款規定，被告應給付按委託銷售價格1,400萬元之6%計算之違約金（即84萬元）予原告。爰本於系爭契約關係提起本訴，請求被告給付違約金。
㈢併為聲明：被告應給付原告84萬元。
二、被告抗辯：㈠兩造於101年3月30日簽署系爭契約時，同時簽訂變更契約，
並於變更契約第4條約定「如4月19日前本物件售出合約無效。」。意即系爭不動產倘於101年4月19日前經被告與他人簽訂買賣契約，應認解除條件成就，系爭契約歸於無效。
㈡本件被告既於101年3月30日與訴外人 鄭義森 就系爭不動產簽
訂不動產買賣定金收據（下稱定金收據），並由鄭義森於同日交付定金予被告，應認其等間就系爭不動產已於101年3月30日成立買賣契約。因此系爭契約已因解除條件成就而無效，是原告依系爭契約第7條第5項約定請求被告給付違約金，應屬無據。即系爭契約既於101年3月30日歸於無效，自不因被告與鄭義森間買賣契約嗣後解除而得回復。況被告曾於101年4月14日左右委請訴外人 廖英凱 告知原告系爭不動產已售出之情事。且於同年月28日至原告公司與其簽訂解除契約書，並由廖英凱保管。是縱系爭契約未因解除條件就歸於無效，亦於101年4月28日經合意解除而消滅。
㈢另鄭義森於101年4月初向被告表明不願購買系爭不動產後，
肇於101年4月20日前被告尚與信義房屋訂有房屋銷售契約，遂經信義房屋仲介而認識 謝宛婷 ，並就系爭房屋買賣情事為協議，嗣後達成買賣契約合意。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於101年3月30日簽署系爭契約，約定自101年4月20日起
至101年7月20日止，將原告所有系爭不動產，以價格1,400萬元委託原告銷售。依系爭契約第7條第5項第1款約定「有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，甲方（即被告）仍應1次付清第2條委託銷售價格（即1,400萬元）之6%之服務報酬為違約金予原告：①委託期間內，被告自行將本契約不動產標的出售或另行委託第三人居間仲介者。」等情，並有系爭契約書1份在卷可佐。
㈡兩造於簽署系爭契約時，肇於被告以系爭不動產另與信義房
屋簽署委託售契約為由，兩造同時簽署變更契約，其內容略以：委託期間「自101年4月20日起至101年7月20日止」；如4月19日前本物件售出合約無效等情，並有變更契約1份在卷可佐。
㈢系爭不動產於101年6月4日以買賣為登記原因（原因發生日
期「101年4月25日」）移轉登記予訴外人謝宛庭，並有建物登記謄本1份附卷可參。
四、關於變更契約第4條記載「4月19日前本物件售出合約無效」所謂「售出」，究係指系爭不動產買賣契約成立？抑或指系爭不動產確定賣出並移轉登記予他人？㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。
㈡本件兩造對於：變更契約第4條記載「4月19日前本物件售出
合約無效」，乃肇於兩造於101年3月30日簽署系爭契約時，被告以系爭不動產當時尚與信義房屋簽署有專任委託銷售契約書，迄同年4月19日始屆期。為避免被告違約，故而兩造同時以變更契約為前述約定等情，並無爭執，且核與證人廖英凱證述情節相符，應可認為真正。衡諸一般社會經驗法則倘100年4月19日前系爭不動產確經被告與他人成立買賣契約，縱事後因可歸責出賣人（即被告）之事由或經買賣雙方合意終止已成立之買賣契約，致未完成系爭不動產所有權移轉登記，被告仍應本於專任委託銷售契約給付受託人服務報酬，此觀被告與原告簽署系爭契約第7條第5項約定即足明悉（系爭契約屬一般專任委託銷售定型化契約）。準此，本件變更契約第4條記載「售出」依本件當事人締約時真意當係指「買賣契約成立（即意思表示合致）」方可避免被告陷於違反前紙專任委託銷售契約之風險。
㈢基上，原告主張：變更契約第4條記載「售出」，依兩造真
意應係指系爭不動產確定賣出並移轉登記予他人云云，應與當事人締約之真意相歧，並無可採。被告抗辯：依變更契約約定，本件被告倘於101年4月19日就系爭不動產與他人達成買賣契約意思表示合致，系爭契約即歸於無效（附解除條件）等語，應屬有據。
五、被告抗辯：系爭不動產已於101年3月30日經被告出賣予外人鄭義森，雖嗣後前開買賣契約經買受人鄭義森解除，亦不得因之回復系爭契約之效力等語。原告則否認被告與鄭義森間已於101年3月30日就系爭不動產成立買賣契約，並主張：依被告提出定金收據記載，鄭義森於簽署時並未實際勘查系爭屋房屋，於未了解屋況情形下，竟簽下對己不利定金收據，應有可疑及不合理處。且縱認定金收據為真正，充其量僅屬預約性質，其等間既未簽署本約，亦與變更契約第4條條件不合，難謂系爭契約已因之無效等情。此部分應由被告就前開積極、利己抗辯負舉證之責。查：
㈠經依被告聲請傳訊證人鄭義森，到庭證稱：（(提示被證1)
這張收據是否是你簽的？）這張收據是我簽的。簽的時間是3月30日，簽這份是房子的訂金，我是拿現金給他，我是當天交現金給他。（房子的部分是誰介紹你去買的？）是系爭房屋的社區的朋友介紹的。（朋友名字為何？）我不知道，那是跟我太太比較熟悉。（你付訂金之前有無跟賣方接洽過？）沒有，只有那天接洽，我都沒有看房子，因為還有人在裡面住，我當時沒有經驗，所以先付訂金。（何時去看房子？）我之後有去看，時間我忘記了。（後來有無買系爭房屋？）我沒有買這個房子，所以沒有成交。（房屋買賣金額為何？）1,336萬。（有無約定如何付價款？）好像有寫，但是因為沒有成交所以我忘記了。（買賣過程中是否跟屋主直接聯繫？）有，30日那天拿訂金，之後沒有見面過。（有無印象是繳訂金後間隔多久去看房子？）30萬是最後透過社區朋友打電話給賴肇裕，有一段時間，我不記得到底有多久，好像有1個月以上。（你去看房子到被告還你錢間隔多久？）30日拿訂金之後，大概1個禮拜去看房子我不滿意，我就說不要買了，然後訂金是1個月以上才還給我。（何時說不買？）我第1次看房子就說不要買了。（為何隔那麼久才還你錢？）我不知道。（你去看房子時屋主有無陪你去？）沒有，我跟社區介紹的朋友說不買的。（何人帶你去看房子的？）社區守衛帶我去看的，當時房子裡的人還沒有搬走。介紹的朋友帶我去找守衛，但是沒有跟我上去看房子等語。核與被告前開抗辯及所提出定金收據記載內容互核相符，應可認為真正。即由證人鄭義森證述前後內容可悉，系爭定金收據確係鄭義森與被告所共同簽署。鄭義森乃經系爭不動產同一社區友人介紹欲購買系爭不動產。肇於101年3月30日簽署定金收據時，因尚無法入內勘查系爭房屋，是於定金收據註明該狀況，並約定倘其入內勘查結果無法滿意，雙方同意無條件解除契約。鄭義森約於交付101年3月30日交付30萬元定金後1星期入內看屋（至證人前述所陳「30萬是最後透過社區朋友打電話給賴肇裕，有一段時間，我不記得到底有多久，好像有1個月以上。」，由其前後陳述可悉，該段陳述係針對定金返還期而為，並非指實際看屋時間(即未針對原告訴訟代理人詢問問題回答，故再經本院重覆提問確認其真意。)，是並無前後陳述矛盾之情，併此敘明。），看屋後因認屋況確有不符，故隨表明不欲購買（即解除契約之意），再約於1個月以後賣方始返還30萬元定金等情。又該定金收據之簽署、定金之交付，固有原告指摘與一般人購入不動產之慎重程度有違。然其等既於其他特約條件中約定「如買方勘查結果不符合建物現況確認書，雙方同意無條件解約。」（屬約定解除權；並由前述買方看屋不滿意，賣方隨同意買方解除契約等情以觀，應認其等註記「不符合建物現況確認書」之真意係指買方看屋後不滿意而言，僅解除意思表示應於看屋後至101年4月21日前向賣方為之。），對於買受人非無相當保障。是原告執此推斷證人之證詞有違常情，無法採信云云，並無可採。
㈡按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。又買賣契約為諾成契約，雖當事人間非不得就買賣標的物及買賣價金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就買賣契約必要之點即買賣標的物與買賣價金互相表示一致，其買賣契約即為成立，不能因尚未訂立不動產物權移轉之書面契約，認其僅屬預約之性質。查本件觀諸卷附定金收據，除就買受人與出賣人間就買賣契約必要之點（即買賣標的物、價金）均已互相表示一致外。另參酌定金收據第6條記載「買方於給付定金日登記名義人並未查勘屋況，雙方約定於101年4月21日前看屋況，如買方勘查結果不符合建物現況確認書，雙方無條件解約。」（即約定解除權）等情，應足資反推系爭定金收據並非預約，而係本約。蓋倘買賣契約尚未成立，應無約定解除權之必要。
㈢至定金收據第4條約定「雙方約定於101年4月21日10時前，
備齊證件至指定地政士簽定不動產買賣契約書。…」。所謂「簽訂不動產買賣契約書」乃指民法第758條第2項物權書面契約而言，此屬不動產買賣契約履約必要程式。原告執此項約定推斷前開定金收據屬預約性質云云，應有誤會，並無可採，附此敘明。
㈣基上，被告抗辯：系爭契約已於101年3月30日因被告將系爭
不動產出售予訴外人鄭義森解除條件成就而失效等語，應屬有據。
六、從而，原告本於已失效之系爭契約約定請求被告給付84萬元違約金，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年4月11日
民事第一庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月11日
書記官莊琬婷