裁判字號：臺灣雲林地方法院108年簡上字第99號民事判決
裁判日期：民國109年07月30日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣雲林地方法院民事判決108年度簡上字第99號上訴人 馬煥智 訴訟代理人 盧永和 律師被上訴人 詹佳 若訴訟代理人 張智學 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國108年10月17日本院斗六簡易庭108年度六簡字第157號第一審判決提起上訴，本院於民國109年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：
㈠、被上訴人於民國107年8月2日以新臺幣（下同）200萬元向上訴人購買雲林縣○○市○○段○○○段000000地號土地，及其上同段4886建號即門牌號碼為雲林縣○○市○○路○○○巷○號之房屋（下稱系爭房地)，被上訴人分別於同年8月2日、8月27日、9月7日各給付30萬元，並代上訴人支付稅捐費用，且已辦妥所有權移轉登記，取得系爭房地所有權狀，然被上訴人取得系爭房地所有權後，上訴人仍占用系爭房地拒不搬遷，為此，爰依民法第348條及第767條之法律關係擇一請求上訴人將系爭房地騰空遷出，並返還予被上訴人。
㈡、對上訴人抗辯之陳述：本件是單純買賣，價金200萬是協商出來的，當初買賣過程中，上訴人還特別要問祖先出售這間房子，並無說借錢方式。另外，本件的尾款部分，被上訴人有通知要交付，反而是上訴人不願意收。
㈢、並聲明：上訴人應將門牌號碼雲林縣○○市○○路○○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓並返還被上訴人。
二、上訴人於原審抗辯意旨：
㈠、被上訴人請求之依據主要係依雙方於107年8月2日所簽定之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約或系爭買賣契約書）有效為前提，然上訴人當時並無出售之真意，其緣由係因為上訴人經營公司當時有資金上之需求，被上訴人願提供資金給上訴人應急，為求保障，乃要求上訴人將系爭房地暫時過戶予被上訴人，作為還款之擔保，故過戶僅為暫時擔保還款之性質，日後雙方均同意由上訴人還款後再次過戶買回，此由系爭房地之市價遠遠高於200萬元即可為證。且系爭買賣契約書雖記載價格為200萬元，但被上訴人出借給上訴人之資金僅90萬元，更足證過戶僅為擔保性質，上訴人日後還款，被上訴人即必須返還登記給上訴人所有，此點雙方知之甚明。況系爭房地為上訴人祖先所留下，上訴人實際上斷不可能真正出賣，僅為形式上作成買賣契約，被上訴人亦知悉此點，且同意上訴人搬進去系爭房屋居住。被上訴人雖代為繳納相關稅捐費用（土地增值稅11萬2,885元、房屋稅105元)，但此金額如依不動產買賣契約，日後亦將於尾款中扣除，上訴人日後實際拿到的金額不到190萬元等語資為抗辯。
㈡、並聲明：被上訴人原審之訴駁回；訴訟費用由被上訴人負擔。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，除援用原審之陳述及舉證外，補稱：
㈠、原審始終未同意就系爭房地進行鑑價，上訴人認為系爭房地之市價確實遠高於200萬元，被上訴人如此行為，顯屬暴利，如未能進行客觀鑑價，即遽為判決認定，難以釐清真相，上訴人亦難甘服。
㈡、並聲明：⒈原判決廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人對於上訴人之上訴，除援用原審之陳述及舉證資為抗辯外，補稱：
㈠、上訴人於另案提出撤銷買賣之訴訟（鈞院108年度訴字第43
6號），主張要撤銷系爭買賣契約，而與本件訴訟為相反之主張，有違反訴訟法上之誠信原則，濫用訴訟資源，上訴應無理由，請予以駁回。
㈡、請准予調閱鈞院108年度訴字第436號民事卷宗，證明兩造間就系爭房地確實為買賣交易。
⒈被上訴人107年8月1日LINE代書就系爭房地核算自用及
一般稅率計算明細傳給上訴人，上訴人同意轉為自用住宅稅率申報房屋稅；107年8月2日被上訴人將最鄰近系爭房地之建物實價登陸以LINE提供給上訴人，讓上訴人開價，上訴人在LINE稱自己加公司僅需要資金130多萬元了，其餘的錢要留著創業跟搬家用…有問祖先了！他們答應讓我賣了還負債和創業。被上訴人LINE回應有什麼直說無妨，我不會介意。買賣要兩廂情願，不要傷感情。可以證明兩造間為買賣關係。
⒉證人 陳珠玉 、 龔依芳 於原審作證，可以證明系爭房地因為
占用鄰地，無法向銀行貸款，產權不清，存有瑕疵，買賣交易價格是由上訴人提出，並沒有上訴人所主張之事由。
更無買回之約定。
⒊107年9月30日LINE對話內容第7頁上方照片為雲林縣斗
六市○○街○○號房屋（中山國寶1樓），被上訴人建議上訴人請其配偶打電話詢問價格；第11頁、第13頁之對話內容，上訴人表示有去臺南、臺中、斗六找老師、問神明，可以問的都已經問了；上訴人於原審訴訟中曾對被上訴人提起反訴，於提起反訴時檢附原證一實價查詢序號5…、交易年月105/9、總價233萬、單價8.6萬/坪，上訴人對於不動產交易並非完全無經驗。又上訴人經營奇莉雅生技有限公司，從事銷售保養品及化妝品事業，也曾從事隱形地板生意，自小曾經從事家族殯葬業之工作，且證人陳珠玉代書有詳細告知買賣相關事宜，兩造間友人 許雅惠 與龔依芳於108年2月16日之談話，亦可證明上訴人並非無經驗。
⒋系爭買賣契約書第七條及附表叁付款方式，付款方式如下：
第一次付款：訂約同時支付30萬元。
第二次付款：於領到土地增值稅及契稅單後支付30萬元。
第三次付款：產權登記過戶後，現狀移交（至遲107年8月底）支付140萬元。
⒌實際付款依照系爭買賣契約書附表肆收款紀錄：
第一次收款：107年8月2日現金30萬元。
第二次收款：107年8月27日現金30萬元（107年8月27日
領到土地增值稅單112,885元及契稅單105元，由被上訴人繳納）。
第三次收款：107年9月7日現金30萬元。
目前被上訴人已提出上訴人拒絕受領之987,010元尾款（
110萬元－112,885元土地增值稅－105元房屋稅＝987,010元）。上訴人因為遺失系爭房地之不動產權狀，向雲林縣斗六地政事務所辦理公告30日後，於107年7月11日補核發權狀，在107年10月1日完成移轉登記過戶程序。
⒍由於上訴人於107年9月3日LINE陳稱其員工 琇婷 又再問
薪水差60,000元，在107年9月4日LINE稱：這次房子的錢可以先跟你拿30萬元嗎？除了琇婷的薪水6萬元，我還要還朋友10萬元，剩下的錢有些要給包材費用！其餘尾款等公告結束後再一併拿。被上訴人才提早於107年9月7日給付現金30萬元，可徵兩造間在107年9月7日確實為系爭房地之買賣交易。
㈢、本件斗六市○○段○○○段0000○號於64年11月21日興建完成，使用同段180-26及83-34地號土地（詳建物登記第一類謄本其他登記事項），83-34地號土地為無權占用第三人之土地，系爭房地面臨拆除之危險，存有重大瑕疵。
㈣、證人陳珠玉於原審到庭證稱：有一天 詹佳若 打電話給我說有一間房子買賣、過戶，請我計算稅金要繳納多少，後來我回來斗六時，詹佳若他們已經談好價錢，說要來我事務所訂立買賣契約。那天馬煥智夫妻都有來，雙方的交情好像很深、很熟，談的都很愉快，價格也是他們自己講的，從頭到尾只有講買賣，完全沒有提到什麼抵押。這個案子從頭到尾都很順利，本來約定是付二次款，訂金跟尾款，但馬煥智中間因急需用錢，一直跟詹佳若拿錢，所以中間又付了一次款項。當初我勸詹佳若說產權不清最好不要購買，但詹佳若說沒有辦法，馬煥智急著要用錢，所以基於朋友的情誼幫忙，後來要求詹佳若再提高20萬元，所以，買賣都是馬煥智講要賣的等語。益證兩造間之系爭房地買賣為真實。
㈤、再者，所謂不動產市價或行情是提供作為買賣交易之參考，於實務上有關不動產買賣成交價格本因個案事實、買賣雙方議價、時機等種種因素而受影響，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要難以個案之不動產買賣成交價格相互比較，只要買賣雙方就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，故相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則豈得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂高買或低賣之理由造成交易秩序之不安定性。
㈥、系爭房地已於109年4月13日完成強制點交。買賣價款扣除已經給付之款項，土地增值稅112,885元、再扣除房屋稅10
5元後，剩餘尾款是987,010元，被上訴人已於109年4月14日購買匯票，以掛號寄送上訴人。
㈦、並聲明：⒈駁回上訴人之上訴。
⒉第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、不爭執事項：
㈠、兩造於107年8月2日簽訂系爭買賣契約書，依系爭買賣契約書所載，由被上訴人以200萬元向上訴人購買系爭房地。
㈡、依照系爭買賣契約書第肆點收款紀錄，被上訴人分別於同年
8月2日、8月27日、9月7日各給付30萬，並代上訴人支付稅捐費用，且已辦妥所有權移轉登記。
㈢、目前系爭房地已因假執行交付被上訴人管領使用。
六、本件爭點：
㈠、兩造簽訂系爭買賣契約書時，有無買賣系爭房地之真意？
㈡、上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約書，其緣由係因為其經營公司當時有資金上之需求，被上訴人願提供資金給上訴人應急，為求保障，乃要求上訴人將系爭房地暫時過戶予被上訴人，作為還款之擔保，故過戶僅為暫時擔保還款之性質，日後雙方均同意由上訴人還款後再次過戶買回等情，是否可採？
七、本院之判斷：
㈠、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項規定甚明。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。查，兩造締結系爭買賣契約，約定上訴人出賣系爭房地與被上訴人，被上訴人已經將買賣價金尾款給付與上訴人，並於107年10月1日辦妥所有權移轉登記等事實，有系爭買賣契約書、（自用買賣）雲林縣稅務局土地增值稅繳款書（總局）、雲林縣稅務局108年房屋稅繳款書、土地及建物第一類登記謄本、匯票影本等在卷可佐（見原審卷第17至第20頁、第35至第41頁、本院卷第133頁至第135頁），足見被上訴人主張其為系爭房地之所有權人，上訴人即負有交付系爭房地與被上訴人之義務。是被上訴人主張上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人等情，為有理由。
㈡、上訴人雖以前詞為辯，惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
被上訴人對於自己主張之事實已盡證明之責後，上訴人對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則上訴人對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。又認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院99年度臺上字第483號、96年度臺上字第1131號判決意旨參照）。上訴人固辯稱其當時並無出售之真意，系爭房地過戶僅為暫時擔保還款之性質云云，雖經證人龔依芳於108年8月1日原審審理時到庭證稱：上訴人一開始是沒有想要賣房子，是因為我們想要貸款，但是銀行說沒有辦法貸款，而被上訴人知道我們急需用錢，所以就跟上訴人提說要買房子，一開始我們想用抵押的方式，但被上訴人說這樣對他沒有保障，所以這份不動產買賣契約書並不是真的要賣房子，是被上訴人說他可幫我們，就是用買的方式，等於他也希望我們買回去。至於買賣契約書上200萬的金額，一開始是被上訴人說180萬，因為我們公司要用錢，覺得180萬沒有很多，但又怕開太高也買不回去，所以就是講說200萬元等語（見原審卷第115至第117頁），然經本院核閱被上訴人提供兩造LINE對話截圖，其上記載：「如果你要買賣，因為稅的問題，你要趕快轉為自用住宅」、「有問祖先了!他們答應讓我賣了還債和創業」、「你自己開個價」、「有甚麼直說無妨，我不會介意。買賣要兩廂情願，不要傷了感情。我是不會啦」等語（見原審卷第21頁至第24頁），堪認兩造間之買賣系爭房地為真實，至於證人龔依芳係被上訴人之配偶，與本件訴訟有利害關係，不無偏頗之虞，其證言尚難盡信。
㈢、復經承辦系爭房地買賣過戶之代書即證人陳珠玉於原審到庭證稱：「有天被上訴人打電話給伊說有一件房子買賣、過戶，可否請伊計算稅金要繳納多少。後來等伊回來斗六時，被上訴人他們已經談好價錢，說要來伊事務所訂立買賣契約。那天上訴人夫妻都有來，雙方的交情好像很深、很熟的，談的都很愉快，價格也是他們自己講的，從頭到尾只有講買賣，完全沒有提到什麼抵押。這個案子從頭到尾都很順利，本來約定是付二次款，訂金跟尾款，但上訴人中間因急需用錢，一直要跟被上訴人拿錢，所以中間又付了一次款項，當初伊勸被上訴人講說產權不清最好不要購買，但被上訴人說沒有辦法，上訴人急著要用錢，所以基於朋友的情誼幫忙，而且價格也是上訴人自己開的，本來談好是賣180萬，後來要求被上訴人再提高20萬，所以買賣都是上訴人講要賣的。一開始他來，叫我辦的就是買賣，從來沒有提到抵押的事情」、「被上訴人本來一直不要買，且他有跟馬先生講，我不要買，因為我也希望如果你要賣，也要讓你媽媽知道，怕你媽媽誤會，會不諒解，有問題，後來馬先生講沒有問題，也有傳LINE跟他講，媽媽那邊都沒有問題，且價格被上訴人還請馬先生自己開，價格是他自己開出來的。」等語（見原審卷第109頁至第113頁），益證兩造間之系爭房地買賣為真實。另證人陳珠玉於本件行準備程序時亦到庭結證稱：「（你與兩造是朋友嗎？）我跟馬煥智從來不認識。訂約時才第一次見面，我跟詹佳若有認識，但不是很深。我是第一次幫他辦案件。（這次被上訴人是委託你辦理土地所有權移轉登記？）是。（還有什麼其他事情？）沒有。（土地買賣契約是你撰擬的？）是我打的。（契約中第三次付款是於產權登記過戶後給付140萬元？）是。（後來上訴人表示他的權狀掉了？）房子權狀還在，土地的權狀不見。（後來土地權狀辦理補發？）我沒有替他們辦補發，我為了替上訴人省錢，想說等到送地政要辦過戶登記的時候審核通過，然後公告期滿無人異議後，才可以核發新的權狀。（領了新的權狀後才能辦所有權移轉登記？）不是，領了新的權狀後，名字就已經登記為買受人了。（過戶登記日期是107年10月1日？）是地政的登記日期。我大概是107年10月3號或4號領到新的權狀。（依照契約規定是在過戶完後被上訴人才要再繳第三次付款，為何107年9月7日被上訴人就先付了30萬元給上訴人？）上訴人急著要用錢，說愈快愈好，後來是因為他找不到權狀拖了時間，簽約款第一次的30萬，8月27日的30萬是完稅款，當初也是考慮上訴人有困難，請被上訴人代繳房屋稅、土地增值稅等稅賦，再由尾款中扣除。這次的送件有延誤，是上訴人一直催被上訴人付款，所以才會在107年9月7日被上訴人再付了30萬。（你怎麼知道是上訴人急需用錢向被上訴人要求再付30萬元？）買方說賣方一直急需用錢，要買方即被上訴人再付30萬元，買方問我可不可以給上訴人，我回答說你們如果都同意也無妨，後來兩造就到我事務所來交款。從一開始簽約到付款，馬煥智都跟他太太一起來。付了第三次之後上訴人又有要請被上訴人再付款，因為被上訴人父親過世，而且被上訴人說不能再一直付了，要等到產權登記完畢及交屋完再一次付尾款。（你怎麼知道被上訴人付了第三次款後上訴人又請求繼續付款這件事？）被上訴人有問我，說還在土地所有權狀遺失的公告期間，系爭房地還沒登記好，上訴人就一直要用錢，被上訴人不放心，想說照合約走，而且也幫上訴人代墊土地增值稅了。（從107年10月1日登記，107年10月3日或4日真正拿到權狀以後，為何被上訴人沒有再付款？）領到權狀前幾天，我有提醒上訴人要趕快將房子清空，把房子點交給被上訴人，被上訴人錢已經準備好了。然後上訴人堅持不搬走。所以，被上訴人才沒有再付款。他有傳LINE跟我講，請被上訴人再讓上訴人住一段時間一年至半年，等上訴人創業成功再搬出去。（【法官請證人於被上訴人今日庭呈的陳報狀指出上訴人傳的LINE】並沒有看到上訴人LINE的訊息裡頭有向證人表示希望被上訴人再讓上訴人住一段時間等上訴人創業成功再搬出去？）被上訴人再讓上訴人住一段時間一年至半年，這內容在被上訴人本日陳報狀第7頁右下角的手機螢幕拍照畫面。（上訴人跟你說「我有與他說要先搬回去住一年，再慢慢找房子搬出去」什麼意思？）上訴人因為賣房子怕被他媽媽責罵，想說先搬回去住，賣房子後還有一些餘款，上訴人拿這些餘款去創業，成功以後上訴人要找房子搬出去。（上訴人又跟你說「但是當初的口頭承諾都跳票了，我要如何做？」什麼意思？）當初的口頭承諾是他跟被上訴人的承諾，承諾什麼我完全沒有聽到，我只幫他辦理買賣過戶登記。（後來被上訴人有委託你催促上訴人交屋嗎？）有，從領到權狀之後就催了好多次，我也跟上訴人催了好多次。（你跟上訴人催促交屋時，上訴人曾經跟你說過這個買賣其實是借款的擔保嗎？）完全沒有，提都沒有提過。（證人在要求馬煥智點交房屋的時候，馬煥智有沒有跟你提到跟當初被上訴人的約定不一樣，因為當時被上訴人有跟馬煥智約定讓他兩年時間可以把房子再過戶回來？）沒有。（【提示被上訴人今日提出陳報狀第7頁右上角對話】）這已經是很後面的事情了。（你催促點交房屋這件事情，雙方有無提到馬煥智的母親要參選，會不會影響點交的時程？過程為何？）因為媽媽要參選，上訴人忙著助選，就跟被上訴人講等到選舉完後再處理。後來上訴人的母親如何來跟你處理這件事？）18號那天晚上，上訴人的媽媽才知道，回去叫我傳過戶的權狀給他，那天他媽媽才知道。（上訴人的媽媽怎麼跟你說的？）媽媽有打幾次電話給我，也有直接打電話給買方，後來上訴人媽媽有請縣政府都市計劃課 廖建男 到我事務所來協調這件事，媽媽認為賣的太便宜了，好像不甘心。然後我跟上訴人的媽媽及廖建男講說系爭房屋的產權有問題，並且拿謄本、地籍圖、平面圖給他們看，主要是房子本身有瑕疵，因為產權不清，占用到很多鄰地，所以一直沒有辦法去貸款。（你給上訴人媽媽及廖建男看的那些東西在哪裡？）我有帶來，我願意提供給法院。【庭呈資料】」等語（見本院卷第114頁至第118頁），而證人陳珠玉證述之內容與上訴人之LINE對話內容大致相符，又無明顯瑕疵，應認為可以採信，故兩造間應確實有買賣系爭房屋之真意，而非僅係擔保上訴人返還欠款與被上訴人，上訴人主張兩造就系爭房地買賣僅為借款之擔保云云，自非可採。
㈣、至於上訴人與證人陳珠玉之LINE對話雖有「佳若無法接受我的要求（也是當初她叫我用兩年的時間以現在的金額買回嗎？）那我的保障呢？」、「（麻煩代書問佳若是否可以在合約或另外簽合約保證房子兩年後會賣給我，讓我有保障！）其實佳若一直都在幫你，在你困難急需用錢時，伸出援手應你的要求買下你的房子。還希望你能努力去打拼，自己做的事要勇於承擔，不要再讓媽媽來為你奔波操心，也期盼你兩年後有能力可以買回去，但如今看不到你的誠意。」等語（見本院卷第93頁），或可證明兩造間就系爭房地確實有為買回之口頭約定，然既然係買回之約定，則兩造間就系爭房地之買賣當屬實在，而非僅係作為借款之擔保，否則豈有「買回」可言。再者，兩造間就買賣系爭房地之簽約日期為107年8月2日，即便兩造有約定於2年後上訴人可買回系爭房地，然上訴人之買回權利亦應自109年8月3日起算，該期間尚未屆至，故被上訴人請求上訴人將系爭房屋遷讓並返還被上訴人，仍屬有據。
㈤、基此，被上訴人依系爭買賣契約之買賣標的物交付請求權，訴請上訴人自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還被上訴人等節，為有理由，應予准許。至於上訴人請求鑑定系爭房地之價值，以茲證明系爭房地之價值高於系爭買賣契約約定之20
0萬元價金甚多。惟證人陳珠玉既已到庭證述其見證兩造就系爭房地買賣及議定價金之過程明確，且因系爭房屋占用鄰地，無法向銀行貸款，權利存有瑕疵，該議定之價金自難謂不相當，是上訴人請求鑑定核無必要，附此敘明。
八、綜上所述，本件被上訴人請求上訴人將系爭房屋遷讓並返還被上訴人為可採，上訴人所辯均為無可取。依兩造間買賣契約法律關係，被上訴人自得請求上訴人將系爭房屋遷讓並返還被上訴人。從而，被上訴人之請求，為有理由，應予准許。原審判命上訴人所為之給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年7月30日
民事第二庭審判長法官曾鴻文
法官蔣得忠法官楊昱辰以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴中華民國109年7月30日
書記官陳玉珮