板橋簡易庭101年度板簡字第1670號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　101年度板簡字第1670號
原　　　告　鼎翰房屋仲介有限公司
法定代理人　 許馨予
訴訟代理人　 謝明旺
被　　　告　林　梅
訴訟代理人　 張啟富 律師
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國102年1月7日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟叁佰壹拾元由被告負擔四分之一，餘由原告
負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣柒萬陸仟元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本件原告經合法通知，未於最終言詞辯論期日到場，復核無
民事訴訟法第386條各款情形，爰依被告聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、原告主張：緣被告於民國101年6月4日與原告簽訂不動產
專任委託銷售契約書，委託原告出售其所有坐落新北市○○
區○○路○○○○號房屋及座落基地，委託銷售總價額原為新
臺幣（下同）898萬元，復於同日更改委託總價額為760萬
元，並約定報酬為成交價百分之四，委託期間自101年6月
4日起至101年12月31日止。詎原告其後於委託期間內達成
委託條件並收受定金，被告卻拒絕履行合約，經催告仍置之
不理，嗣查悉被告所有上開不動產已於101年7月17日辦理
移轉登記予第三人所有，被告已違反兩造上開簽訂之委託銷
售契約書第5條第1款（起訴書載為同條第2款，核其主張
所述內容及契約條款規定內容，應係誤載）約定，應按委託
價百分之四即30萬4,000元（760萬元×4％）賠償原告作
為懲罰性違約金。為此，原告依上開委託銷售契約法律關係
，提起本訴，請求被告依約賠償給付原告上開違約金額。並
提出不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更
附表、催告通知存證信函、鈞院民事執行處101年7月31日
板院清101司執全廉字第489號函等影本為證。
三、被告則抗辯稱：
㈠原告與被告簽約後，雖曾帶過數名客戶來看屋，惟均未能
成交，被告因此曾於101年6月19日前向原告口頭表示，
如無成促成交易，兩造簽約作廢。其後被告上開房屋即委
由東森房屋板橋新埔店於101年6月21日仲介售予訴外人
李和鎂 。
㈡又原告因被告年老且識字不多，竟趁被告無知之疏失，擅
自於上開契約書代勾被告聲明「已當場充分瞭解契約內容
，無需另行攜回審閱」，並未經被告同意擅自代訂上開長
達六個月以上之委託期間，且簽名當時內容變更附表上更
改委託總價金額亦係空白未填，現竟要求強收懲罰性違約
金，顯無理由，應予駁回。
㈢再本件兩造系爭契約係定型化契約，依消費者保護法第11
條之1第1項、第2項規定，原告簽約時未告知被告有契
約審閱權，即要求被告簽名，妨礙被告事先審閱契約，顯
失公平，使被告無法充分瞭解系爭契約第5條第1款約定
內容，該約定內容自不構成本件系爭定型化契約之內容，
原告援引該條款規定請求本件違約金，自有為洽。
㈣退步言，縱認原告得援引系爭契約第5條第1款約定請求
給付違約金，其約定之違約金額亦屬偏高，應依民法第25
2條規定予以酌減。本件被告上開房屋之後於101年6月
21日即由東森房屋仲介出售，距兩造系爭契約起日，僅有
17日，原告相對下需付出之勞務成本、費用即屬輕微，因
此如仍依原委託價之百分之四計付違約金，顯有失衡過高
，自應予依法酌減。是被告斟酌原告本件已提供之服務，
應酌減為委託價之1％較為適當。
㈤並提出不動產買賣契約書影本為據，聲明請求駁回原告之
訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查：
㈠原告主張之事實，業經提出上開不動產專任委託銷售契約
書、委託銷售契約書內容變更附表、催告通知存證信函、
本院民事執行處函等影本為證，而被告就其所有上開不動
產已委託東森房屋另行仲介而於101年6月21日出售，亦
已陳明並提出上開不動產賣賣契約書影本為憑，足認被告
確已有違反兩造系爭委託銷售契約第5條第1款約定之事
實。
㈡被告上開雖抗辯上開意旨云云，惟為原告否認，而被告並
未能具體舉證以實其說，再核諸系爭契約第5條第1款約
定，就被告於系爭委託銷售契約委託有效期間，應停止自
售、或委託其他仲介公司出售、出租，如違反約定應付懲
罰性違約金之約定內容觀之，尚屬合理允當，並無顯失公
平之情，亦難據以主張該條款無效，是被告上開所辯，除
所辯違約金過高應予酌減部分外，餘均尚無實據，自難採
認。
㈢綜上所述，原告主張之事實，經本院調查之結果，堪認屬
實。是原告據以請求被告給付系爭違約金，固非無據，惟
另按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」
，民法第252條定有明文，至於當事人約定之違約金是否
過高，應依違約金係屬於懲罰性質或損害賠償約定性質而
有不同，如係懲罰性質違約金，則須依一般客觀事實、社
會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；如為
損害賠償約定性質違約金，則應依當事人實際上所受損害
為標準，酌予核減（最高法院87年台上字第2563號判決意
旨參照）。本件觀諸其違約金約定內容，其性質係屬懲罰
性違約金，是依上開說明，衡諸本件原告受託為被告銷售
系爭房地後，被告即於17日另委由其他仲介公司仲介售出
，而原告雖亦有依約帶同客戶看屋，但未提出具體實際之
勞務、費用等支出證明，原告受損應屬有限，復參酌目前
社會經濟狀況，本件原告請求依約定計付之違約金尚屬過
高，爰酌予核減為成交價之百分之一之違約金即7萬6,00
0元，較為允當。至原告雖另稱已覓得買受者收受定金云
云，惟亦未舉證以實其說，且此部分違約之處罰，亦非屬
系爭契約第5條第1款約定範圍，自不予以審酌。
五、從而，綜上所述，原告依上開委託銷售契約關係，請求被告
給付違約金7萬6,000元，核屬正當，為有理由，自應准許
，逾此金額範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所
為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行，並依被告聲請
併諭知被告如以7萬6,000元為原告預供擔保，得免為假執
行。另確定訴訟費用額為3,310元（第一審裁判費），由被
告負擔四分之一，餘由原告負擔。
中華民國102年1月31日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官彭全曄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
書記官黃炎煌
中華民國102年1月31日