臺灣 臺北 地方法院小額民事判決
111年度北小字第4222號
原告 陳韻如
被告 陸薏婷
上列當事人間請求返還押租金事件，於中華民國111年10月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：原告於民國110年9月間向被告承租坐落於臺
北市○○區○○○路0段000號2樓房屋（下稱系爭房屋）之1間房間，約定租期自110年9月3日起至111年8月30日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元，兩造並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），原告於簽約時交付被告押金15,000元。惟因被告片面更改能源計價，且非居住者未事先告知即經常任意出入系爭房屋；及被告亦同住系爭房屋，於疫情期間為密切接觸者隔離時，未待於自身房間，常待在公共空間，增加同住之原告感染風險，其後被告快篩陰性轉陽性時，亦未主動告知原告，造成安全疑慮等因素，原告遂提前終止租約，被告承諾不扣押租金。原告提出終止時，亦配合被告帶看新房客進房看屋之要求，過程中被告均未提及須扣抵押租金。而原告已於111年6月12日點交房屋予被告，然被告卻未返還押租金予原告。為此，爰依租賃契約之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告15,000元。
二、被告則以：就原告所述關於能源費爭議、非居住者未事先告知出入系爭房屋及疫情安全疑慮等情，原告僅係與被告多次討論溝通，然並未因此要求提前解約，且兩造於111年3月30日已就能源費爭議取得共識，當初說不收違約金僅係針對原告若因不同意能源費計價方式搬走時，而不包括其他情形。原告係於111年5月23日始第一次告知被告欲提前搬走，故原告提前終止租約並非其主張之上開爭議，而係其因未知之個人因素自行決定提前終止租約。則依系爭租約第8條第2項規定，原告即應支付被告一個月租金作為違約金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於110年9月間向被告承租坐落於臺北市○○區○○○路0段000號2樓房屋之一間房間，約定租期自110年9月3日起至111年8月30日止，每月租金15,000元，原告並於簽約時交付被告押金15,000元，嗣系爭租約因原告提前終止，兩造於110年6月12日點交返還系爭房屋等事實，業據其提出房屋租賃契約書1件影本為證，並為被告所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告應返還押租金等情，經被告否認並以前辭置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又主張法律關係存在之當事
人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任
。本件原告主張其是因為能源費爭議、非居住者未事先告知出入系爭房屋及疫情安全疑慮等因素而提前終止租約，且被告已承諾不扣押租金等情，既為被告所否認，則原告即應就其主張之事實，負舉證責任。惟觀諸原告提出兩造間通訊軟體對話紀錄，兩造於110年3月28日、29日時就能源費計價方式有所討論，被告有向原告表示若其覺得計價方式成本過高，原告可提前搬走，也不收違約金（本院卷第15、19頁）；另於110年10月間及111年3月13日被告有言及修冷氣師傅、中華電信修wifi人員及被告母親曾進入系爭房屋，惟原告並未因此表示不妥或不同意其進入（本院卷第21、23頁）；於111年5月11日、13日則係被告向原告表示其要居隔，告知原告如要使用廚房時，可先告知被告，被告要先進房（本院卷第25頁）等情，有對話截圖在卷可稽，顯然原告與被告就上開情事有所討論溝通時，均未提及其欲因上開情事提前終止租約，且於同年3月29日被告就能源費與原告討論，向原告表示若不認可能源費計價方式，可提前搬走而不收違約金時，原告亦未表示要提前終止租約，反而於同年3月30日對被告表示按你說的2：1吧等語，同意原告之計價方式。原告係於111年5月23日晚間10時15分許，被告請原告清理掉落之頭髮時，才於同日晚間10時26分向被告表示「我會盡快找房搬出去，最晚就住到下個月底」等語（本院卷第27頁），可見兩造前雖有過能源費計價爭議，並有談論過上述非居住者進出系爭房屋與疫情隔離之問題，然原告既均未曾就上開事由向被告表示過欲提前終止租約，且被告僅曾於111年3月29日對原告表示如其因不滿能源計費方式要提前終止租約可不收違約金，而未言及其他情形，原告之後亦已同意被告之計價方式，並未因此提前終止租約，則原告之後自不得再執此爭議主張其仍可提前終止租約並要求被告不得收取違約金，被告辯稱其僅曾就能源費之爭議表示過原告可因此提前終止租約而不收違約金，惟兩造嗣後就計費方式已達成共識，該事件已於同年3月份結束，被告之後並未再同意原告可任意提前終止租約而不收違約金等情，自屬有據，原告主張其嗣後提前終止租約係因能源費爭議、非居住者未事先告知出入系爭房屋及疫情安全疑慮等因素，且被告承諾不扣押租金云云，自難遽信為真。此外，原告所提出之系爭租約末頁下方亦記載兩造已於6月12日完成租賃物點交…後續關於違約金尚有爭議，待調解後再行確認等語，益見被告並未就原告提前終止租約同意不收取違約金，原告主張被告曾承諾其提前終止租約可不收違約金或扣押租金云云，尚非有據，被告辯稱原告係因個人因素而提前終止租約，其亦未曾表示不扣押租金等情，應堪信取。
㈡、又按提前退租違約金：提前退租者，乙方（即原告）應按月租金100%交付與甲方（即被告）作為違約金，甲方有權直接於押金中扣除，若押金不足月租金100%者，甲方有權向乙方求償不足之餘額，系爭租約第8條第2項定有明文。本件原告於租期屆滿（即111年8月30日）前即搬走而提前終止租約，業如前述，則被告辯稱其得依約沒收押租金15,000元作為違約金，自屬有據，原告主張被告應返還15,000元押租金，並不可採。
四、從而，原告依兩造間租賃契約之法律關係，請求被告應返還押租金15,000元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 111 年 11 月 21 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 21 日
書記官 官逸嫻
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額
事件之上訴程序準用之。
計 算 書
項 目金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元