裁判字號：臺灣基隆地方法院108年基簡字第254號民事判決
裁判日期：民國108年06月04日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第254號原告 鄭惠蘭 訴訟代理人 鄭惟中 被告 劉子嫙 （原名 劉明子 ）上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於108年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○巷○○號八樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬貳仟元，及自民國一百零八年四月二十日起至騰空遷讓返還前項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第436條第2項、第385條第
1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原請求被告就相當於租金之不當得利部分，應給付原告新臺幣（下同）24,000元，及自民國107年11月1日起至交還前開房屋之日止，按月以6,000元計算之損害金。嗣於108年4月16日本院言詞辯論期日，原告當庭變更上開聲明為被告應給付原告42,000元及自108年4月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元。查原告上開訴之變更，屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於105年8月1日與被告簽立租賃契約，約定由原告將所有之門牌號碼基隆市○○區○○路○巷○○號8樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，原約定租賃期間
1年，自105年8月1日起至106年7月31日止，每月租金為6,000元，應於每月1日前繳納，另繳付押租金12,000元；原告於租約到期前就請被告搬離，原租期屆滿後未再另訂書面（下稱系爭租約），但被告一直找理由，之後被告還有一直住在系爭房屋，並給付租金至107年6月。詎被告自10
7年7月1日起即未給付租金，結算至108年3月底止，被告積欠9期（即107年7月、8月、9月、10月、11月、12月、108年1月、2月、3月）租金未繳，而上開積欠之租金，依民法第440條規定，以前述押租金抵償後（押租金12,000元，相當於2期租金），被告尚積欠7期租金共42,000元（6,000×9＝54000，54,000－12,000＝42,000）未繳。原告分別於107年9月28日、10月15日寄發郵局存證信函催告被告給付積欠之租金，惟被告仍置之不理，原告再以本件108年4月16日筆錄影本之送達作為終止兩造系爭租約之意思表示，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋並給付積欠之租金（於000年0月0日生送達效力），被告仍未給付，系爭租約已經原告合法終止。又被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第440條第1項、第2項、系爭租賃契約及不當得利之法律關係，併請求被告自108年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利6,000元。並聲明：1.被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○巷○○號8樓房屋騰空遷讓返還原告。2.被告應給付原告42,000元，並自108年4月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
（一）查原告主張之上開事實，業據其提出系爭租賃契約、系爭房屋建築改良物所有權狀、基隆新豐街郵局存證信函正本暨收件回執正本、基隆新豐街郵局000146號存證信函正本暨掛號函件執據正本為證，核與原告所述相符；而被告經合法通知，並未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，本院綜合上開證據調查之結果，自堪信原告之上開主張為真實。
（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。本件依原告陳述，於106年7月31日原定租期屆滿後，被告繼續租住系爭房屋，並給付租金，原告亦收受未為反對表示，當視為以不定期限繼續租約關係甚明。是兩造系爭租約已默示更新為不定期限之租約，自應適用有關不定期租賃關係之規定為是。次按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項亦有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。此為民法第455條前段、第767條第1項前段所明文規定。另，依土地法第100條第3款規定，非因「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」之情形，出租人不得收回房屋。而土地法為民法之特別法，故上開土地法之規定，自應優先適用。亦即，於未定期限之租賃契約，承租人積欠租金，須以擔保金即押租金抵償後，達2個月以上時，出租人始得限期催告，經合法催告後始得終止租約。經查，系爭租約第5條載明承租人於訂約時應交付12,000元為押租保證金，原告亦自承被告有2個月之押租金無訛。而依原告所陳，被告係107年7月1日後未繼續給付租金，則須以上述2個月押租金抵償後（即抵償107年7月、8月之租金），尚須欠租達2個月，原告始得限期催告被告給付欠租及終止租約，則原告雖分別有於107年9月28日、10月15日以寄發郵局存證信函方式對被告為催告及預告終止租約之意思表示，但因原告於107年9月28日為存證信函催告時，被告尚未構成積欠租金達2個月以上之情事，則認原告以此存證信函之通知作為其終止系爭租約前之催告，認有不符，故原告再於107年10月15日之存證信函通知，應認僅有構成催告之效力。系爭租約尚未依法終止。但原告有於本院108年4月16日言詞辯論期日當庭表示終止系爭租約，並以言詞辯論筆錄影本送達被告作為催告暨終止租約之意思表示，該終止自屬合法，而該意思表示係於000年0月00日生送達效力，有本院公示送達證書存卷足憑，自於108年4月19日發生終止系爭租約之效力。系爭租約業於108年4月19日經原告合法終止，業如上述，原告於兩造租賃關係終止後，本於所有權人及出租人身分，依民法第767條第1項前段、第455條前段之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告，另請求被告應給付積欠之租金42,000元（指107年9月份起至108年3月份止之7期租金），均為有理由，應予准許。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例。本件被告於系爭租約終止後，已無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有系爭房屋，惟其仍繼續占有使用系爭房屋，其獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。查兩造間之租賃關係既已於108年4月19日經合法終止，是被告自108年4月20日起即屬無權占有系爭房屋，足認被告受有相當於租金之利益，並致原告受到損害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自108年4月20日起至被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告6,000元之相當於租金之不當得利，為有理由，逾此部分之主張即不應准許。
四、綜上所述，系爭租賃契約業經原告合法終止，原告依租賃物返還請求權、所有權人之物上請求權、租金給付請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告42,000元，及自108年4月20日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止按月給付原告6,000元，為有理由，應予准許。
五、本判決原告勝訴部分，原告雖有陳明願供擔保，請准宣告假執行，但因本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請就勝訴部分供擔保後宣告假執行，即無必要。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第79條、第389條第1項第3款之規定，判決如主文。
中華民國108年6月4日
基隆簡易庭法官華奕超以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年6月4日
書記官耿珮瑄