臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度壢簡字第155號
原 告 游惠秀
被 告 美麗星城住戶管理委員會
法定代理人 黎榮興
上列當事人間請求給付修繕費用等事件，本院於民國100年4月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：原告游惠秀係門牌號碼為桃園縣平鎮市○○
○街○○號15樓房屋（即坐落同縣市○○段582建號建物，下
稱系爭房屋）之區分所有權人，而被告美麗星城住戶管理委
員會為系爭房屋所屬社區之管理委員會；原告前於民國92年
間購買位於大樓最頂層之系爭房屋，嗣於94至95年間被告決
議將所有頂樓翻修，詎該頂樓翻修工程施工不當，於施工後
即開始發生每當下雨時，系爭房屋之屋頂即有漏水現象且因
此造成其內裝潢多處損壞，須支出修復費用新臺幣（下同）
51,800元，且修復期間大約10日，於期間原告須另行支出全
家4人之住宿費用20,000元（計算式：1日住宿費用2,000
元10日＝20,000元）；原告為此請求被告再為施作屋頂防
水工程（下稱系爭工程）時，得知被告於95年4月24日以第
13屆管理委員會會議，決議施作系爭工程應由被告與頂樓住
戶簽合約，由住戶分擔3分之1之工程款（下稱系爭決議）
，原告因無法忍受漏水，始不得已與被告簽立合約書1紙，
約定由原告自行負擔並交付被告屋頂防水工程款之3分之1
即36,600元（總工程款為110,000元），餘款則由被告吸收
（下稱系爭合約）；惟依公寓大廈管理條例第10條第2項、
第11條、第31條等規定，系爭決議違反被告就共用部分之修
繕義務，且系爭工程屬共用部分之重大修繕，卻未經區分所
有權人會議決議，被告所辯系爭決議有提交被告所屬社區第
13屆區分所有權人會議追認乙節，並非真實，故系爭決議應
非合法，系爭合約之簽訂亦屬無效，原告自得請求被告返還
其不當得利即原告已交付之36,600元款項；又被告應賠償原
告因其先前翻修頂樓施工不當所造成之損害即裝潢修復費用
51,800元及修復期間之住宿費用20,000元。爰依公寓大廈管
理條例相關規定及民法不當得利、同法第184條第2項侵權
行為之法律關係，提起本件訴訟，請求被告給付108,400元
（計算式：原告已交付之工程款36,600元＋修復費用51,800
元＋住宿費用20,000元＝108,400元）等語，並聲明：被告
應給付原告108,400元。
二、被告則以：上開頂樓漏水之原因甚多，如住戶裝璜施工亦有
可能造成，無法歸責任何單方，故衍生本件之爭議，而就系
爭工程之費用比例分攤，業經系爭決議通過由頂樓住戶負擔
3分之1，系爭決議本有提交被告所屬社區第13屆區分所有
權人會議追認，相關會議紀錄固已遺失，惟於第17屆、第18
屆區分所有權人會議之臨時動議中有再予提及，且兩造亦有
簽訂系爭合約，約定由原告負擔並交付被告工程款之3分之
1即36,600元，故原告應有遵守合約之義務，而無權請求被
告返還此一款項；又就原告所主張：被告應賠償原告因其先
前翻修頂樓施工不當所造成之損害即裝潢修復費用51,800元
及修復期間之住宿費用20,000元乙節，因時日久遠，原告就
被告有何施工不當之情形、此等損害之金額及此等損害與被
告施工不當間之因果關係，皆未提出具體事證等語，資為抗
辯；並聲明：駁回原告之訴。
三、查原告主張：原告係系爭房屋之區分所有權人，而被告為系
爭房屋所屬社區之管理委員會；原告前於92年間購買位於大
樓最頂層之系爭房屋，嗣於94至95年間被告決議將所有頂樓
翻修，於施工後，原告以系爭房屋之屋頂有漏水現象，請求
被告再為施作系爭工程時，得知被告曾通過系爭決議，從而
兩造乃簽立系爭合約，由原告自行負擔並交付被告工程款之
3分之1即36,600元，餘款則由被告吸收等事實，有存證信
函、系爭合約、公寓大廈管理組織報備證明、建物暨土地所
有權狀、系爭房屋現場照片、系爭決議會議紀錄、頂樓防水
工程修繕情形表、建物登記謄本暨異動索引等在卷可稽，復
為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、惟原告主張其得依公寓大廈管理條例相關規定及民法不當得
利、同法第184條第2項侵權行為之法律關係，請求被告給
付108,400元（計算式：原告已交付之工程款36,600元＋修
復費用51,800元＋住宿費用20,000元＝108,400元）等語，
則為被告所否認，並提出系爭決議會議紀錄、頂樓防水工程
修繕情形表、系爭合約、美麗星城第17屆、第18屆區分所有
權人大會會議紀錄等件，輔以前揭情詞置辯。是本件應審究
者為：㈠兩造間所簽立之系爭合約是否有效成立？㈡原告得
否請求被告賠償上開修復費用及住宿費用之損害？經查：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定。共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改
良，應依區分所有權人會議之決議為之；區分所有權人會議
之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以
上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數
4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4
分之3以上之同意行之。公寓大廈管理條例第10條第2項、
第11條第1項、第31條分別定有明文。本件原告固援引內政
部94年2月23日台內營字第0940081581號令修正之「公寓大
廈規約範本」第12條（重大修繕或改良之標準）之內容：「
前條第3款第3目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕
或改良，指其工程金額符合下列情形之一（請就下列三者勾
選其一，未勾選者視為選擇1之情形）：⒈10萬元以上」，
而主張系爭工程之總工程款為110,000元，已達10萬元以上
，屬共用部分之重大修繕，應依區分所有權人會議之決議為
之，惟系爭決議卻未經區分所有權人會議決議，故應非合法
，系爭合約之簽訂亦屬無效云云。然上開「公寓大廈規約範
本」僅係供作公寓大廈訂定社區規約之參考，並非當然具有
法律上之拘束力，且遍觀卷附被告所提出美麗星城社區住戶
規約之內容，亦未明確規定「共用部分之重大修繕」之定義
，故本件就系爭房屋屋頂所為之系爭工程是否屬於公寓大廈
管理條例第11條第1項所謂之「共用部分之重大修繕」，自
應由本院就個案情況並依一切相關因素而為判斷。
㈡觀諸100年4月12日本件言詞辯論期日原告所提出其當初於
92年間購買系爭房屋之買賣契約書所示，系爭房屋之買賣價
金為3,737,000元，被告復於同期日陳述：於其通過系爭決
議及兩造簽立系爭合約之95、96年間，被告之公共基金大約
為500萬元，且每一個別之頂樓防水工程施工情形各不相同
，故各屬獨立之修繕工程，又系爭工程並非很複雜之工程，
大約施作3日即可完成等語，而原告就系爭工程施作3日即
可完成乙節亦未予爭執，是本院考量系爭工程應係獨立之修
繕工程，尚難與其他頂樓住戶之屋頂修繕工程合併觀之，又
系爭工程之工期甚短，其工程款為110,000元，僅稍逾上開
「公寓大廈規約範本」第12條中之10萬元基準，且較諸系爭
房屋之買賣價金或被告之公共基金數額，其所佔比例皆屬甚
低等一切情事，認定系爭工程非屬公寓大廈管理條例第11條
第1項之「共用部分之重大修繕」，無須經區分所有權人會
議之決議始得為之。從而，本件被告固自承系爭決議曾提交
第13屆區分所有權人會議追認之相關會議紀錄業已遺失，而
觀諸其所提出第17屆、第18屆區分所有權人會議之臨時動議
中所載「依第13屆區分所有權人大會決議：樓頂漏水修繕，
頂樓住戶分擔3分之1，管理委員會負擔3分之2」，因欠
缺第13屆區分所有權人會議之會議紀錄以為憑據，故尚難證
明系爭決議確經區分所有權人會議追認。惟依同條例第10條
第2項前段「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護
，由管理負責人或管理委員會為之」之規定，系爭工程既非
屬共用部分之重大修繕而僅係一般修繕，被告本得依內部之
系爭決議自行為之，難認有何違法之處。
㈢再者，同條例第10條第2項後段規定：「其費用由公共基金
支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但
修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由
該區分所有權人或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定」，就系爭工程之費用負擔問題
，尚難認業經區分所有權人會議決議，已如前述，且遍觀卷
附住戶規約之內容，亦未就此等事項加以著墨，故依上開規
定，系爭工程之費用如何負擔應依漏水之肇因可否歸責於原
告而定；惟若該責任之歸屬難以完全釐清，則依私法自治及
契約自由原則，應無禁止兩造就系爭工程費用之分擔自行協
議之理。查本件被告於上開言詞辯論期日陳稱：最初翻修屋
頂工程，漏水之原因不是非常明確，無法歸責任何一方，第
二次翻修（即系爭工程）之所以各別分擔，就是因為沒有辦
法明確歸責的原因等語，而原告亦自承：因為時日久遠，故
無法證明被告施工不當之情形等語，則依前揭規定及說明，
於此等漏水原因及責任並不明確之情形下，本院自應尊重兩
造協議所達成依一定比例分擔系爭工程費用之約定。按當事
人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成
立；稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防
止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使
當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第153條第1
項、第736條、第737條分別定有明文。觀諸卷附兩造於96
年6月1日所簽立之系爭合約明確記載：「甲方：美麗星城
住戶管理委員會；乙方：3-28-15游惠秀。依據美麗星城第
13屆管委會決議（95.4.24），屋頂防水工程款由住戶自行
負擔（1/3）餘款由管委會吸收。施工完成日起，保固3年
；期間由管委會看管、負責。總工程款：110,000元；住戶
負擔：36,600元」，原告固主張其因無法忍受漏水，始不得
已與被告簽立系爭合約，約定由原告自行負擔並交付被告工
程款之3分之1即36,600元云云，惟「無法忍受漏水」僅係
法律行為之動機問題，原告既未具體指摘其就系爭合約之簽
立尚有何意思表示錯誤或不自由之情事，則依上開關於一般
契約及和解契約之規定，其自應受兩造間系爭合約之拘束。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段固有明文。惟本件被告既係依據兩造
間有效成立之系爭合約，而收受原告所交付之36,600元款項
，自非無法律上之原因而受有利益，原告請求被告返還該利
益，尚不足採。復按違反保護他人之法律，致生損害於他人
者，負賠償責任，同法第184條第2項前段定有明文，又公
寓大廈管理條例第10條第2項共用部分修繕義務之規定應屬
保護他人之法律，故如被告違反此一規定，致生損害於原告
，自應對原告負上開侵權行為損害賠償責任；惟按當事人主
張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法
第277條前段定有明文。本件原告所主張：因被告先前翻修
頂樓施工不當，致原告受有裝潢修復費用51,800元及修復期
間之住宿費用20,000元之損害等情，既為被告以原告就被告
有何施工不當之情形、此等損害之金額及此等損害與被告施
工不當間之因果關係，皆未提出具體事證等語而予以否認，
則依上開規定，自應由原告就各該權利要件事實負舉證之責
。惟迄至本件言詞辯論終結時，原告就此部分僅提出裝潢費
用之估價單及系爭房屋現場照片為證，不僅未提出修復期間
住宿費用20,000元數額之證明，且該估價單及現場照片至多
僅能佐證系爭房屋之天花板有滲、漏水之現象，且須支出51
,800元之裝潢費用，然此等漏水現象及費用支出究係基於何
種原因，顯難從中得知，是難認原告業盡舉證責任，其主張
被告應就先前翻修頂樓施工不當之行為，對原告負上開修復
費用及住宿費用之損害賠償責任，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例相關規定及民法不當得
利、同法第184條第2項侵權行為之法律關係，請求被告給
付108,400元（計算式：原告已交付之工程款36,600元＋修
復費用51,800元＋住宿費用20,000元＝108,400元），為無
理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法
，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不予一一論述
，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，又本件訴訟費用額經確定為
1,110元，依民事訴訟法第78條，應由敗訴之原告負擔。
中華民國100年4月19日
中壢簡易庭法官吳元曜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達後提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
書記官詹于君
中華民國100年4月19日