裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第1686號民事判決
裁判日期：民國108年01月29日
裁判案由：給付違約金
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第1686號原告 劉存慶 訴訟代理人 黃華駿 律師複代理人 陳冠甫 律師訴訟代理人 雷皓明 律師被告 劉豈蓉 訴訟代理人 粘舜權 律師
陳展誌 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國108年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告受訴外人即其妹 劉秀蓮 之委託於臺灣購置不動產，兩造於民國107年2月12日，以位於新北市○○區○○街○○號1樓、2樓之房屋為買賣標的（下稱系爭房屋），訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）2,033萬元，契約並記載「系爭房屋有出租情形，租期至107年7月31日，租金為每月3萬8,000元」，原告當場交付票據面額10萬元之支票1張與訴外人即地政士 葉建宏 ，以及於同日與第一建築經理股份有限公司簽訂價金信託履約保證書（下稱履約保證書），約定以永豐商業銀行城中分行帳號00000000000000號帳戶作為受託信託財產專戶（下稱履約保證專戶），兩造復於同年3月5日約定系爭買賣契約之付款進度（下稱付款協議），約定原告於同年3月6日支付第1期價金223萬及規費9萬，同年月30日支付第2期價金500萬，同年4月13日支付尾款，並約定價金均匯入履約保證專戶。原告依約於同年3月6日支付第1期價金232萬元，被告即於同日要求動用履約保證專戶內款項100萬元，經兩造同意，被告即自履約保證專戶提領100萬元。嗣同年3月8日，原告經訴外人即系爭房屋之承租人 韓宥彤 告知始悉，被告與韓宥彤就系爭房屋所約定之租金為每月3萬元，然兩造於簽訂系爭買賣契約前，被告稱與承租人所約定之租金為每月3萬8,000元，並出具經被告偽填租金為「參萬捌仟元」之房屋租賃契約書以取信原告，而租金金額亦載於系爭買賣契約。同年月16日，原告寄存證信函請被告說明此事，並表明暫緩價金支付，同年4月7日，兩造就此租金爭議協商，被告當場承認租金並非每月3萬8,000元，此不實資訊導致原告對系爭房屋之投資報酬率、價金估算錯誤，原告認為買賣價金應調降為1,800萬元始能達到其所預期百分之2之投資報酬率（依系爭房屋實際租金3萬元計算），惟被告僅願調降至2,000萬，兩造未達共識，同年月16日，原告寄存證信函向被告為解除系爭買賣契約之催告。不動產之投資報酬率為計算不動產價值及買賣價金之重要依據，被告提供錯誤租金資訊之詐欺行為嚴重影響原告就系爭房屋買賣價金之意思形成，使原告陷於錯誤，原告主張依民法第92條撤銷意思表示進而解除契約，並依民法第92條撤銷同意被告動用履約保證專戶內100萬之意思表示，故被告應返還100萬元至履約保證專戶。再者，系爭買賣契約第8條第1項約定，「賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應按買方已付價款萬分之2計算違約金與買方。經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」，被告竟於系爭買賣契約為不實之租金記載，構成詐欺及債務不履行，原告已支付定金10萬元、第1期價金223萬元、規費8萬3,901元，依系爭買賣契約第8條第1項，被告應給付原告違約金233萬及負擔衍生之稅捐及相關費用8萬3,901元，原告並依民法第260條同時請求損害賠償及解除系爭買賣契約，爰依系爭買賣契約第8條、民法第92條、第226條、第227條、第259條、第260條提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應給付原告241萬3,901元，並返還100萬元至履約保證專戶，及自107年2月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；（二）解除系爭買賣契約；（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於107年1月底於報紙刊登系爭房屋之售屋廣告，同年2月8日，原告循此廣告聯繫被告約定看屋，同年月9日兩造至系爭房屋看屋，同年月12日兩造至位於新北市板橋區之葉建宏代書事務所議價，合意以2,033萬元之價金訂立系爭買賣契約，議價過程中，原告表示是劉秀蓮欲購買系爭房屋，預計2樓為自住，1樓作為劉秀蓮之音樂教室補習班營業，在劉秀蓮回國前，先由原告經營事業，原告未曾提及未來將出租系爭房屋，亦未向被告詢問系爭房屋之租金，因系爭買賣契約有租金之欄位，被告始填載租金為3萬8,000元，原告所提出之房屋租賃契約書係被告於同年2月25日拍照傳送與原告，並非於同年2月12日簽訂系爭買賣契約前提供，且原告僅提及購買系爭房屋後將不續租，被告應協調承租人搬遷，而被告亦應原告要求協調承租人搬遷，因此於系爭買賣契約第1條第5項之租客同意搬遷欄打勾，且原告本有意承接承租人所經營之事業，還請被告代為詢問承租人是否同意。是原告所主張之投資報酬率與系爭買賣契約價金之形成無關，亦與一般買賣房地時係以不動產所在地段、交易行情決定價金之習慣不符，且租金金額與個人主觀意願、出租人與承租人商議之結果、房屋用途有關，租給不同承租人時，租金金額可能相異，並無絕對標準，而被告於系爭房屋之售屋廣告上使用「金店面」之文字是為廣告用語，表彰系爭房屋可作為店面收租，因此原告主張受詐欺而請求解除契約為無理由。另依系爭買賣契約第3條約定，原告本應於同年2月23日給付第1期價金223萬，原告卻遲未給付，已有逾期未付款之違約問題，嗣兩造於同年3月5日另行簽訂付款協議，改訂付款時間，被告始同意不依系爭買賣契約對原告請求違約金，原告即於同年月6日以劉秀蓮名義匯款支付第1期價金及規費共232萬元，惟原告復未依付款協議支付第2期價金及尾款，被告已於同年4月20日發函，表明不同意原告之解約主張，並催告原告支付價金，否則被告將解除契約，以及沒收原告已支付價金及請求原告負擔相關費用，是被告抗辯原告給付遲延，並解除契約及沒收已支付價金。而被告就系爭買賣契約並無給付遲延、給付不能或可歸責之解除契約事由等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於107年2月12日，訂立以系爭房屋為買賣標的之系爭買賣契約，約定買賣價金為2,033萬元，契約並記載「系爭房屋有出租情形，租期至107年7月31日，租金為每月3萬8,000元」，以及約定履約保證專戶，原告並當場交付面額10萬元支票1張作為定金，交由地政士葉建宏匯入履約保證專戶；兩造復於同年3月5日訂立付款協議，改訂系爭買賣契約之付款進度，約定原告於同年3月6日支付第1期價金223萬及規費9萬，同年月30日支付第2期價金500萬，同年4月13日支付尾款，並約定價金均匯入履約保證專戶，原告於同年月6日支付第1期價金223萬元及規定9萬，被告即於同日要求動用履約保證專戶內之100萬元，經兩造同意後，賣方即自履約保證專戶提領100萬元；嗣同年3月8日，原告經房屋原承租人韓宥彤告知始悉，被告與韓宥彤就系爭房屋所約定之租金為每月3萬元，原告於同年3月16日寄存證信函請被告說明，嗣後被告承認系爭買賣契約記載之「租金為每月3萬8,000元」為不實資訊，並承認有偽造租金為「參萬捌仟元」之房屋租賃契約書，原告再於同年4月16日寄存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，被告則於同年月20日寄存證信函催請原告支付價金及預為解除系爭買賣契約之意思表示等情，此有買賣雙方簽約交付文件/款項簽收表、第一建經不動產買賣契約書、第一建經價金信託履約保證申請書、第一建經賣方動撥買賣價金協議書、新北市中和地政事務所土地所有權狀、建物所有權狀、台北富邦銀敦北分行面額10萬元支票、第一建經價金信託履約保證書、付款協議、台北富邦銀行匯款委託書、履約保證價金信託查詢結果、房屋租賃契約書、台北興安郵局489號存證信函、718號存證信函、 大舜 律師事務所函、台北敦南郵局422號存證信函各1份附卷可佐（見本院卷第21頁至第43頁、第47頁、第51頁至第55頁、第59頁、第61頁、第65頁、第67頁、第73頁至第90頁），並有證人葉建宏證稱確實經辦系爭房屋之買賣（見本院卷第229頁至第233頁），且為兩造所不爭執，是上開事實堪信為真。
四、原告另主張被告應給付241萬3,901元，並返還100萬元至履約保證專戶，及自107年2月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並解除系爭買賣契約等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者為：（一）原告是否受詐欺而為買受系爭房屋之意思表示？（二）原告是否受詐欺而同意被告動用履約保證專戶內款項100萬元？（三）原告依系爭買賣契約第8條、民法第226條、第227條、第259條、第260條規定，請求被告給付違約金，有無理由？（四）原告聲明判決解除系爭買賣契約，是否有權利保護必要？茲析述如下：
（一）原告是否受詐欺而為買受系爭房屋之意思表示？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。次按，被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。原告主張被告詐稱系爭房屋之租金為每月3萬8,000元，然實際租金為3萬元，與原告所預計系爭房屋之投資報酬率不同，原告係受詐欺而為系爭買賣契約之意思表示，因此主張撤銷該意思表示並解除契約，請求被告給付違約金等節，既為被告所否認，應由原告就此事實負舉證責任。
2、再按，民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形；至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。復按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。又按，不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項（最高法院88年度台上字第3105號判決意旨可參）。查被告雖自認於系爭買賣契約與房屋租賃契約書所記載之每月租金3萬8,000元為不實金額，實際租金為3萬元，惟不實之租金資訊是否為重要而影響原告意思之形成，應以此租金資訊與表意人即原告自由形成意思之過程有無因果關係為斷。原告雖主張看屋時，被告即稱系爭房屋係以每月3萬8,000元之租金出租，並出具房屋租賃契約書為證，且原告購屋係為投資，若購買系爭房屋之投資報酬率達百分之2.2則願意購買，原告以每月租金3萬8,000元計算系爭房屋之每年租金收入為45萬6,000元，而兩造談定之買賣價金為2,033萬元，原告以此計算投資報酬率為百分之2.24，符合原告預期之投資報酬率，豈知系爭房屋之實際租金為3萬元，此錯誤資訊嚴重影響原告之意思表示云云；然查，房屋原本出租之租金金額，非屬不動產買賣契約之必要之點，且房屋租金涉及市場行情、承租用途、承租意願、談判能力等多項因素，買方於購買房屋後是否能以相同價格出租，實屬未定，而系爭買賣契約第1條第5項記載「本買賣標的有出租情形，租期至107年7月31日止，租金每個月3萬8,000元」，係表明系爭房屋目前之租賃狀況，衡諸常情，房屋是否有租賃關係存在涉及所有權人之使用收益權利甚鉅，為買賣不動產之重要資訊，在不動產買賣契約中記載標的物之租賃狀況應屬合理，尚難僅以系爭買賣契約第1條第5項有記載租金金額而推論系爭房屋之租金係影響兩造訂立系爭買賣契約之重要事項。又查，系爭買賣契約第12條之特約事項約定，「雙方合意於產權地政移轉後，共同與現承租方辦理換約（租約）手續。若承租方提前退約，則依固定物現況點交屋況結案」，可見系爭買賣契約訂立時，系爭房屋之承租人是否繼續承租仍屬不確定事項，被告亦無保證系爭房屋續租之租金金額，且續租租金本屬原告與系爭房屋之承租人間另訂租賃契約時之討論事項，尚與系爭買賣契約無關，即使原告與韓宥彤於107年3月14日簽訂續租契約書（見本院卷第71頁），僅能證明原告願於系爭房屋移轉登記後，以每月3萬元之租金優先出租系爭房屋與房屋承租人韓宥彤之事實，此與兩造訂立系爭買賣契約時是否將系爭房屋之可得租金作為契約重要事項無涉。再查，證人葉建宏證稱：伊為經辦系爭買賣契約之代書，簽約當日兩造議價約2到3小時，過程中伊沒有聽到系爭房屋的租金金額，簽約時，因為系爭買賣契約有租金之欄位，經伊詢問被告，被告回以3萬8,000元，伊始填載該金額，而房屋租賃契約書是被告於107年2月下旬以傳送通訊軟體LINE訊息之方式提供與原告，伊沒有看到房屋租賃契約書之正本；伊有聽到原告表示系爭房屋將由劉秀蓮使用，2樓自住，1樓作為教室等語（見本院卷第229頁至第233頁），證人葉建宏所言與被告所辯兩造締約前並未討論系爭房屋之租金，原告購屋用途是自住及開設補習班使用之詞相符，且原告亦曾於107年2月17日以通訊軟體LINE傳送內容為「麻煩你幫我問！假如我來接他們禮品業可行嗎？」之訊息與被告，表達原告有意承接系爭房屋承租人經營之事業，此有通訊軟體LINE對話紀錄1紙附卷足憑（見本院卷第155頁），可見原告有以系爭房屋作為店面自行經營事業之想法，益徵兩造並非以系爭房屋將續租與承租人，或系爭房屋未來將繼續出租之前提而訂立系爭買賣契約，堪認系爭房屋之租金金額非為影響系爭買賣契約之重要事項。再者，基於契約自由原則，締約之當事人雖可對於特定事項為約定，列為契約之重要事項，惟無論原告購買房屋之目的是自住、投資或經營事業，均為存於原告內心之動機，兩造締約時若並無特約保證系爭房屋出租之可得收益，則難認系爭房屋之租金為系爭買賣契約之重要事項並影響原告訂立系爭買賣契約之意思表示形成。是以，被告於系爭買賣契約記載系爭房屋之每月租金3萬8,000元，固為不實資訊，惟原告並未舉證證明此不實資訊係影響系爭買賣契約訂立之重要事項，亦即原告無法證明此不實資訊與其形成系爭買賣契約之意思表示之過程有因果關係，因此原告主張其係受詐欺而為買受系爭房屋之意思表示一節，當屬無據，是原告主張依民法第92條撤銷其買受系爭房屋之意思表示，為無理由。
（二）原告是否受詐欺而同意被告動用履約保證專戶內款項100萬元？揆諸前開說明，依舉證責任分配之法則，原告既主張其係信賴系爭買賣契約之內容為真實且可順利履約，並基於善意幫助被告，而同意被告動用履約保證專戶內款項100萬元，惟被告於系爭買賣契約記載不實租金係詐欺行為，原告係受詐欺而同意被告動用履約保證專戶內款項100萬等節，為被告所否認，則原告就此事實，以及此事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係應負舉證責任。然查，被告雖提供與實際狀況不符之租金金額告知原告，惟此不實資訊並非系爭買賣契約之重要事項，亦不影響原告為買受系爭房屋之意思表示形成，是原告並非受詐欺而為買受系爭房屋之意思表示，詳如前述，原告既基於自由意思而訂立系爭買賣契約，並以系爭買賣契約為基礎，與被告簽訂賣方動撥買賣價金協議書（見本院卷第41頁），同意被告動用履約保證專戶內款項100萬元，則難認原告有何受詐欺而為同意被告動用履約保證專戶內100萬意思表示之情事，原告復未舉證以實其說，是原告主張依民法第92條撤銷同意被告動用履約保證專戶內100萬之意思表示，亦無理由。
（三）原告主張依系爭買賣契約第8條、民法第226條、第227條、第259條、第260條規定，請求被告給付違約金，有無理由？
1、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。不完全給付，係專就瑕疵給付及加害給付而為規範，必以給付內容不符合債務本旨，始足稱之；而瑕疵給付，僅發生原來債務不履行之損害，可分別情形，如其不完全給付之情形可能補正者，債權人可依遲延之法則行使其權利；如其給付不完全之情形不能補正者，則依給付不能之法則行使權利；若債務人尚未給付，自無瑕疵給付或加害給付之不完全給付責任可言（最高法院101年度台上字第1497號判決意旨參照）。又依舉證責任分配之原則，應由原告先就其主張債務不履行之原因可歸責於被告之有利事實，負舉證之責任。原告雖主張被告於系爭買賣契約記載不實之租金金額屬債務不履行等語，惟查，被告尚未移轉系爭房屋之所有權，亦即被告尚未交付系爭房屋，本件自非瑕疵給付之不完全給付責任，且系爭房屋確實存在並為被告所有，此有新北市中和地政事務所土地所有權狀、建物所有權狀各1紙附卷足參（見本院卷第43頁），尚難認被告有何給付不能之情形，原告並未舉證以實其說。再者，假設被告已為給付，系爭買賣契約所記載之系爭房屋租金金額係用以說明系爭房屋之使用、租賃狀況，業如前述，原告未舉證證明系爭房屋之租金收益為系爭買賣契約之特約事項，礙難認為被告對系爭房屋之出租收益有所保證，亦即此部分並非被告依系爭買賣契約所負之債務，是系爭房屋之實際租金縱與系爭買賣契約所記載之租金不符，亦無被告之給付內容不符合債務本旨可言。原告雖於107年4月16日寄存證信函向被告為解除系爭買賣契約之催告，惟本件並無債務不履行之情事，原告尚不得依系爭買賣契約第8條第1項行使契約解除權，因此原告主張依系爭買賣契約第8條約定及依民法第226條、第227條、第259條、第260條規定，請求被告給付違約金，為無理由。
2、按系爭買賣契約第8條第2項約定，「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，買方應按該期價款萬分之2計算違約金與賣方。經賣方定7日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」，原告雖為解除系爭買賣契約之意思表示，惟被告並無債務不履行之情事，已如前述，原告尚無依系爭買賣契約第8條第1項行使解除契約權之理由，是原告主張系爭買賣契約之解除並不發生解除效力。嗣被告於107年4月20日發函催告原告依還款協議支付價金，否則被告將解除契約，以及沒收已支付價金及請求原告負擔相關費用，此有原告提出之大舜律師事務所函1份在卷可查（見本院卷第83頁至第86頁），而雙方對於付款之約定原告於107年3月6日支付第1期價金223萬及規費9萬，同年月30日支付第2期價金500萬，同年4月13日支付尾款，而原告迄未提出支付第2期價金及尾款之證明，可認原告未依約給付買賣價金，原告業已給付遲延，而有債務不履行之情事，被告自得依系爭買賣契約第8條第2項約定，催告原告履行債務並預為解約之意思表示，原告逾期仍未履約，核屬違約，被告解除系爭買賣契約合法，因此被告抗辯原告給付遲延，並依系爭買賣契約第8條第2項約定解除契約及沒收原告已支付價金，自屬有據。
（四）原告聲明判決解除系爭買賣契約，是否有權利保護必要？按，解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第258條第1項定有明文。又按，形成之訴，須法律有明文規定者，始得提起（最高法院52年台上字第836號判例意旨參照）。揆諸上開說明，契約解除權之行使，由契約當事人之一方向他方以意思表示為之即可，故原告此項請求屬欠缺權利保護必要，並無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告未能舉證證明係受被告詐欺而為系爭買賣契約之意思表示，以及受被告詐欺而為同意被告動用履約保證專戶內100萬元，亦未證明被告有債務不履行等情事存在，是原告主張依民法第92條撤銷系爭買賣契約之意思表示，並撤銷同意被告動用履約保證專戶內100萬之意思表示，因請求被告返還100萬元至履約保證專戶，以及主張依系爭買賣契約第8條第1項約定，及民法第226條、第227條、第259條、第260條之規定，請求被告給付241萬3,901元，並返還100萬元至履約保證專戶，及自107年2月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並請求解除系爭買賣契約等節，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年1月29日
民事第四庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月29日
書記官曾怡婷