臺灣高雄地方法院民事判決 107年度雄小字第195號
原 告 趙貝如
被 告 魏谷璘
訴訟代理人 林婉莉
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年5月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬捌仟伍佰元及自民國一百零七年二月
九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖萬玖仟元由原告負擔二十分之三，餘由被告負
擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國105年12月18日向被告以新臺幣（下
同）390萬元購買坐落高雄市○○區○○段○○段000000
000地號土地（權利範圍150/10000）及其上同段1069建號
即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號8樓之3建物（權利
範圍全部，下稱系爭房屋），兩造並簽訂不動產買賣契約（
下稱系爭契約），其後辦理所有權移轉登記完畢。詎原告入
住7個月後，經鄰房即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號
7樓之3號房屋（下稱系爭鄰屋）住戶告知系爭鄰屋浴室天
花板有漏水情形，經原告委請水電師傅檢測後，始發現系爭
房屋之客廳浴室馬桶底座管線滲漏水，並因此造成下方系爭
鄰房浴室天花板漏水。而水電師傅檢測時，發現該漏水處管
線有水泥補強痕跡，可知該漏水處曾發生滲漏情形並經被告
修繕，另原告向系爭鄰屋住戶探訪始知悉其曾向被告反應系
爭鄰屋浴室天花板漏水乙事，被告因而就系爭鄰屋浴室天花
板漏水處進行多次修繕，且於售屋前更換系爭房屋客廳浴室
馬桶等情，均足證被告明知系爭房屋有上開漏水情形存在，
然原告於系爭契約簽訂前，曾向房仲確認系爭房屋是否曾有
漏水情形，被告並未告知上開漏水情形，並於不動產委託銷
售標的現況說明書上，「建物現況是否有滲漏水情形」欄位
勾選「否」項，顯見被告故意隱匿漏水瑕疵，而原告於簽約
前看屋時無法進行長時間檢測，故無法知悉或察覺上開漏水
瑕疵之情事。又被告原先承諾願意支付回復原狀之費用，要
求原告先寄單據過去，原告乃先行墊付抓漏費用新臺幣（下
同）10,000元，另為修補瑕疵經估價需支出漏水修繕費用58
,500元，共計68,500元，原告自得依法請求減少價金或賠償
損害。爰依民法359條減少價金請求權、民法第360條物之
瑕疵損害賠償請求權及民法第227條不完全給付損害賠償請
求權之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給
付原告68,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋有無漏水瑕疵，係以「現況」有無漏水
為依據，故買賣房屋時系爭房屋是否漏水之告知義務，僅限
於系爭房屋之「現況」有無漏水，並未包含系爭房屋先前是
否曾經漏水或系爭鄰屋之現況，而本件在簽約及交屋前，被
告已將系爭房屋漏水情形修復，無再漏水，故被告交付之系
爭房屋並無瑕疵存在，自無須告知原告滲漏水之事。又原告
所指漏水情形係發生於原告入住7個月後，無法證明為系爭
房屋交屋前即存在之瑕疵，且原告於入住2年後始經土木技
師鑑定漏水原因，鑑定報告亦載明修補材料易乾縮乙節，是
可能係原告入住後因地震造成結構龜裂而導致漏水，且鑑定
報告並未說明漏水原因歸責於何人，是本件漏水之責任歸屬
尚待釐清。另原告主張之抓漏費用10,000元、維修費58,500
元顯屬過高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告於105年12月18日向被告購買系爭房屋，並辦理所有權
移轉登記完畢，被告於不動產委託銷售標的現況說明書上，
「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」項等情，此
部分事實有原告提出系爭契約、建物所有權狀、建築改良物
所有權買賣移轉契約書、不動產委託銷售標的現況說明書等
件為證(見本院卷第10至17頁、第19頁)，堪認為真。
㈡查系爭房屋客廳廁所馬桶底座經沖水測試有滲水情形，故判
斷鑑定標的物8F之3浴室馬桶底座及下方污水管交界處未密
合致有滲漏水情形，而系爭鄰屋天花板疑漏水處有明顯因滲
水造成白色碳酸鈣結晶( 白華 )，鑑定期間觀察其結晶垂流
有增長等情，此有高雄市土木技師公會108年2月22日高市
土技字第00000000號鑑定報告書內容可資參照(詳鑑定報告
書第4頁八、鑑定結果㈠)：再依前開鑑定報告書第5頁㈡
內容可知，依目前管線現況研判，顯示之前系爭房屋有為滲
漏之補強修護措施，系爭鄰屋之住戶亦表示系爭房屋前屋主
有修護補強行為，鑑定期間顯示修補處尚有滲漏；再參以被
告訴訟代理人於言詞辯論程序中陳稱「賣屋前7樓住戶好像
有反應過漏水情形，我們有就漏水部分作修繕，最少修過1
次或2次，可能是賣掉的前半年」等語(見本院卷第39頁)
，足徵系爭房屋於出賣予原告之前半年至少曾經針對上開滲
漏水情形修繕過1次；再考量被告交屋後7個月即發生系爭
鄰屋浴室天花板漏水情形，期間並無何重大天災地變等事故
發生，且參諸前開鑑定報告記載「修補材料易因乾縮、地震
造成龜裂，本案鑑定期間顯示修補處尚有滲漏」等語(詳鑑
定報告第5頁㈡⒉第3行至第5行)，可認系爭房屋客廳浴
室馬桶底座管線滲漏水，導致下方系爭鄰房浴室天花板漏水
之情形，乃於被告交屋之前即存在之瑕疵，且該瑕疵並未因
被告僱人修繕而完全修復，此情堪屬明確。被告雖辯稱系爭
房屋有無漏水瑕疵，係以「現況」有無漏水為依據，並未包
含系爭房屋先前是否曾經漏水或系爭鄰屋之現況，而本件在
簽約及交屋前，被告已將系爭房屋漏水情形修復，無再漏水
，故被告交付之系爭房屋並無瑕疵存在，自無須告知原告滲
漏水之事云云。然不動產委託銷售標的現況說明書所載「現
況是否有滲漏水之情形」欄位，乃不動產出賣人應負之最低
基本告知義務範疇，倘若事後證明該建物有滲漏水情況，且
該滲漏水情形係於買賣標的物交付前即已存在，尚未經修復
完成，則出賣人仍應就該物之交付當時即存在之瑕疵負擔保
之責，尚難僅謂交付現況無漏水，即遽而免除瑕疵擔保責任
，是被告前揭所辯，委無可採。至被告聲請再次函詢高雄市
土木技師公會有關造成系爭房屋浴室馬桶底座及下方污水管
交接處未密合之原因為何(本院卷第139頁)，然系爭房屋
與鄰屋滲漏水處乃位於先前修補位置，且無客觀證據顯示於
交屋後曾有其他外力介入導致該修補處遭破壞而發生新的滲
漏水情事，故系爭房屋滲漏水瑕疵乃於危險負擔移轉前即已
存在，被告聲請再次函詢前開事項，對於本件已臻明確之事
實無何影響，核無調查之必要性。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之
品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履
行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第
354條、第359條及第360條分別定有明文。是以，物之出
賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，應以該瑕疵於「
危險移轉時」存在者為限（最高法院95年度台上字第951號
判決意旨參照）。又按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點
而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具
備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法
院73年台上字第1173號判例參照）。申言之，物之瑕疵擔保
責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則所謂瑕疵，
除契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交
易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀
感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。買賣標的物如係
特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未
告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣
人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過
失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。又物之瑕疪
擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則除契約
預定效用為當事人之特約，應依特約為認定外，就價值及通
常效用之認定，自應就一般理性客觀之人在為該項交易時所
認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而
為合於經驗法則及誠信原則之判斷。另買受人因物有瑕疵而
請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比
較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其
應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。
物之瑕疵，然買受人得否另依同法第360條規定請求損害賠
償，則以有買賣之物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故
意不告知物之瑕疵情形為限（最高法院99年度台上第1972號
、86年度台上第1777號等判決意旨參照）。
㈣系爭房屋於危險移轉於買受人當時有滲漏水之瑕疵存在，已
如前述，且被告於不動產委託銷售標的現況說明書「建物瑕
疵情形」欄中「現況是否有滲漏水之情形」之欄位勾選「否
」，並簽名於上，由此可見，系爭房屋是否滲漏水為兩造間
就系爭房屋買賣之重要事項，被告就不動產標的現況說明書
就系爭房屋提供無滲漏水情形之說明，核屬被告就系爭房屋
所保證之品質，足認被告於法律規定之瑕疵擔保責任外，已
再以契約向原告承諾擔保系爭房屋無滲漏水瑕疵之品質，堪
信為真實。故原告依民法第360條請求被告賠償損害，為有
理由。
㈤依高雄市土木技師公會前開鑑定報告第5頁㈡⒊關於修復系
爭房屋滲漏水估計費用為32,150元，惟其所採修復方式並未
將馬桶、給水管、衛浴等設施移位，與原告自行委託廠商預
估之修復方式及費用有所不同；經本院函詢高雄市土木技師
公會，該會覆以：「因現況8樓馬桶配置位置污水管係從7
樓頂板樑穿出，而一般係從樓版穿出以避開結構樑，因樑屬
結構要件，內部配筋較樓板多，污水管線穿越，後續維護倘
需再修補施工較為困難，故倘採馬桶移動位置以避開管線穿
過7樓樑對長期使用之維護管理會較現況位置修護佳，……
倘若採原告所提出修護方式將馬桶移位置，須一併將樓下7
樓污水排水管及8樓廁所給水管線移位等相關修繕，則原告
提出施工廠商估價費用58,500元尚屬合理」等語，此有該會
108年4月19日高市土技字第10801268號函在卷可參(見本
院卷第133頁)。本院考量系爭房屋將來長期使用維護之便
利性及經濟性，認應以原告提出之廠商建議修復方式較為適
當，故原告以修復系爭房屋滲漏水瑕疵所需費用58,500元，
為其請求不履行損害賠償之金額，堪屬可採。
㈥按鑑定費倘係證明損害發生及其範圍所必要之費用，即屬損
害之一部分，應得請求賠償(最高法院107年度台上字第16
00號判決意旨參照)。原告固主張其為證明系爭房屋確有滲
漏水瑕疵，且相信被告願意支付回復原狀費用之承諾，故而
先行支出抓漏費用10,000元，此據原告提出兩造line訊息內
容及請款單在卷可佐(見本院卷第21至25頁)，然被告爭執
原告所提前開請款單之形式上真正(本院卷第35頁)，原告
並未就該私文書之真正為充分之舉證，且原告主張係因相信
被告願意處理瑕疵，固先行墊付測量漏水費用等語，則原告
當初墊付該筆費用之原因似係基於與被告間之協議，則該測
量費用是否屬於原告於本件為證明損害發生及範圍所必須，
亦容有疑問，故原告此部分請求，難以允准。
四、綜上所述，系爭房屋於危險移轉當時有滲漏水瑕疵存在，缺
少被告所保證之品質，則原告依民法第360條規定請求被告
賠償58,500元及自起訴狀繕本送達翌日(即107年2月9日
，詳本院卷第32頁)，為有理由，應予准許，逾此範圍之請
求，並無理由，應予駁回。原告之前揭修復滲漏水費用之請
求既已經本院准許，且民法關於買賣物之瑕疵擔保責任中解
除契約、減少價金及請求不履行損害賠償等，僅得擇一為主
張，故原告另主張減少價金乙節，即無從允准；又原告依民
法第227條規定主張不完全給付，然因系爭房屋之瑕疵並非
於兩造買賣契約成立後始發生，故原告此部分主張並無可採
，併此敘明。
五、本件係依小額訴訟程序為被告一部敗訴之判決，就原告勝訴
部分，應依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執
行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核
與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依職權確定如主文所示金額。
中華民國108年5月31日
高雄簡易庭法官謝琬萍
上開正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之
人數附繕本）。
中華民國108年5月31日
書記官林麗文
訴訟費用計算式：
裁判費(新臺幣)1,000元
鑑定費(新臺幣)98,000元
總計(新臺幣)99,000元