臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度店簡字第3號
原 告
即反訴被告 林倩華
訴訟代理人 王東山 律師
複代理人 許富雄 律師
被 告
即反訴原告 信義18號社區管理委員會
法定代理人 趙文琦
訴訟代理人 吳發隆 律師
上列當事人間請求返還保證金等事件，本院於民國106年11月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號二樓建
物上如附圖所示增建部分，面積二十點三七平方公尺之增建物拆
除。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行；但反訴被告如以新臺幣伍萬元為反訴原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，
訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以
前當然停止；上開規定於有訴訟代理人時不適用之；但法院得
酌量情形，裁定停止其訴訟程序，民事訴訟法第170條及第173
條分別定有明文。本件被告即反訴原告之法定代理人於民國10
6年1月1日由 李仲明 變更為趙文琦，此有臺北市政府都市發展
局106年3月3日北市都建字第10570714300號函附卷可稽（見本
院卷第64頁至第65頁），茲由趙文琦於106年6月12日具狀聲明
承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。原告即反訴被告聲請本
院裁定命趙文琦承受訴訟，核無必要，先予敘明。
次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專
屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不
得提起，民事訴訟法第259條及第260條第1項分別定有明文。
又所謂「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反
訴之標的與防禦方法間，在法律上或事實上關係密切，審判資
料有共通性或牽連性者而言（最高法院104年度台上字第180號
判決意旨參照）。查本件原告即反訴被告依民法第249條第3款
規定，起訴請求被告即反訴原告加倍返還裝潢保證金新臺幣（
下同）50,000元（下稱系爭保證金），被告即反訴原告則於本
件言詞辯論終結前之105年12月1日，主張原告即反訴被告進行
裝潢工程，違反公寓大廈管理條例、規約及裝潢管理辦法（下
稱裝潢辦法），而提起反訴請求原告即反訴被告拆除如附圖所
示之增建部分（見本院卷第19頁），經核反訴與本訴均係基於
兩造間就該次裝潢工程所生之爭執，且二者訴訟標的法律關係
具有牽連關係，揆諸上開說明，被告即反訴原告提起反訴合於
民事訴訟法第259條及第260條第1項之規定，應予准許。
乙、實體部分
壹、本訴部分：
原告主張：原告為信義18號社區（下稱系爭社區）之區分所有
權人，系爭社區為被告所管理。原告為裝潢其所有之門牌號碼
臺北市○○區○○路0段000號2樓房屋（下稱系爭房屋），於1
04年9月7日將系爭保證金匯入被告之帳戶。系爭房屋業於同年
12月15日裝潢完成，經訴外人 鄭義欣 及 蔡祥 驗屋完成，並口頭
告知訴外人即主任委員 陳友恆 同意退還系爭保證金，嗣經原告
向被告申請退還系爭保證金，迄今仍未退款。又系爭保證金之
性質為定金，因可歸責於被告之事由致不能履行，應加倍返還
系爭保證金予原告，爰依民法第249條第3款規定提起本件訴訟
等語，並聲明：被告應給付原告100,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被告則以：本件原告進行系爭房屋之裝潢工程前，於104年9月
4日簽署室內裝潢切結書（下稱系爭切結書），保證於施工期
間確實遵守相關法令、規約、裝潢辦法等規定，如有施工人員
違反法令、各項辦法及規則之行為，願負一切賠償責任，並繳
交系爭保證金。又依據裝潢辦法第4條規定，裝潢工程完工時
，經被告勘驗確認無損公共設施或大樓外觀及環境清理，並書
面認可後，無息退還裝潢保證金，原告應遵守之。詎原告於進
行施工時，擅自於系爭房屋之露臺上方外牆壁加蓋如附圖所示
之增建部分，影響系爭社區之大樓外觀，違反裝潢辦法上開規
定，經被告多次限期拆除，然原告均置之不理，不符合退還系
爭保證金之要件等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
原告主張其為裝潢系爭房屋，於104年9月7日將系爭保證金匯
入被告之帳戶，又系爭房屋業於同年12月15日裝潢完成，經原
告向被告申請退還系爭保證金，迄今仍未退款之情，業據其提
出台北富邦銀行股份有限公司匯款委託書、被告104年12月3日
信管字第1041203001號函（下稱被告104年12月3日函）及退裝
潢保證金申請表（下稱退保申請表）各1份（見本院卷第4頁至
第6頁），且被告對此未曾加以爭執，此部分堪信為真實。
本院得心證之理由：
㈠按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立；
契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事
人應加倍返還其所受之定金，民法第248條及第249條第3款分
別定有明文。次按所謂定金，是指當事人之一方以確保契約履
行為目的，交付他方之金錢或其他代替物；又如在契約成立前
交付，用以擔保契約之成立者，為「立約定金」；於契約成立
後，該定金即變更為以確保契約之履行為目的，自有民法第24
9條規定之適用（最高法院103年度台上字第775號、96年度台
上字第2565號判決意旨參照）。又一般履約保證金乃契約當事
人之一方，為確保其契約之履行，交付於他方一定之金額，以
為履行契約之擔保，其是否兼具於不履行契約或不依約履行時
，充作違約金之性質，應綜觀契約約定之內容定之（最高法院
91年度台上字第901號判決意旨參照）。
㈡經查，依據裝潢辦法第4條、第5條及第6條第1項規定略以：「
裝潢（修）戶應於施工前持室內裝潢委託書、裝潢工程切結書
及裝潢保證金收據影本辦理初次進場施工登記；裝潢(修)工程
完工時，經管理委員會勘驗確認無損公共設施或大樓外觀及環
境清理，並書面認可後，無息退還裝潢保證金；施工承包商如
對公共設施或大樓外觀造成損害，裝潢戶應負賠償之責，管理
委員會得逕由裝潢保證金中扣除，不足部分仍得請求賠償」等
語，此有裝潢辦法在卷足憑（見本院卷第156頁正反面），可
知裝潢（修）戶於施工前應交付切結書及保證金，裝潢保證金
以「施工無損於公共設施或大樓外觀及環境清理，並經被告書
面認可」為退還之要件。又觀諸系爭切結書記載略以：「立切
結書人即原告保證於施工期間確實遵守相關法令、社區規約、
裝潢辦法等各項規定，在指定範圍及日期內施工，施工期間如
有施工人員違反法令、各項辦法及規則之行為，願負一切賠償
責任」等語，此有系爭切結書1紙存卷可參（見本院卷第24頁
），原告於系爭房屋進行施工前，簽署上開切結書及將系爭保
證金交付被告，經被告同意收受，堪認兩造就上開切結書之內
容意思表示一致，而成立裝潢擔保之契約，而系爭保證金作為
履行契約之擔保。又原告既以系爭保證金擔保施工期間確實遵
守各項規定，否則願負賠償責任，系爭保證金應兼具於不依約
履行時，充作損害賠償違約金之用。
㈢又於原告該次施工後，系爭房屋有如附圖所示增建部分，面積
20.37平方公尺，位在系爭房屋之露臺上方外牆面，材質為黑
色鍛鐵之雨遮，對於系爭社區大樓周圍牆面外觀有影響之情，
經本院履勘現場，囑託新北市古亭地政事務所派員會同測量，
製有106年9月11日勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖各1份存
卷可考（見本院卷第92頁至第97頁），足認原告於該次施工，
增建如附圖所示之增建部分即黑色鍛鐵雨遮，影響系爭社區大
樓牆面外觀。又觀諸退保申請表之記載，僅經鄭義欣於104年
10月24日辦理驗屋完成，未經被告主任委員、副主任委員、監
察委員及財務委員之簽章乙節，此有退保申請書1紙存卷可參
（見本院卷第6頁），該退保申請表除「驗屋完成簽名」欄位
外，另有「主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員」之
簽章欄位，可知裝潢辦法第4條規定所稱之「書面認可」，係
指經「驗屋人員、主任委員、副主任委員、監察委員及財務委
員」等單位均勘驗無誤並簽章之情，然退保申請書上並無被告
主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員之簽章，難認符
合「書面認可」之要件。而如附圖所示之增建部分，經被告主
張違反裝潢辦法第4條及第6條第1項規定，該保證金於原告未
依約履行時，充作損害賠償違約金之用，於結算損害總額並扣
除前，原告不得請求返還。
㈣至原告雖主張其裝潢完成，經鄭義欣及蔡祥驗屋完成，主任委
員陳友恆亦同意退還系爭保證金云云，並提出退保申請表為證
。惟依據裝潢辦法第4條、第5條及第6條第1項規定，已載明裝
潢保證金之退還，須經「被告勘驗」，並「書面認可」，始符
合退還之要件，然退保申請書上並無被告主任委員、副主任委
員、監察委員及財務委員之簽章，與上開要件不符合，如前所
述。又觀諸裝潢完工驗收表記載略以：「檢查項目第1點：建
築外觀，查驗情形為陽臺外推加蓋；檢查項目第2點至第12點
分別為屋內外樑柱結構、消防設備、垃圾清運等項目，查驗情
形為合格，並經服務中心驗收人鄭義欣簽名，但未經被告簽章
」等語，此有上開驗收表1份在卷可佐（見本院卷第120頁），
可知系爭房屋之建築外觀，雖經查驗有陽臺外推加蓋之情形，
但屋內外樑柱結構、消防設備、垃圾清運等項目並無異狀，仍
經服務中心驗收人員鄭義欣簽名；與被告於本院審理時陳稱：
「鄭義欣為物業管理中心之主任，經被告委託代辦相關管理事
宜，其驗屋僅針對屋內，即進入屋內確認有無更動消防灑水頭
、瓦斯偵煙器及公共設施走道間之清潔、牆面有無遭破壞等事
項，並協同機電廠商確認無誤後簽字，但不包括外觀」等語（
見本院卷第129頁反面）互核相符，可知鄭義欣經被告委任，
擔任物業管理中心之主任，就物業管理相關事項固有代理被告
之權限，然僅負責屋內消防灑水頭、瓦斯偵煙器及公共設施走
道間之清潔、牆面有無遭破壞等結構、消防設備及垃圾清運事
項之查驗。至裝潢工程是否符合裝潢辦法及退還保證金之要件
，仍須經由服務中心驗收人員以外之全部單位均簽章認可，無
由僅憑服務中心驗收人員簽名之驗收表及退保申請書，即謂符
合退還系爭保證金之要件。是原告主張經鄭義欣受託辦理驗屋
完成，被告應返還系爭保證金云云，洵非有據。
綜上所述，兩造間成立裝潢擔保之契約，原告於該次施工，增
建如附圖所示之增建部分，違反裝潢辦法第4條及第6條第1項
規定，於結算損害總額並扣除前，不得請求返還系爭保證金。
從而，原告依民法第249條第3款規定請求被告應給付原告100,
000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
反訴原告主張：反訴被告於104年8月30日至同年12月15日間進
行系爭房屋之裝潢工程，並簽署系爭切結書，保證於施工期間
確實遵守相關法令、規約、裝潢辦法等規定，如有施工人員違
反法令、各項辦法及規則之行為，願負一切賠償責任，並繳交
系爭保證金。又依據公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第3
項、第8條第1項、第15條第1項、系爭社區規約第3條、第5條
、第38條及裝潢辦法第4條及第6條第1項規定，反訴被告進行
系爭房屋之裝潢工程，不得於露臺或陽臺增設違建、配置傢俱
或其他有損於系爭社區大樓整體外觀或公共安全之行為。詎反
訴被告竟違反上揭規定，擅自於系爭房屋之露臺上方外牆面設
置如附圖所示之增建部分，影響系爭社區之大樓整體外觀及住
戶安全，應拆除以回復原狀。然經反訴原告多次通知拆除或改
善，反訴被告均置之不理，爰依公寓大廈管理條例、規約及裝
潢辦法規定提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第3項所示。
反訴被告則以：如附圖所示之增建部分位在反訴被告之專有部
分即露臺上，未妨害系爭社區大樓之正常使用，並無違反區分
所有權人共同利益之情事。又上開增建部分，不涉及妨害、變
更或破壞主要架構，非屬公寓大廈管理條例第8條禁止之行為
，同法第15條規定亦不適用之。況經臺北市建築管理工程處（
下稱建管處）派員現場查比對，認定上開增建部分符合臺北市
違章建築處理規則第17條規定，未命拆除。反訴被告上揭行為
事實終結後，反訴原告始依事後制定之公寓大廈管理條例處罰
該條例施行前之住戶行為，與法不溯及既往原則有違。又系爭
房屋樓上住戶經常將菸蒂及垃圾擲落在系爭房屋之露臺內，反
訴被告設置上開增建部分，為維護居住安寧、人身安全及生活
品質之重大考量，所影響系爭社區大樓之外觀整齊利益極輕微
，反訴原告請求拆除顯有權利濫用之情事。
反訴原告主張反訴被告於104年8月30日至同年12月15日間進行
系爭房屋之裝潢工程，並簽署系爭切結書，保證於施工期間確
實遵守相關法令、規約、裝潢辦法等規定，如有施工人員違反
法令、各項辦法及規則之行為，願負一切賠償責任，並繳交系
爭保證金；嗣經反訴原告多次通知如附圖所示之增建部分應予
拆除或改善，反訴被告均未拆除之情，業據其提出系爭切結書
、103年10月18日修正之住戶規約（下稱系爭規約）、裝潢辦
法、被告104年12月3日函、木柵郵局第108號存證信函、事後
增建勸導單及被告106年度第6屆第2次臨時管理委員會會議紀
錄各1份（見本院卷第24頁至第45頁、第132頁、第138頁），
且反訴被告對此未曾加以爭執，此部分堪信為真實。
本院得心證之理由：
㈠按住戶應遵守法令或規約規定事項；住戶違反第1項規定，經
協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質
請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條
例第6條第1項第5款及第3項分別定有明文。次按公寓大廈管理
條例於84年6月28日制定公布，始有第6條之規範，依當時同法
第52條規定該條例自公布日施行。而法規明定自公布或發布日
施行者，自公布或發布之日起算至第3日起發生效力，中央法
規標準法第13條規定甚明。是該條文不論修正前後均應自公布
日起算至第3日始發生效力，而無溯及適用。準此，對於公寓
大廈管理條例施行後之住戶之違反行為及管理委員會或主管機
關之制止行為，均公寓大廈管理條例之適用。
㈡又依據系爭規約第5條第2項、第38項第1項及第3條第1項規定
略以：「本社區露臺之使用由緊鄰之區分所有權人永久無償管
理使用，區分所有權人應遵守大樓管理規約，不得增建任何違
章建築或外露樑設置冷氣主機；住戶違反公寓大廈管理條例第
6條第1項規定，經協調仍不履行，管理委員會得按其性質請求
各該主管機關或訴請法院為必要之處置；本規約效力及於本社
區全體區分所有權人、非區分所有權人之其他住戶及無權占有
人，且區分所有權人之繼受人應繼受本規約所定之一切權利義
務」等語，此有系爭規約1份在卷可憑（見本院卷第26頁、第
36頁）；上開規約已對系爭社區之區分所有權人及住戶揭示，
並向主管機關完成報備之情，此有建管處106年10月13日北市
都建寓字第10602083600號函附卷可稽（見本院卷第109頁），
且兩造對此均未加以爭執，應認上開規約內容對反訴被告發生
效力，反訴被告就與系爭房屋緊鄰之露臺，有永久無償管理使
用權限，但應遵守系爭規約不得增建任何違章建築。
㈢又反訴被告於104年8月30日至同年12月15日間進行系爭房屋之
裝潢工程後，系爭房屋緊鄰之露臺上方外牆面設置有如附圖所
示之增建部分，面積20.37平方公尺乙情，經本院履勘現場，
囑託新北市古亭地政事務所派員會同測量屬實，如前所述。又
上開增建部分，經建管處調閱該址使用執照圖說，並派員至現
場查比對，認定符合臺北市違章建築處理規則第17條規定所稱
「設置於建築物露臺或一樓法定空地之無壁體透明棚架，其高
度在3公尺以下或低於該層樓層高度，每戶搭建面積與第6條雨
遮之規定面積合併計算在30平方公尺以下，且未占用巷道、開
放空間、防火間隔（巷）或位於法定停車空間無礙停車，應拍
照列管之新違建」之情，此有建管處105年3月15日北市都建查
字第10560169901號函1份存卷可考（見本院卷第124頁）；且
為反訴被告所坦認，足證反訴被告於上開期間進行裝潢工程，
設置如附圖所示之增建部分，性質上核屬違章建築，違反系爭
規約第5條第2項規定，經反訴原告催告後仍未予拆除或改善之
事實，是反訴原告主張反訴被告應拆除如附圖所示之增建部分
，為有理由。
㈣又反訴被告雖辯稱反訴原告依事後制定之公寓大廈管理條例處
罰反訴被告之行為，違反法不溯及既往原則云云。然查本件反
訴被告於104年8月30日至同年12月15日間設置如附圖所示之增
建部分，公寓大廈管理條例第6條第1項於斯時業已公布施行，
反訴被告之行為本有該條例之適用。又系爭規約於103年10月
18日修正，對於被告上開時間之裝潢施工行為，亦生效力，並
無違反不溯及既往原則。
㈤另反訴被告復辯稱反訴原告請求拆除如附圖所示之增建部分，
核屬權利濫用云云。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或
以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文；又權利
之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使
所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失
，比較衡量以定之（最高法院71年台上字第737號判例意旨參
照）。查系爭建物之露臺曾發生煙蒂掉落之情，固有反訴原告
公告2份在卷可按（見本院卷第79頁、第165頁），然反訴被告
僅空言陳稱此情事對於其居住安寧、人身安全及生活品質具有
重大影響，然遍查卷內並無相關資料足以佐證該情事發生頻率
、與反訴被告之居住安寧、人身安全及生活品質利益之關聯性
及侵害程度；又衡之反訴原告為保障全體區分所有權人對於系
爭社區大樓權利之完整與利用，因權利行使所能取得之利益非
微，無從認定其行使權利專以損害反訴被告為主要目的而構成
權利濫用，反訴被告上開所辯委無足採。
綜上所述，反訴被告違反系爭規約第5條第2項規定，設置如附
圖所示之增建部分應予拆除。從而，反訴原告依公寓大廈管理
條例及規約規定，請求反訴被告應將系爭房屋上如附圖所示之
增建部分，面積20.37平方公尺之增建物拆除為有理由，應予
准許。
參、本件反訴係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為反
訴被告敗訴之判決，依同法第436條第2項適用同法第389條第1
項第3款規定，職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用
第392條第2項規定，職權宣告反訴被告如以主文第5項所示金
額為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用
之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均
不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此
敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中華民國106年12月28日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官洪翠芬
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月28日
書記官陳柏志
附圖：