裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第469號民事判決
裁判日期：民國97年07月31日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第469號原告丙○○訴訟代理人 蔡明熙 律師複代理人己○○被告甲○○兼訴訟代理人乙○○上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，經本院於民國97年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、原告起訴狀繕本送達被告後復具狀追加聲明：「被告乙○○應將附表所示不動產依如附表二所示修復回復原狀後交還原告」，核其上開請求修復返還不動產之聲明，仍係本於同一契約解除後回復原狀之請求，而僅係擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，尚屬無礙，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告與被告乙○○於民國96年12月30日簽訂不動產買賣契約書，約定被告乙○○以新台幣（以下同）38
0萬元購買原告所有如附表一所示不動產，被告乙○○已支付原告40萬元，其餘價金340萬元因系爭不動產原告尚有銀行抵押借款，而約定由被告乙○○另洽其他金融機構辦理房屋貸款撥款直接代償原告原有貸款後，再由雙方結算餘額給付尾款後辦理交屋，最遲交屋期日為97年1月30日。詎原告於97年1月29日已先行將系爭不動產所有權移轉登記予被告乙○○指示受移轉登記之人即被告甲○○後，被告乙○○卻拒不辦理貸款給付尾款，經原告於97年2月15日催告被告乙○○履行，再於97年2月19日催告限被告乙○○於97年2月
23日前履行，逾期不履行即解除契約不另為解除之意思表示，被告乙○○逾期仍未履行。則本件系爭不動產買賣契約既經解除，原告自得依民法第259條及系爭不動產買賣契約書第11條約定請求被告乙○○回復原狀。而本件被告乙○○為取得較高之銀行貸款，乃指示被告甲○○為受移轉登記名義之人，自屬借名登記契約，原告為回復原狀自得依民法
242條規定代位被告乙○○行使該借名契約之終止權利，並以本件訴狀繕本送達被告為終止被告間借名契約之意思表示。是被告間借名契約既經終止，被告甲○○負有將附表一所示不動產移轉登記為被告乙○○所有之義務後，再由被告乙○○移轉登記為原告所有。又原告已先行交付系爭房屋予被告乙○○以預先進入施工裝璜，而破壞屋內原有設施，被告乙○○並應依附表二所示內容修復後回復原狀。為此爰聲明請求被告甲○○應將附表一所示不動產所有權移轉登記為被告乙○○所有後再移轉登記為原告所有。被告乙○○應將上開不動產依如附表二所示內容修復回復原狀後返還原告。
二、被告則以：原告於系爭房地簽約時隱瞞房屋有嚴重漏水之瑕疵未據實告知被告，俟經被告於97年1月7日委請裝璜師父前往現場丈量時始經裝璜師父發現告知有嚴重漏水瑕疵，被告因而未敢依約進行銀行申貸程序。經兩造會勘確定原告並答應修繕，惟嗣後原告雖告知被告已完成漏水修繕，卻不願出具保固之承諾，更不接受被告給付尾款差額。而被告收受原告97年2月19日催告被告於97年2月23日前履行給付尾款逾期解除契約之存證信函後，因當時申貸銀行尚未完成代償結算，被告為避免紛爭乃委請承辦代書先行暫行結算應付尾款為30萬元，並檢附30萬元玉山銀行本行支票以國史館郵局
102號存證信函於原告限定期限前之97年2月22日送達予原告，詎原告竟以解約為由退回該30萬元尾款支票。嗣被告申貸銀行台灣中小企業銀行（下稱台灣企銀）板橋分行於97年
2月29日完成代償原告原有抵押貸款3,070,463元後，經委託代書依此項代償金額結算應給付尾款金額為326,522元，被告隨即於97年3月6日再以台北北門郵局1214號存證信函檢付326,522元台灣銀行本行支票寄送原告，但為原告所拒收退回，被告不得已乃於97年3月13日將上開尾款以本院97年度存字第1019號提存書清償提存於本院提存所，是被告於系爭不動產買賣均依約辦理給付簽約款、銀行代償手續及給付尾款，並無違約情事，原告主張解除契約並無理由，尚不生解約之效力，更無回復原狀之問題。爰聲明請求駁回原告之訴。
三、原告主張其與被告乙○○於96年12月30日就如附表一所示不動產簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金為380萬元，被告乙○○已支付原告頭款40萬元，其餘價金340萬元因系爭不動產原告尚有台北縣土城市農會設定抵押借款，而約定由被告乙○○另洽其他金融機構辦理房屋貸款撥款直接代償原告原有貸款後，再由雙方結算餘額給付尾款後辦理交屋，並約定最遲交屋給付尾款期限為97年1月30日。而原告係於97年1月29日將系爭買賣不動產移轉登記予被告乙○○指示之受移轉登記名義人即被告甲○○。嗣原告於97年2月15日催告被告乙○○履行給付尾款，再於97年2月19日催告限被告乙○○於97年2月23日前履行，逾期不履行即解除契約不另為解除之意思表示。被告乙○○則於收受原告上開存證信函催告後檢附30萬元玉山銀行本行支票以存證信函於原告限定期限前之97年2月22日送達予原告，但為原告以解約為由退回該30萬元尾款支票。被告乙○○復於97年3月6日再以存證信函檢附326,522元台灣銀行本行支票寄送原告，但為原告所拒收退回，被告乙○○乃於97年3月13日將上開尾款以本院97年度存字第1019號提存書清償提存於本院提存所之事實，已據兩造所不爭，並有原告所提出而為被告所不爭之系爭不動產買賣契約書、土地、建物登記謄本、土城郵局第84號、91號存證信函及收件回執各1件，被告所提出而為原告所不爭之國史館郵局102號存證信函及玉山銀行30萬元本行支票影本、收件回執、台北北門郵局1214號存證信函及臺灣銀行326,522元本行支票影本、本院97年度存字第1019號提存書、原告退回支票之土城青雲郵局75號存證信函各1件為證，足認真實。原告主張被告遲不辦理銀行貸款而遲延給付尾款業經其解除契約，且否認訂約時有未告知漏水瑕疵之情事，自得請求回復原狀；被告則以原告有未告知漏水瑕疵之情事，伊自得主張同時履行抗辯，且伊已於原告催告期限前先給付30萬元尾款，嗣並於銀行代償結算後支付尾款326,52
2元，但為原告拒收而提存，並無違約情事，原告主張解除契約尚屬無據等語置辯。則本件應行審究者乃原告主張被告乙○○遲延給付尾款而解除契約是否有據？爰一一論斷如下：
㈠查本件不動產買賣契約訂約時，原告確有故意不告知漏水瑕
疵之事實，已據證人即擔任本件買賣契約介紹人之 黃睿暉 結證稱：「（問：當時有無向原告詢問房屋狀況？）我有詢問過，原告沒有講有漏水的問題，簽訂本件買賣契約書時，我有在場，當時是由戊○○代書親自念合約內容的不動產標的現況說明書，向原告問明狀況後，再一一在上面勾選。第八項有無滲漏水情形，原告是答沒有漏水，由黃代書在上面勾選的。」，另擔任本件買賣契約雙方共同委任之代書戊○○亦到庭證稱：「簽約當時我有逐條念現況說明書給原告聽，並且經我解釋給賣方聽過之後，再由我來勾選，我確實有訊問過原告你的房子有無漏水，原告答說沒有，我才在上面打勾，原告也沒有告訴我說，樓上在漏水檢修。」（見本院97年5月8日言詞辯論筆錄），互核相符。而證人丁○○即原告所聲請訊問之系爭房屋管理委員會總幹事亦到庭結稱：「
96年12月初，8號3樓之1住戶在修漏水及裝潢時，原告也有跟我講他們家8號2樓之1也有漏水情形。」（見本院97年6月5日言詞辯論筆錄），足見原告顯有於訂約時故意不告知漏水瑕疵之情形。原告雖抗辯其於96年12月30日簽約晚上8、9點時曾偕同被告一同向總幹事丁○○詢問漏水情形，惟此已為被告所否認，並辯稱：前往詢問總幹事丁○○之日期係伊發現漏水後之97年1月7日晚上，並非簽約當日晚上等情，而原告所聲請訊問證人丁○○亦證稱兩造雖曾偕同前來詢問漏水情形，但是係哪一天其無法確定等語（見同前筆錄），原告所辯尚屬不能證明，自不足採。惟原告雖有故意不告知瑕疵之情形，但上開漏水之瑕疵乃係因系爭房屋之13樓住戶公共排水管破裂所導致，且經該管理委員會於97年1月13日即已修復不再漏水之事實，復據證人丁○○證述在案（見同前筆錄），並為被告所不爭，則上開漏水瑕疵既已完成修復，被告乙○○自97年1月13日起即不得再以漏水瑕疵及原告未為漏水保固為由，而就自己給付尾款之義務主張同時履行抗辯。
㈡復查本件約定之最遲交屋給付尾款期限為97年1月30日之事
實已據上開不動產買賣契約書所載明，並為兩造所不爭，惟自漏水瑕疵修復後被告自97年1月13日起即不得再主張同時履行抗辯，原告係於97年1月29日始將系爭不動產移轉登記予被告甲○○，並係97年1月15日催告被告履行給付尾款，再行97年2月19日催告限被告乙○○於97年2月23日前履行給付尾款，逾期不履行即解除契約不另為解除之意思表示，衡諸自97年1月13日起至同年2月23日止，已與原買賣契約簽訂後所定之1個月交屋給付尾款期限相當，自屬適當之催告期限。則被告乙○○另向台灣企銀辦理貸款完成代償原告原有台北縣土城市農會抵押借款3,070,463元係於97年2月29日，有被告提出而為原告所不爭之台灣企銀匯款申請書（代傳票）1紙可憑，雖已遲於原告所定期限，但原告為履行前開義務已於原告所定期限前之97年2月22日即先暫行結算30萬元玉山銀行本行支票1紙寄達原告，但為原告所拒收退回之事實，復為原告所不爭。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條固定有明文。惟本件被告既於原告所定催告期限前先行給付30萬元尾款予原告，雖與原告所不爭之實際事後代償結算尾款326,522元，金額尚有26,522之差額，且被告乙○○給付30萬元時尚未及完成結算代償塗銷原告抵押權登記，但被告乙○○已於原告所定期限前完成絕大部分尾款金額給付行為，顯有履行契約之意思，並於97年1月29日即完成結算代償塗銷原抵押權，事後復於原告拒絕受領後將代償結算尾款326,522元提存，並非故意不履行債務，而所未及結算給付之差額僅佔買賣總金額之千分之七左右（26522÷0000000＝0.007），原告竟以被告未及時結算給付該千分七之微小差額價金，即行主張解除
380萬元買賣契約，衡諸社會一般交易情形，乃顯失公平。㈢按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14
8條定有明文。復查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。並經最高法院著有71年台上字第737號判例及86年台再字第64號判決意旨闡釋在案。本件不動產買賣所定給付尾款期限依其性質並非為該契約之目的或要素，原告復有訂約時故意不告知漏水瑕疵之情事，致被告因而遲滯申貸結算代償尾款，待漏水瑕疵修復後原告僅以被告逾限未及時結算給付總價金千分之七之尾款26,522元，無視被告於逾期數日內仍積極戮力完成尾款結算代償義務，即行拒絕受領給付而主張解除契約，已失公平，且原告以未能及時受領取得尾款26,522元之甚小利益主張解除契約，而使被告受有喪失買賣不動產所有權利、遭沒入已支付價金（見買賣契約書第11條約定）及已施作房屋裝修費用之損害，二者相衡，原告不無以損害他人為主要目的，且以犧牲他方利益以圖利自己之情形，則原告解除契約權利之行使，顯有以損害他人為主要目的並有違誠實及信用方法，揆之前開說明，原告主張解除系爭不動產買賣契約自不能准許。
四、本件原告以被告乙○○給付遲延而主張解除契約，顯有以損害他人為主要目的並有違誠實及信用方法，依法自不能准許，從而原告本於契約解除後之回復原狀請求權及代位權之規定，請求被告甲○○應將附表一所示不動產所有權移轉登記為被告乙○○所有後再移轉登記為原告所有。被告乙○○應將上開不動產依如附表二所示內容修復回復原狀後返還原告，為無理由，應予駁回。
五、本件判決事證基礎已致明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所援用之證據經審酌後已與判決結果不生影響，爰不再一一論述，併予敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國97年7月31日
民事第三庭法官朱耀平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年7月31日
書記官陳淑芳附表一：
┌───────────────────────────────────────────────┐│土地：│├─┬───────────────────────────┬─┬──────┬─────┬──┤│編│土地坐落│地│面積││││├───┬────┬────┬────┬────────┤├──────┤權利範圍│備考││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│││├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼─────┼──┤│１│臺北縣│土城市│員和││1182│建│87.42│10萬分之│││││││││││2085││├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼─────┼──┤│２│臺北縣│土城市│員和││1183│建│317.23│10萬分之│││││││││││934││├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼─────┼──┤│３│臺北縣│土城市│員和││1184│建│779.59│10萬分之│││││││││││1142││├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼─────┼──┤│４│臺北縣│土城市│員和││1190│建│108.34│10萬分之│││││││││││136││├─┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴──────┴─────┴──┤│建物：│├─┬──┬───────┬───────┬──────┬─────────────┬──┬──┤│編│建│││建築式樣│建物面積（平方公尺）│權利│備││││建物門牌│基地坐落│主要建築├───────┬─────┤│││││││材料及│層次面積│附屬建物││││號│號│││房屋層數││用途及面積│範圍│考│├─┼──┼───────┼───────┼──────┼───────┼─────┼──┼──┤│１│2539│臺北縣土城市中│臺北縣土城市員│鋼筋混凝土造│第2層：60.58││全部│││││央路二段149巷│和段1184地號│11層樓房││││││││8號2樓之1││├───────┴─────┤││││││││總面積：60.58│││└─┴──┴───────┴───────┴──────┴─────────────┴──┴──┘