裁判字號：臺灣高等法院100年抗字第1420號民事裁定
裁判日期：民國100年10月13日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定100年度抗字第1420號抗告人 李恊政 上列抗告人因債權人華南商業銀行股份有限公司與債務人 林奇亮 間清償債務強制執行事件聲明異議，對於中華民國100年8月31日臺灣桃園地方法院100年度執事聲字第49號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理由
一、本件異議及抗告意旨略以：債權人華南商業銀行股份有限公司以原法院97年司執字第51679號債權憑證為執行名義，聲請強制執行債務人林奇亮所有坐落桃園市○○段○○○○○○○號土地（面積15平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地），經原法院於民國（下同）99年12月3日進行第三次拍賣程序，由第三人 簡樹蘭 以新台幣（下同）54萬3,000元拍定。伊為系爭土地及其上門牌號碼桃園市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）之承租人，自96年開始承租，嗣於98年2月5日因系爭房屋所有權人變更為第三人 林欣 ，乃與系爭土地所有權人林奇亮及系爭房屋所有權人林欣另簽訂土地暨房屋租賃契約，嗣後並委請琮源企業社之負責人 王宗森 承建系爭房屋前之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），伊既係租地建屋，自得本於基地承租人之身分，依民法第426條之2第1項、土地法第104絛第1項等規定對系爭土地之出賣主張優先承買權。惟原裁定以伊所提出之琮源企業社證明書，僅能證明伊有修建鐵皮遮雨棚之事實，尚難認系爭房屋為伊所搭建，且依系爭房屋之稅籍資料，可知系爭房屋之納稅義務人並非伊，是伊固為系爭土地之承租人，惟並未於系爭土地上搭建系爭房屋，自不得主張優先承買權為由，駁回伊之聲請。然系爭鐵皮屋係伊承租系爭房屋後，為營生之必要而自行興建，此不僅有琮源企業社出具之證明書可證，亦有伊開始承租系爭土地及房屋之出租人 林光聖 、林奇亮可證；又依一般經驗法則，違章建築未為稅籍登記及繳稅，自無法以稅籍資料認定伊非系爭鐵皮屋之興建者，從而，伊於系爭土地上興建系爭鐵皮屋，應堪認定，爰提起抗告，請求廢棄原裁定，並准伊主張優先承買權等語。
二、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先承買之權。其順序以登記之先後定之」。次按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權」，「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」。土地法第104絛第1項、民法第425絛之1第1項弟1項前段、第426絛之2第1項分別定有明文。核其立法意旨，在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭；又土地及其上之房屋倘原同屬一人，嗣僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。而上開土地法、民法規定租用基地建築房屋承租人之優先購買權，倘承租基地並無不能分割之情形，應限於實際建築房屋範圍內之基地，基地上並無租賃且無建築房屋部分，自不應准予行使優先購買權。再者土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用(最高法院65年台上字第530號判例要旨參照)。
三、經查，抗告人主張其為系爭土地及系爭房屋之承租人，出租人各為林奇亮、林欣，租賃期間自98年2月5日起至103年2月
4日等情，有其提出之土地暨房屋租賃契約附卷可稽（見原審執事聲字卷第6至7頁），堪信為真實。又抗告人主張其租用系爭土地後自行出資搭蓋系爭鐵皮屋使用乙節，固另提出琮源企業社出具之證明書及照片數幀為證（見同上卷第8至1
4頁），惟觀諸抗告人提出之上開照片，可知系爭房屋之下方有磚頭砌成之牆壁，上方則為鐵皮屋頂，該鐵皮屋頂與抗告人所主張自行出資修建之系爭鐵皮屋部分，兩者從外觀上磚牆之堆砌形式、鐵皮顏色、新舊等，應認大約於同一時間所建造，尚難推認系爭鐵皮屋部分係抗告人嗣後另行出資興建。退而言之，縱認抗告人所提出之證明書屬實，惟該證明書亦僅能證明抗告人嗣後另行出資修建者為「鐵皮遮雨棚」，而非鐵皮屋，且該鐵皮遮雨棚係附屬於系爭房屋本體，增加系爭房屋之效用，並非獨立之違章建物，故抗告人固為系爭土地之承租人，然其並非租地建屋，自不得依上開規定主張優先承買權。從而，原裁定駁回抗告人之聲請，於法並無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國100年10月13日
民事第十三庭
審判長法官蕭艿菁
法官賴劍毅法官黃豐澤正本係照原本作成。
不得再抗告。
中華民國100年10月13日
書記官江采廷