裁判字號：臺灣臺中地方法院100年重訴字第212號民事判決
裁判日期：民國101年03月27日
裁判案由：請求所有權移轉登記
臺灣臺中地方法院民事判決100年度重訴字第212號原告 柯美雲 訴訟代理人 高進棖 律師訴訟代理人 林松虎 律師被告 廖瑞道
廖鈞德 廖邦雄 上三人共同訴訟代理人 楊傳珍 律師參加訴訟人 吳玉瓊 訴訟代理人 廖健智 律師複代理人 陳佩瑜 上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國101年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新臺幣肆億貳仟零肆拾捌萬壹仟伍佰元之同時，將坐落台中市○○區○○段○○號及同段9-1地號土地所有權全部，移轉登記予原告；並應將該土地於民國96年1月15日登記設定予權利人國泰世華商業銀行股份有限公司、擔保債權總金額本金最高限額新臺幣玖仟陸佰萬元及於民國98年10月28日登記設定予債權人吳玉瓊、擔保債權總金額新臺幣壹億伍仟萬元之抵押權設定登記塗銷。
被告廖瑞道、廖邦雄應將坐落台中市○○區○○段9及9-1地號土地上430建號建物即門牌號碼台中市○○區○○○路○段○○○號房屋所有權全部移轉登記予原告；並應將該建物於民國96年1月
15日登記設定予權利人國泰世華商業銀行股份有限公司、擔保債權總金額本金最高限額新臺幣玖仟陸佰萬元；及於民國98年10月28日登記予設定債權人吳玉瓊、擔保債權總金額新臺幣壹億伍仟萬元之抵押權設定登記塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人。次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第65條第1項、第58條第1項分別定有明文。查本件被告於訴訟繫屬中，將本件訴訟告知第三人即系爭房地買受人吳玉瓊，吳玉瓊於受告訴後，並依法提出參加書狀，表明為輔助被告，參加本件訴訟，應予准許（下稱參加人吳玉瓊；另訴外人 廖金水 業已撤回參加訴訟）。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、坐落台中市○○區○○段○○號土地為被告3人所共有，被告廖瑞道之應有部分為十萬分之17992，被告廖邦雄之應有部分為十萬分之50039，被告廖鈞德之應有部分為十萬分之31969，另同段9-1地號土地為被告廖鈞德所有（以下合稱系爭二筆土地）。系爭二筆土地連同訴外人廖金水、 廖金科 、 廖志修 共有之坐落同段9-2地號土地，於民國（下同）93年1月16日與原告簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），將上開三筆土地出租予原告建築房屋經營遊藝場及其相關行業之用，租賃期限自93年5月20日起至103年2月19日止，雙方並於系爭租約第4條約定，出租人於租賃期間如欲出賣租賃物時，應先通知原告，原告有依相同條件優先承買權，嗣後原告即出資於系爭二筆土地上興建完成同段430建號建物（門牌號碼台中市○○區○○○路○段○○○號，下稱系爭建物）。詎料，被告於租賃期間內之98年8月30日與參加訴訟人吳玉瓊簽訂不動產買賣契約書，將其所有系爭二筆土地出售予參加訴訟人吳玉瓊，約定土地每坪以新台幣（下同）105萬元計算，總價金為則為420,481,500元（含系爭建物，下稱系爭買賣契約）。然被告於出售上開房地時，事先並未通知原告。嗣原告於知悉後，即於100年5月10日以台中市○○路郵局第1169號存證信函向被告表示願以相同條件優先購買，該郵局存證信函分別於100年5月11日及同年月12日送達被告，又原告於得知被告與參加訴訟人吳玉瓊間之買賣契約內容後，再於100年5月24日以台中民權路郵局第1283號存證信函通知被告於文到七日內，依其與參加訴訟人吳玉瓊所簽訂之買賣契約相同條件，與原告簽訂買賣契約。然被告於收受上開第1283號郵局存證信函後，即於100年5月26日委由 林辰彥 律師以100年度 法彥 字第3249號律師函通知原告之代理人林松虎律師，表示不願履行與原告簽訂系爭房地之買賣契約。
二、本件被告與參加訴訟人吳玉瓊就系爭二筆土地（含建物）業已成立買賣契約，且吳玉瓊亦已支付部分價金，並就系爭二筆土地及建物設定抵押權登記，以擔保已付之買賣價款，因此原告以前述第1169號及第1283號郵局存證信函表示願優先購買系爭二筆土地後，依法於給付被告與參加訴訟人吳玉瓊所約定之土地買賣價款之同時，即得要求被告將系爭二筆土地之所有權移轉登記予原告。另系爭建物係原告所建造，依土地租賃契約書第6條約定，僅借名登記在被告廖瑞道、廖邦雄名下，原告方為系爭建物之真正所有權人，為此並以本起訴狀繕本之送達，為終止原告與被告廖瑞道、廖邦雄就系爭建物之借名登記契約之意思表示，則被告廖瑞道、廖邦雄即應將系爭建物之所有權移轉登予原告。又依兩造簽訂之系爭租約第11條約定，被告於租賃期間，不得將地上物出售，亦不以地上建物或工作物向銀行或第三人提供擔保。而系爭二筆土地及建物經被告於96年1月15日設定登記權利人為國泰世華商業銀行股份有限公司、擔保債權總金額本金最高限額96,000,000元，及於98年10月28日設定登記權利人吳玉瓊、擔保債權總金額150,000,000元之抵押權。是本件被告為系爭二筆土地之出賣人，依民法第349條規定應於移轉所有權予原告時，負責將上開抵押權設定登記塗銷。至系爭建物依前開土地租賃契約之約定，被告將該建物設定抵押權及出售，即屬違約，則被告廖瑞道、廖邦雄於返還借名登記之系爭建物時，依法亦應將抵押權塗銷恢復原狀返還原告，爰請求判決如聲明所示。
三、對被告抗辯所為之陳述：⒈系爭租約為單一契約，被告尚未合法終止兩造之系爭租約：
被告辯稱已合法終止兩造之系爭租約云云，惟系爭二筆土地及同段9-2地號土地之租賃契約之出租人計有被告3人及訴外人 廖李良 、廖金水、廖金科、廖志修等共七人，而該租賃契約屬單一契約，業經兩造另案之最高法院100年度台上字第947號民事判決、本院100年度重訴字第23號民事判決所確認。而原告之住所於93年5月4日即變更為台中市○區○○里○○街○○號，而非大忠街7號3樓，被告及訴外人廖李良、廖金科、廖志修等人委由 游琦俊 律師於97年8月4日寄送之台中民權路郵局存證信函第2627號所載收件人原告之地址為「台中市○○區○○○路○段○○○號」及「台中市○區○○街○號3F」，另被告3人委由游琦俊律師於97年11月10日寄送之台中大全街郵局存證信函第1176號所載收件人原告之地址同上開第2627號存證信函所載，均非以原告之住所地為送達處所，自不生合法之送達效力。至原告設於台中市○○區○○○路○段113、115號之８８８小鋼珠店於97年7月16日經查扣機台後即停業，是被告所提上開2627號郵局存證信函之寄件人僅「廖瑞道、廖邦雄、廖鈞德、廖李良、廖金科、廖志修等六人」尚欠廖金水一人，1176號郵局存證信函之寄件人僅被告三人，均非以全體出租人為終止租約之意思表示，依法亦不發生合法終止系爭租約之效力，兩造另案之本院98年度重訴字第396號、台灣高等法院台中分院99年度重上字第87號及100年度重上更㈠字第22號民事判決，均為相同之認定，是原告抗辯被告對原告之終止租約，應自97年8月4日或較遲之97年11月10日即已發生效力云云，洵屬無據，殊不足採。
基上足證被告與參加訴訟人吳玉瓊就系爭土地於98年8月30日簽訂買賣契約時，兩造就系爭土地之租賃關係仍然合法有效存在，原告並未喪失承租人之資格，自得主張優先購買權。
⒉本院97年度重訴字第368號事件之和解筆錄內容效力不及於本件：
兩造另案之本院97年度重訴字第368號所有權移轉登記事件，其訴訟標的為被告與訴外人 張獻德 就系爭土地於97年4月17日成立買賣契約，原告所主張之優先承買權。嗣兩造就該事件成立和解，原告就被告與訴外人張獻德間就系爭土地買賣，不再主張優先承買權，是該和解筆錄成立之內容，其效力僅及於被告與訴外人張獻德間就系爭土地所成立之買賣而形成之優先承買權，並非指原告就系爭土地不再主張優先承權。嗣被告與訴外人張獻德就系爭土地所成立之買賣契約，雙方解除契約。則原告就系爭土地依租賃契約之內容，仍有優先承買權存在，原告就本件被告與參加訴訟人吳玉瓊就系爭二筆土地成立買賣契約所形成之優先承買權，核與前開和解筆錄成立之內容係不同之法律關係，被告執該和解筆錄指稱原告不得就本件再主張對系爭土地有優先承買權存在一節，顯屬誤會。又土地法第104條規定之優先承買權，須以行使時所有權人與第三人間有買賣契約之存在為要件，即個別發生，而兩造於本院97年度重訴字第368號所有權移轉登記事件中達成和解，係就另一次買賣未成立之訴訟中聲明放棄該次之優先承買權，該次買賣既未成立，兩造復仍具租賃關係，則無礙原告於本次優先承買權發生時之行使該優先承買權。
⒊原告於本件就系爭土地行使優先承買權為有理由：
查被告與參加訴訟人吳玉瓊於98年8月30日成立買賣契約時，兩造間就系爭土地之租賃關係仍然存在，已如前述。又被告並未就系爭土地與參加人吳玉瓊成立買賣之事實通知原告，則依土地法第104條第2項規定，被告與第三人吳玉瓊就系爭土地所成立之買賣契約依法對原告不生效力。而原告就本件系爭二筆土地之優先購買權之行使，係以被告與參加人吳玉瓊成立買賣時為要件，依土地法第104條第2項規定，優先購買權人之優先購買權於接獲出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。準此，苟出賣人未通知優先購買權人出賣之事實，則優先購買權並無視為放棄情事，且法律亦未規定有失效之情形。是在租賃期間發生之優先購買權，如出賣人未對優先購買權人為出賣之通知，則優先購買權人縱於租賃期間屆滿或租賃關係消滅後，依法亦得為行使優先購買權之主張。又兩造就系爭土地之租賃期限係至103年2月19日止，是原告於100年5月11日及12日對被告表示願以相同條件優先購買系爭土地，顯係在租賃期間內為之。縱被告與其他出租人廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等七人，曾於98年10月27日以台北金南郵局第842號存證信函對原告為終止租約之意思表示。然被告嗣於100年5月27日仍收取原告所寄送之97年7月20日起至99年5月15日止之租金，且其他出租人廖金水、廖金科等人亦收取租金至99年4月20日，足見被告與其他出租人迄今仍承認原告就系爭土地有租賃關係存在至明。⒋系爭建物屬原告所有，僅借名登記在被告廖瑞道、廖邦雄名
下，本件被告竟違反其於歷審之主張，於本件改變原陳述，否認系爭建物為借名登記而提出新的攻擊防禦方法，自有違訴訟之誠信原則，且與事實不符，應為法所不許，殊不足採：
系爭租約第6條約明「本件租賃土地，甲方（即出租人）同意乙方（即本件原告）在土地上搭建工作物或建築房屋，惟須以甲方起造人申請保存登記，租賃期間屆滿時，乙方應將房屋或工作物拆除，恢復原狀。興建、拆除、回復原狀所需之用，應由乙方自行負擔。租賃屆滿時，乙方遷出時如遺留物品、器具不搬者，乙方同意由甲方視為廢棄物處理」。稽以系爭租約於93年1月16日約定，被告承租原告所有之系爭二筆土地，係為建築房屋使用，被告乃實際出資建造人，迄95年2月建築完畢，辦理保存登記時，因依照系爭租約第6條之約定，必須以借名登記之方式為之，故系爭建物始以被告名義登記，原告方為系爭建物之所有權人，此由兩造約明租賃關係消滅後，仍須由被告拆除等情足稽。又被告曾於本院98年度重訴字第396號拆屋還地事件（該案為本件被告訴請原告拆屋還地事件，以下包括歷審判決，均簡稱本院98年度重訴字第396號拆屋還地事件）之一、二審審理中及於本件審理及爭點整理程序中，均曾自認系爭建物係原告出資建築而借名登記於被告名下，不容被告嗣後否認並撤銷自認。
四、並聲明：⒈被告應於原告給付420,481,500元之同時，將坐落台中市○
○區○○段○○號及同段9-1地號土地所有權全部，移轉登記予原告；並應將該土地於96年1月15日登記設定予權利人國泰世華商業銀行股份有限公司、擔保債權總金額本金最高限額96,000,000元及於98年10月28日登記設定予債權人吳玉瓊、擔保債權總金額150,000,000元之抵押權設定登記塗銷。
⒉被告廖瑞道、廖邦雄應將坐落台中市○○區○○段9及9-1地
號土地上430建號建物即門牌號碼台中市○○區○○○路○段○○○號房屋所有權全部移轉登記予原告；並應將該建物於
96年1月15日登記設定予權利人國泰世華商業銀行股份有限公司、擔保債權總金額本金最高限額96,000,000元；及於98年10月28日登記予設定債權人吳玉瓊、擔保債權總金額150,000,000元之抵押權設定登記塗銷。
貳、被告則以：
一、本件兩造曾於本院97年度重訴字第368號所有權移轉登記事件達成訴訟上和解，和解內容為「壹、原告願放棄本件優先承買權。」等語，該次和解效力應及於本件，原告已無優先承買權可資行使，且其嗣後行使應不合法。
二、兩造間所訂系爭租約，並非單一契約，而係聯立契約，與他筆土地所有權人廖金水等人與原告間簽訂之租約無涉，本件被告業已依法終止租約契約，原告於100年5月間始主張行使優先承買權從而請求移轉登記，其訴顯無理由：
⒈系爭租約與同段9-2地號土地及其上另筆建物所有權人與原
告間所簽訂之租約，係不同當事人間分別就不同土地及建物辦理出租，兩造間約定出租之初，即已先言明原告與訴外人廖金水等人所有之土地僅屬比鄰關係，早已辦畢分割，且其上各自使用收益情事不同，應分別約定租金給付及租興建建物履行等事項，原告與該訴外人廖金水等人合理預期之契約利益有別，惟為便宜行事，使被告得以同時與原告全體及該訴外人訂立租約，始合併訂立系爭租約，而非屬單一契約。此從系爭租約第15條等約定及證人廖金水於99年11月10日在另案即台灣高等法院台中分院99年重上字第87號拆屋還地等事件中及本件審理時之證詞可資佐證。
⒉按所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基
地上之房屋供違反法令之使用者而言。本件兩造間系爭租約第7條亦約明：不得將租賃物（包含土地及房屋）供非法使用。本件原告違法、違約將租賃標的物供非法使用，業於97年7月間為警查獲，並經司法機關偵查、起訴、審理、判決確定，要屬違反土地租賃契約第7條之約定及土地法相關規定，被告乃先後依約、依法於97年7月9日以答辯狀繕本之送達、97年8月4日與11月10日、及98年10月27日以存證信函之送達、並於98年間，以本院98年度重訴字第396號返還所有物事件起訴之初以起訴狀繕本之送達等，為終止系爭租約之意思表示，則被告既已合法終止系爭租約，原告自不得於租約終止後，再主張其有優先承買權可得行使。
⒊又承租人之優先承買權，係以出租人出賣基地時，得依同樣
條件請求承買為其內容，實屬訂立買賣契約之請求權，不能變易原買賣契約所定給付價金分期之約定。本件原告請求所定價金之給付條件既與原買賣契約不符，自非以同樣條件優先購買，亦不應准許。
三、系爭建物登記於被告名下即為被告所有，並無原告主張之借名登記關係存在，又被告縱曾自認，因自認與事實不符，被告亦主張撤銷自認，原告主張被告應將系爭建物之所有權移轉登記予原告等請求，應無理由。再因系爭二筆土地及系爭建物所有權同屬一人所有，依相關判例見解，承租人無從主張承租人之優先承買權。
四、退步言，果法院認被告上揭答辯均不足採，惟原告因違法使用系爭二筆土地及系爭建物，違犯法紀之犯罪行為業經司法判決確定，台中市政府亦撤銷其營業執照、禁止其再行營業，且系爭建物內其供犯罪所用之全部機具，並經台灣台中地方法院檢察署依法執行拆毀完竣，原告顯已無對系爭房地再依原約定租賃目的使用之可能。且原告早已獲知被告與參加人吳玉瓊間之系爭買賣契約，曾明示不願購買，且其早已知悉該買賣事宜，竟長達數年不為主張，待土地價格巨幅上漲後，始主張優先承買權，圖以數年前之價格優先購買，其權利之行使，亦顯違誠信原則等語，資為抗辯。
五、並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、參加訴訟人吳玉瓊則以：參加人吳玉瓊係於98年8月30日與被告簽訂系爭不動產買賣契約，原告遲至100年5月11日、12日始發函聲明行使優先承買權，然其發函前早已知悉被告與參加人間買賣之情事，依土地法第34條之1第4項、第104條第2項之規定，縱認被告未通知原告，惟原告未能於知悉後10日內行使其優先承買權，其優先承買權即應視為放棄等語。
肆、以下事實為兩造所不爭執（參見本院卷一第148頁以下），且有兩造分別提出之分別提出土地租賃契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、土地異動索引、不動產買賣契約書、本院97年度重訴字第368號所有權移轉登記事件和解筆錄、存證信函及其回執、臺灣高等法院臺中分院99年度上易字第86號刑事判決書等件在卷可稽，堪信為真實，本院採為判決之基礎：
一、原告於93年1月16日與被告3人、訴外人廖李良及訴外人廖金水、廖金科、廖志修等3人共7人，共同簽定土地租賃契約書，由被告承租坐落臺中市○○區○○段○○號土地（面積1,
322.83平方公尺，當時應有部分廖瑞道10萬分之17992、廖邦雄10萬分之50039、廖鈞德10萬分之31969），及廖李良所有同段9-1地號土地（面積為1平方公尺，嗣廖李良於93年8月6日以贈與為原因移轉登記予廖鈞德），暨廖金水、廖金科、廖志修共有同段9-2地號土地，租賃期間自93年5月20日起至103年2月19日止。並於租賃契約書第4條約定，出租人於租賃期間如欲出賣租賃物時，應先通知原告，原告有依相同條件優先承買權。
二、坐落系爭二筆土地上即臺中市○○區○○段430建號建物（門牌臺中市○○○路○段○○○號，面積為494.55平方公尺）係由原告出資興建完成，並登記為原告廖瑞道及廖邦雄名義共有，其應有部分各為2分之1；坐落同段9-2地號土地上即臺中市○○區○○段429建號建物（門牌號碼臺中市○○○路○段○○○號，面積為494.55平方公尺）係由原告出資興建完原，並登記為廖金水、廖金科及廖志修名義共有，其應有部分各3分之1。
三、被告曾於97年4月17日將系爭二筆土地（含系爭建物）以424,486,000元價格出售予訴外人張獻德，原告乃以被告違約及就系爭二筆土地主張行使優先承買權為由，起訴請求被告移轉系爭二筆土地及建物之所有權予原告，經本院97年度重訴字第368號所有權移轉登記事件受理後，兩造於97年9月25日達成訴訟上和解，和解筆錄記載：「壹、原告願放棄本件優先承買權」等語。
四、原告租地建屋後因經營賭博電玩，刑事部分業經臺灣高等法院臺中分院99年度上易字第86號為有罪判決確定。
五、系爭租約之出租人曾以下列方式對原告為終止租賃契約之意思表示：
⒈訴狀部分：被告3人曾於本院98年度重訴字第396號拆屋還地
事件，以起訴狀及99年7月9日答辯狀（包括訴外人廖李良）對原告為終止租賃契約之意思表示。被告3人亦曾於本院97年度重訴字第368號所有權移轉登記事件，以97年9月4日答辯（一）狀對原告為終止租賃契約之意思表示。
⒉存證信函部分：①被告3人、廖李良及廖金科、 廖志修計 6人
曾於97年8月4日以臺中民權路郵局第2627號存證信函，以被告違反系爭租約第7條之約定經營非法賭博電玩，依土地法第103條第5款規定終止系爭租約，及以被告積欠97年5、6、
7月之租金，催告於函到後15日內給付所積欠之租金，逾期將終止系爭租約。②被告3人曾於97年11月10日以臺中大全街郵局第1176號存證信函，以業經97年8月4日臺中民權路郵局第2627號存證信函終止契約等語，催告被告於函到後15日內回復系爭租賃物即系爭土地之原狀。③訴外人廖金水曾於98年9月21日以臺北金南郵局第742號存證信函，以原告違反系爭租約第7條約定及以原告積欠97年5、6、7月之租金，終止系爭租約。④98年10月27日以廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄、廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等7人名義所寄臺北金南郵局第842號存證信函，終止系爭租約，已於98年10月28日送達原告收受。
六、被告3人於98年8月30日與參加人吳玉瓊簽訂不動產買賣契約書，將所有上開惠民段9及9-1地號二筆土地出售予吳玉瓊，約定土地每坪以105萬元計算，總價金為420,481,500元（含建物）。被告3人於出售上開房地時，並未通知原告。嗣原告於知悉後即以台中市○○路郵局第1169號存證信函向被告表示願以相同條件優先購買，該郵局存證信函分別於100年5月11日及12日送達被告；又原告於得知被告與吳玉瓊間之買賣契約內容後，再於100年5月24日以台中民權路郵局第1283號存證信函通知被告於文到七日內，依其與吳玉瓊所簽訂之買賣契約相同條件，與原告簽訂買賣契約。被告3人於收受上開第1283號郵局存證信函後，即於100年5月26日委由林辰彥律師以100年度法彥字第3249號律師函通知原告之代理人林松虎律師，表示不願與原告簽訂買賣契約。
七、原告曾於100年5月27日以臺中民權路郵局第1310號存證信函寄送兩張支票（面額各為1,824,000元、1,440,000元），表明欲給付97年7月20日起至99年5月15日止之租金，該金額經被告收受（但被告抗辯並非收受租金）。
伍、本件原告主張其與被告間有租地建屋之系爭租約存在，系爭建物為原告所建造並借名登記於被告名下，因被告已違約將系爭二筆土地出售予參加人吳玉瓊，其得依兩造間系爭租約第4條約定及土地法第104條等規定就系爭二筆土地行使優先承買權並終止兩造間就系爭建物之借名登記契約，而請求被告移轉系爭二筆土地及建物之所有權予原告及塗銷抵押權登記等語。被告則以被告方為系爭建物之所有權人，且兩造間之系爭租約業經合法終止，原告並已拋棄優先承買權，原告之請求均無理由等語置辯。故本件所應審究之兩造爭執重點應在於：㈠系爭建物是否為原告所建造而借名登記於被告廖瑞道、廖邦雄名下？㈡本院97年度重訴字第368號所有權移轉登記事件，兩造所成立的和解筆錄內容記載「原告願放棄本件優先承買權」等語，其效力是否及於本件之訴訟標的？㈢於被告與訴外人吳玉瓊98年8月30日訂立買賣契約前，被告是否已合法終止兩造間之系爭租約？㈣原告於本件行使優先承買權，並請求將系爭二筆土地及系爭建物之所有權移轉登記予原告是否有理由？茲分述如下：
一、於本院100年7月5日審理時，兩造曾進行整理並協議簡化爭點程序，斯時兩造曾將「查系爭建號430建物即門牌號碼台中市○○區○○○路○段○○○號房屋係原告所建造，依土地租賃契約書第6條約定，借名登記在被告廖瑞道、廖邦雄名下。」列為兩造不爭執事項（本院卷一第149頁），嗣後被告另行委任楊傳珍律師為訴訟代理人後，乃異其先前主張另抗辯系爭建物並非原告所有借名登記於被告名下，應係被告所有，並以當時之訴訟代理人林辰彥律師違反當事人本人之意思業經解除委任及上開不爭執事項與事實不符，而主張撤銷自認等語。惟按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」，民事訴訟法第279條第3項定有明文。查，兩造系爭租約第6條約定「本件租賃土地，甲方（即出租人）同意乙方（即原告）在土地上搭建工作物或建築房屋，惟須以甲方為起造人申請保存登記，租賃期間屆滿時，乙方應將房屋或工作物拆除，恢復原狀。興建、拆除、回復原狀所需之費用，應由乙方自行負擔。租賃屆滿時，乙方遷出時如遺留物品、器具不搬者，乙方同意由甲方視為廢棄物處理。」，嗣後原告即依約出資興建完成系爭建物，並登記於被告廖瑞道、廖邦雄名下乙情，為兩造所不爭執。雖被告抗辯原告亦曾於兩造另案臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第87號審理中自認系爭建物為被告所有云云，惟觀之原告於該次審理中之陳述，應係就事實上處分權人及土地登記之公示性為說明，且經承審法官詢問「如果事實上處分權屬於上訴人（即原告），你們是否同意讓上訴人去拆除？」，被告並陳稱：「同意」，此有該次審理筆錄在卷可稽（詳見被證六審理筆錄影本，本院卷二第322頁），則由兩造上開陳述以觀，實難認為原告於該案已自認其對系爭建物並無處分權且被告方為所有人之意思。況，本件被告曾以原告違反系爭租約業經其等合法終止等為由，對原告提起本院98年度重訴字第396號拆屋還地事件之訴，請求原告拆屋還地，且被告於該案歷審對於系爭建物係原告所建造，而借名登記於被告名下乙情均不爭執（詳見該事件歷審判決書），而目前該事件仍在審理中，顯然被告上開辯解與其在該另案之主張矛盾，且依上開事證觀之，原告於本件嗣後翻異之辯解亦難認與事實相符，被告主張撤銷自認，自難認同。是本件仍應依上開事證資料，認為在兩造內部關係之間，原告應得主張系爭建物確屬原告所建造，而借名登記於被告名下。基此，被告於本件另抗辯系爭建物並非原告所有，系爭二筆土地及系爭建物之所有權人均為被告，原告不得行使優先承買權云云，即無可採信。
二、被告曾在兩造租賃期間內於97年4月17日將系爭二筆土地（含系爭建物）以424,486,000元價格出售予訴外人張獻德，立有土地買賣契約書一份，被告並於97年5月28日以台中南屯路郵局第337號存證信函通知原告，原告於收受該通知後，即於97年6月6日以台中大全街郵局第627號存證信函通知被告業已違約並願行使優先承買權，被告拒絕後，原告乃以上開事由，起訴請求被告移轉系爭二筆土地及建物之所有權予原告，經本院97年度重訴字第368號所有權移轉登記事件受理後，兩造於97年9月25日達成訴訟上和解，和解筆錄第一項記載：「原告願放棄本件優先承買權」乙情，為兩造所不爭執，且經本院調取該卷宗審閱無訛，並有上開和解筆錄在卷可稽，堪信屬實。基於上開事實，被告據以抗辯原告之優先承買權業經拋棄而不得行使，惟此為原告所否認，並陳稱其於上開事件和解，乃因被告與訴外人張獻德上開買賣契約業經解除，其始同意和解，並無拋棄優先承買權之意思等語。本院酌以承租人之優先承買權乃具有形成效力之性質，且行使時須以出租人將基地出賣，而與第三人間有買賣契約存在為要件，即原告於上開事件行使優先承買權，乃因被告與訴外人張獻德成立買賣契約之故，則上開和解之效力，亦應僅及於被告與訴外人張獻德之該次買賣事件。況被告與訴外人張獻德之該次買賣契約，確因原告行使優先承買權並聲請假處分後，經訴外人張獻德認為原告無法履行而與被告解除買賣契約，此情為兩造所不爭執，則原告因此與被告達成上開和解，自難該次兩造所成立的和解筆錄內容記載「原告願放棄本件優先承買權」等語，其效力已及於本件之訴訟標的。亦即兩造於97年9月25日在上開事件中達成之和解，僅係就另一次買賣未成立之訴訟中聲明放棄該次之優先承買權，該次買賣既經解除，兩造於被告與參加人吳玉瓊系爭買賣契約成立時，復仍具租賃關係（詳見下述），自無礙原告於本次優先承買權發生時合法行使優先承買權，被告抗辯原告於上開和解後，已無優先承買權可資行使云云，自非可採。
三、次查，系爭9-1地號土地位於系爭9地號土地內側（只有1平方公尺），2筆土地合為一完整地形土地，相鄰之同段9-2地號土地亦地形完整，9-1地號及9地號土地面積之合計，與9-2地號土地相符。又系爭租約第3條第1項第11、12款約定：
「乙方即原告）依約向出租人中之廖瑞道、廖金水、廖邦雄、廖志修、廖金科給付租金時，即生給付租金之效力」；「每月租金由出租人平均分配取得」，是系爭9及9-1地號土地與9-2地號土地屬不同人所有，地形各自方正完整，原告承租後分別興建二獨立建物，租金平均分配之情，固堪認定。惟按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合不可分離之關係，此與契約當事人之一方有數人與他方訂立同一內容者不同，觀之系爭9、9-1、9-2地號3筆土地形式上乃由出租人全體共同出租而簽訂內容相同之一份租賃契約，並無數內容不同之契約之情，再系爭租約第1條約定係概括列出租賃標的物之3筆土地，並未載明何筆土地由何出租人所有；第3條第1項關於租金給付之約定係就全部土地約定每月租金金額，並未有何區分系爭9、9-1、9-2地號土地之個別租金為何；同條第2項並約定：「保證金新台幣壹佰貳拾萬元整。乙方於訂約時交付甲方，於租期屆滿故終止租約，乙方交還租賃物標的物並結清應付款項後，由甲方無息交還乙方」，係概括約定保證金120萬元於訂約時交付出租人全體；第14條約定：「乙方如有違約不於租賃期滿時交還土地或違反第7條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金新台幣壹佰貳拾萬元整」；第17條約定：「本契約涉訟時，其訴訟費用由違約者支付」，對於違約金之約定亦未區分不同出租人或不同土地。且原告主張租賃之系爭3筆土地原係設計興建為單獨1棟建物，由建築師設計後送台中市政府審查，惟因出租人廖志修反對與廖鈞德共同為起造人，原告乃委請建築師另為設計，以被告廖鈞德及訴外人、廖志修、廖金水、廖金科為起造人而申請建築為2棟建物，完工後即在中間通道加蓋遮雨棚聯結為一建物，全部供經營同一之「888小鋼珠」遊藝場使用，並無分別或不同用途等情，有原告於另案臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第87號案件中，提出之台中市新市政中心專用區都市設計審查書、側向透視圖、鳥瞰透視圖、設計圖、郵局存證信函等件為證。況本件兩造及訴外人廖李良，並曾因上開廖志修反對之事由，於93年11月27日就系爭租約訂立補充協議，該協議書第3條明定：「甲方與廖志修就原訂土地租賃契約所約定之權利義務視為不能分割一體，故應互負連帶責任」，該協議書且經本件兩造及訴外人廖李良簽名用印（原證15，見本院卷三第156、157頁）。則由上開事證綜合以觀，實堪認原告承租上開3筆土地所訂租約，實質上之用意在使原告得以合併使用，若缺少任一筆土地，即無法達租賃之目的，是系爭租約不論就形式上或實質上以觀，均明確屬單一契約，應非數內容不同之契約相互結合之聯立契約，被告辯稱系爭租約係屬聯立或合併契約，得由部分出租人即被告合法終止租賃契約，尚無可採。
四、第查，系爭租約於93年1月16日訂立後，出租人中之廖李良將其所有同段9-1地號土地（面積為1平方公尺），於93年8月6日以贈與為原因移轉登記予被告廖鈞德；又出租人中之廖金水、廖志修將其應有部分以贈與、買賣為原因，94年2月1日、98年9月18日、98年10月13日分別移轉予 賀心航 、張鈞豪、 張志豪 、 張澤豪 、 莊雅清 、 張慧君 、 張筠薇 等人，為兩造所不爭執，堪信屬實。而按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固有明定，惟同條第2項亦明定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」。本件系爭租約並未經公證，租賃期限依租約第2條約定自93年5月20日至103年2月19日止，期限已逾5年，則依上揭法條第2項規定尚無同條第1項買賣不破租賃之適用，是系爭租約之出租人應仍為該租約所簽訂之廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄、廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等7人。次按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之；第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第258條第1、2項及第263條分別定有明文。是終止契約，於契約當事人之一方有數人時，其終止契約之意思表示，應由其全體或向其全體為之。查系爭租約為單一契約；又原告租地建屋後因經營賭博電玩，刑事部分業經臺灣高等法院臺中分院99年度上易字第86號為有罪判決確定；及系爭租約出租人曾以下列方式對被告為終止租賃契約之意思表示：⒈訴狀部分：被告3人曾於本院98年度重訴字第396號拆屋還地事件，以起訴狀及99年7月9日答辯狀（包括訴外人廖李良）對原告為終止租賃契約之意思表示。被告3人亦曾於本院97年度重訴字第368號所有權移轉登記事件，以97年9月4日答辯（一）狀對原告為終止租賃契約之意思表示。⒉存證信函部分：①被告3人、廖李良及廖金科、廖志修計6人曾於97年8月4日以臺中民權路郵局第2627號存證信函，以被告違反系爭租約第7條之約定經營非法賭博電玩，依土地法第103條第5款規定終止系爭租約，及以被告積欠97年5、6、7月之租金，催告於函到後15日內給付所積欠之租金，逾期將終止系爭租約。②被告3人曾於97年11月10日以臺中大全街郵局第1176號存證信函，以業經97年8月4日臺中民權路郵局第2627號存證信函終止契約等語，催告被告於函到後15日內回復系爭租賃物即系爭土地之原狀。③訴外人廖金水曾於98年9月21日以臺北金南郵局第742號存證信函，以原告違反系爭租約第7條約定及以原告積欠97年5、6、7月之租金，終止系爭租約。④於98年10月27日以廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄、廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等7人名義所寄臺北金南郵局第842號存證信函，終止系爭租約，並已於98年10月28日送達原告收受等情，業據前述。按土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言（最高法院100年台上字第947號判決意旨參照）。本件原告租地建屋後因經營賭博電玩，刑事部分業經臺灣高等法院臺中分院99年度上易字第86號為有罪判決確定，則本件原告意圖營利，提供基地上之房屋做為賭博場所，乃犯罪行為，當然屬於供違反法令之使用。雖系爭租約第5條約定：「本件承租之土地係供乙方（即承人原告）建築房屋經營遊藝場及其相關行業之用。甲方（即出租人）並同意乙方於不破壞租賃物之地形下，得自由使用租賃物，不予干涉」；惟此應限於合法使用之情形下，此參系爭租約第7條後段另約定：「租賃物不得供非法使用或存放危險物品，影響公共安全」自明。則依前開說明，系爭租約之全體出租人7人先後或全體，以原告違約於承租土地上所建房屋經營賭博電玩，本應有合法終止權。惟依前開事實觀之，本件被告於98年10月以前，均未以全體出租人之名義對原告合法行使終止權，縱認被告於98年10月27日以廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄、廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等7人名義所寄臺北金南郵局第842號存證信函，已於98年10月28日合法送達原告；及縱認解除（終止）權之行使，所謂應由其全體為之，非單指該當事人全體同時共同為之，即令係先後各別為之，尚非法所不許（最高法院101年台上字第250號判決意旨參照），且排除訴外人廖金水等其他承租人尚有收受原告之租金至99年4月20日之事實等情不論，而得認訴外人廖金水於98年9月21日寄發存證信函向原告表明終止租約時，亦已具備全體出租人向原告為終止系爭租約之合法要件。惟，原告在此之前已於98年8月30日將系爭二筆土地（含系爭建物）與參加人吳玉瓊簽訂不動產買賣契約出售予吳玉瓊，但並未通知原告是否願意承買等情，有原告提出被告與吳玉瓊簽訂之不動產買賣契約書影本乙件在卷可稽，並為被告所不爭執，堪信屬實。按土地法第104條第1項、第2項規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先購買權人。」，另民法第426條之2亦規定「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」，且兩造並於系爭租約第4條後段約定「出租人於租賃期間如欲出賣租賃物時，應先通知原告，原告有依相同條件優先承買權。」。而上開法條規定之優先購買權具有相對物權之效力（最高法院68年台上字第3141號判例意旨參照），系爭二筆土地兩造於93年1月16日簽訂有租地建屋之契約，原告就系爭二筆土地依法自有優先購買權存在，且為物權之優先購買權。又優先購買權人於該不動產出賣於第三人時，即有權向不動產所有權人以意思表示，使其負移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種，即優先承買權人一經表示以同一條件優先購買，則該土地或建物之買賣契約即當然於出賣之出租人與優先購買之承租人間成立，無須出租人之承諾。又此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件（最高法院67年5月23日第五次民事庭總會決議參照）。本件被告與參加人吳玉瓊就系爭二筆土地業已成立買賣契約，且吳玉瓊亦已支付部分價金，並就系爭二筆土地及建物設定抵押權登記，以擔保已付之買賣價款，有前述之不動產買賣契約書及土地、建物登記簿謄本可稽。又被告與參加人吳玉瓊成立上開買賣契約後，並未通知原告，而原告嗣後知悉後即以台中市○○路郵局第1169號存證信函向被告表示願以相同條件優先購買，該郵局存證信函分別於100年5月11日及12日送達被告；又原告於得知被告與吳玉瓊間之買賣契約內容後，再於100年5月24日以台中民權路郵局第1283號存證信函通知被告於文到七日內，依其與吳玉瓊所簽訂之買賣契約相同條件，與原告簽訂買賣契約，為兩造所不爭執，業據前述。則被告與參加人吳玉瓊成立買賣契約後，既未通知原告，原告之優先承買權行使之期間即無從起算，自不因嗣後被告終止系爭租約而生失權之效果，即原告以前開第1169號及第1283號郵局存證信函表示願優先購買系爭二筆土地後，兩造間就系爭二筆土地之買賣契約即已合法有效成立。原告依法於給付被告與第三人吳玉瓊所約定之土地買賣價款之同時，即得要求被告將系爭二筆土地之所有權移轉登記予原告。又原告本即以系爭建物占有系爭土地，且依上揭說明，原告並自行使優先承買權起享有系爭土地之使用權源（即承受該買賣標的物之利益），則出租人方面包括被告縱於98年9月21日、98年10月27日再以上開存證信函聲明終止兩造之租約，亦不生效力。雖被告與參加人吳玉瓊另辯稱原告早已知悉被告與第三人吳玉瓊間之買賣契約，卻遲於100年5月10日始主張行使優先承買權，原告行使並不合法亦有違誠信原則云云。惟被告與第三人吳玉瓊成立上開買賣契約並未通知原告，為不爭之事實，且原告否認早已知悉被告與第三人吳玉瓊間之上開買賣契約，被告對此亦未舉證以實其說，自難遽信。縱認原告確有知悉，法亦無原告於知悉後10日內未行使優先承買權亦同生失權效果之規定，且就本件兩造之糾葛及互有違約情狀而言，亦難認原告行使優先承買權有違誠信原則，被告及參加人吳玉瓊此部分之抗辯，均無足採。
五、基上所述，本件應認被告並未合法終止與原告間之系爭租約，且應認被告與參加人吳玉瓊就系爭二筆土地所成立之買賣契約，已因原告合法行使優先承買權，而由原告承受買受人之地位，即兩造間就系爭二筆土地之買賣契約已合法有效成立，則原告主張其依法於給付被告與第三人吳玉瓊所約定之土地買賣價款之同時，即得要求被告將系爭二筆土地之所有權移轉登記予原告，應屬有據。雖被告另辯稱承租人之優先承買權，係以出租人出賣基地時，得依同樣條件請求承買為其內容，實屬訂立買賣契約之請求權，不能變易原買賣契約所定給付價金分期之約定，本件原告請求所定價金之給付條件既與原買賣契約不符，自非以同樣條件優先購買，不應准許云云。惟按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。本件被告與參加人吳玉瓊就系爭二筆土地所成立之買賣契約，其給付條件雖屬分期給付，惟原告願拋棄分期利益，對於被告並無不利，殊難據此即認原告本件優先承買權之行使不合法，否則倘出租人與第三人有意規避承租人之優先承買權，自可於其他買賣條件設限，藉此架空承租人之優先承買權，顯非事理之平。又系爭建物係原告所出資興建完成，僅依兩造系爭租約第6條約定借名登記在被告廖瑞道、廖邦雄名下，就兩造間之內部關係（債之相對性）而言，原告應為上開建物之真正處分權人即所有權人，則原告主張其得因被告違約而以本件起訴狀繕本之送達，為終止原告與被告廖瑞道、廖邦雄就系爭建物之借名登記契約之意思表示，並請求被告廖瑞道、廖邦雄應將上開建物之所有權移轉登予原告，亦屬有據。再依兩造簽訂之系爭租約第11條約定，被告於租賃期間，不得將地上物出售，亦不以地上建物或工作物向銀行或第三人提供擔保。而系爭二筆土地及系爭建物經被告於96年1月15日設定登記權利人為國泰世華商業銀行股份有限公司、擔保債權總金額本金最高限額96,000,000元，及於98年10月28日設定登記權利人吳玉瓊、擔保債權總金額150,000,000元之抵押權等情，亦為兩造所不爭執，顯然被告確有違約之情，則原告另主張被告依兩造上開租約約定及依民法第349條規定，應於移轉系爭二筆土地及系爭建物時，併將上開抵押權設定登記塗銷，亦屬有據。
陸、綜上所述，原告之主張應可採信。從而，原告基於兩造間系爭租約、承租人之優先承買權、買賣契約、所有物返還請求權等法律關係，請求：⒈被告應於原告給付420,481,500元之同時，將坐落台中市○○區○○段○○號及同段9-1地號土地所有權全部，移轉登記予原告；並應將該土地於民國96年
1月15日登記設定予權利人國泰世華商業銀行股份有限公司、擔保債權總金額本金最高限額96,000,000元及於98年10月28日登記設定予債權人吳玉瓊、擔保債權總金額150,000,000元之抵押權設定登記塗銷。⒉被告廖瑞道、廖邦雄應將坐落台中市○○區○○段9及9-1地號土地上430建號建物即門牌號碼台中市○○區○○○路○段○○○號房屋所有權全部移轉登記予原告，並應將該建物於96年1月15日登記設定予權利人國泰世華商業銀行股份有限公司、擔保債權總金額本金最高限額96,000,000元；及於98年10月28日登記予設定債權人吳玉瓊、擔保債權總金額150,000,000元之抵押權設定登記塗銷，為有理由，均應予准許。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。又雖被告辯稱兩造間另案本院98年度重訴字第396號拆屋還地事件，目前業經最高法院101年度台上250號判決發回更審；及證人廖金水雖於另案及本院審理中證述（及具狀陳述）：兩造間系爭租約為單一契約，系爭建物雖係原告出資建造，但兩造有約定以其金額抵付租金，系爭建物係原告贈與被告等語。惟兩造間另案本院98年度重訴字第396號拆屋還地事件既未確定，而廖金水之說法與上開事證不符，其所提事證亦無從積極證明，均尚無足為利於被告之認定，均附此敘明。
捌、結論：本件原告為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中華民國101年3月27日
民事第一庭法官洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國101年3月28日
書記官陳貴卿