裁判字號：臺灣桃園地方法院90年簡上字第21號民事判決
裁判日期：民國90年06月05日
裁判案由：排除侵害
臺灣桃園地方法院民事判決九十年度簡上字第二一號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十八日本院桃園簡易庭八十九年度桃簡字第七七三號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應將坐落桃園縣桃園市○路段第二０八五之十五地號，面積三十平方公尺之土地地上建築物拆除，並將該土地返還與原告，並自八十三年五月一日起至返還之日止，按每年新台幣（下同）三千三百六十元給付原告。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用之外，補充陳述如后：
（一）查原審認被上訴人係有權占有，而為其妻 蘇曾 愛之占有履行輔助人，實有訛誤。契約乃屬債之發生原因，而債權之效力與物權殊，即債權僅有相對性即對人效力，而物權則有絕對性即對世之效力。本件被上訴人非本系爭買賣契約之當事人，如何得據該契約主張任何權利。且上訴人所有之系爭土地被被上訴人在其上搭建房屋，而該建物又屬被上訴人所有，其顯難謂非為自己占有上訴人所有之系爭土地，則其所謂為其妻 蘇曾愛 占有系爭土地更與事實不符。
（二）原審採信證人 江鶴鵬 之證言，認上訴人之父與被上訴人蘇曾愛於六十四年八月二日就系爭土地所訂定之買賣契約有效，此核與事實不符，且有違證據法則。
查本件系爭契約係於六十四年八月二日訂立，依當時之土地法第三十條之規定私有農地所有權之移轉，其承買人以承受後能自耕者為限。而被上訴人之妻蘇曾愛於訂約當時，並無所謂自耕能力，此被上訴人於原審審訊時，亦供認無諱。本件系爭契約，被上訴人所提呈之契約影本上有備註「本筆買賣之土地乙方應將其能過戶移轉與甲方之部分全部過戶與甲方，如另有礙於法令規定而無法過戶與甲方部分時，後欠缺部分，應於法令解...」。然查該部備註應係被上訴人事後自行填註之語，否則上訴人所持之契約書，竟無該部備註欄之記載，由此可知，被上訴人主張系爭契約，上訴人之父與被上訴人之妻有上該嗣法令解除後始辦理所有權移轉登記之語，顯不足採信。再查，被上訴人於其再追加答辯狀一、３中主張該買賣契約書批注係六十九年六月十日由代書江鶴鵬所為，可知被上訴人亦自認上訴人之父與被上訴人蘇曾愛之妻於六十四年八月二日所訂之買賣契約並無特別約定如批注欄之法令解除條款，則查被上訴人之妻蘇曾愛並無自耕能力，揆之民法第二百四十六條第一項前段、土地法第三十條第一項、第二項規定及最高法院六十六年台上字第二六五五號判例意旨，該六十四年八月二日訂立之契約業已自始、當然、確定無效。證人江鶴鵬於原審八十九年七月五日審理庭所為之證言，實屬不實，證人於該日庭訊就被上訴人所提出系爭買賣契約書批注部分，先證稱「買賣契約書後面附條件的字句是我寫的沒錯，是後來 呂筆 單獨的承諾」，後又謂「因為是呂筆單獨的承諾，所以只有被告方面的契約書有加註，上面確是呂筆的字跡沒錯」，就該批注筆跡，先後矛盾。被上訴人所提出本間系爭契約，觀諸該契約，所謂上訴人之父之簽名之筆跡係與書寫契約人筆跡相同，再查被上訴人所提出另外一份六十九年六月十日所謂上訴人之父與被上訴人就桃園市○路段二０八五之二二地號土地所簽定之協議書，其上之筆跡又與書寫該協議書者相同，然其又與本件系爭契約上之筆跡相異，且印鑑亦非相同，又被上訴人所提出之二０八五之二二地號土地測量圖，其上之日期為六十九年六月十日，惟其主張上訴人之父之筆跡又與同日所簽立之協議書相異，而該協議書之筆跡，又與本系爭契約批注欄之簽名相異，則綜上諸多證據，上訴人實無法就該批注欄簽名之真正置信，上訴人特在敘明否認該簽名及印鑑章真正。且證人就事隔二十年情事描述如此清楚顯違常情，原審就證人證言矛盾之處皆置而未論，而謂因事隔近二十年，故而記憶難免有疏漏之處，然就其所述不利上訴人之部分竟皆一概採信，實有違證據法則。
（三）契約是否有效，乃以訂約時客觀情況為其依據，若屬無效之契約，自不因事後情事變更，而使無效成為有效，觀之最高法院六十六年年度台上第二六五五號判例自明。退萬步言，縱使該批注條款乃上訴人之父於六十九年六月十日所書立，然此批注又如何使業已自始無效之契約變成有效。原審竟就上訴人此點抗辯略而不論，即予上訴人敗訴之判決，實有判決不備理由之違法。
三、證據：援用原審提出之證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用之外，補充陳述如后：
（一）系爭土地雖以被上訴人之妻蘇曾愛名義向上訴人之父呂筆購買，但買賣契約書第九條約定「嗣後辦理過戶登記權利人名義由甲方（買主）指定，乙方（賣主）不得異議」。被上訴人之妻蘇曾愛遂依該條約定指定將買賣土地移轉登記為被上訴人所有，並將出賣人呂筆所交付之系爭土地供被上訴人建築房屋共同居住，按被上訴人 蘇和 已與買受人蘇曾愛係夫妻，以蘇曾愛名義承買之系爭土地依契約第九條約定指定移轉登記為被上訴人所有，並將出賣人交付之系爭土地供被上訴人興建房屋共同居住，何能指被上訴人為無權占有。證人江鶴鵬於八十九年七月五日於原審證稱買賣契約末端批註是我寫的，呂筆親自簽名，與協議書同時寫的，系爭土地當時地目為田，不能過戶才批此註記，俟法令解除才過戶等語，足證雙方當時已預期於法令解除或情況變遷能過戶時，賣方應無條件過戶與買方，且經呂筆親自簽名蓋章，此觀六十九年六月十日協議書呂筆所用印鑑及見證人欄簽名與買賣契約書末端批註呂筆簽名及印鑑完全相同可資證明。依民法第二百四十六條第一項但書規定，本件買賣契約書當然有效。
（二）系爭土地係被上訴人之妻蘇曾愛向上訴人之父呂筆所購買，由呂筆交付被上訴人建屋居住至今，並非無權占有，上訴人訴請被上訴人拆屋還地，毫無理由。
三、證據：援用原審提出之證據。理由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人於六十七年間非法占有上訴人所有坐落桃園縣桃園市○路段第二０八五之十五地號，面積三十平方公尺之土地，並於其上搭蓋建築物，經上訴人屢次催告均置之不理，上訴人更於八十八年四月十五日委由陳鄭權律師以存證信函，催告被上訴人限期拆屋還地，並賠償無權占有期間之不當得利，惟被上訴人仍置之不理，爰依民法第七百六十七條前段以及同法第一百七十九條前段之規定，請求被上訴人拆屋還地並自八十三年五月一日起至清償日止按申報地價年息百分之十計算為每年三千三百六十元相當於租金之不當得利等語。被上訴人則以：系爭土地係被上訴人之妻即訴外人蘇曾愛以六萬五千元向上訴人之父即訴外人呂筆所購買並交付土地建屋居住迄今，嗣於六十九年間將買賣土地之一部分移轉登記於被上訴人與訴外人 張金順 所共有，並約定尚未辦理過戶部分，嗣法令解除或情況變遷能過戶時應無條件辦理過戶與被上訴人，同時付清尾款五千元，系爭土地買賣總價款為六萬五千元，被上訴人業已給付六萬元，被上訴人並非無權占有，雙方既約定系爭之二０八五之十五地號土地俟法令解除或情況變遷能過戶時辦理過戶，依民法第二百四十六條但書之規定，上揭契約要屬有效契約，另土地法第三十條及第三十條之一，業於八十九年一月六日修正通過刪除，並經總統公佈實施，亦不得執此認土地買賣契約無效等語置辯。
二、查上訴人主張坐落桃園縣桃園市○路段第二０八五之十五地號土地為其所有，被上訴人自六十七年間在上開土地搭蓋建築物之事實，業據上訴人提出土地登記謄本一件為證，且為被上訴人所自認，復經原審會同桃園地政事務所人員履勘現場鑑測無訛，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可憑，堪信為真實。被上訴人抗辯被上訴人之妻即訴外人蘇曾愛於六十四年八月二日以六萬五千元向上訴人之父即訴外人呂筆購買坐落桃園縣桃園市○路段第二０八五地號土地內分割三十坪土地，訂約日給付價金一部三萬元，其後再付款二萬元及一萬元，均經訴外人呂筆簽收立據，土地業已交付，系爭二０八五之一五地號土地係分割自二０八五地號土地，另訴外人呂筆且與被上訴人及訴外人張金順於六十九年六月十日協議將由系爭第二０八五地號土地所分割面積為一百零八平方公尺之同段二０八五之二二地號移轉登記予被上訴人及訴外人張金順共有，被上訴人應有部分為百分之六十一（約合十九點九二八七坪），嗣並辦畢移轉登記等情，為上訴人所不爭，並有不動產買賣契約書一件及土地登記謄本二件在卷可按，堪信被上訴人此節抗辯屬實。被上訴人另抗辯訴外人呂筆於六十九年六月十日並在被上訴人所持有上開不動產買賣契約書後以附加批註同意系爭買賣土地尚未辦理過戶部分，俟法令解除或情況變遷能過戶時即無條件辦理過戶一節，上訴人雖執該批註未附加於其所持有同份不動產買賣契約書，不知該項批註真偽云云，然該項批註所蓋訴外人呂筆印文確與契約本文訴外人呂筆印文相同，為上訴人所不爭，上訴人自認該不動產買賣契約確屬真正，足證被上訴人所持有上開不動產買賣契約書後加六十九年六月十日批註訴外人呂筆印文確屬真正，依民事訴訟法第三百五十八條第一項規定，應推定此項批註之私文書要屬真正。且證人江鶴鵬於原審亦結證上開批註確係訴外人呂筆同意所為無訛，雖證人江鶴鵬先稱該批註為其代筆，繼又稱該批註為訴外人呂筆之筆跡，其證言稍有出入，惟觀之證人江鶴鵬全部證言別無其他矛盾扞格，並酌以訴外人呂筆且於同日與被上訴人及訴外人張金順協議辦理同段二０八五之二二地號土地移轉登記事宜，有協議書一件在卷可按，顯係本於履行土地買賣移轉登記義務所為，而該協議書上訴外人呂筆印文亦與上開不動產買賣契約書後加批註之訴外人呂筆印文相符，益徵被上訴人抗辯上開批註確係訴外人呂筆所為，要屬可信。
三、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二四六條第一項前段定有明文。復按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，修正前土地法第三十條第一項、第二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效，有最高法院六十六年度台上字第二六五五號判決可參。查系爭土地買賣契約訂立之時，被上訴人之妻蘇曾愛並無自耕能力，業據被上訴人所自承，被上訴人不能證明該契約當事人訂約時有預期俟不能給付之情形除去後再為給付之情形，揆之前揭規定，該不動產買賣契約應屬無效。惟按，買賣契約之成立非要式行為，僅當事人對於價金及標的物意思合致，即告成立。本件不動產買賣出賣人即訴外人呂筆於六十九年六月十日係在被上訴人所持有系爭不動產買賣契約書後附加批註「本筆買賣之土地乙方（出賣人）應將其能過戶移轉予甲方（買受人）之部分，全部過戶予甲方，如另有礙於法令規定而無法過戶與甲方部分時，後欠缺部分，應於法令解除或情況變遷能過戶時，乙方應無條件辦理過戶予甲方」，又在簽立上開批註同時協議辦理同段二０八五之二二地號地目建土地移轉登記予被上訴人及訴外人張金順共有，被上訴人應有部分為百分之六十一（約合十九點九二八七坪），更在上開批註註明目前無法過戶部份為零點九六坪（按應係九點六坪之誤，並據證人江鶴鵬結證確實），合計約三十坪與本件不動產買賣契約書所載買賣標的面積相符，顯見上開不動產買賣契約當事人，於訴外人呂筆簽署附加批註之同時，援用上開無效不動產買賣契約書所訂定條款，除約定買賣之標的及價金並即辦理二０八五之二二地號土地過戶手續外，更附加預期其他因法令限制農地不能辦理過戶部分即本件二０八五之一五土地，俟法令解除或情況變遷能過戶時辦理過戶，則訴外人呂筆簽署上開附加批註同時，應解為與訴外人蘇曾愛另行達成買賣系爭土地之契約，且此契約買賣標的雖有部分為農地，依當時土地法第三十條規定須買受人具自耕能力為限，然因雙方另有俟法令解除或情況變遷能過戶始辦理過戶之合意，揆諸民法第二百四十六條但書規定，該契約應屬有效。上訴人主張系爭不動產買賣契約因以不能之給付為標的，應屬無效一節，難謂有據。
四、再查，系爭不動產買賣契約書出賣人雖係訴外人呂筆，然上訴人既係訴外人呂筆之繼承人，自應承受訴外人呂筆財產上之一切權利義務。又本件被上訴人為系爭不動產買賣契約買受人即訴外人蘇曾愛之夫，訴外人蘇曾愛點收上開土地交由被上訴人建屋共同居住，應解為訴外人蘇曾愛同意被上訴人使用系爭土地而為有權占有。又訴外人蘇曾愛占有系爭土地，係訴外人呂筆本於買賣關係所交付，具有正當權源，上訴人基於繼承關係，承受訴外人呂筆財產上之一切權利義務，不得認訴外人蘇曾愛係無權占有，基於占有權之連鎖，上訴人自亦不得認被上訴人係無權占有，請求拆屋還地。上訴人執前開情由，訴請被上訴人拆屋還地難認有理。
五、綜上，上訴人請求被上訴人拆屋還地並自八十三年五月一日起至清償日止按申報地價年息百分之十計算為每年三千三百六十元相當於租金之不當得利，為無理由，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年六月五日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官陳世宗~B法官劉志卿~B法官熊祥雲右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國九十年六月十一日~B法院書記官游誼