裁判字號：最高法院107年台上字第2295號民事判決
裁判日期：民國108年04月10日
裁判案由：侵權行為損害賠償等
最高法院民事判決107年度台上字第2295號上訴人 洪新德
何欣玲 共同訴訟代理人 邱顯智 律師被上訴人 方登瑩 上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年9月29日臺灣高等法院第二審判決（103年度上字第658號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人洪新德對於命其給付新臺幣三十五萬六千七百六十七元本息之上訴及命上訴人何欣玲給付新臺幣一百二十一萬三千二百三十三元本息暨該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。
理由按當事人死亡者，其有訴訟代理人時，訴訟程序並不當然停止，此觀民事訴訟法第168條、第170條及第173條前段之規定即明。
查本件上訴人洪新德於提起第三審上訴後，雖於民國107年4月6日死亡，有戶籍謄本可稽，惟其既委任邱顯智律師為訴訟代理人，依上開規定，訴訟程序不因之而停止，合先敘明。
次查被上訴人主張：上訴人為夫妻，明知原屬洪新德所有坐落臺北市○○區○○街○○○巷○○號（下稱系爭房屋）有傾斜之瑕疵，竟於委託仲介商出售時隱瞞上情，伊不疑有它，於100年7月間以新臺幣（下同）3,730萬元向洪新德買受系爭房屋及其基地，並付清價金。迨伊僱工裝修系爭房屋時，始行發現，經鑑定為已達拆除重建之重大瑕疵程度，上訴人已構成詐欺之共同侵權行為，並應負瑕疵擔保責任，伊得請求損害賠償及減少價金157萬元，洪新德受領該部分價金即為不當得利。 嗣伊 向法院聲請對洪新德之價金存款帳戶為假扣押，僅扣得35萬6,767元，其餘不當得利金額則已無償讓與上訴人何欣玲，故應由何欣玲就其餘金額負返還之責等情，爰依民法第184條、第185條、第227條、第359條、第179條、第183條之規定，求為命洪新德、何欣玲依序給付被上訴人35萬6,767元、121萬3,233元，及均加計自101年1月18日起算法定遲延利息之判決。
上訴人則以：伊自78年居住系爭房屋，從未發現房屋傾斜。況經鑑定結果為剛體傾斜，不影響房屋結構及效用，自無損交易價值，故無瑕疵可言。被上訴人早已知悉其情，並因此降價始為成交，雙方遂約定以現況交屋，伊既無詐欺，亦毋須負瑕疵擔保責任。又系爭房屋出售事宜為洪新德自行接洽，與何欣玲無關，洪新德將部分買賣價金轉入何欣玲之帳戶，屬夫妻間財產移轉之常態， 洪欣玲 並無不當得利等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命洪新德給付35萬6,767元本息部分之判決，駁回其上訴；另廢棄第一審所為駁回被上訴人請求何欣玲給付121萬3,233元本息部分之判決，改命何欣玲給付，無非以：被上訴人以3,730萬元向洪新德購得系爭房屋及其基地。系爭房屋經兩造合意囑請台北市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定，確認有原判決附表所示之傾斜情形，對標的物基礎或結構之強度均可能造成結構安全之威脅，已達拆除重建之程度；又其梁、柱結構桿件未發生相對之差異變位，且未出現結構體受損之整體旋轉變位現象，應屬剛體傾斜；系爭房屋已遷就結構體現狀進行整平，並完成室內裝修，主結構體構材外觀並無明顯結構性裂縫損傷等情，堪信系爭房屋居住之舒適及安全須另進行整修工程始能達成，且衡諸社會常情，如房屋傾斜率大於重建標準，必致交易之價格貶抑。是以被上訴人主張系爭房屋有減少效用及價值之瑕疵，洵可採信。依洪新德自承被上訴人看屋時及簽約時，其未提房屋傾斜之事，證人即仲介人員 王榮隆 則證稱買方沒有用什麼理由殺價，成交價以當時區域行情是高價出售等語，並參諸代書 陳仁奇 證詞及被上訴人之具結陳述，堪信締訂過程中，雙方均未討論房屋傾斜及以此減價情事，故難認被上訴人知情且有議價。而就系爭房屋之傾斜所減損價值部分，因其結構未明顯受損，並由被上訴人整修後居住，應未達須拆除重建程度，建築師公會謂以扣除折舊後之全部拆除重建費用計算，尚有未洽。另原審囑託元宏不動產估價師聯合事務所鑑定，惟該所未就鑑定之結果及計算方式為合理之說明，難以為據。至洪新德自行委託國泰不動產估價師事務所出具之估價報告書，係為否定建築師公會等之測量結果，僅憑感覺認為沒有明顯傾斜，以為鑑定，自無足取。查依被上訴人主張：其因房屋傾斜支出整修工程費，並提出工程估價單為佐，經核其中泥作污工工程中之室內地坪灌漿、陽台露台及屋頂水平重整，地板及天花板工程中之室內地坪採木作重整水平、室內天花板重整水平，係為改善房屋傾斜之工程；整平後，原有門、窗、樓梯扶手位置亦須重新施作，故入口大門更換（含門框）、鋁窗落地窗更換、樓梯扶手及室內門（含門框）等項，亦屬必要項目，合計157萬元。被上訴人雖稱整修工程僅為屋內水平之重整，無涉交易價格之增減，亦非改善系爭房屋之剛體傾斜云云，惟查其買受系爭房屋後，曾委託永慶房屋仲介股份有限公司以4,
588萬元再為出售，足徵其認為整修後，瑕疵即可修復，市場交易價值不因而減損，堪認整修工程費用即為系爭房屋因傾斜瑕疵所減損之價值。被上訴人依民法第359條規定，得請求減少價金157萬元，洪新德受領買賣價金中157萬元之法律上原因不復存在，被上訴人得依民法第179條但書規定請求返還。而被上訴人於100年9月8日將扣除稅費後之價金3,529萬4,062元匯入洪新德帳戶，洪新德於同年月23日將帳戶中3,500萬元無償讓與何欣玲，被上訴人向臺灣士林地方法院聲請假扣押洪新德上開帳戶之存款時，僅扣得35萬6,767元，其餘不當利益121萬3,233元（157萬元－35萬6,767元＝121萬3,233元），因洪新德已無從返還，應由何欣玲負返還責任。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求洪新德給付35萬6,767元、何欣玲給付121萬3,233元各本息，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
惟按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。查系爭房屋有傾斜之瑕疵，被上訴人得請求減少價金等情，為原審確定之事實，倘屬無訛，原審就該減少價金之計算方式，即應就買賣時系爭房屋有瑕疵時與無瑕疵時之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，乃逕以被上訴人支出之整修工程費，作為判斷減少價金之唯一依據，自有未洽。上訴論旨，指摘原判決不利於己部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國108年4月10日
最高法院民事第四庭
審判長法官林大洋
法官蕭艿菁法官李文賢法官鄭雅萍法官陳玉完本件正本證明與原本無異
書記官中華民國108年4月24日