臺灣臺北地方法院99年度訴字第562號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第562號民事判決

裁判日期：民國99年08月31日

裁判案由：返還價金

臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第562號原告壬○○訴訟代理人 陳志誠 律師複代理人 郭瓔滿 律師被告丙○○
乙○○戊○○前三人共同訴訟代理人丁○○被告永利發不動產仲介經紀有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 陳俊成 律師
徐志明 律師被告安信建築經理股份有限公司法定代理人庚○○訴訟代理人癸○○
己○○上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國99年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為購買被告丙○○、乙○○、戊○○（下稱丙○○等3人）共有之門牌號碼為臺北市○○區○○街○○號1樓房地（下稱系爭房地），委託訴外人 林國華 並授與代理權，代理原告於民國98年7月27日與隸屬住商不動產加盟店之被告永利發不動產仲介經紀有限公司（下稱永利發公司）簽訂買賣議價委託書，委託永利發公司就系爭房地與被告丙○○等3人代為議價，並於買賣議價委託書第7條約定，本書附條件買賣即成交貸款為新臺幣（下同）1,600萬元，否則買賣不成立，本保證金支票無條件退回無訛。嗣經永利發公司議價成功後，原告即於同年8月10日與被告丙○○等3人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並交付票號：CC0000000，面額200萬元，受款人為安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）受託信託財產專戶之支票1紙（經兌現後仍存在安信公司於玉山銀行敦南分行開立之信託專戶內）予被告丙○○等3人及仲介費234,000元予永利發公司。惟經原告以額度1,600萬元向新光銀行等家銀行申貸，均遭銀行以系爭房地之價值未達申貸之額度，故無法核貸。是依買賣議價委託書第7條約定，解除條件成就，系爭買賣契約約不成立，被告丙○○等3人及被告永利發公司自無理由收受原告已付之價金及仲介費，應返還與原告，又因該筆200萬元款項迄今仍存在安信公司開立之信託帳戶內，故安信公司亦應負返還該筆款項之責。然經原告定期催告被告等返還款項，被告等迄未返還，爰依不當得利之法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告丙○○、乙○○、戊○○應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告安信公司應給付原告新台幣200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告丙○○、乙○○、戊○○三人與被告安信公司間，如一方被告已為給付，他方被告於同額範圍內即免為給付義務。㈣被告永利發公司應給付原告234,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：㈠被告丙○○等3人則以：被告等從未同意以銀行核貸金額為
契約成立之條件，且系爭買賣契約第3條第2項約定，原告申辦銀行貸款期限為98年10月8日前，貸款額度若有差額需按貸款期限電匯或存入履約專戶，及核貸額度若不足支付尾款，其差額原告應於給付第3期款同時將差額同時存入履保專戶。且系爭買賣契約若為附條件買賣，即無履約保證之可能等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈡被告永利發公司則以：系爭買賣契約並無如買賣議價委託書
第7條附條件之約定，此約款非系爭買賣契約內容一部。又，原告與被告丙○○等3人於訂立系爭買賣契約時，關於銀行貸款額度部分，被告特約地政士子○○○○向原告清楚解釋，若銀行核准貸款之額度不能達到系爭買賣契約上所載之額度時，原告尚需以現金補足，當場原告仍願意簽訂系爭買賣契約，此足證原告已同意變更買賣議價委託書之內容等語，茲為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢被告安信公司則以：被告保管該200萬元買賣價金並無不當
得利，且縱認被告需負返還義務，其利息之計算亦應依契約約定之利率而非以法定利率5％計算等語，茲為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與被告永利發公司於98年7月27日簽定之買賣議價委託
書第7條特別約款約定：「本書附條件買賣即成交貸款為新台幣1,600萬元整，否則買賣不成立。本保證金支票無條件退回無訛」作為議價條件。
㈡原告與被告丙○○等3人於98年8月10日簽訂系爭買賣契約及買賣價金履約保證申請書。
㈢原告於簽訂買賣契約時，曾交付票據號碼：CC0000000，面
額200萬元，受款人為安信公司受託信託財產專戶之支票1紙予被告丙○○等3人，支票業經提示兌現，票款現存在安信公司所開設之信託專戶。
㈣被告永利發公司自原告處收有234,000元之仲介服務費。
㈤原告於98年9月3日以存證信函將銀行拒絕核貸一事通知被告丙○○等3人，並定期催告請求返還200萬元。
四、得心證之理由原告主張系爭買賣契約係以「附條件買賣即成交貸款為新台幣1,600萬元整，否則買賣不成立」為解除條件，且因該條件已成就，系爭契約並不成立，被告應返還價金及仲介費等語，被告等則否認，辯稱其從未同意以上開內容作為契約之條件且契約書上亦未記載該項條件等語，是本件之爭點為：原告與被告丙○○等3人是否約定「本書附條件買賣即成交貸款為新台幣1,600萬元整，否則買賣不成立」為系爭買賣之解除條件？若以上開約定為解除條件，條件有無成就？原告主張被告等應負返還已受領款項有無理由？經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張系爭買賣契約係以「附條件買賣即成交貸款為新台幣1,600萬元整，否則買賣不成立」為解除條件，且因該條件已成就，系爭契約並不成立之事實，為被告所否認，原告自應就上開利於己之事實，負舉證之責。原告固提出買賣議價委託書、確認書各乙紙，主張該委託書上載有「附條件買賣即成交貸款為新台幣1,600萬元整，否則買賣不成立」之字樣，其簽署該委託書後，買賣契約即已成立，故該貸款額之約定內容即為契約之一部分云云。然查，上開委託書僅係原告委託被告永利發公司議價之內容，並無從證明原告與被告丙○○等3人間有合意將該條件列為系爭買賣契約之內容，又觀諸上開由原告與被告永利發公司簽署之確認書，其上關於買賣議價委託書內容係記載：「買賣議價委託書經賣方簽署承諾出售後，買賣契約已經成立，購屋人即應依約定與賣方補簽訂買賣契約書」等內容，則被告丙○○等3人既未在該議價委託書上簽名，而系爭買賣契約書上亦未約定將該委託書作為契約之一部，自無從以此認定原告與被告丙○○等3人間有合意將該貸款條件做為契約之內容。
㈡原告雖又以證人即簽署上述委託書之營業員辛○○證稱，原
告在簽約當天有提到要以該貸款額度作為買賣契約成立之條件，當時沒有人反對等語，主張被告丙○○等3人確實有同意將該貸款條件列為契約之內容云云。然依證人即簽約當時亦在場負責草擬系爭契約之代書子○○○○：「（雙方在締約當日有無就買方須能向銀行貸得1600萬元的條件作討論？）沒有。雙方是在合約裡約定，如果貸款金額不足要在一定的時間內以現金補足。合約第三條第三期的備註條款有約定。當天有一位銀行來的人在旁邊，至於林國華有沒跟銀行討論貸款的事我不清楚，但是如果有談到須以貸款為成交條件，合約上應該會註明。」等語，則衡情，倘被告丙○○等人當場有同意原告提出之條件，原告應無可能未請子○○○○影響契約成立之條件列入契約之理，且觀諸系爭制式印刷之買賣契約書中第3條旁特別經子○○○○寫註記載明：「甲方（即原告）申辦銀行貸款期限為民國九十八年十月八日前，貸款額度若有差額須按貸款期限電匯或存入履約專戶」之字樣，並參酌子○○○○：「（買賣價金第三期款第二點的但書【即若於辦理對保借款時或特約地政士辦理繳稅前已確認甲方之核貸額度少於尾款者，甲方應於給付第三期款之同時將差額存匯入履保專戶】與左邊備註手寫內容有何關連？）原合約約定原告找貸款銀行的時間比較短，所以備註是特別約定，讓原告貸款時間延到98年10月8日，讓原告比較有充裕時間找貸款。該日期是我提供給雙方，因為原告是希望能夠貸款到八成，而且系爭標的是一樓估價較慢，所以我審酌一般銀行貸款的期間，提出這個日期讓雙方參考，避免原告容易違約，雙方也同意。」等語，可知簽約前雙方曾就價金貸款之期間長短作討論，且有將合意之期限特別以手寫方式加註記於合約中，則倘如證人辛○○所述，當時雙方亦有同意「以價金貸款金額做為契約是否成立」此一影響契約效力之重要條件為契約之內容，豈會反未特別加以註記，是證人辛○○上開所述，顯不符常理。又辛○○雖證稱，就前述契約第3條旁手寫之註記內容，原告當時的意思希望能貸八成，如八成沒有辦法就是七成，買賣就成立，沒有提到貸不到七成要補差額的問題等語，然其所為之解釋，顯與上開手寫備註內容及第3條之第3期款第2項所約定之文意不符，且倘其所述為真，則原告豈會同意在與其要求條件不符且不利於己之系爭契約上簽章確認，是應認證人子○○○○當日買賣雙方未論及以貸款額度作為契約解除條件之證述較為可採。
㈢末查，依系爭契約第3條「買賣價金之給付與收受」約定：
一、不動產買賣總價款：貳仟叁佰肆拾萬元整。二、付款方式如下：…第一期、第二期：貳佰萬元。第三期：參佰萬元。第四期（尾款）：壹仟捌佰肆拾萬元。其中第3期、第4期說明第2款亦分別載明：「若於辦理對保借款時或特約地政士辦理繳稅前已確認甲方之核貸額度少於尾款者，甲方應於給付第三期款之同時將差額存匯入履保專戶」、「核貸額度不足支付尾款者，其差額甲方應於給付第三期款之同時將差額存匯入履保專戶」等內容，益可認買賣雙方係約定買方即原告貸款金額不足時，其仍需以現金將差額補足並匯入履約保證專戶，而非如原告所稱系爭買賣契約即不成立。從而，原告既未能證明其與被告丙○○等3人間確有合意將原告所稱之貸款條件列為系爭買賣契約之內容，是縱其主張其無法以系爭房屋向銀行貸足1600萬元乙節屬實，亦不影響系爭買賣約之效力。故原告主張系爭買賣契約不成立，被告丙○○等3人或安信公司無取得、持有系爭200萬元價金之權利云云，並無理由。又被告永利發公司依買賣議價委託書代原告向被告丙○○等3人議價成功後，原告與被告丙○○等3人簽署之買賣契約雖未將該銀行貸款條件列為買賣契約之內容，然原告既在系爭契約書上簽名確認，自應認原告於締約當時，已同意系爭契約約定之付款條件內容，且系爭契約業經買賣雙方簽署確認而成立，已如前述，則被告永利發公司依其與原告簽署之確認書中之其他約定條款「議價成功，購屋人應支付以購屋總價額百分之一計算的服務費用予受託人，並於簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付」，於原告與被告丙○○等3人簽立買賣契約書時，取得系爭買賣價金2,340萬元之百分之一之服務費用234,000元，自非無法律上之原因，是原告請求被告永利發公司返還上開款項，亦無理由。
六、綜上所述，原告既未能證明系爭買賣契約有其所述解除條件成就契約不成立約之情形，是其主張被告丙○○等3人、安信公司及永利發公司無取得200萬元價金、234,000元仲介服務費之權利，被告等應將其返還等情，為無理由。從而，原告依民法第179條規定，請求被告丙○○等3人及安信公司間以不真正連帶關係，給付原告200萬元及法定遲延利息，暨請求被告永利發公司給付234,000元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，均併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國99年8月31日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官洪純莉法官莊書雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年8月31日
書記官謝梅琴