裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第574號民事判決
裁判日期：民國95年09月28日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第574號原告乙○○訴訟代理人 楊宗儒 律師複代理人 謝玉璇 律師被告台北市松山區農會法定代理人甲○○訴訟代理人 詹順發 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於95年09月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣 陸萬玖仟 肆佰玖拾伍元及自民國九十四年二月二十二日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸萬玖仟肆佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之訴及其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告十分之九負擔，餘由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：⑴原告起訴時，載明被告之法定代理人為 陳文龍 ，實係民國（
下同）89年公證承租係爭房屋時被告之法定代理人，但起訴時被告之法定代理人為甲○○，已委任訴訟代理人為相關答辯，起訴狀被告之法定代理人逕予更正，合先敘明。
⑵原告起訴時主張損害賠償0000000元，其後減縮為0000000元，合於民事訴訟法第255條第1項第3款，應無准許。
二、原告方面：⑴原告於92年03月14日承受第三人 陳世勳 與被告間之租賃契約
，而向被告承租台北市○○區○○路四段六五六之一號立建大樓五樓之房屋，並頂讓第三人陳世勳於上開租賃房屋經營之撞球場，惟於93年08月24日，因系爭租賃物六樓及大樓管道水管破裂，竟致原告所承租之五樓房屋嚴重淹水，且原告所經營撞球場內之壁紙、地毯、踢腳板及其他球具因而毀壞不堪使用，原告因而無法繼續營業，是除上開財物損失，並受有無法營業之營業虧損、租金支出等損失，被告雖曾向立建大樓管理委員會反應並聲請調解，惟於調解不成立之後被告即從此置之不理，對原告之損失完全未盡出租人之修繕義務，嗣原告與被告合意於93年12月01日提前終止租約，惟被告亦未將押金40萬元返還予原告。
⑵故起訴（減縮後聲明）所請求之0000000元（及遲延利息、
願供擔保假執行），包括40萬元之押租金返還，及水管破裂、嚴重淹水債務不履行之損害賠償793900元。
①按「保証金新台幣40萬元於租賃期滿交還房屋時無息返還
」為被告與訴外人陳世勳於89年09月25日所訂立之房屋租賃契約第3條第2項所明文（原証一），而該契約嗣由被告與原告及陳世勳合意由原告承受契約當事人地位（詳原証四被告存函），從而原告自有權據該租約所定之請求權基礎向被告合法主張。
被告辯稱原告積欠93年9、10、11月三個月租金325500元、93年09月25日至11月25日之電費5005元、93年12月01日終止租約後迄12月9日始搬離之八天違約金58800元，主張應予扣除而拒絕返還押租金。然除電費5005元之部分原告同意外，原告並無遲延八日始搬離之違約事實，因租賃標的因可歸責於被告之事由不能使用收益，原告有權行使同時履行抗辯權而拒付租金。
②被告應賠償原告加害給付損害793900元：地毯工程211380
元、壁紙工程150260元、踢角板工程15950元、球具工程75600元、管理工程人事費39300元、營業虧損319530元。
詳細單據參見卷p22-24。
⑶關於淹水受損之再陳述：
①就被証九之鑑定報告結論稱「造成五樓及四樓室內積水，
應屬天然災害及平時對共有部分未積極作修繕、管理、維護所致」，而認造成淹水損害之直接原因為天災、間接原因方為「怠於修繕」，從而認屬於區分所有權人之一之被告毋庸負責。然查於債法損害賠償總論中，行為人是否對他人之損害負其責任，自當以其作為（或不作為）與他人之損害間，有無因果關係判斷之；又在舉証責任分配上，主張侵權行為損害賠償之被害人應就構成侵權行為之要件舉証，然於債務不履行損害賠償之事件中如債務人主張損害發生為不可歸責債務之事由所致即應負舉証之責，如未能舉証証明即不能免責（最高法院29年上字第1139號判例， 孫森焱 著債總第595、596頁），先予敘明。
②所謂因果關係最高法院判例乃認應以有相當因果關係判之
（詳最高法院48年台上字第481號判例），通常情形亦可提高發生同類結果的客觀可能性時，為該結果相當的條件（原因），造成淹水之原因依鑑定報告結果為「颱風之天災」與「怠於修繕人禍」共存所致，查於93年08月間所發生之 艾莉 風災，非台北市家家戶戶均因颱風而淹水，從而已難認「天災」為唯一造成系爭租賃物淹水之原因，再鑑定報告亦未鑑稱：「縱使經過修繕仍然會淹水」之結果從而亦無法完全排除「人為之怠於修繕」之因素於造成被告損害之原因外，則試問人為之怠於修繕豈非造成淹水之「不可或缺條件」或「足以助長結果發生之條件」而達相當因果關係之程度？倘認本件之淹水純為天災所致，原告應自認倒楣、不僅不能使用房屋，還得繳交房租予不為修繕的出租人，又豈有公平正義天理可言。
三、被告方面：⑴漏水的發生無關乎原告租賃義務之違反，也無關乎違反建築
物保持及設置義務，所以原告請求因淹水而債務不履行之損害賠償793900元為無理由；另押租金40萬元，兩造終止租賃前原告欠93年9、10、11月共三個月租金325,500元（9月租金為105,000元，10及11月為110,250元）及9月25日至11月25日電費5,005元未繳（見被證１），又依租約第六條第二款規定，租賃物於終止後之翌日起，承租人未搬遷房屋，應按房租一倍計算違約金，則房租每月為110,250元，相當於每日3675元，原告於延誤搬離租賃物，93年12月01日終止租約後迄12月9日始搬離之八天違約金58800元（即3675×8×2），原告請求返還押租金40萬元，顯無理由。
聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保請免執行。
⑵關於淹水責任部分：
①從被證9建築師公會之鑑定可知：
原告之損害是因設置在頂樓之公共管線高度太低及當日超大豪雨之天災因素所致，非原告之出租房屋有何瑕疵導致其營業器具、裝潢損害，故原告無違反租賃物保持及修繕義務之問題。
該公共管線於93年08月24日颱風後經管委會修理並加高後，即從此未再產生類似之損害添顯見租賃房屋本身並無不合租賃物使用收益之情形，原告主張被告違反租賃義務自非事實。
93年08月24日颱風後，公共管線加高後已不會再產生淹水漏水之情形，該租賃物仍合於使用收益之狀態而可為從來之使用；但原告自己不整修其所有之營業器具及裝潢竟率爾停業，凡此均為原告或自己怠惰、或與有過失、或早已想停業而生，其與原告所提供租賃物是否合於使用收益狀態無關，被告無賠償責任可言。
②93年08月24日颱風前後原告均未曾受到漏水損害。原告主張出租房屋全面嚴重的漏水，被告否認之。
系爭房屋漏水的產生，於颱風之前並不影響原告使用租賃物更未對其造成損害，且被告業已修理，颱風之前各層雖微有漏水，但已用水盤等各種阻絕及防止漏水等之手段處理之，故在該次颱風前並無漏水情形發生，原告主張全面嚴重的漏水自非實在。
艾莉颱風之前也有颱風，但從無發生類似艾莉颱風之損害，顯見被告所設接水盤具防水之功用，自無違反義務可言。又頂樓平台之積水灌入該塑膠管致釀成本次唯一之災害，則是因艾莉颱風之雨水百年難遇，其為天災所致，無關乎原告義務有無違反。
艾莉颱風超大豪雨是造成本次損害唯一原因，據建築師公會之鑑定，其發生原因是頂樓平台之通風管與排水污管太低及其與頂樓交接處之混凝土老化、破裂之結果，問題是這是公共設施，不是被告出租之範圍，而公共設施依公寓大廈管理條例第10、36條之規定，其修繕責任是管委會並非被告，即使本次災害有所謂責任，也是管委會對該公共設施未盡設置及保管之義務所致與被告無關，原告應對管委會主張責任而非被告。
⑶被告未違反租賃物保持義務，並無賠償之義務：
本件租約之出租範圍只有建物本體，並不包含當中之裝潢，如壁紙、地毯等及其營業器具如撞球檯、球桿、球、吧檯及相關燈光、空調設施等。上開設施是由承租人自行裝置。故該裝潢、營業器具為原告所有且非租賃範圍。原告沒有修繕義務，自無所謂因義務違反而需負損害賠償責任之問題。
原告停業與被告出租之租賃物無關，原告自認停業原因是因為上開裝潢及營業器具受水損之緣故，但其屬原告自己所有之物，並非被告出租之租賃物，則對修繕或保持裝潢、營業器具合於使用收益狀態，為原告自己之責任非被告之責任。
原告對自己之物受損不修繕，以致擴大損害而不能營業，自應自負責任。
原告主張之損失被告均否認之。依租約第七條第二款之規定：「乙方遷出時，如遺留傢具雜物不搬者視為放棄，應由甲方處理」，則附著於租賃物上之壁紙、地毯、踢腳板等本應由被告取得，倘原告於租約終止後分離之，其亦屬毀損而無價值，故此部份原告應無損失；至於所謂之「管理工程人事費」、「營業虧損」之損失，被告均否認之。
四、得心證之理由⑴兩造就租約及其終止並無爭議，就原告未給付93年09月至11
月共三個月租金325,500元（9月租金為105,000元，10及11月均為110,250元），及9月25日至11月25日電費5,005元未繳，與被告並未返還押租金40萬元，均無爭執。
爭執於：
①終止租約後原告有無遲延搬遷八日。
②93年09月至11月三個月租金，原告可否拒絕繳納。
③艾莉颱風嚴重淹水是否可歸責於被告。
④原告額外損失793900元是否有理由。
⑵艾莉颱風嚴重淹水是否可歸責於被告。
①依被證9建築師公會之鑑定：
第5、6頁載：「為該管道間內直通並穿過屋頂層ＲＣ樓板的垂直立管通風管（粗塑膠管為污水排水管細塑膠管為空氣平衡管）與屋頂層ＲＣ樓板交接處混凝土老化破損及屋頂樓板防水保護層失修所致，水從通風管外壁與ＲＣ樓板間隙滲流而入管道間（平時下雨就可能會發生，水量少）。屋頂積水達屋頂通風管口高度時，溢流入管內之雨水無法即時宣洩，致水從水盤排水管倒流，溢出水盤外及流入管道間（風台或暴雨，屋頂積水高度達通風管口，水由通風管溢流宣洩時發生，水量較大）．．．依相關資料研判管道間之水管（粗塑膠管為污水排水管細塑膠管為空氣平衡管）並未破裂漏水，應為屋頂通風管口之高度大低所致，遇颱風天暴雨量太大，屋頂積水高過屋頂通風管口，水大量溢流入垂直立管內，該溢流水無法即時宣洩，大量從水盤排水管倒流溢出水盤外及流入管道間，並造成樓及４樓室內積水」。
第8頁載：「造成損害原因：93年8月24、25日艾利颱風來襲期間，台北市○○路○段○○○○○號立建松隆大樓管道間水管（粗塑膠管為污水排水管細塑膠管為空氣平衡管）並未破裂漏水，而造成該大樓3至8樓受有損害之原因，為屋頂管道間通風管口之高度大低所致，遇颱風天雨量大而持續，屋頂積水高過屋頂通風管口，水大量溢流入垂直立管內並倒流溢出水盤外及流入管道間，並造成５樓及４樓室內積水，應屬『天然災害』及平時對共有部份未積極作『修繕』『管理』『維護』所致」。
「鑑定結果：原告4、5樓在艾利颱風來襲期間所造成之損害，為艾利颱風暴雨量大而持續，屋頂積水溢流入垂直立管內並倒流所致，造成５樓及４樓室內積水，屬不可抗拒之『天然災害』，理應由各層各自承擔損失」。
②原告則補稱：
所謂因果關係最高法院判例乃認應以有相當因果關係判之（詳最高法院48年台上字第481號判例），通常情形亦可提高發生同類結果的客觀可能性時，為該結果相當的條件（原因），造成淹水之原因依鑑定報告結果為「颱風之天災」與「怠於修繕人禍」共存所致。
查於93年08月間所發生之艾莉風災，非台北市家家戶戶均因颱風而淹水，從而已難認「天災」為唯一造成系爭租賃物淹水之原因，再鑑定報告亦未鑑稱：「縱使經過修繕仍然會淹水」之結果從而亦無法完全排除「人為之怠於修繕」之因素於造成被告損害之原因外，人為之怠於修繕是造成淹水之「不可或缺條件」或「足以助長結果發生之條件」之相當因果關係。所以自屬可歸責於被告之事由。
③被告再辯稱：
艾莉颱風超大豪雨是造成本次損害唯一原因，據建築師公會之鑑定，其發生原因是頂樓平台之通風管與排水污管太低及其與頂樓交接處之混凝土老化、破裂之結果，問題是這是公共設施，不是被告出租之範圍，而公共設施依公寓大廈管理條例第10、36條之規定，其修繕責任是管委會並非被告，即使本次災害有所謂責任，也是管委會對該公共設施未盡設置及保管之義務所致與被告無關，原告應對管委會主張責任而非被告。
④本院認定：
確實存有「天然災害」及平時對共有部份未積極作「修繕、管理、維護」所致。然而，所有之因素發生於頂樓平台，被告僅為區分所有權人，並非單獨所有權人，而公共設施依公寓大廈管理條例第10、36條之規定，其修繕責任並非被告，雖大部分為「天然災害」，但確實如原告所稱人為之怠於修繕，與「結果發生」間有相當因果關係，但可歸責之對象並非被告，故原告此部分之主張為無理由。
⑷因而，原告主張因艾莉颱風嚴重淹水之損害793900元：地毯
工程211380元、壁紙工程150260元、踢角板工程15950元、球具工程75600元、管理工程人事費39300元、營業虧損319530元等，應無理由。
⑸至於押租金40萬元，被告主張扣抵，其中93年09月25日至11
月25日電費5005元原告並不爭執，則被告主張應屬可信。其他：終止租約後原告有無遲延搬遷八日？93年09月至11月三個月租金，原告可否拒絕繳納？均待審酌。
①遲延搬遷八日部分：
被告之員工證人 龔麗文 證稱：「93年12月09日下午通知點交，且交出鑰匙，也就是在當天騰空，只剩下一些小東西原告當場搬到門口」、「（雙方終止租約的時候，原告有無將系爭建物騰空？）裏面還有一些屬於原告的東西，沒有辦法搬空，所以沒有辦法將鑰匙交還」、「（93年12月01日至93年12月09日間證人有到現場看，當時現場的情形為何？）93年12月01日到93年12月09日間，我到現場看的情形為，撞球桌都已經搬走了，只有營業吧台還在，我有請他們儘速清掉」等語。
而依租約第七條第二款之規定：「乙方（承租人）遷出時，如遺留傢具雜物不搬者視為放棄，應由甲方（出租人）處理」，是故93年12月01日撞球桌都已經搬走了，只有營業吧台還在，可見原告確實已經遷出，至於營業吧台部分當視為「遺留傢具雜物不搬者視為放棄」，被告當然可以依約逕為接收，但依證人龔麗文所述「只有營業吧台還在，我有請他們儘速清掉」等語，應屬兩造之騰空協商，被告自不能主張遲延騰空。故被告此部份之扣抵，應無理由。
②三個月租金，原告可否拒絕繳納？
系爭租賃房屋因包含被告在內之全體區分所有權人之怠於修繕，致生颱風來襲時淹水，使得原告無法使用收益，此等事由，已有被證九之鑑定報告可証。縱認淹水非可歸責於被告，而係可歸責於被告以外之第三人（因其他區分所有權人未共盡修繕義務），依最高法院86年台上字第3490號判決意旨（原証六），因被告仍有負修繕租賃物之責，於被告修繕完成、提供合於使用收益予原告前，原告仍有權行使同時履行抗辯而拒付租金。在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務。
本件情事為嚴重淹水，致內部裝潢全毀，但被告之義務是儘速排水，如果水淹數日該數日當無法請求租金，但本案情形並非如此，原告是因為嚴重淹水導致裝潢全毀而無法營業，裝潢全毀之修繕不是被告租賃範圍內應為之履行義務，故被告此部份之主張應有理由。
經合計，被告主張之扣抵於租金325500元、電費5005元範圍內有理由，尚應返還押租金000000-000000-0000=69495元。
⑹原告主張押租金返還部分於69495元（及其自94年2月22日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息）範圍內有理由，超過部分為無理由，另損害賠償793900元亦為無理由，均應予以駁回。原告勝訴部分，合於民事訴訟法第389條第1項第5款應予假執行，被告 陳明 願供擔保，請求宣告免予假執行，核無不合，茲酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、訴訟費用之分擔，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中華民國95年9月28日
民事第五庭法官陳心弘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年9月28日
書記官許博為