裁判字號：臺灣新北地方法院106年重訴字第469號民事判決
裁判日期：民國106年11月21日
裁判案由：分割共有物
臺灣新北地方法院民事判決106年度重訴字第469號原告 洪肇基
洪得源 前列二人同訴訟代理人 許献進 律師
歐陽佳怡 律師 洪明來 被告 洪茂生
洪明杉 洪明傑 前列三人共同訴訟代理人 洪美惠 訴訟代理人 李文中 律師訴訟代理人 許寶仁 律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國106年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落於新北市○○區○○段○○○○號及其上建物即新北市○○區○○段○○○○號建號、三一一四號建號、三一一五號建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之九一樓、二樓、三樓之專有部分、共有部分之分割方法為新北市○○區○○段○○○○號及其上建物即新北市○○區○○段○○○○號建號、三一一四號建號、三一一五號建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之九一樓、二樓、三樓之專有部分、共有部分均分歸被告所有，並依應有部分各三分之一，維持共有。被告應共同補償原告洪肇基、洪得源各新台幣參佰捌拾萬貳仟捌佰壹拾伍元。
訴訟費用由兩造依附表所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：查兩造共有坐落於新北市○○區○○段○○○○○號、3114建號、3115建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號1至3樓）之專有部分、共有部分，及其坐落基地即新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱118地號土地）之應有部分（以下合稱系爭不動產，以下各樓層分別簡稱系爭房地1樓、系爭房地2樓、系爭房地3樓），原告就系爭不動產之應有部分各為1/8，被告三人各為1/4，系爭不動產並無依法令規定或依使用目地不得分割之情形，兩造間亦無不得分割之約定，爰依民法第823條第1項之規定，提起本訴，並聲明：請求判決將系爭房地予以變賣，所得價金按如附表所示應有部分比例分配。
二、被告則以：系爭118地號土地原係原告之祖父即被告之父親 洪財義 所有，洪財義於85年間提供118地號土地與建商合建房屋，再將系爭房地登記於洪財義之妻 洪黃菊 所有，因洪黃菊於98年過世後，兩造因繼承而成為共有人。被告三人考量系爭房地原為雙親所有，不願全數變價分割，被告三人就系爭房地於103年辦理繼承登記後，授權洪財義繼續以出租方式管理、使用和收益，顯已就系爭房地有分管協議，希冀日後循此模式維持系爭不動產之使用現狀。且系爭建物之專有部分須與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分一同移轉，故為三個獨立之所有權客體，不生不能原物分割或原物分割有困難之問題，故衡量系爭不動產之使用現況、利用效能、經濟效能與多數共有人利益為綜合考量，系爭不動產各得單獨為所有權之標的，得以原物分配予共有人，不宜併行拍賣以變價分割方式將價金分配予兩造。
基此，鑑於原告曾於另案就系爭房地3樓委託建築師事務所行估價，價額為新臺幣（下同）1014萬841元，系爭房地1、2樓之價格均與系爭房地3樓之價格相當，則系爭不動產之價格共為3042萬2523元，原告依其應有部分1/4比例可分得7,60萬5631元，被告主張分割方法即系爭房地2、3樓，分歸被告取得並按其應有部分比例各1/3維持共有；另系爭房地1樓，分歸原告取得並依被告之應有部分比例以253萬5210元補償被告。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第93頁、106年7月26日筆錄）
(一)系爭房地1樓、2樓、3樓為兩造共有，原告應有部分各8之1
，被告應有部分各4分之1，有原告提出之系爭不動產之地籍謄本可按（見本院卷第8-13頁）。
(二)原證3、原證4租約真正不爭執。
(三)兩造並無不分割之協議。
四、原告主張依據民法第823條之規定，請求就系爭房地1至3樓變價分割，請求如訴之聲明，被告則請求原物分割，並補償被告253萬2510元，本件應審究者為:本件分割方法為何?茲分述如下：
1.按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，原告主張系爭共有物並未訂定不分割之協議，亦無物之使用目的不能分割之情形，惟目前無法協議分割，復據兩造不爭執，故原告依據民法第823條第1項之規定，請求分割共有物，於法尚無不合。
2.按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：①以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。②原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第1項、第2項分別定有明文。依其立法理由為：「…現行條文第二項規定之裁判上共有物分割方法，過於簡單，致社會之經濟或共有人個人利益，常無以兼顧，實務上亦頗為所苦，為解決上述問題，爰參照德國民法第七百五十三條第一項、瑞士民法第六百五十一條第二項及日本民法第二百五十八條第二項等立法例，將裁判上之分割方法作如下之修正：原則上以原物分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配；或變賣共有物，以價金分配於各共有人。法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。」又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平（最高法院90年度台上字第1607號、94年度台上字第1149號判決意旨參照）。因此，分割共有物，究以何種方式為分割，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等酌定分割方法，並依據共由人應有部分之比例分配於各共有人，始為適當。
3.經查，系爭房地1、2樓，均由洪財義具名出租於第三人安安人力仲介公司，租金新台幣（下同）2萬3500元、系爭房地3樓由洪財義具名出租予第三人 胡梅珍 ，租金1萬2500元，系爭房地3樓曾於104年11月25日鑑價價格為1014萬841元有原告提出之原證3、4租賃契約、原證5之不動產估價報告書摘要可按（見調字卷第24-32頁），且為被告所不爭，堪信為真實。
4.共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，98年1月23日修正後民法第820條第1項定有明文。被告抗辯被告三人之應有部分共為四分之三，被告三人均同意系爭房地1、2、3樓授權由被告之父親洪財義出租，並收取租金等情，有被告提出之被證1之協議書可按（見本院卷第73-77頁），然上開共有物出租為共有物之管理行為，並非基於全體共有人之分管協議，從而，被告抗辯兩造已有分管協議云云，自非可採。
5.兩造均於本院審理時同意就系爭不動產如原物分割並金錢補償，不重新鑑價等情（見本院卷第94-95頁、106年7月26日筆錄），本院審酌系爭房地所在之土地原為被告之父親洪財義所有，其提供基地與建商合建，始取得系爭房地，因此，系爭房地於被告之母親洪黃菊98年間過世後，長期均由被告三人授權被告之父親洪財義出租收取租金做為洪財義各人生活費使用，並參以原告洪得源另有有租賃所得及系爭房地以外之不動產，被告洪明傑、洪茂生除系爭房地外，名下各有多筆不動產、租賃所得，均屬有資力之人，有本院依職權調閱之稅務電子閘門調件明細表可按（置於卷外），系爭房地1、2、3樓總價值為3042萬2523元（00000000x3=00000000），原告二人應有部分各8分之1，其可取得應有部分之價格各為380萬2815元，原告亦自認同意由被告共同補償原告二人760萬5630元（見本院卷第95頁、106年7月26日筆錄）等情，佐以原告因被告授權出租洪財義出租爭房地1、2、3樓，而由第三人洪美惠收取之租金，而起訴請求訴外人洪美惠給付租金，有本院104年度板小字第1161號、104年度小上字第124號判決可按（見本院卷第119-129頁），原告當庭亦不同意繼續出租予第三人安安人力仲介有限公司（以下簡稱安安人力公司，見本院卷第134頁、106年9月12日筆錄），原告亦發函要求第三人安安人力仲介公司、系爭房地3樓承租人 周石正 返還系爭房地1、2、3樓之占有，有被告提出被證2之存證信函可按（見本院卷第143-149頁），且原告不同意承受訴外人洪財義與第三人間之不定期租賃契約，如由原告取得系爭房地1樓或2樓或3樓，或變價分割，勢必將造成系爭房地1至3樓之租賃契約必須重新簽訂，或另行由原告興訟請求返還租賃物，或必須重新找尋新的承租人，有礙於弱勢之承租人之安定性，亦造成被告之父親洪財義無法繼續收取租金，準此，為維持法律現況之安定性、減少無益訟源，並維持弱勢承租人之安定性，由被告取得系爭房地1、2、3樓，並維持共有應有部分各三分之一，被告共同補償原告各380萬2815元，應屬適當。
五、綜上述，原告依民法第823條、第824條之規定，起訴請求兩造共有系爭不動產分割，其分割方法及補償方法如主文所示洵屬有據，應予准許。
六、兩造其餘之攻擊及防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、另因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查系爭土地因兩造無法達成分割協議，原告因而提起訴訟，但兩造均因共有物之分割而互蒙其利，故依上開規定，本院認此部分訴訟費用應由兩造按分割前之原所有權應有部分比例負擔。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國106年11月21日
民事第四庭法官徐玉玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月21日
書記官廖俐婷附表
┌──────────┬──────────┐│姓名│應有部分比例│├──────────┼──────────┤│洪肇基│八分之一│├──────────┼──────────┤│洪得源│八分之一│├──────────┼──────────┤│洪茂生│四分之一│├──────────┼──────────┤│洪明杉│四分之一│├──────────┼──────────┤│洪明傑│四分之一│└──────────┴──────────┘