裁判字號：臺灣臺北地方法院99年重訴字第466號民事判決
裁判日期：民國100年05月11日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決99年度重訴字第466號原告 張馨心 原名 張菁菁 .訴訟代理人 王迪吾 律師被告 沈鄭 仁愛
沈文進 沈守禮 林志先 林志炫 林郁翔 共同訴訟代理人 高亘瑩 律師上列當事人間債務不履行損害賠償等事件，本院於民國100年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣叁仟萬元及被告沈 鄭仁愛 、沈文進、林志先自民國九十九年三月十九日、被告沈守禮、林郁翔自民國九十九年四月二日、被告林志炫自民國九十九年四月三日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟萬元或同面額之可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張： 緣伊 為購買坐落臺北市○○區○○段7小段
718、725、726之1、734地號土地及其上973號建物（連同坐落於同段734地號土地之建物）即門牌號碼為臺北市○○路○段○○○號全棟（下稱系爭房地），土地面積共405平方公尺，建物面積209.36平方公尺，權利範圍全部，與被告於民國98年9月21日簽訂土地買賣契約書及房地買賣契約書（下合稱系爭契約），伊為履行契約，已依約將應付價金新臺幣（下同）121,363,000元，悉數開立支票存入信託銀行，嗣後為解決系爭房地之移轉爭議，兩造並於98年10月23日前往臺北市中正區調解委員會作成98年民調字第0392號及0393號調解書，且經本院核定在案。依調解內容二、所示，被告應於98年11月30日及同年12月15日前分別將系爭房地移轉登記為伊所有。詎料，被告竟惡意毀諾，將系爭房地出售予訴外人 吳登 興，並於98年12月22日辦妥移轉登記，致伊不能依契約或調解書請求除被告 沈鄭仁愛 外其餘被告辦理系爭房地移轉登記，被告等已有給付不能情事；又伊原亦為系爭房地共有人之一，依土地法第34條之1第4項規定有優先承購權，被告卻故意不通知伊優先承購，致伊因不能行使法律上賦予權利而受有損害。又依系爭契約第7條約定之其他損害，當指其他伊為履約而生之損害，包括信託管理費、準備履約費用、利息損失或貸款利息等，或預期可得之利益，且為兩造明示約定由被告等負連帶賠償責任。雖伊於被告將系爭房地移轉登記為第三人所有權前，已單方持上開調解書至地政機關，將沈鄭仁愛之應有部分辦妥移轉登記，但依上開約定，沈鄭仁愛仍應就其餘被告之給付不能負連帶賠償責任。而伊以經營土地開發及建設為業，為預定之建案開發計畫已籌備多時，於系爭契約簽訂前，已於98年間分次購入臺北市○○區○○段7小段720、727、732、733、739地號土地，並已與訴外人 劉振榮 就其所有同小段717、724、725-1號土地簽訂合建契約，原開發計畫之收購程序幾近完成，始與被告等簽訂系爭契約，並依約履行義務，依不動產買賣價金信託契約第12條約定，已預先支付受託銀行信託管理費7萬元，及協助被告等解決系爭房地與訴外人 梁麗芬 間之紛爭，並於98年9月21日簽訂協議書，為處理被告與梁麗芬間違約事務，伊代為支付相關費用，且伊已為被告等支付律師費用10萬元，然被告等僅意圖欺騙伊，先行簽約並交付價金支票信託，再利用伊哄抬系爭房地價格，以利將系爭房地以較高價格轉售第三人，上開支出均係伊為履約而生之損害。又若被告等為毀約，伊因原定規劃開發之建案，至少可獲利1億5,000萬元，為伊可預期獲得之利益，但因被告等將系爭土地違約轉售，致伊無法履行與第三人簽訂之合建契約，更喪失應有之預期利潤。是依調解書既定有確定履行期間，被告等既已將系爭房地轉售予第三人，已有給付不能情形，則無待催告，伊得隨時請求被告賠償伊所受損害及所失利益共150,170,000元。綜上，被告故意將系爭房地轉讓予第三人，侵害伊之優先購買權，並有可歸責之給付不能情事，導致伊受有債務不履行及侵權損害，為請求權競合關係，請求擇一為有利判決。爰依系爭契約及民法第226條第1項、或第184條第2項、第185條第1項規定提起本件訴訟，先就其中3,000萬元起訴請求。並聲明：㈠被告應連帶給付原告3,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；㈡願以現金或等值之可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：其為系爭房地之所有權人，早於95年間即與梁麗芬訂有系爭房地之買賣契約，被告並交付所有權狀正本予梁麗芬以為買賣契約之履行。詎料，梁麗芬遲未給付買賣價金，竟仍繼續佔有所有權狀正本拒不返還，故被告等與梁麗芬間就系爭房地之買賣無法解決，延宕迄今。嗣於98年間，原告見系爭土地開發後之鉅利，遊說被告等與其簽訂系爭房地買賣契約書，由沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔等人將渠等所有前開土地及地上物之應有部分出售予原告，然被告多次向原告表示系爭房地有與梁麗芬之買賣糾紛尚未解決，故無法為正常之交易移轉程序，原告因積極遊說，甚至向被告等表示全權處理相關法律爭議問題，被告因信賴原告遂與其簽立系爭契約，惟於簽約前被告亦均詳細告知系爭土地有前揭買賣糾紛在案，原告對系爭買賣標的物相關爭議問題及權利瑕疵均知之甚詳。惟嗣後被告因利用申報遺失之方式補發新權狀證明，遭梁麗芬提起使公務員登載不實之刑事告訴，被告為認罪之自白。經被告與梁麗芬達成和解，梁麗芬願意支付被告買賣價金，續為原買賣合約之履行，並為系爭房地之移轉登記，被告遂依和解協議在梁麗芬之代理人 劉添發 之指示處理，為相關文件之簽署及移轉過戶登記，故被告等即依前開與梁麗芬之買賣合約之約定為義務之履行。原告對系爭房地相關爭議問題知之甚詳，且其所屬建設公司之開發部人員及法務人員對系爭土地之爭議亦積極介入提供並處理；且自兩造所簽訂之預定房地買賣契約書第2條第3款及土地買賣契約書第4條約定，原告對於系爭土地有上開爭議問題，且本約標的因與梁麗芬之爭議而土地仍未過戶時，則契約解除，且被告亦不負瑕疵擔保責任，被告依上開約定，於99年3月間發函原告解除系爭房地之買賣合約，被告依約行使權利，並無任何違約之情事。又原告知悉梁麗芬對被告提起刑事告訴後，恐被告與梁麗芬達成移轉登記和解，竟利用被告等急迫、輕率無經驗及不諳法律之情形，誘騙被告等為配合調解程序並製作調解筆錄，以取得無權狀即可過戶之權利，被告受原告之欺騙及利用，現原告執該調解筆錄佯稱被告等有違約之情事並主張損害賠償，顯與事實不符。綜上，被告將系爭土地移轉於梁麗芬所指定之人，係為履行前買賣合約之義務，而系爭房地合約糾紛之情事，被告亦於與原告簽約前告知甚詳，亦明確說明梁麗芬有優先履約之權利，且原告不得以此為被告違約之主張，被告亦無任何原告所指違約情事，原告主張損害賠償實無理由。又被告與梁麗芬達成和解後，依該和解協議辦理移轉登記時，均由劉添發為相關文件之提供及準備，被告等因信賴梁麗芬之代理人，亦認為其所提供之文件並無任何不實之情形，且經劉添發保證其移轉登記程序業已完成相關法定要件，故被告並無任何故意不告知其他共有人優先承買之侵權行為，原告主張與法不符。又原告所主張被告等人之債務不履行或侵權行為事實均不存在，且對於其所主張者亦均未負任何舉證責任，且核其損害賠償金額，竟就債務不履行與侵權行為損害賠償金額均相同，混淆不同請求權基礎之賠償計算標準方法，且對其所主張之金額未盡任何舉證責任，遑論被告沈鄭仁愛亦已為所有權之移轉登記予原告，並無任何原告所主張違約或侵權行為之情事，原告主張實不足採等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告分別於95年6月21日、96年9月26日與梁麗芬簽立房地買賣契約書，並交付權狀予梁麗芬持有。
（二）被告沈鄭仁愛於97年3月26日簽發存證信函予梁麗芬，存證信函內容詳如原證十號所載。
（三）被告之代理人即訴外人 林振榮 於98年6月24日向台北市松山地政事務所以遺失為由申請補發718、734號土地及973號建物之所有權狀。
（四）梁麗芬於98年6月間向被告沈鄭仁愛、沈文進、沈守禮及林振榮提出刑事告訴。被告沈鄭仁愛、沈文進、沈守禮及林振榮於98年9月17日提出刑事自首狀。
（五）原告為購買系爭房地與被告於98年9月21日簽訂系爭契約。
（六）原告為履行契約，已依約將應付價金121,363,000元，悉數開立支票存入信託銀行即第一商業銀行個人金融事業群信託處。
（七）兩造於98年10月19日簽立「協議書」，約定原告協助處理並分擔被告對梁麗芬之債務不履行損害賠償責任。
（八）兩造為解決系爭房地之移轉爭議於98年10月23日前往臺北市中正區調解委員會作成98年民調字第0392號及0393號調解書，且經本院核定在案。
（九）臺北市○○區○○段7小段718地號權利範圍3／4、725地號權利範圍3／4、726之1地號權利範圍3／4、及734地號權利範圍2／8部分，於98年12月23日移轉登記予 吳登興 ，登記原因為買賣。
（十）原告已依不動產買賣價金信託契約第12條約定，預先支付受託銀行信託管理費7萬元。另為協助被告等解決系爭房地與梁麗芬間之紛爭，並於98年9月21日簽訂協議書，且原告已為被告等支付律師費用96,000元。
四、兩造之爭點及論述：原告主張被告未通知共有人之一之原告，而將系爭房地轉讓予第三人，除侵害原告依土地法所享有之優先購買權外，並已違反系爭契約及調解書之內容，屬可歸責被告之給付不能情事，導致原告受有債務不履行及侵權行為之損害賠償等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件應予審酌之主要爭點厥為：㈠被告是否有違反系爭契約及系爭調解書之約定而應負擔債務不履行之損害賠償責任部分：㈡若是，原告得請求之數額為何？現就本件之爭點，析述如后：
（一）被告是否有違反系爭契約及系爭調解書之約定而應負擔債務不履行之損害賠償責任部分：
⒈依據兩造所簽訂之系爭契約，被告有將系爭房地辦理移轉
登記予原告或原告指定之第三人之義務。另依兩造於98年10月23日於臺北市中正區調解委員會所成立之98年民調字第0392號調解書，關於調解內容第2點載明「對造人等（即被告）同意於98年12月15日前將系爭土地之各自持分（即應有部分）移轉登記與聲請人（即原告）所有，同時，聲請人同意對造人等按各自持分比例逕向第一商業銀行受託信託財產專戶領取全部買賣價金之80％，其餘20％買賣價金則於點交上開土地與聲請人時，在相上開專戶領取之。」，此有原告所提出調解書在卷可稽（見本院卷第20頁）。顯見，無論依系爭契約及調解書，被告均有將系爭土地移轉登記予原告之義務。
⒉被告雖辯稱：依據兩造所簽訂之預定房地買賣契約書第2
條第3款可知原告知悉被告與梁麗芬間之糾紛，故被告與原告之合約中保留無條件解約條件，系爭契約業經被告為解除之意思表示，且依系爭契約第4條約定，被告等因與梁麗芬之買賣爭議致使給付不能，被告等不負瑕疵擔保責任云云。然查：
⑴所謂預約係指約定將來訂立一定契約之契約，其目的在成
立本約，倘兩造已訂立本約時，應視為已履行完畢預約之債務內容，自應以本約判定兩造之權利義務關係。查，本件兩造所簽訂之預定房地買賣契約書中雖有解約之記載，然兩造嗣後再行簽訂之系爭契約時，已無前開約款之約定，自應認兩造以合意取消該約款，亦即被告無法再以六個月內渠等未能解除與梁麗芬間之買賣關係或未能過戶時取得解約權。故被告雖於99年3月15日委請律師發函向原告主張解除契約，然該律師函係以買賣合約中載明未能解決地主與梁麗芬間之買賣關係，或本約標的之土地無法過戶時，則買賣合約解除。然系爭契約中已無該解除契約之約款，被告亦無其他得向被告主張解除契約之約定或法定事由，自應認被告前揭解除契約不生效力，被告則應仍依據兩造之契約及調解書之內容履行移轉登記之義務，然被告卻違反約定逕將系爭不動產移轉登記予吳登興，顯有違約之情事。
⑵復按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於
所用之辭句。民法第98條定有明文。又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任其法律性質、構成要件及規範功能均不相同，出賣人縱應負物之瑕疵擔保責任，亦不必然應負不完全給付之債務不履行責任，反之亦然。經查：
①依據系爭契約第4條「瑕疵擔保」部分係約定「乙方須依
本契約之約定履行各項義務，除乙方與第三人梁麗芬之買賣爭議外，無其他任何契約爭議導致本約標的無法過戶或有其他權利瑕疵，否則乙方除應連帶將甲方已付價金返還甲方做為賠償金額，乙方仍須完成過戶予甲方之手續。」，綜觀該約款之文義及兩造、原告與梁麗芬間締約之經過，應係為兩造簽訂系爭契約，原告已知被告與梁麗芬間之買賣糾紛，在被告一物二賣之情形下，原告為確保被告無隱匿除梁麗芬以外之其他買受人情事，方有前開之約定，但此部分僅就此部分免除被告之瑕疵擔保責任，並未約定被告無庸負擔債務不履行之損害賠償責任。
②另關於系爭契約第7條第2項約定「本契約簽訂後，倘乙方
有遲延或違約情事，經甲方書面催告10內限期履約，逾期仍未履約者，則乙方除應連帶將已收支買賣價金一次以現金或即期票據返還甲方外，並應另連帶加付該已收價金一倍計算作為懲罰性違約賠償，如造成甲方其他損失，乙方應負連帶全部賠償責任後，甲方並得解除本契約。」（見本院卷第12頁）。故倘被告給付遲延或給付不能時，依約仍應負擔債務不履行之損害賠償責任。綜上，更足以認定系爭契約第4條非為免除被告之債務不履行責任。
⒊又被告除沈鄭仁愛外，於98年12月23日將系爭房地之所有
權移轉登記予吳登興，另原告則於99年1月4日單獨辦理系爭土地關於沈鄭仁愛應有部分之移轉登記，此有原告提出系爭土地及973建號建物異動索引影本附卷可參（見本院卷第143至150頁）。故沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔已將系爭房地移轉予吳登興，而未依據系爭買賣契約及調解書，將系爭房地移轉登記予原告，自應負擔債務不履行之損害賠償責任。至被告沈鄭仁愛部分，其雖已於97年3月26日以存證信函向梁麗芬為解除買賣契約之意思表示，並經原告於99年1月4日持調解書至地政機關將沈鄭仁愛就系爭土地應有部分辦妥移轉登記，而應認沈鄭仁愛並無給付不能之情事。然依系爭契約第7條第2項規定，被告間關於違約時應負擔連帶賠償責任，故原告請求沈鄭仁愛亦應對其餘被告之債務不履行負擔連帶賠償責任，應為合理有據。
（二）關於本件被告應連帶賠償之金額為何部分：次按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。又系爭契約第7條第2項亦明訂，被告有違約情事時，如造成原告損失，應負擔連帶賠償責任。本件被告並未依約將系爭房地移轉予原告，而有違約情事以如前述，故本院另應審究原告因此得向被告請求連帶賠償之金額為何。經查：
⒈原告因除沈鄭仁愛以外之被告於98年12月23日分別將718
、725、726之1地號土地應有部分3/4及734地號土地、建號973房屋應有部分1/4所有權移轉登記予吳登興，致使原告無法取得該部分之所有權，而原告為達土地之完整使用目的，勢必被迫再與吳登興再行洽談系爭房地應有部分之買賣。原告嗣後亦於99年9月17日與吳登興簽訂前開房地之不動產，約定買賣價金為105,160,800元，此有原告提出不動產買賣契約、國泰世華商業銀行本行支票及土地價金明細表影本附卷可參（見本院卷第151至157頁）。倘被告依系爭合約履行義務時，原告斷無再以較高價金向吳登興買受系爭房地之必要，自應認前後兩份契約價金之差額，即屬原告因被告債務不履行所受之損害。
⒉依據兩造前所簽訂之契約，其中約定買受第734地號土地
應有部分1/2部分，約定價金為86,908,250元，然其中1/4已移轉與吳登興，故扣除掉此部分，依系爭契約原告就此部分本應給付為43,454,125元（計算式：86,908,250/2=43,454,125）。另關於建號973之房屋及其坐落之718、725、726之1地號土地，依兩造原先契約約定買賣價金為34,454,750元，其中3/4已移轉予吳登興，扣除此部分，依系爭契約原告就此部分本應給付金額為8,613,688元（計算式：34,454,750/4=8,613,688，元以下四捨五入）。綜上，依據兩造間原合約約定之內容，原告應給付被告之金額為52,067,813元（計算式：43,454,125+8,613,688=52,067,813）。而原告復以105,160,800元向吳登興買受其向除沈鄭仁愛外之被告取得之應有部分，故本件原告需給付157,228,613元方能取得系爭合約所約定關於系爭房地之所有權（計算式：105,160,800+52,067,813=157,228,613），相較於兩造原先約定之價金121,363,000元，原告顯多支出差額達35,865,613元（計算式：157,228,613-121,363,000=35,865,613）。故被告自應就原告所受此部分之損害負擔賠償責任。
⒊又本件原告僅請求被告連帶賠償3,000萬元，而原告因再
行向吳登興買受原應由被告辦理移轉登記之系爭房地價金差額，已逾本件原告起訴請求之金額，故原告其餘主張包括其為協助被告解決與梁麗芬間糾紛所支出其信託管理費、為被告支付之律師費及調解程序律師費暨是否得再行向被告請求已交付價金一倍之懲罰性違約賠償部分，則自無庸再由本院加以審究，併予敘明。
五、綜上所述，被告所辯為不足採。原告既因被告之違約行為受有損害，依約自得請求負擔損害賠償責任。又原告因被告違約所受損害既已逾3,000萬元，原告就此部分請求被告連帶給付及給付自起訴狀繕本送達翌日（分別如主文第1項所示之利息起算日）按年息5％計算之利息，為有理由，自應准許。
六、原告 陳明 願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨本院於99年8月11日言詞辯論期日所整理之其餘爭點，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中華民國100年5月11日
民事第七庭法官黃柄縉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國100年5月11日
書記官洪仕萱