裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第1863號民事判決
裁判日期：民國103年11月28日
裁判案由：確認優先購買權不存在
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第1863號原告 林軒村
謝崑茂 共同訴訟代理人 范仲良 律師被告 莊智宏 訴訟代理人 呂郁斌 律師當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院民國103年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告就坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地應有部分八十四分之一之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人林○○、林○○、楊○○、楊○○均為坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，原告二人應有部分分別為49000分之1、4900
0分之200，林○○、林○○、楊○○、楊○○四人因繼承而公同共有之應有部分為84分之1。系爭土地林○○、林○○、楊○○、楊○○四人公同共有之應有部分84分之1，經本院103年度司執字第47126號清償債務強制執行事件拍賣後，由原告二人於民國103年7月10日共同得標，並已於同年月16日繳納尾款。詎被告於103年7月15日以其與林○○間就系爭土地定有租賃契約為由（下稱系爭租賃契約），向本院執行處主張依土地法第107條之規定，其就上開拍賣應有部分有優先購買權。惟因林○○與被告所定立之系爭租賃契約，未經原告及其他共有人同意，亦未依修正後民法第82
0條規定經系爭土地共有人多數同意，對原告不生效力，被告自不得對原告主張其有承租人之優先購買權，爰依民事訴訟法第247條之規定提起本訴等語。並聲明如主文所示。
二、被告則以：被告係向林○○承租系爭土地相當於其應有部分之面積，租期自102年6月1日起至106年6月1日止，並實際作農業用途，依土地法第107條規定，被告就拍賣之上開應有部分有優先購買權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地為原告、林○○、林○○、楊○○、楊○○與其他共有人所共有，林○○、林○○、楊○○、楊○○四人公同共有之應有部分為84分之1，林○○等四人公同共有之系爭應有部分經本院103年度司執字第47126號強制執行事件拍賣後，由原告於103年7月10日得標拍定，並已繳清尾款。並有系爭土地之登記謄本及上開執行卷宗影本在卷可稽。
（二）被告於103年7月15日具狀向本院執行處主張其於102年
8月21日向林○○承租系爭土地，主張就系爭土地拍賣之拍賣之應有部分有優先購買權。並有被告陳報狀在卷及上開執行卷可稽。
四、本件爭點：
（一）原告提起本件訴訟有無確認利益？
（二）被告就系爭土地拍賣之系爭應有部分對於原告有無租賃關係存在？有無優先承買權？
五、原告提起本件訴訟有無確認利益？按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而民事訴訟法第247條第1項前段規定所謂之「即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，有最高法院42年台上字第1031號判例要旨可資參照。本件原告主張被告對系爭並無優先承買權，惟為被告所否認，致原告得否購買系爭土地拍賣之上開應有部分之私法上地位有受侵害之危險，且此種危險不安之狀態，可藉由法院之確認判決予以除去，原告提起本件確認訴訟，自足認有確認利益存在，合先予敘明。
六、被告就系爭土地拍賣之系爭應有部分對於原告有無租賃關係存在？有無優先承買權？按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，98年1月3日修正之民法第820條第1項定有明文。次按「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。」、「民法第八百十八條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力。上訴人使用系爭土地全部，既僅能證明 賴甲 、 賴乙 曾收取租金，則賴甲、賴乙之出租行為對 賴丙 等四人不生效力。且上訴人係承租有形之系爭土地全部，並非無形之應有部分，為原審確定之事實，上訴人即不得主張其對賴甲、賴乙在系爭土地之應有部分有優先承買權，原審因而為上訴人敗訴之判決，並不違背法令。」，有最高法院62年台上字第1803號判例要旨及86年台上字第3020號判決要旨可參。故依修正後之民法第820條第1項規定，共有人按其應有部分，對於共有物為使用收益或出租等管理行為，除有民法第820條第1項但書之情形外，自須徵得他共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，否則對其他共有人自不生效力。經查，被告係僅與林○○一人於102年8月20日訂立系爭承租契約，而非與全體共有人訂定系爭承租契約，有被告提出之高雄市彌陀區調解委員會102年度民調字第38號調解筆錄（卷第46頁）在卷可稽。而林○○就系爭土地之應有部分比例，依其與林○○、楊○○、楊○○等四人因繼承而公同共有計算，林○○之應有部分比例只有336分之1，並未逾民法第820條第1項但書所規定之3分之2比例。則依上開法條規定之說明，系爭承租契約對原告自不生效力，故原告主張被告對系爭土地所拍賣之84分之1應有部分之優先購買權不存在，自屬有據。
七、綜上所述，本件原告之訴，為有理由，應予准許。
八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年11月28日
民事第四庭法官郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月28日
書記官蘇千雅