裁判字號：臺灣雲林地方法院102年重訴字第73號民事判決
裁判日期：民國103年07月31日
裁判案由：確認優先購買權不存在
臺灣雲林地方法院民事判決102年度重訴字第73號原告 劉秋芳 訴訟代理人 陳中堅 律師被告 廖順菁 訴訟代理人 林金陽 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告就本院一○一年度司執字第七三一二號清償債務強制執行事件拍賣標的坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○號土地、面積五九五七平方公尺、權利範圍全部之優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院27年上字第316號判例參照）。本件原告主張其係本院101年度司執字第7312號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）拍定人，詎被告竟聲明其就系爭土地有優先承買權，然被告係於假扣押查封後，始與訴外人即系爭執行事件之執行債務人 王卋 在就系爭土地簽訂租賃契約，該租賃契約既簽訂於假扣押執行後，且有礙不動產之強制執行，對於原告自不生效力，且該租賃契約乃 王卋在 與被告虛偽為之，渠等間實無租賃關係存在，被告並無優先承買權等情，惟為被告所否認，因此被告就系爭土地是否有優先承買權並不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險自得以對於被告之確認判決除去之，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣系爭土地及其上同段165建號建物、254建號建物（門牌號碼均為雲林縣元長鄉○○村0000000號，165號建物為該房屋之1、2層樓及電梯，254號建物為該房屋1、3層樓增建的部分，下分別稱165號建物、254號建物，或合稱系爭房屋）為王卋在所有，經訴外人合作金庫資產管理股份有限公司（下稱合作金庫資產管理公司）受讓訴外人臺灣省合作金庫（現改名為合作金庫商業銀行股份有限公司，下稱合作金庫銀行）對王卋在之債權，提出本院民國93年7月21日 雲院瑜 91執甲第5763號債權憑證聲請強制執行，經本院以系爭執行事件受理，於民國102年7月18日進行特別變賣程序後之減價拍賣，其分別就系爭土地、系爭房屋以新臺幣（下同）723萬元、203萬3,000元拍定，然因被告主張就系爭土地有租賃權存在，本院民事執行處遂依農地重劃條例第
5條之規定，由被告以承租人身分優先承買系爭土地，惟自被告就系爭房屋所提出之租賃契約，租賃期間與系爭土地之前承租人即訴外人 陳基峯 重疊，且陳基峯與王卋在之租賃契約包含系爭房屋1樓及系爭土地同寫於一份契約中，被告於系爭執行程序中，提出者僅為系爭房屋之租賃契約書及系爭土地之切結書，兩者並未寫於同一租賃契約中，與常情有違。再本院民事執行處於102年2月18日函命被告限期陳報承租範圍，被告卻未遵期提出，致系爭房屋遭本院民事執行處除去租賃關係而為拍賣，遲至原告拍定後，被告始提出系爭房屋之租賃契約書及系爭土地切結書為憑，該租賃契約書及切結書之真實性即有可議。復觀該切結書上所載「王卋在」簽名與系爭房屋租賃契約書上所載「王卋在」簽名顯然不同，切結書內容未約明租金、租期、押租保證金等租賃之重要事項，亦與常情不符，且該切結書係以一張白紙書寫，形式及內容嚴謹度顯然不及系爭房屋租賃契約，足見切結書係拍定後臨訟杜撰。又依合作金庫資產管理公司之代理人 丁志仁 證言，可知系爭土地於查封時被告稱無人使用，後被告方稱伊為承租人，與王卋在口頭約定租賃關係，且被告就租金之數額，亦與丁志仁所述不符。再自本院依職權調取被告與前配偶 林俊 為98年度婚字第13號離婚事件卷宗，卷內通聯紀錄譯文可知被告實於王卋在家中幫傭，受僱於王卋在，領取每個月1萬元之薪資，被告實非系爭土地之承租人，並無優先承買權存在等語，爰提起本件訴訟，並聲明：如主文所示。
二、被告則以：因王卋在出租系爭房屋1樓及系爭土地予陳基峯期間，陳基峯未依約拜土地公，故在王卋在堅持下，被告與王卋在分別就系爭土地和系爭房屋簽訂契約書，如被告未拜土地公，就不把系爭土地租給被告，該二份契約書均由 伊於 王卋在同意下所寫，此與常情並無不合；又因被告收藏不慎，故臨時找不到系爭土地之契約書，只能向本院民事執行處陳報系爭房屋租賃契約及提出系爭土地切結書。租金部分，因被告與王卋在熟識，王卋在帳戶又因查封被凍結，方以現金交付。被告向丁志仁稱承租系爭土地以口頭約定，與被告胞弟向原告公公承租土地，亦無訂立契約相對照可知，此為當地實際情形，亦與常情無違。系爭土地之切結書係由王卋在所親自書寫後用印完成，用意在證明租賃關係存在之事實，故未詳載租金、租期、押租保證金等事項，事屬平常。而系爭房屋租賃契約書則係屬制式印刷文書，除由被告手寫部分外，立約人欄由王卋在親自用印，並無虛偽之情。被告行使優先承買權所需資金係向伊弟 廖春田 、伊妹 廖錦齊 、伊妹婿 阮金生 籌借而來等語，並非來自王卋在等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷壹第70頁反面至第71頁、卷貳第21頁反面及第86頁正面）：
㈠系爭土地及其上165號建物於87年經合作金庫銀行向本院聲
請假扣押執行，經本院於87年2月9日以雲院洋民執全戊字第87之53號函囑執行假扣押查封登記，經北港地政事務所於87年2月12日以收件字號為北地普字第2057號完成假扣押登記。
㈡債權人合作金庫資產管理公司，於98年8月27日就181地號
土地及系爭房屋聲請強制執行，經本院以98年度司執字第19
639號清償債務強制執行事件受理，至99年11月15日於特別拍賣程序未拍定視為撤回之日止，拍賣公告「使用情形」欄位均載有「建物（按即系爭建物）一樓由第三人陳基峯租用中，惟該租賃或使用借貸係成立於抵押權設定後，業於99年
1月26日命令應除去之而為拍賣」。㈢債權人合作金庫資產管理公司在本院101年度司執字第7312
號執行案件中於102年1月7日具狀：「被告使用門牌號○○○鄉○○路31之16號建物，並表明其自該建物前承租人陳基峯的租約在99年8月到期（租賃期限為93年8月15日起至95年8月15日止）後，向房屋所有權人王卋在續為承租，雙方僅口頭約定，並未訂立書面契約。」。
㈣本院民事執行處對被告承租標的有疑義，曾於102年2月18
日函被告表示意見，被告未遵期表示意見，故本院執行處於
102年3月18日以雲院通101司執子字第7312號函知被告及王卋在，主旨載明「承租人廖順菁就如附表所示不動產與債務人王卋在約定之租賃權應予除去」，該附表部分係指系爭房屋，包括165號建物為系爭房屋之1、2層樓及電梯，25
4號建物為系爭房屋1、3層樓增建的部分。㈤本院民事執行處102年7月18日進行之特別拍賣後之減價拍
賣程序，拍賣公告之附表「使用情形」欄位，載明坐落181地號土地上165號建物由被告廖順菁租用中，惟該租賃關係成立於抵押權設定之後，業於102年3月18日除去後為拍賣，拍賣時系爭土地及其上165號建物均為王卋在所有。原告於102年7月18日下午3時於本院以總金額3,557萬3,000元標得系爭土地及系爭房屋。
㈥本院民事執行處於102年8月6日發函予被告聲明是否願以
耕地承租人地位購買，經被告於102年8月13日具狀表示願優先購買並提出系爭土地切結書及系爭房屋租賃契約書各1份。
四、兩造爭點為：被告是否為系爭土地承租人？
五、得心證之理由：㈠按實施查封後，債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他
有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。於不動產之強制執行、假扣押之執行準用之。強制執行法第51條第2項、第113條及第136條分別定有明文。又所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言，最高法院71年度臺上字第3636號、94年度臺上字第1924號判決可資參照。故債務人於查封後所為之出租，雖屬管理行為，但有礙執行，尚不得據以對抗執行債權人及拍定人。執行債務人對於經假扣押之不動產之出租，即受相當之限制。經查：
⒈系爭土地及其上165號建物原係王卋在所有，因借款屆期未
清償，於87年經合作金庫銀行向本院聲請假扣押執行，經本院於87年2月9日以雲院洋民執全戊字第87之53號函囑執行假扣押查封登記，經北港地政事務所於87年2月12日以收件字號為北地普字第2057號完成假扣押登記；合作金庫銀行復聲請強制執行，本院以91年度執甲字第5763號清償債務強制執行事件，業經特別拍賣，視為撤回，並核發93年7月21日雲院瑜91執甲第5763號債權憑證。嗣後合作金庫資產管理公司受讓合作金庫銀行對王卋在之債權，於98年8月28日提出上開債權憑證向本院聲請強制執行系爭土地及系爭房屋，再經特別拍賣，視為撤回。合作金庫資產管理公司再於101年
3月20日向本院聲請強制執行系爭土地及系爭房屋，原告於
102年7月18日拍定。嗣被告以其為系爭土地之承租人為由，於102年8月13日向本院民事執行處聲明願優先承買系爭土地，然系爭土地之假扣押查封登記迄今尚未塗銷等情，為兩造所不爭執，並經本院依職權調取上開假扣押及執行卷宗查明，自堪信為真實。
⒉被告固抗辯其自99年1月1日起向王卋在承租系爭土地乙節
，惟系爭土地於87年2月12日業經完成假扣押查封登記，迄至系爭土地由原告競標拍定，均未啟封，被告與王卋在於假扣押查封登記後始成立之租賃關係，不論真偽，均屬有礙執行效果之行為，稽諸上開最高法院判決意旨，對原告即拍定人仍不生效力，被告執系爭土地租賃契約書及切結書主張其租用耕地為系爭土地之承租人，有農地重劃條例第5條第1款承租人優先承買權，自非有據。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文，故原告提起消極確認之訴，如被告抗辯其積極之法律關係存在，即應由被告就該抗辯積極之事實負舉證責任。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第42
1條第1項定有明文。又租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。最高法院89年度臺上字第676號著有判決意旨足參。查本件被告主張其為系爭土地之承租人，為原告所否認，則依前揭法條及最高法院判決意旨，自應由被告就此等有利於己之事實負舉證責任。被告主張與王卋在間就系爭土地有租賃關係存在，租期自99年1月
1日起至101年1月1日止，期滿雙方無意見視同續租等語，並提出系爭土地租賃契約書及切結書為證。然查：
⒈證人即執行債權人合作金庫資產管理公司之代理人丁志仁證
稱：公司就系爭土地聲請強制執行2次，分別是98年及101年，98年執行時，查封前有先到現場看過，進不去，但查封當日（按即98年9月17日）有電話聯絡到被告來開門，被告說她是鄰居、代管鑰匙，知道使用現況，於該事件由伊撰寫之99年2月12日陳報狀上載「鑰匙代管人廖小姐（本案查封時協助開鎖進入者），表示上述標的（按即系爭土地）已多年未有營運，原用以養豬及養雞，現已荒置無人使用，‧‧‧」，是依廖小姐即被告所述所陳報，執行時從未遇過陳基峯，後來向法院聲請除租，98年執行最後一次和被告聯繫時是99年2月10日拍攝照片那天，到99年11月該執行事件終結前都無人來主張為承租人，101年第2次聲請執行時，由伊撰寫之101年8月28日陳報狀上載「東庄31之16號建物現由廖順菁女士使用中，‧‧‧廖女士自稱於前承租人陳基峯之租約於99年8月到期後，即由其向房屋所有權人王卋在續為承租迄今，然雙方僅為口頭約定，並無訂立書面契約，月租新臺幣6,500元，‧‧‧，廖順菁女士亦表示：目前除東庄31之16號建物由她住用外，其餘均廢置無人使用」，是依被告在電話中所述而陳報，被告只有表示承租系爭房屋，沒有表示承租系爭土地等語（本院卷貳第12頁反面至第15頁反面），查證人丁志仁為執行債權人之代理人，僅就執行標的物之現況據被告當時所述，詳實陳報本院，且被告亦自承王卋在有將鑰匙交給伊、幫丁志仁開門，有向丁志仁說承租系爭土地等情（本院卷貳第16頁正面），綜此，應足認證人丁志仁上揭證述為可採，至多僅能認定被告承租系爭房屋，尚難認被告確於99年1月起即向王卋在承租系爭土地耕作使用。
⒉再參證人王卋在證稱租約自99年1月1日起至101年1月1
日止，期滿沒有意見視同續租，約定在年初給付，系爭土地及系爭房屋之租約是99年1月1日同一天簽2份，當日被告就付7萬2,000元給伊，被告自98年底開始承租，契約則是自1月份開始，她應該是在98年底、11月或12月搬過來住等語（本院卷壹第65頁反面至第68頁反面、卷貳第19頁正面），然被告若確實自99年1月1日起承租並繳付租金7萬2,00
0元，並居住於系爭房屋，卻於99年2月間遇到證人丁志仁查訪時未直接表明承租人身分並居住於系爭房屋進而主張權益，乃遲至101年8月28日證人丁志仁陳報前聯繫時，方告知承租系爭房屋，且僅表示口頭約定承租系爭房屋，並未簽立契約，此顯與常情有違，並與王卋在證稱系爭土地及系爭房屋之租約是99年1月1日同一天簽2份等陳述矛盾，證人王卋在之陳述已難盡信。況本院民事執行處對被告承租標的有疑義，曾於102年2月18日函被告表示意見，被告未遵期表示意見，經本院於102年3月18日以雲院通101司執子字第7312號函知被告及王卋在除去系爭房屋之租賃權，並合法通知被告及王卋在，且本院民事執行處102年7月18日進行之特別拍賣後之減價拍賣程序，拍賣公告之附表「使用情形」欄位，僅載明上開就系爭房屋除去租賃之事實，系爭土地未載明如被告主張之租賃現況，且被告及王卋在於102年7月18日系爭土地拍定前既已受合法送達明知上情，卻未具狀或以其他方式爭執上揭拍賣公告之記載不實，並明確表示系爭土地，早於99年1月1日即已出租與被告耕作使用，卻遲至拍定後始由被告具民事聲請狀，並提出系爭土地切結書及系爭房屋租賃契約書，主張其為系爭土地之承租人，依農地重劃條例第5條第1款之規定，其享有優先購買權，顯與一般常情相違。準此，亦難認被告確於99年1月1日即向王卋在承租系爭土地。
⒊復查本院依職權調取被告與前配偶 林俊為 98年度婚字第13號
離婚事件卷宗（下稱婚字卷），證人 劉金昌 即林俊為之表弟於98年2月17日言詞辯論期日證以：我表哥林俊為有告訴我廖順菁在第三人處幫傭，有支付薪水，幫忙顧房子，那邊有個廟，林俊為告訴我，廖順菁和小孩都住那邊等語（婚字卷第42頁正面），被告亦於該期日自承「王先生（按即王卋在）是大陸來回這樣跑，他找我幫忙顧家」並與前揭證人丁志仁證稱被告幫王卋在管理房子相符，再參該事件中林俊為陳報之電話通聯譯文上載「王給一萬元伙食費，包括一切開資」等錄音內容，被告亦自承係其於電話中所述（本院卷貳第20頁反面），與證人王卋在稱被告98年底搬進系爭房屋、與被告間無僱佣關係、沒有給過被告錢等語（本院卷貳第18頁反面至第20頁反面）相悖，益徵證人王卋在所述不實，難以採信。被告復未提出其他確足證明其有承租系爭土地之相關證明，難認被告與王卋在間就系爭土地存有租賃關係。
六、綜上所述，被告與王卋在間就系爭土地實際上並無租賃關係存在；且縱認被告就系爭土地有租賃關係，亦係被告於假扣押執行後方與王卋在訂立租賃契約，依法不得對抗拍定人即原告，故原告起訴請求確認被告就系爭土地優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年7月31日
民事第一庭審判長法官黃一馨
法官蔣得忠法官何佳蓉以上為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月31日
書記官顏錦清